第四章 資料分析與研究結果
第一節 第一次訪談
壹、研究標的基本資料
以「高雄市三民區灣復街15 號六樓之 2」為研究標的，並提供基本資料如下：
一、研究標的基本資訊
購屋對絕大多數人是件大事，而且一輩子只買了一棟房，因不動產買賣涉及太多 專業領域，事先準備下列各項資料供受訪者參考
(一)購屋前所需基本研究文件 1. 登記簿謄本
2. 地籍圖謄本
3. 測量成果圖(專有部分) 4. 使用分區
5. 位置圖
(二)購屋前所需準備事項 1. 銀行貸款資訊
2. 購屋相關稅費資訊
二、收取資料時受訪者之反應
上列資料在購屋時，應該是最基本的文件，也是對購買標地的認識，訪談順序為 A1～C2，經實際深度訪談後僅有不動產估價師能說明研究標的基本資訊之內容；不 動產經紀人員對於銀行貸款資訊與購屋相關稅費資訊都是交由地政士處理，測量成果
圖是不考慮公設成果圖的；一般購屋者對上述資料則是陌生的，當交給各受訪者基本 資料時受訪者反應：
A1
：有沒有公設及成果圖及謄本。A2
：基本研究文件都準備了，好像少了公設部分資料。B1
：真仔細還有銀行貸款資訊及稅費分析表，不然都還要去問代書。B2
：我們都只看公司的CASESTUDY
，很少在看這些。C1
：這麼多張，能幫我解釋一下這些是什麼嗎?
C2
：我第一次買房，實在不知道有哪些要注意。從上述對話可以發現，資訊不對等、不完全不僅是看到的資訊不一樣，還應包含 了給予相同的資訊，不同專業領域間的專業知識落差。
貳、不同專業領域如何解讀實價登錄查詢網資訊
訪問時皆準備了電腦供實價登錄查詢，並對需要協助的各個受訪者，提供其所欲 了解之各項操作上問題，就操作實務上說明如下：
一、對實價登錄查詢網之操作能力
(一)不動產估價師：基本上受訪估價師因業務需要幾乎每天都要查詢。
(二)不動產經紀人員：
1.B1
陳：您會經常查詢不動產實價登路查詢網嗎
? B1
：不一定，有客戶詢問才會查。陳：您有認真看過實價登錄查詢系統的查詢需知與使用說明嗎
?
B1
：那內容很多，我只會一般的查詢很多功能都沒用過，而且公司有一套交叉 比對的系統，可以查出案例的真實位置。2.B2
陳：您會經常查詢不動產實價登錄查詢網嗎
?
B2
：我不太會用電腦，年紀大了很多還是學不會，大部分會請店裡秘書或同事 幫忙查，還好在外面看屋時，沒有需要馬上操作，不然就「漏氣」了，客 人真的要看就帶回公司。(三)一般購屋者 1.C1
陳：您有先查過實價登錄查詢網嗎
?
C1
：有啊，三民區光有車位的大樓資料就一千多筆，價格也差好多，也不知 道差在哪裡，還有那個幾號到幾號也不知道是哪一間，本來以為現在網路 那麼發達，什麼都查的到，哪知道看了半天還是有看沒有懂。陳：您不知道可以圈選範圍或是看到的去點選嗎
?
C1
：就一筆一筆看，有的前幾天有看到，有的昨天又找不到了。陳：您知道有查詢需知與使用說明嗎
?
C1
：沒注意看耶(
馬上教導說明)
，這樣操作要找的真的少很多。2.C2
陳：您有先查過實價登錄查詢網嗎
?
C2
：我們夫妻在夜市擺攤，書也讀的不多，這幾年有存一點錢想買間房子，有聽朋友在講有實價登錄可以看，沒空也有、不會看也有及懶惰也有，就 相信仲介提供的不然怎麼辦。
很多人沒查過不動產實價登錄查詢網，就連專業者也不一定能充分使用不動產實 價登錄查詢網之功能，更何況偶而才使用的一般消者，若是想讓一般消費大眾也能參 與這個價格系統的建置，網站操作的簡易性是必要的，因為專業者在總人數中是絕對 少數。
二、購屋時查詢實價登錄查詢網會注意事項差異
(一)購屋時整體會注意事項
陳：若您準備購買研究標的時會注意及準備哪些事項
?
A1
：先看房子本身及周遭環境喜不喜歡，價格合不合理，因為本就有房子，雖 有考慮換房其實還是以投資為主，所以租金收益及後手承接度會成首要考 慮項目，因此會準備市場分析及因素分析。A2
：現在房子是父母親留下的，屋齡較大所以問題很多，而且很多是整體材料 及設計的問題根本無法治本，若真買房還是以居住品質會首要考慮，會了 解一下居民素質及相鄰鄰居的狀況，環境不喜歡其他的就不必看了。B1
：先看看是不是投資客的房子，因為有的投資客在裝潢時很沒良心，看不到 的地方就偷工減料，若是要買投資客的房子檢查就要很費工夫，再來會看 附近生活機能好不好，會先到附近繞一繞，最後才會考慮價錢合不合理，及屋主狀況。
B2
：我賣房子這麼多年，帶客人看屋進入一個房子都會問客人在屋內的感覺，會不會覺得不舒服或壓迫，所以我自己要買也一樣，會先感覺磁場合不合，
還會注意這棟大樓凶宅數量，其他的較沒什麼。
C1
：我第一次買房子，知道要注意附近房價一坪多少，我要準備多少錢，銀 行能借多少，管理費多少，其他的就不那麼清楚。C2
：就朋友介紹的仲介，要注意什麼好像都是她告訴我的，其實我也不知道 真的要注意什麼。購屋者會因不同專業領域在購屋時，有不同的注意事項，且在購屋目的是自住還 是投資時，對購屋標的投入心力及關注也會有差異，但是最值得注意的是，第一次購 屋之消費者在購屋時根本就不知道要注意什麼。
(二)查詢實價登錄查詢網會注意事項
受訪者 會注意事項 希望查詢之內容
2 消費者對市場資訊的掌握度愈高，搜尋效益愈高。
3 買家的交易經驗累積與市場資訊的掌握度呈正相關。
4 搜尋的範圍愈大或距離愈遠，搜尋成本愈高。
資料來源：Miller, Sklarz and Ordway（1988）
為了因應一般消費者對市場資訊掌握度不高，先行篩選以提高一般消費者之搜尋 效益。
一、比較案例選取
三民區住宅大樓從實價登錄查詢網上路以來約有 4 千多筆，選取時間為 104 年 3 月～106 年 3 月，在研究標的範圍內約 800 公尺距離的案例共 58 件如圖 4‐1 及圖 4‐2 所示光這 58 件交易價格的坪單價就從 6.1 萬至 19.3 萬，比較案例範圍經限縮後，受 訪者，能更精確地去比較不動產的個別因素，才不會一直陷在龐大的資料陣中，無法 篩選到有用的資訊。。
圖4- 1 選取範圍內案例(一) 資料來源：不動產交易實價查詢服務網
圖4- 2 選取範圍內案例(二) 資料來源：不動產交易實價查詢服務網