購屋者於實價登錄實務操作之研究
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(3) 謝誌 年近半百再去踏入學校的唸書是上天的恩賜，一晃眼已過了四年，回想起這幾年 一邊工作一邊上課，雖是辛苦，但回想與老師、同學熱烈討論的情景不覺莞薾與不捨， 在此論文完成之際，首先最要感謝我的論文指導教授呂宗盈老師，從一開始論文定題、 寫作、初稿、口試到論文的最後定稿，都有賴老師的細心閱讀及修改，在寫作上給予 很大的指導與幫助，整個研究的邏輯思維幾經提點與建議，讓研究思緒得以更加清晰， 也讓我的論文最終可以順利的完成，成功參加口試並順利通過，真的非常感謝老師的 付出和教誨，師恩難忘。 另外，也要謝謝幫我口試論文的口試委員胡太山老師、邱秋芳老師，除了感謝他 們願意出席參加我的論文口試外，對我論文的架構和內容建議，更是幫助我整個研究 論文可以更緊密的前後呼應，最後，也感謝二位老師的認可，讓我順利通過這一次的 口試論文。 論文的寫作是對研究生學習成果的驗證，在學術領域中要找一個適切的題材並不 容易，想完成一本論文更牽涉到很多事物，感謝過程中相助的同學及朋友們文雄、博 誠、盛齊、妙芳、彥宏、可樂及振興等。 最後，我想謝謝我的家人和賢內助靜怡，這一路走來的陪伴激勵，四年時間雖然 你們在學業上無法給我實質的幫助，卻是我心裡最強大的支柱，因為擁有你們的包容 和愛護，即使在外遭遇多大挫折我都能坦然面對，感謝生命中一切，你們毫無保留的 支持，讓我能無後顧之憂完成學業，有班上同學互相打氣，也是砥礪我前進的動力， 你們都是我研究所生涯中重要的夥伴，謝謝生命中的每一個您。 陳威宏謹誌 於國立屏東大學民國一百零六年七月. i .
(4) 摘要 貧富不均快速加劇，關鍵元兇就是房價，在 M 型化社會下民怨也隨之高漲，順 應居住正義之訴求，執政者採取了一連串的平抑投機的政策，民國 101 年 8 月 1 日正 式實施的「實價登錄」制度即為健全房市政策中的重要作為，亦是我國在交易資訊透 明化的里程碑。 實施四年多來，因不動產相關專業複雜，一般購屋消費者不易了解不動產交易實 價查詢網公布資料之內涵，甚至根本不會查詢或不知那些資訊重要，交易過程中不動 產經紀業者就扮演重要的角色，掌握解讀話語權，其所促成交易的價格，又成為全國 購屋者的參考依據。 給使用者真實、完整、即時、易懂且有用的不動產交易資訊，是政府讓全國人民 面對高房價的基本交代，本研究透過真實案例，以實價登錄查詢網來查詢比較價格， 再深度訪談一般消費者、不動產經紀人及不動產估價師，詢問他們的解讀步驟、內容、 所需內容，結果發現對沒接觸過不動產的購屋者，縱然給予完善的資料，其對購屋內 容的理解仍需仲介協助，可怕的是仲介不一定專業，很多交易是在人情壓力下成交。 因不動產經紀業營業員門檻低，消費者所依賴的仲介則是良莠不齊，如此形勢對 消費者是嚴峻的，對我國健全不動產交易制度亦是不利的，當下對消費者購屋最大的 協助除了落實資訊透明外，徹底執行不動產經紀業條例及其他相關法規，不流於形式， 才能扭轉我國不動產價格資訊長期由供給業者或仲介業者所把持的狀況。 . 關鍵詞:貧富不均、M 型化、交易資訊揭露、解讀能力. II .
(5) Abstract The key reason of uneven society is the housing price under the type “M” society the complaints and grievance rising high. Our government implemented serval policies to inhibit speculation and to conform the living justice.OnAug 1th,2012 the real property value record system implemented. This system is the important act to heathy our housing market, also the milestone of property trading information transporancy. Theimplementation of more than four years, due to the real estate-related professional complex, the general purchase of consumers is not easy to understand the real estate transaction price inquiry network published information content, or even simply do not query or do not know the information important, the transaction process of real estate brokerage play an important Role, master the right to read the discourse, which contributed to the price of the transaction, has become the basis for the purchase of the country. In order to give us the real complete, in time, easy and useful information, In this research, through the website to compare the price also the interviews with the general consumer, real estate agent and the property value. We asked them the website understanding steps, content, needed to list systematically in the trading process. The results found that those who have not come into contact with real estate buyers, even given the perfect information, the understanding of the contents of the purchase of the house still need to assist, terrible is not necessarily professional, a lot of transactions in the human pressure transactions. Because the real estate business salesperson low threshold, consumers rely on the intermediary is good and bad, so the situation is serious for consumers, the sound real estate trading system is also unfavorable to the moment, the largest consumer assistance to consumers in addition to the implementation of information transparency , The complete implementation of the real estate brokerage industry regulations and other relevant laws and regulations, not a mere formality, in order to reverse the real estate price information in China long-term by the supply industry or intermediary industry dominated the situation.. Keywords：uneven society,the type “M” society, openness information in the property trading, understanding capacity.. III .
(6) 目錄 謝誌 ................................................................................................................................. I 摘要 ................................................................................................................................ II Abstract ......................................................................................................................... III 目錄 ............................................................................................................................... IV 圖目錄 ............................................................................................................................ V 表目錄 ........................................................................................................................... VI 第一章 緒論 .................................................................................................................. 1 第一節 研究動機與目的 ............................................................................................. 1 第二節 研究範園與內容 ............................................................................................. 2 第三節 研究方法與流程 ............................................................................................. 3 第二章 文獻回顧與相關理論 ........................................................................................ 6 第一節 國內外關於實價登錄之論述 ......................................................................... 6 第二節 相關理論 ....................................................................................................... 22 第三節 政府管理之理念 ........................................................................................... 39 第三章 研究設計與現況分析 ...................................................................................... 42 第一節 研究設計 ....................................................................................................... 42 第二節 不動產實價登錄業務現況 ........................................................................... 52 第四章 資料分析與研究結果 ...................................................................................... 78 第一節 第一次訪談 ................................................................................................... 78 第二節整理分析 ......................................................................................................... 87 第三節 對購屋者第二次深度訪談 ........................................................................... 91 第五章 結論與建議 ..................................................................................................... 96 第一節 結論 ............................................................................................................... 97 第二節 建議 ............................................................................................................... 99 參考文獻 .................................................................................................................... 104 附錄一 ........................................................................................................................ 111 附錄二 ........................................................................................................................ 115 附錄三 ........................................................................................................................ 124 附錄四 ........................................................................................................................ 129 . IV .
(7) 圖目錄 圖 1- 1 研究流程圖 ............................................................................................................... 5 圖 2- 1 景氣循環圖 ............................................................................................................. 37 圖 3- 1 高雄市三民區住宅大樓房屋均價 ......................................................................... 46 圖 3- 2 買賣實價登錄申報圖 ............................................................................................. 59 圖 3- 3 租賃實價登錄申報圖 ............................................................................................. 60 圖 3- 4 預售屋實價登錄申報圖 ......................................................................................... 62 圖 3- 5 不動產交易實價查詢查詢步驟 1 .......................................................................... 65 圖 3- 6 不動產交易實價查詢查詢步驟 2 .......................................................................... 66 圖 3- 7 不動產交易實價查詢查詢步驟 3 .......................................................................... 66 圖 3- 8 不動產交易實價查詢查詢步驟 4 .......................................................................... 67 圖 3- 92014 年國富毛額及淨額資產結構比 ..................................................................... 73 圖 3- 102013 年富人土地交易所得 ................................................................................... 74 圖 4- 1 選取範圍內案例(一) .............................................................................................. 85 圖 4- 2 選取範圍內案例(二) .............................................................................................. 86 . V .
(8) 表目錄 表 2- 1 其他相關研究對不動產實價登錄制度之建議表 ................................................. 10 表 2- 2 各國的實價登錄作法與申報綜理表 ..................................................................... 14 表 2- 3 各國實際交易資訊登錄內容綜理表 ..................................................................... 15 表 2- 4 各國公開資訊方法綜理表 ..................................................................................... 16 表 2- 5 各國不動產交易資訊揭露制度比較綜理表 ......................................................... 17 表 2- 6 我國與各國之不動產交易資訊揭露比較表 ......................................................... 21 表 2- 7 不動產與一般商品之比較綜理表 ......................................................................... 26 表 2- 8 不動產價格產生的各項原則 ................................................................................. 28 表 2- 9 影響不動產價格之因素 ......................................................................................... 29 表 2- 10 中華民國憲法與事實對照表 .............................................................................. 40 表 3- 1 高雄市(2012 年 8 月～2017 年 4)月住宅大樓交易資訊表 ................................. 44 表 3- 2 本研究對象 ............................................................................................................. 47 表 3- 3 受訪者基本資料 ..................................................................................................... 47 表 3- 4 不動產估價師之訪談大綱 ..................................................................................... 49 表 3- 5 不動產經紀人員之訪談大綱 ................................................................................. 50 表 3- 6 一般購屋者之訪談大綱 ......................................................................................... 50 表 3- 7 一般購屋者第二次訪談之訪談大綱 ..................................................................... 51 表 3- 8 不動產實價登錄相關法令彙整表 ......................................................................... 54 表 3- 9 實價登錄申報資料與揭錄資料表 ......................................................................... 63 表 3- 10 實價登錄查詢網視窗內圖形控制說明表 ........................................................... 69 表 3- 11 歷年平均國民所得、消費支出、台北市房價及空屋數表 ............................... 74 表 3- 12 家庭收支調查報告表 ........................................................................................... 76 表 4- 1 購屋者查詢實價登錄時會注意事項及希望查詢之內容表 ................................. 82 表 4- 2Stigle 之搜尋理論假說 ........................................................................................... 83 表 4- 3 受訪者選定案例表 ................................................................................................. 87 表 4- 4 研究標的與比較案例差異表 ................................................................................. 88 表 4- 5 受訪者願意購買價格表 ......................................................................................... 89 . VI .
(9) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 第一章 緒論 第一節 研究動機與目的 壹、研究動機 幾年來行政部門為因應十大民怨之首的「高房價」，雖然祭出種種措施，其中於 2012 年 8 月起實施不動產交易實價登錄，對國內是一大創舉，也希望藉由交易價格 資訊透明化，給予消費大眾買賣不動產時有所依歸，實施至今已有 4 年半，累積查詢 82,001,974 人次1，舉凡公部門、不動產估價師、地政士、不動產經紀人員、購屋者、 賣屋者開價等，幾乎整個社會上只要談到不動產價格莫不以實價登陸網站查詢價格為 圭臬。 台灣不動產交易中心總經理李同榮指出，一般購屋大眾對房價資訊只有「閱讀能 力」 ，但卻缺乏「解讀能力」 ，購屋資訊透明化，要從資訊來源、時間點、標的等細項 判斷其可信度，如果只靠片面的資訊提供，反而可能造成購屋者錯誤的自行解讀與錯 誤的投資決策2。 大體而言，資訊透明化是實價登錄的考量因素，但更重要的是要讓消費者瞭解， 其資訊透明化所隱含的內涵，亦即購屋人對實價登錄制度所提供的資訊中，其所代表 的真正義涵十分重要。主要因一般購屋大眾並無專業知識或實務經驗，對房價資訊只 有閱讀能力，卻缺乏解讀能力，因此，若僅依賴政府片面的資訊提供，可能造成購屋 者錯誤的自行解讀，從而造成錯誤的投資決策3。 就是因為房價內涵要很多的專業與知識，再加上以往資訊不充分也不對等，我們 才需要一個有公信力的單位來揭露資訊，幫助一般不具專業知識的大眾認識購買不動 產時，那些資訊是一定要懂的，那些資訊是一定要有的，在現實實務參考不動產實價 1. 實價登錄查詢網 http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action 20170423 上午 0457 最後查詢 蔣小姐房屋 http://key88.net/article22701.html 3 國政評論 http://www.npf.org.tw/1/13194 2. 1 .
(10) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 交易查詢網上不動產交易資訊，對不具不動產專業的一般購屋者來說，該如何解讀？ 制度上有何盲點與不足？引起本研究動機。 . 貳、研究目的 建立一個制度，當然希望長治久安且能嘉惠後世，制度政策目的或有不同，健全 整個交易制度的目標不能減損，行政部門各有本位，不希望因為本位利益，造成為德 不卒，而埋下禍害，本研究透過實務運作來： 一、研究目前實價登錄實務上操作之盲點與缺漏。 二、了解一般消費者的購屋困境與其所需之資訊。 三、建全不動產價格體系。 本研究之最終目的，透過購屋資訊的揭露，讓價格回復合理，避免政府政策因利 益團體干擾，扭曲市場真實價格樣貌，建立一個全民受益的價格揭露制度。. 第二節 研究範園與內容 壹、研究範圈 一、研究範圍 (一)人：以一般購屋者、不動產經紀營業員、不動產估價師為深度訪談對象。 (二)事：現行交易制度下購買不動產，消費者的購屋程序及應注意事項。 (三)時：主要以不動產實價登錄查詢網上錄以後。 (四)地：以高雄市三民區為主。 (五)物：12 樓(含 12 樓)以上住宅大樓。 透過現行制度上在法制面與執行面的探討，經由資料分析及實際案例，來檢視現 行實價登錄制度的盲點及使用不動產實價交易查詢服務網的迷思，最後再以實際登錄 案例透過現行登記制度找出揭露案例真實樣貌來佐證，現行實價登錄的不足。 . 2 .
(11) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 二、研究限制 (一)現行實價登錄查詢網揭露類型有三大類有「不動產買賣」 、 「不動產租賃」 、 「預售屋買賣」 ，限於人力及時間僅以「不動產買賣」中「區分所有建物 之住宅大樓」案例來探討。 (二)影響不動產價格的三大因素中的一般因素，因涉及自然因素、社會因素、 經濟因素及行政因素等較大議題，在實價登錄資訊使用中，影響相對較 少，故在研究中不予研究整理。. 貳、研究內容 根據上述研究目的，以下列五點內容來建立研究架構：. 一、「交易成本」 、「實際交易價格」與「正常價格」定義、內涵。 二、不動產價格的含義。 三、實價登錄相關法令體系及各國作法之探討。 四、現行實價登錄制度運作現況。 五、實價登錄資訊使用者反應之整理。 六、指出現行制度的缺漏並提出解決建議。. 第三節 研究方法與流程 壹、研究方法 旨在探討現行實價登錄制度下，存在何等問題與功效。研究者參考既有文獻、內 政部不動產交易實價查詢服務網、其他登錄資料庫及各項統計數據、紀錄等作為研究 基礎，佐以不動產登記謄本來驗證及還原各個在實價登路案例之交易真實樣貌，方法. 3 .
(12) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 分述如下: . 一、文獻回顧法 其他不動產實價登錄相關研究文獻及不動產價格相關理論之蒐集與整理分析，去 了解我國現行不動產實價登錄制度之現況及問題。 . 二、資料分析法 以網頁蒐集內政部不動產交易價格查詢服務網、其他民間公司價格查詢網…等， 來比較資訊內容差異及揭露樣態，來驗證登錄資訊的真實性、充分性及即時性。 . 三、深度訪談法 以真實待售案例經由操作不動產交易實價查詢服務網，透過比較案例查詢土地登 記謄本等相關資料，提供更多購屋資訊給購屋者後，來驗證資料欲購屋者獲得並了解 更多資訊後，是否會產生決策差異。 . 4 .
(13) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 貳、研究流程. 圖 1- 1 研究流程圖. 5 .
(14) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 第二章 文獻回顧與相關理論 實價登錄制度實施已 4 年多，陸續有研究論述出，在徐語宏(2015)研究中指出政 府資料開放與否的界線模糊，提供管道供民眾檢視及利用。這在實際上衍生出兩個層 面的問題，其一為開放出去的資料是否有供民眾再利用的價值，若無再加值利用的價 值，那開放的用意為是作為提升政府形象的政治用途，亦或是以開放無意義的資料形 成開放政策的假象，其二為在隱私權與安全性上的互相拉扯，是在涉及公共利益時就 應該做全面開放，還是在開放時應該將涉及個人資料的區塊做遮蔽。統合這兩個層面 可以發現到在判定政府資料開放與否的標準的背後涉及了道德、倫理、隱私以及有無 再利用價值等因素，這導致很難建立一套放諸四海而皆準的判定標準。 . 第一節 國內外關於實價登錄之論述 不動產價格可以驗證整個國家實施相關不動產政策成效，總結土地法終極目標就 是「平均地權、地利共享」，幾十年執行下房價高漲，利益被少數人獲取而非全民， 貧富極度不均，M 型化社會愈形嚴重，在解決高房價的眾多方法中，落實資訊透明化 不失是健全整個交易市場良方，「做對的事」與「把事情做對」是兩個不同的概念， 實施不動產實價登錄是在「做對的事」 ，研究不動產交易實價查詢服務網則是希望「把 事情做對」。 . 壹、不動產實價登錄相關之研究 一、實施不動產實價登錄制度之成果 其他研究者如郭議中(2013)、江穎慧(2013)、林哲民(2013)及葉忠榮(2014)的文獻， 說明了不管整體法規及執行上實價登錄制度有何缺漏，對整個國家健全不動產交易制 度上還是有極大貢獻，內容如下： . 6 .
(15) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 房價的漲跌不必然與實價登錄有所連動，基本上這是兩碼事。然而，不動產實價 登錄制度在台灣房地產市場中，是健全長期房市發展很重要的一項里程碑。因此，認 為實施費價登錄是邁向實價課稅必經的過程，兩者相輔相成才能真正讓房市回歸正常 發展。透過實償登錄，政府當局可以掌握更多房地產市場的訊息，並對現行制度運作 中所發現之缺失加以改正，及對不動產稅制進行檢討。期待政府當局在未來實價課稅 前，能有更完整的配套措施。(郭議中，2013) 實價登錄制度對於我國不動產交易制度是一重大變革，長期以來真實不動產交易 價格始終掌握在民間業者，政府部門並沒有實際成交價資料足以統計分析，而民眾對 於價格的認知或想像，也只能依賴擁有較多資訊的賣方（業者），天平的兩端始終不 平衡。而在實價登錄後，理論上買賣雙方將可擁有對等資訊，交易成本也可能會降低， 而商品的價格（房價）也可能會逐漸趨於合理然而，這一切理想情況未來是否能真正 達到，目前仍是問號？。(江穎慧，2013) 實償登錄政策制度實施後，住宅交易價格的定錨效應顯著降低，顯示此一政策能 使消費者在購屋時獲得正確之市場參考價格，並有效縮小與成交價格之差距水準，此 一政策讓住宅價格慢慢的回歸到市場的正常價格。實價登錄政策制度實施後，住宅交 易價格的分散效應顯著降低，顯示此一政策措施能使原本分岐凌亂的購屋價格資訊收 斂。(林哲民，2013) 不動產交易實價查詢服務網的「易用性」對「有用性」與「使用感受」皆有正向 的顯著影響，消費者操作實價查詢服務網的便利性，對實價查詢服網務網評價有顯著 的正向影響，因此，當消費者內心感受操作實價查詢服務網是容易的，即會認為在蒐 集購置不動產的過程中，透過實價查詢服務網查詢正確、有幫助的不動產交易資訊。 不動產交易實價查詢服務網的「有用性」對「使用接受」與「使用意願」皆有正向的 顯著影響，不動產資訊(涵蓋了格局、交易時間、型態、交易金額、屋齡、主要建材 等)，不僅可以大幅度降低內心感受的不確定性、塑造愉快的氣圈，也能夠提高消費 者顯意操作實價查詢服務網的意願程度。不動產交易實價查詢服務網的「使用感受」. 7 .
(16) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 對「使用意願」有正向的顯著影響，顯示消費者操作實價查詢服務網是明智的作法。 (葉忠榮，2014) 整體上 4 年多來不動產交易實價查詢服務網已成為國人對不動產價格資訊的主 要資訊來源，成效斐然，但是他對一般沒有不動產專業的購屋者，究竟助益多少，還 是最終僅是行政部門穩定高房價崩跌的政策手段之一呢? . 二、不動產實價登錄制度實施後之影響 不動產實價登錄制度縱然執行 4 年多來成效有目共睹，但以整個不動產交易交易 制度，或到整個國家對不動產之政策來看，作為健全整個國家不動產制度的基礎施政， 去健全不動產實價登錄制度就更顯迫確，以下是江穎慧(2013)、柯光彥(2013)、林哲 民(2013)及張簡淑華(2015)等研究者所指出，實施實價登錄制度後對整體不動產市場 之影響。 在現行制度設計，包括預售屋及租屋的實價申報，僅規範委託經紀業才需要申報， 這表示房東自租、建商自建自售等情況都未納入實價登錄規範內，也表示目前能夠查 詢到的交易資料仍有不足之處。此外，關於實價登錄「備註事項」的揭露，也仍是需 要改進的空間。不動產具有高度異質化，目前受限於區段化、去識別化限制，價格資 訊揭露受到相當限制，如果交易標的帶租約、交易價格含增建等情況，使價格受到影 響的因素也無法揭露，將使得目前資訊仍在不對稱、不完全情況產生，消費者雖然相 較於過去，因為有實價登錄網站比較容易獲得資訊，但目前情況仍是容易產生錯誤預 期，進而導致判斷錯誤。(江穎慧，2013) 政府揭露的實價資訊經房仲業者再加值利用，成為銷售上具有說服力的工具，也 是賣方開價的樓地板，而買方在預期房價還會再漲的心理作用下，以實價登錄為起跑 點開始追逐房價，某方面來說也成了砌高房價的共謀。現行法令制度下，實際掌握價 格資訊者沒有申報義務，政府各部門的資訊平台未能整合，使得基層的政策執行者只 能回歸最原始的抽查稽核，但所稽查與處罰的對象卻是實際無法掌握資訊的地政士，. 8 .
(17) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 在這樣的制度運作之下，無怪乎人為炒作的痕跡隨處可見。(柯光彥，2013) 實價登錄政策制度實施後，對於都市發展擴張之市區與市郊，其住宅交易價格的 定描效果與價格分散效果均獲得大幅度的改善，對於政府抑制新興發展地區房價之炒 作有極大的幫助。實價登錄政策制度實施後，對於都市地區裡常見的電梯大樓，也是 住宅市場中的主流商品，其住宅交易價格的定描效果與價格分散效果均獲得大幅度的 改善，也對於交易價格收斂也起了很大的作用，對於游費者在購買住宅時，不會因為 資訊的不透明，而導致購買到被哄抬過的住宅。(林哲民，2013) 區段化與去識別化處理原則下，增加揭露的資訊內容與改進資訊品質均有助於資 訊透明度的提升。參考國外經驗可發現，除日本等少數國家以區段化方式模糊揭露資 訊之外，多數歐美先進國家均採宜接揭露個案位置的方式，如此始能真正達到資訊公 開透明之目標。我國日前採區段化與去識別化處理原則，若能有此保障隱私的前提下， 儘可能增加揭露的資訊內容並提升資訊品質，亦可改譯過去不動產交易資訊不對稱問 題。國外經驗顯示，若要掌握最其實價格資訊，以真實交易價格作為課徵資本利得稅 基礎是杜絕成交價格申報不實之最好方式。(張簡淑華，2015) 現行制度中的「去識別化」是我國不動產資訊透明化的絆腳石，忽視了影響不動 產價因素中的個別因素分析，嚴重扭曲了一般購屋者的價格認知。不動產實價登錄制 度對我國不動產市場最大的影響應該是實價課稅，這也是一件對的事情，是否能把事 做對將考驗行政部門的抗壓能力及執行能力。. 貳、其他研究者對不動產實價登錄制度之建議 一、其他研究者對現行制度建議 其他研究對實價登錄制度建議如表 2‐1 所示，下列建議中從政策、立法到執行在 在顯示，我國的實價登錄制度有需要徹底來檢討。 . 9 .
(18) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 表 2- 1 其他相關研究對不動產實價登錄制度之建議表 作者. 年期. 建議內容 實價登錄並不以房價為唯一考量，尚包含交易標的資訊，為確. 謝明瑞. 2012. 保交易人的權利，對於房價、建物本身，以及其周圍的相關資 訊，都宜具體呈現。. 陳柏罕. 2013. 建立完善合理資料庫再開查詢 1. 不動產交易應以專法規範 2. 建立多方勾稽制度. 柯光彥. 2013. 3. 實價登錄與土地登記結合 4. 強化資訊價值、建立房屋履歷 5. 逐步實價課稅 對資訊揭露原則： 1. 隱私去識別化案件之揭露準則 2. 加速揭露更新頻率 3. 車位分開拆算及增加揭露內容 對預售屋、代銷業者、建商自建自售及房東自租案件： 1. 揭露起造人名稱及建案案名. 郭議中. 2014. 2. 對代銷預售案及房東自租案件強制登記 對查核不實： 1. 增訂逾時與登錄不實之刑責 2. 建立資料庫勾稽及定期篩檢查核機制 3. 配合大量估價及建立檢舉制度 4. 健全稅制 1. 宣傳實價登錄罰則執行面. 張簡 2015 淑華. 2. 加速揭露頻率、資加揭露內容完整性. 10 .
(19) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 作者. 年期. 建議內容 3. 增加查詢選項功能，提供價格指數參考 4. 不動產交易程序應以專法規範 5. 建立多方勾稽制度 6. 檢舉制度和實價課稅. 資料來源：本研究整理. 二、執行實價登錄現況的困境 (一)政策上 1.在永續運作上 在廖俊松(2004)研究中指出永續發展的內涵，至少應包括成長性、公平性 及協調性等三個原則，就經濟層面而言，永續發展必須建立在保護地球自然系 統之持續經濟成長基礎上；就社會層面而言，永續發展應該追求公平分配，以 滿足當代及後代全體人民的基本需求；就自然生態層面而言，永續發展必須要 求人類與自然間的和諧相處。 在賴宗裕(2000)研究中學者 Breke and Manta 則指出永續發展的內涵應包 括以下特性： (1)再生性：永續發展關係到一個系統長期的再生能力。 (2)平衡性：環境與經濟與社會價值之間的一種平衡能力。 (3)符合性：個人利益或地方的行動必須符合全球的需要。 (4)動態性：永續發展的實踐必須依賴持續不斷的行動努力，包括民眾參與 及解決衝突的協商過程。 整個國家發展建設應皆立基於永續發展上，來建立一個不會因資訊不對等而 形成弱肉強食的交易體系，在不動產部分讓整個交易體系內的過程、契約內容、 標的位置、價格資訊…等能充分揭露，讓任何交易者不會因資訊不對等而蒙受損 失，而實際上是各部會皆以本位主義為主要考量，在利益團體的遊說下，最後是. 11 .
(20) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 造成互相掣肘，扭曲了國家永續發展的目標。 2.在公平正義上 公平正義這個詞大家都不陌生，但到底什麼是公平正義，卻不是一兩句話 能夠說明白的。人們對於公平正義的理解，可以說是仁者見仁，智者見智。在 中國古代， 《論語》裡這樣說道： 「有國有家者，不患寡而患不均，不患貧而患 不安。」柏拉圖在《理想國》中強調公平即是和諧。馬克思從社會經濟生活出 發來理解公平正義，認為實現公平正義的關鍵是要實現社會生產關係的合理調 整或變革，只有消滅剝削，消除私有制，實現共產主義社會，人與人之間才是 真正的平等關係。在現實生活中，公平正義是一個具體的概念，在不同領域也 有不同的內涵。經濟學上講的公平正義，主要是指市場經濟等價交換原則所體 現的平等，也就是人們常說的機會均等、公平競爭；政治學上講的公平正義， 主要是指全體社會公民能平等享有民主自由的權利。在社會學意義上，公平指 的是社會成員之間的社會地位、經濟收入、消費水準比較接近而不至於過分懸 殊；在法學意義上，公平指的是權利與義務對等，人們的獲得應該與他們所承 擔的責任以及所做出的貢獻相一致；在倫理學意義上，公平指的是每個人都擁 有平等的生存、發展的權利和機會。(周琳，2012) 在我國所有的政策遇上「選舉考量」 、 「財團」都會轉彎，雖然聚焦在實價登錄上， 其前提仍是健全房市，不動交易相關資訊充分、完整及即時才是對健全房市的最佳政 策，但是考慮土地徵收價格、銀行會倒閉、建商會倒閉、經濟發展….等相關現實時， 很多公平正義就被犧牲了。 (二)立法上 1.現實面上 在民主國家立法本來就是各利益團體與行政部門間角力下的產物，講究的 是實力與能力，以前封建時代是「民不與官鬥」，到現代很多立法是「行政部 門無力推動政策」，行政部門無力堅持執政理念，在實價登錄制度中預售屋的. 12 .
(21) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 立法上，就充分展示行政部門的無能為一般購屋消費者盡一份心力，才讓預售 案在代銷業者結案後再去登錄。 2.國家長遠發展上 不動產價值佔整個國家資產的絕大部分，我國目前不動產總市值，可說是 如月亮的「陰晴圓缺」由行政部門說了算，要評估政府投資效益用的是天價； 要徵收人民土地用的是賤價；要課稅用的是評定價，一個國家執行任何政務， 要取信於民最基本就是要有一個經得起檢驗合理市價，在這個合理市價下來討 論政策才有意義，我國目前不動產的市場合理總市值大概只有老天爺知道。 (三)執行上 1.登錄不實責任上 目前執行不動產實價登錄的是買方、地政士及不動產經紀業者，到底地政 士與不動產經紀業者是「法定代理」還是「法定義務」 ，為了執行上讓行政部 門脫責省事，便宜行事大部分責任歸到了地政士及不動產經紀業者，而非交易 當事人。 2.案件稽核上 限於人力僅能以低比例抽查方式來查核，意味著行政部門無法確定登錄資 訊的真實性，登錄不實的登錄者被查獲的機率是不高的，變相鼓勵投機者以身 試法謀取利益。 3.揭露方式上 採「區段化」、「去識別化」方式來揭露交易資訊，「區段化」本是資料分 類方式， 「去識別化」應是保障私人隱私權，針對的是「人」 ，做到連「物」的 識別都去掉了，真讓人哭笑不得，不動產產權複雜，概分成債權部分與物權部 分，物權因有登記制度所以很明確，資訊不對等是在債權部分，國外都做到契 約內容揭露了，我國還在牽扯物權部分，不如不要做了。. 13 .
(22) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 叁、其他各國的實價登錄 一、各國蒐集交易資訊機制介紹 不動產在哪裡都是重要議題，世界上各國對不動產皆有其管理體系，如表 2‐2 所 示則是各國由誰揭露不動產資訊作法，由誰來申報交易資訊，關係到買賣交易資訊的 真實性，各國作法不外買方單獨申報、賣方單獨申報、買賣雙方共同申報、仲介業者 申報及由公證人申報，因各國體系不同而有不同規定，重點是在罰則與適當性，考量 交易習慣去做修正。 表 2- 2 各國的實價登錄作法與申報綜理表 國別. 登錄作法介紹. 應申報對象. 由買賣代理人代為申報，或是申報印花稅時取得申報資料三 英國. 買賣雙方 種方式。 買賣房屋必須填寫 HUD-l 文件，內容包括不動產交易價格、. 美國. 改建、增建、新建等各項住宅資訊，就連新建車庫數量、翻 買方 修日期也須記載。. 法國. 由公證人提供不動產交易價格資訊或是證書的複本給政府。 公證人 不動產交易經公證後取得買賣公證契約，內容包括貿賣方姓. 德國. 公證人 名、物件資料、價格、土質污染情形、有無抵押貸款等。 房仲經手買賣後，交易時將不動產種類、日期、透過不動產 買賣雙方、仲. 日本 所在地縣市政府申報。. 介業者. 買賣土地及建物時，需於 30 日內向上級管轄機關申報實際交 買賣雙方、仲 韓國 易價格，經審核交付後，依法也買方接受檢查確認。. 介業者. 法律強制所有與土地相關的權益相關事項均須向土地註冊處 香港. 買方 註冊，並設有「香港房屋網」 ，蒐集建物成交資訊，供民眾查. 14 .
(23) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 國別. 登錄作法介紹. 應申報對象. 詢。 房屋權利人轉讓時直接向縣、級以上縣市政府申報成交價 中國. 賣方 格，地方政府將數據統計後發布資訊在網路上提供查詢。. 資料來源：廖凰如，2014. 二、各國揭露資訊內容 不動產交易本來就是複雜，不僅產權、交易內容、市場脈動、相關法令、相對人 及交易過程無一不複雜，如表 2-3 各國無不以整體、有系統且、即時且詳細的來揭露 相關資訊為目標。 表 2- 3 各國實際交易資訊登錄內容綜理表 國別. 資訊揭露內容. 備註. 成約物件資訊、交易價格資訊、售出物件資訊、 根據日本 2009 年對先進國 區域資訊及其他等五大類。此外，美國仲介網. 家不動產資訊提供狀況之. 英、美 站輸入完整地址，另可查知:目前待售價格和十 調查研究報告指出，英國與 年內交易訊息等，讓準買家在買賣上有透明且. 美國提供內容相同也最完. 客觀之資訊。. 整。. 買賣方姓名、物件資料、價格、土質污染情形、 所有資料均開放查詢，但每 德國 有無抵押貸款等。. 筆查詢均有紀錄。. 房屋成交價、貸款成數、轉手情況、實際地址. 所有資料均公開付費查. 等。. 詢，以防止欺騙炒作。. 香港 土地種類別、交易內容別(更地、建付地、大樓 依宅地建物取引業法一 日本. 等)、住所(僅止於町名)、成交價格、成交時期、 十四條之二第五項規定。 土地面積、建物登記面積、用途、建築年期、. 15 .
(24) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 國別. 資訊揭露內容. 備註. 構造、隔間、都市計畫用途地域、土地形狀等， 而且，該系統並結合地圖資訊系統，彙整消費 者想要查詢地點附件的成交行情，以利消費者 作判斷。 資料來源：廖凰如，2014. 三、各國資訊公開方法 不動產交易因金額龐大，影響一般購屋者生活甚深，有些政府對於資訊揭露，還 是會有其他考量，因為其他考量主要是要控制房價，不一定會站在消費者立場，所以 有些資訊選擇不公開，如表 2-4 中日本及中國公開的內容就有所控制。 表 2- 4 各國公開資訊方法綜理表 國別. 資訊公開方法 買賣屋時就必須填寫過戶收費清單(HUD-l)，詳細記載價格、各項轉手及翻修. 美國 資訊等，資訊全面開放逐筆查詢。 法律強制規定房東與屋主不可任意調價，房屋買賣資訊皆可公開查詢，若調 德國 價超過公定價格 50%以上，除罰款外還可處 3 年以下刑期。 透過公證人制度確保雙方買賣價格正確，同時擔保交易安全性，保障個人資 法國 料不外洩。 英國. 由權利人或是仲介向縣市政府等機關申報，日後可上網查詢價格。. 日本. 房屋成交價格須上網登記，政府定期更新，或向房仲要求公開資訊。 須登錄成交價格、貸款成數、實際地址外，買賣合約書可供銀行、地政機關. 香港 查核，所有資料均公開付費查詢，以防止欺騙炒作。 中國. 交易資訊經政府統計相關數據後，發布至房地產相關網站中，並無逐筆實價. 16 .
(25) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 國別. 資訊公開方法 揭露。. 韓國. 權利人或是仲介向主管機關申報，資訊開放網路查詢。. 資料來源：廖凰如，2014. 四、各國實際交易資訊揭露之比較 世界上各主要先進民主國家如表 2-5 所示，在處裡不動產交易資訊，都採取比較 務實且完善的做法，交易契約內容真實揭露，沒有陷在隱私權的泥悼裡，而捨棄資訊 對等的社會公義，買賣在私法裡的基本精髓就是誠實信用，給購屋消費者了解所購買 物件的真實有用資訊， 「天道酬勤，人道酬善，商道酬信」 ，人民勤奮、善良及信用應 是政府所樂見，就是資訊不對才造成一般認知中的「無商不奸」，其他各國對資訊揭 露的做法很多理念值得我國學習與深思。. 表 2- 5 各國不動產交易資訊揭露制度比較綜理表 相關資料 取得交易價. 國別/項 相關法令 目. 庫及民間. 交易安全制度之特徵. 格方式 網站 資訊自由法. 透過「不動. MLS 系統. 證照制度-買賣雙方分別委託不. 隱私法. 產產權移轉. 房地產估. 同經紀人，有助於經紀人能夠為. 電子資訊自. 登記」方式. 價網 Zillow 其當事人爭取到最大權益。. 由法. 掌握最原始. 銀行核貸-買方在委託經紀人之. 電腦比對與. 不動產交易. 前，已獲得銀行貸款資格確認及. 隱私保護法. 價格，以及. 同意，避免在買賣契約簽訂之. 政府印製局. 各項改建、. 後，無法向銀行貸到應貸款項的. 電子資訊提. 增建、新建. 困窘。. 美國. 17 .
(26) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 相關資料 取得交易價. 國別/項 相關法令 目. 庫及民間. 交易安全制度之特徵. 格方式 網站 供促進法. 的住宅資. .ESCROW 公證託管制度及產權. 聯邦公報法. 訊，以利進. 保險-專業嚴格管控產權及交易. 陽光法. 行每年度不. 價之運用，有助於確保房屋交易. 動產估值及. 安全。. 財產稅、資 本利得之徵 柱。 自行政機關. 土地水資源. 國土交通. 營業保證金制度-在不動產交易. 電腦處理個. 局透過問卷. 省土地與. 糾紛遭受損害時，消費者得以從. 人資料保護. 的方式調查. 水資源局. 宅地建物交易業者所提存之營. 法. 成交價格，. 住宅金融. 業保護金獲得相當的金錢補. 個人資料保. 並經由估價. 支援機構. 償，將被害程度降低。. 護法. 師確認無特. 不動產交. 住民基本台. 殊偏離之市. 易價格系. 帳法. 場價格. 統 REINS. 日本. 住宅新報 社 房地產管理. (房地產管理 中華人民. 北京房地產交易管理網-在北京. 中國大. 法. 法)規定房地 共和國國. 市內進行商品房銷售，出賣人與. 陸. 關於建立中. 產權利人轉. 家統計局. 購屋者簽訂合同時也常在同一. 國住宅與房. 讓房地. 中國價格. 系統進行網上簽約。該網站負責. 18 .
(27) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 相關資料 取得交易價. 國別/項 相關法令 目. 庫及民間. 交易安全制度之特徵. 格方式 網站 地產資訊網. 產時，應當. 信息網中. 辦合同網上簽約、申請預售登. 有關問題的. 向縣級以上. 國房地產. 記、現房交易管理、經紀機構管. 通知. 地方政府規. 信息網中. 理、評估行業管理等業務。. 全國房地產. 定的部門如. 國城市地. 價格監測報. 實申報成交. 價動態監. 告制度. 慣，不得瞞. 測系統北. 電腦資訊象. 報或者作不. 京房地產. 統安全保護. 實的申報，. 交易管理. 條例. 以作為繳納. 網北京房. 政府資訊公. 各種稅費之. 地產仲介. 開條例. 依據。. 行業協會. 保守國家秘. 搜房網. 密法. 英國. 2000 資訊自. 政府掌握成. 英國土地. 刑罰-. 由法. 交資訊之方. 登記署. 民眾在委託產權轉易士代辦土. 1998 資訊保. 式有二，其. 房地產估. 地登記提供不實資訊、企圖藉此. 護法. 一為從土地. 價網. 使自己或他人牟利、或致他人損. 登記著手，. ZoopIa. 失，則已觸犯了詐騙法，最高可. 其二為申報. 哈里法克. 處十年徒刑或無上限之罰金或. 印花土地稅. 斯住房價. 兩者一併處罰。. 時取得。一. 格指數. 般民眾不動. Rightmove. 19 .
(28) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 相關資料 取得交易價. 國別/項 相關法令 目. 庫及民間 格方式 網站 產交易時，. 網站. 都需藉由事 務律師或產 權轉易士代 辦主地登記 並申報實際 交易價格。 法律強制所. 土地註冊. 有影響土地. 處綜合資. 財產或不動. 訊註冊系. 產的契約、. 統網. 轉易契、判. 香港屋網. 決及其他書 香港. 面形式的文 書，均須以 註冊方式向 土地註冊處 註冊記錄土 地交易或土 地權益。. 20 . 交易安全制度之特徵.
(29) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 相關資料 取得交易價. 國別/項 相關法令. 庫及民間. 目. 交易安全制度之特徵. 格方式 網站 不動產之處. 公證人制度-公證人參與了整宗. 分、抵押權. 不動產交易的過程，從雙方. 之設定都需. 當事人的身份認證，交易契約的. 要經過公證. 草擬，交易金額必須轉入公證人. 人之公正過. 帳戶，一直到地政事務所的登記. 程後始生. 過戶，若無法國公證人出面辦. 效，且公證. 理，交易就無法完成。法國籍由. 人須在交易. 嚴謹的不動產公正交易制度，一. 發生兩個月. 方面保障了不動產交品的公信. 內把資料送. 原則，官民兩便；二方面也讓不. 給財政部。. 動產價格公開化、透明化，方便. 法國. 大眾取得相關資訊，以昭公信。 資料來源：郭議中，2014. 五、我國與各國在資訊揭露之優缺點比較 每一個國家有其歷史沿革、風俗習慣、民情及法制，制定制度只有一個目的就是 讓國家更好，綜裡上述各表歸納了充分性、真實性、即時性及完整性，來評論優劣且 因不易量化，就以優、稍優、普通、劣、稍劣五級整理如表 2-6 所示，. 表 2- 6 我國與各國之不動產交易資訊揭露比較表 國別/ 資料之充分性. 資料之真實性. 項目. 21 . 資料之即時性. 制度之完整性.
(30) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 國別/ 資料之充分性. 資料之真實性. 資料之即時性. 制度之完整性. 英國. 優. 稍優. 稍優. 稍優. 美國. 優. 稍優. 稍優. 稍優. 法國. 稍優. 稍優. 稍優. 普通. 德國. 優. 優. 稍優. 優. 日本. 普通. 普通. 普通. 普通. 韓國. 普通. 普通. 普通. 普通. 香港. 優. 稍優. 優. 稍優. 中國. 普通. 普通. 普通. 稍劣. 台灣. 普通. 普通. 稍劣. 稍劣. 項目. 我國實行 4 年多來，整體上是不佳的，特別是去識別化，將不利一般消費者的使 用，最後淪為較專業人士的牟利工具。 . 第二節 相關理論 壹、名詞解釋 一、顧客價值 顧客價值的研究始於對其觀念的探討，就提法來看，外文中的顧客讓渡價值、顧 客感知價值、價值等都指的是顧客價值。到目前為止，對顧客價值仍沒統一確切的定 義，但是，總體來看，學者們對顧客價值的定義主要從交易、價格與質量、效用體驗 以及關係等 5 個方面著手。(于秋紅，2007) 最早由 Babin(1994)提出個人的購物價值含有快樂效益及功利效益二種層面。快 樂效益層較為主觀，包含購物者潛在之娛樂與情感方面價值；功利效益層較為理性， 其包含產品效益、效率與成本之考量。Zeithaml(1998)對顧客價值的定義是： 「消費者. 22 .
(31) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 根據獲得與付出的知覺，對產品效用的全部評估。」Wayland and Cole (1997) 認為： 「『關係』才是一項可貴的資產，而非顧客本身，與顧客之間所建立的關係可以評估 未來的現金流量，並衡量此一關係的價值(顧客終身價值)。」意思係指，企業的價值 最終會等於顧客關係價值的總和，而這總和只有在追求、發展及保持有利可圖的顧客 關係下，才會被創造出來。Holbrook (1999) 將顧客個人價值歸納為功能、情緒及社會 三個層陎。Chandon(2000)以促銷之價值為主題，將顧客價值之快樂價值層面及功利 價值層面細分六種利益，快樂價值層面包含娛樂、探索及個人價值呈現(自我滿足)； 功利價值層面包含節省、品質、便利性及個人價值呈現(群體認同)。由此可見，功能 價值已被視為顧客價值中重要的因素之一。(林順成，2011) 顧客價值之不同變數(含功能價值、社會價值、情感價值、認知價值、情境價值、 主動動價值、享樂價值)例如 Holbrook、Hirschman(1982)提出經驗消費價值與理性消 費價值等二個構面。Seth et al.(1991)則主張顧客價值衡量構面應包含功能價值、社會 價值、情感價值、認知價值，及情境價值。Babin(1994); Chaudhuri、Morris(2001); Park(2004)等多位學者則提出顧客價值衡量構面應包含享樂價值與實用價值構面。 Holbrook(1996)則提出外在或內在價值、自我導向或他人導向價值，及主動或被動價 值等二個衡量構面。另 Ruyter et al.(1997)則主張顧客價值應包含外在價值、內在價值， 及系統價值等三個構面。(劉財龍、郭嘉珍，2012) 傳統價值分析的基礎是成本或利潤，而不是顧客價值.這與「以顧客為導向」的 理念是相悖的，不符合時代發展的潮流隨著房地產市場的不斷成熟，房地產企業的產 品和服務的差異將越來越小，以生產為中心、以銷售產品為目的的市場戰略，將逐漸 被以顧客為中心、以服務為目的的市場戰略所取代.誰能主動進行顧客價值分析，掌 握顧客的需求趨勢，提升顧客價值，誰就能獲得市場競爭優勢，企業應該真正站在顧 客的角度上來看待產品和服務的價值，這種價值不是由企業決定的，而是由顧客決定 的顧客價值就是具有特定需求與意圖的顧客個體或顧客群體，在具體使用情景下對企 業提供物所感知的總體評價。(張引，2012) . 23 .
(32) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 顧客價值所探討的是以「人」為主，因涉及每個不同個體之喜惡、價值觀、知識、 情感及經驗，較為主觀故差異性會較大，所以縱使實價登路資訊再完善，也無法呈現 因顧客價值而導致的價格落差。 . 二、正常價格 依據不動產估價技術規則第 2 條指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方， 依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理 價值，並以貨幣金額表示者。 用另一個角度看「正常價格」的軸心在「物」的價值，不包含「人」的因素，差 異性較小顧較為客觀，是一般購屋消費者在價格解讀時的根本。 . 三、交易成本 定義(一)： 交易成本（Transaction Costs）又稱交易費用，最早由美國經濟學家羅納德∙科斯 提出。他在《企業的性質》一文中認為交易成本是「通過價格機制組織生產的，最明 顯的成本，就是所有發現相對價格的成本」 、 「市場上發生的每一筆交易的談判和簽約 的費用」及利用價格機制存在的其他方面的成本。 定義(二)： 交易成本就是在一定的社會關係中，人們自願交往、彼此合作達成交易所支付的 成本，也即人—人關係成本。它與一般的生產成本（人—自然界關係成本）是對應概 念。從本質上說，有人類交往互換活動，就會有交易成本，它是人類社會生活中一個 不可分割的組成部分。 定義(三)： 交易成本是指達成一筆交易所要花費的交易對象成本之外的成本，也指買賣過程 中所花費的全部時間和貨幣成本。交易成本理論是由諾貝爾經濟學獎得主科斯(Coase, R.H., 1937)所提出，交易成本理論的根本論點在於對企業的本質加以解釋。由於經濟. 24 .
(33) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 體系中企業的專業分工與市場價格機能之運作，產生了專業分工的現象；但是使用市 場的價格機能的成本相對偏高，而形成企業機制，它是人類追求經濟效率所形成的組 織體。由於交易成本泛指所有為促成交易發生而形成的成本，因此很難進行明確的界 定與列舉，不同的交易往往就涉及不同種類的交易成本4。 交易成本是個人購買不動產，取得所有權並實現排除他干涉之成本，其包含了搜 尋資訊之成本、雙方議價尋求真實價格之成本、訂定買賣契約之成本、監都並執行買 賣契約之成本及保護財產權排除他人侵權之成本，另外在不動產實務上經紀人員的態 度亦是一個重要的交易成本，我國現行不動產實價登錄制度上對交易成本是大部分被 忽視的。 . 四、實價登錄價格 真實反映，經買賣雙方同意而簽下買賣契約內容之交易價格，然而這樣認定的價 格內涵包含了三個主要議題： (一)顧客價值。 (二)正常價格。 (三)交易成本。 所以實價登錄價格是蘊含了複雜的形成過程，我們卻以極簡單的方式來呈現，別 說是一般購屋者，就是經驗豐富的專家也須做足功課，才能有較完整的解讀能力。 . 五、實價登錄價格與正常價格之區別 國際評價準則(IVS)認為市場價值(market value)係估計價值(value)，單一成交價格 (price)不一定代表市價。價值是最可能價格。國內外學者以常態分配之眾數、中位數 或平均數認定市價。(游適銘，2012) 地政司在規劃上就是以眾數、中位數或平均數來認定市價，事實上影響不動產價 格的因素眾多，一般消費者，實價登錄價格僅是一個單一成交價格，每個人因其原生 4. MBA 智庫百科 http://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E4%BA%A4%E6%98%93%E6%88%90%E6%9C%AC. 25 .
(34) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 家庭及生長過程，所能承受的房價本就不同，一般百姓能忍受合理的價格區間，無法 忍受政府用平均數或是中位數來做決策，所訂出的其所謂之「合理價格」。. 貳、不動產價格 不動產本質上是「物」的一種，既然是「物」當然有其使用上的特性且被視為財 貨、商品來處理，因為人類生活上住家房屋是必需品，為保障基本人權政策上又不應 該將不動產當作財貨、商品來處理。 . 一、不動產與一般商品之差異 所以整理不動產及在交易市場所展現的特性，來幫助我們在交易過程中應注意事 項，內容如表 2‐7 中所示，不動產與一般商品有如此巨大差異，一般商品影響大家日 常生活有限，都要有充分資訊來決策，當前的不動產動價格輒是一般民眾收入的很多 年或是一生心血，行政部門怎忍心，在能力範圍內不做更充分的揭露，來幫助一般人 在購屋決策中，因資訊不對等、不充分而遭受制度的剝削。 表 2- 7 不動產與一般商品之比較綜理表 類型 市場型態. 不動產. 一般商品. 不完全競爭市場. 完全競爭市場. 異質性. 個別差異性大. 產品具同質性. 不增性. 總體土地不增. 總體商品易增. 移動性. 不可移動. 可移動. 用途性. 用途多樣. 用途較少. 價格決定. 少數買者與賣者. 市場供需決定. 地方習慣. 用習慣影響價格. 不受習慣影響. 資訊來源. 管道少. 管道眾多. 法令規定. 管制法令多. 較少管制. 商品特性. 26 .
(35) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 類型. 不動產. 一般商品. 主客觀因素. 多主觀判斷. 多客觀判斷. 供給面. 彈性小. 彈性大. 需求面. 不確定的需求. 穩定的需求. 保值心理. 保值性強. 保值性弱. 預期心理. 預期增值高. 較無預期增值. 區位影響. 影響價格大. 不受影響. 稅、費支出. 高. 低. 交易市場. 市場無組織. 市場有組織. 交易金額. 交易金額高. 交易金額低. 交易成本. 交易成本高. 交易成本低. 交易期間. 長. 短. 交易糾紛. 多. 少. 資本特性. 兼具消費財與資本財. 消費財. 景氣循環. 受景氣循環. 較不受景氣循環. 資料來源：1.卓輝華(1992) 2.本研究整理. 二、形成不動產價格原因及考慮的原理原則 形成不動產價格不動產價格，是由吾人對不動產效用之認識，不動產之相對稀少 性及不動產之有效需要結合而產生之不動產經濟價值。但影響這三者之因素並非固定 不變，而是具有經常變動之傾向。即因時代與社會背景不同，某一因素對形成不動產 價格之影響程度也不一，且某一項因素會隨社會經濟情勢變化而變動。故進行不動產 估價時，應明確把握形成不動產價格之因素 (influences on the value of real estate)，且 應充分調查分析遇去之變動，現在之狀態及將來之動向，作動態把握，並追究各因素. 27 .
(36) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 間互相之關係，判定對不動產之效用、稀少性及有效需要三者之影響，才能正確把握 不動產價格。(林英彥，2006) 價格產生係因某一財貨具備價值後，吾人以貨幣予與交換；而價值之產生，係因 某一財貨在吾人心中具備之效用。因此，效用之高低影響價值之高低，若以貨幣表示， 則價值愈高，所支付之價格就愈高。在經濟理論的完全競爭市場，效用等於價值等於 價格。(賴碧瑩，2014) 運用經濟學上的概念整理了如表 2‐8 不動產價格產生的各項原則中所示，其各原 則間交互影響下將使得不價產價格評斷更為複雜，更不利一般購屋者從實價登錄網站 中取得資訊的運用。 表 2- 8 不動產價格產生的各項原則 對價格涵義. 各項原則. 1.不動產本身內部. 最有效使用原則. 2.不動產本身內部. 均衡原則. 3.不動產本身內部. 貢獻原則. 4.不動產本身內部. 收益分配原則. 5.不動產本身內部. 收益遞增遞減原則. 6.不動產外部. 競爭原則. 7.不動產外部. 預測原則. 8.不動產外部. 替代原則. 9.不動產外部. 供需原則. 10.不動產外部. 變動原則. 11.不動產外部. 適合原則. 12.不動產外部. 外部性原則. 13.不動產外部. 機會成本原則. 28 .
(37) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 資料來源：本研究整理. 三、影響不動產價格之因素 每一個不動產交易物件都是世界上獨一無二的個體，如表 2-9 中所示，一般因素 與區域因素對購屋者較不會有認知上的落差，在個別因素上若無法取得充分資訊，是 會導致資訊無用的後果，而我國的去識別化之方式則是無視個別因素的差異，讓整個 制度的最初美意資訊透明，無法有效達成，去識別化的後果恐怕又會回到以往區段地 價的老路。. 表 2- 9 影響不動產價格之因素 因素. 內容. 影響層面. 自然：氣候、雨量、地形、地勢、 全國較一致，在實價登路資 位置、地盤、土壤. 訊使用中，資訊也相對透. 社會：人口、文化、傳統、習俗、 明，對個別購屋者影響較 資訊化程度、家族構成、教育、 小。 社會福利 一般因素 經濟：物價、所得、利率、就業、 儲蓄、消費、投資、國際化狀態、 使用收益習慣 行政：計畫、使用管制、交易管 制、開發管制、稅制、租金統制 區域概述：. 隨各不動產所在地區不同而. 區域內土地利用情況. 有差異，在實價登路資訊使. 區域內建築物利用情況. 用中，資訊透明稍差，需有. 區域內公共設施概況. 其他輔助，若無使用其他資. 區域因素. 29 .
(38) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 因素. 內容. 影響層面. 交通運輸概況. 訊能力，將會因個別購屋者. 區域內及附近重大公共建設. 解讀，影響購屋決策。. 不動產市場分析. 個別因素. 土地. 使用分區. 隨各不動產個別案件不同而. 建蔽率. 有差異，在實價登路資訊使. 容積率. 用中，資訊因「區段化」 、 「去. 地坪面積、產權持分. 識別化」而閉鎖，表內因素. 正面路寬. 都會嚴重影響到不動產價. 基地形狀. 格，拿掉個別因素來看實價. 地勢高低. 登錄資訊，好比在好幾層厚. 寬度. 紗下看東西，會嚴重影響購. 深度. 屋決策。. 道路鋪設 臨路狀況 建物結構、施工品質 坐落方位 樓層別 建坪面積(含附屬建物) 個別因素. 建物. 屋齡 使用限制 採光 景觀 車位. 30 .
(39) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 因素. 內容. 影響層面. 天花板高度 衛廚浴設備及建材品質 資料來源：本研究整理. 四、不動產價格特徵 不動產因其特性特殊，故其價格在形成過程，是在各原則與各因素交錯影響下所 形成，故不動產有下列特徵： (一)不動產價格，一般是以交換代價也之價格或收益代價之租金來表示。 (二)不動產價格是關於不動權利利益之價格。 (三)不動產價格是在長期考慮下形成者。 (四)不動產之價格通常不具備形成市場價值之場所。(2006，林英彥) 在不動產價格特徵中，考量不動產收益亦是衡量不動產價格的重要因子，然我國 的揭露中，竟然特別立法忽視占多數的民眾，其自行出租房屋之收益價格，嚴重扭曲 整個市場所揭露的收益價格，進而影響整個價格評估。. 五、不動產價格之雙重性 不動產交易價格是會受到不動產收益影響，不動產交易履歷亦是購屋者議價的重 要依據，透過現在網路科技足以消彌以往的資訊不透明，只要真實的建立資訊平台。 (一)物體之價格決定於需要舆供給之均衡點，但價格一旦由需要與供給之關係 決定，則反而以此價格為指標進行需要與供給之調整。價格高（利潤多）， 供給隨之增加，價格便降低；反之，價格低（滿足大） ，需要便增加，價 格隨之提高，如此為設定新的需要供給關係而招來價格變動。即價格是 由需要供給關係決定，不過價格一旦決定反而會調整供需，可見價格具 有雙重性格。 (二)不動產價格，如前述是由效用、稀少性與有效需要三者相關結合而形成者，. 31 .
(40) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 但此三者係受社會、經濟、行政緒力互相作用而變動。換言之，不動產 價格，基本上是依社會、經濟及行政諸力互相作用而創造、修正、或受 破壞。如此，不動產價格是在社會、經濟及行政諸力之影響下。但在反 面，不動產價格，又以選擇之指標而對此等力量加以影響（例如宅地價 格高，促使農地所有人想變更用途），故不動產價格也具有雙重性格。 (三)在進行不動產估價時，應特別強調其雙重性格，因為要求取適當之不動產 價格時，如下述有賴於估價活動，而依不動產估價所評定之價格一旦決 定，則成為選擇之主要指標而決定不動產之利用狀態，進而影響個人之 幸福，社會之成長、發展及一般人民之福祉。故不動產估價所具有之社 會性公共性意義極為重大。(林英彥，2006) 就因實價登錄查詢網站，經這 4 年多來已超過 8 千萬筆查詢，影響力遽增，整個 價格資訊慢慢在主導，整個台灣未來的不動產產業走向，價格決定了供給量，當房價 高漲且空屋不管制，當前六都都有的奇景「一大堆漂亮房屋用來養蚊子」，所以行政 部門更要充分、真實且即時的來揭露交易資訊充實實價登錄制度。 . 叁、定錨效應 定錨效應(Anchoring Effect)一般又叫沉錨效應，是一種重要的心理現象，所謂定 錨效應（Anchoring effect）是指當人們需要對某個事件做定量估測時，會將某些特定 數值作為起始值，起始值像錨一樣制約著估測值。在做決策的時候，會不自覺地給予 最初獲得的信息過多的重視。 定錨（anchoring）是指人們傾向於把對將來的估計和已採用過的估計聯繫起來， 同時易受他人建議的影響。當人們對某件事的好壞做估測的時候，其實並不存在絕對 意義上的好與壞，一切都是相對的，關鍵看你如何定位基點。基點定位就像一隻錨一 樣，它定了，評價體系也就定了，好壞也就評定出來了5。 5. MBA 智庫百科 http://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E9%94%9A%E5%AE%9A%E6%95%88%E5%BA%94. 32 .
(41) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 人的行為或是金融市場的各種反應，是否來自於不同的捷思(DeBondt and Thaler, 1990; Klein, 1990; Abarbanell and Bernard, 1992)。在傳統財務學的研究中，通常僅研究 單一捷思，但是最近興起的行為決策理論卻認為，直覺式的預測通常伴隨著各種捷思 的影響(Ganzach andKrantz, 1990, 1991; Czaczkes and Ganzach, 1996)。(溫育芳、趙珮伊， 2012) 「定錨效應」 ，有人又稱它為「錨定效應」或「沉錨效應」 ，是指若以錨定下了一 個位置，其還可以變動的範圍就受這個錨的限制；所以這個錨的位置其實已經大約決 定了最後的結果。當人們需要對某個事件做定量估測時，會將某些特定數值作為起始 值，起始值像錨一樣制約著估測值；也就是說參照有所不同，人們的感覺和判斷就會 發生微妙的變化。人們被最初的資訊引導，而形成最初的信念，但卻不一定知道該怎 樣將新資訊，融合在自己的思想裏，以形成正確合理的決策模式，所以即使面對新資 訊，他們仍會堅持最初的想法，無法及時調整原先的信念。這也都是因為錨已定，後 面的一切便很難有大幅度的調整，除非動錨。(于泳泓，2010) 定錨效應則是指人們在對周圍事件做判斷時，由於錨定心理而產生錨定行為，過 分看重那些顯著的、難忘的證據(甚至是歪曲的認識) ，並以此為基礎，即使是發現選 定基點存在偏差，也只做輕微調整，就像沉人海底的錨一樣把人們思想之舟固定在某 處，最終產生錨定效應。現代經濟學證明，作為一種心理現象，沉錨效應普遍存在于 經濟行為之中。錨定心理、錨定行為(Chapman、Johnson , 1994)是行為金融學主要研 究物件之一。由於經典金融學定價理論在實際應用中存在缺陷，從心理學角度挖掘金 融定價行為中的錨定現象，成為彌補經典定價理論。(宋書彬，2011) 實價登路網站上所揭露的價格就是對整個台灣地區不動產價格下錨，錨定對實際 的影響可有下列樣態： . 33 .
(42) 購屋者於實價登錄實務操作之研究 . 一、在空間上 (一)對交易量很少或沒有成交價格的地區，第一個登錄價格就會形成錨定。 (二)很高價格的個案，會對整個近鄰地區房價形成錨定。 (三)很高價格的個案，會對整個社區房價形成錨定。. 二、在時間上 (一)以往的歷史價格(最高價或最低價)，會對未來房價形成錨定。 (二)以往制度不完善下形成的價格，將會對修正後的制度度形成錨定。. 三、在實務運用上 在陳奉瑤(2011)研究中關於定錨(anchoring)指行為人傾向找一個量化參考值作為 評估基礎，判斷時不自覺地使用該數值為基準進行調整，由於受到參考點的影響，通 常會發生調整不足的現象(Kahneman and Tversky, 1973)。文獻中探討之參考點包括： 前次成交價格(Hansz, 2004)、其他估價師估值(Diaz, 1997; Diaz and Hansz, 1997; Clayton , 2001)以及前期估值(Cole , 1986; Diaz and Wolverton, 1998; Clayton , 2001)。除 前述參考點之定錨外， Levy and Schuck(1999)認為老練客戶可能透過資訊的力量影響 估價結果；而較不老練的客戶，則傾向運用獎賞、高壓或煩擾的方式對估價人員施壓； Kinnard . (1997) 的問卷調查發現，41%的估價人員會在客戶要求下修改估價結果，而 有受制於委託者壓力配合估價的情形；Gallimore and Wolverton(1999)進一步證實美國 估價人員在自我角色認知上，傾向定位為價格佐證者、而非合理價格提供者；在對客 戶要求認知上，亦明顯偏向要求價格佐證。洪鴻智與張能政(2006)認為台灣估價業者 提供預估服務，亦存在尋找價格佐證的現象。Chen and Yu(2009)、陳奉瑤(2011)以台 灣與新加坡估價師為調查對象，亦發現客戶影響確實存在，Hansz and Diaz(2001)亦認 同該影響之存在。 專業如不動產估價師亦會因為錨定效應容易使得整個價格市場受到了操縱，所以 價格資訊的揭露，在資料真實的驗證上就須更嚴謹。. 34 .
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