國內相關研究

本文以下除了針對臺灣目前有關地價稅、房屋稅公平性衡量的相關研究進行 探討外，也會就臺灣目前財產稅公平性衡量的相關研究進行討論。

壹、地價稅方面

在檢閱相關文獻後，發現有關地價稅公平性的研究，除了第二章所提到的法 令制度面相關研究外，也有學者針對理論模型推導、經濟效果及實證研究方面來 探討其公平性。

在理論推導方面，陳文久（1994）假定在土地供給非固定且地價具有抗跌性 的情況下，以理論模型推導出若中央降低土地增值稅率並提高地價稅率，將可減 少短期土地投機，鼓勵長期持有土地，並可使地價合理化，及地主合理分擔公共 設施成本，達成社會正義。

在經濟效果方面，蔡吉源（2001a、2001b）研究台灣土地稅，指出由於台灣 土地持有成本，即地價稅的稅負偏低（平均實質地價稅負擔約0.1%）；而出售土地 的成本，即土地增值稅稅負偏高（平均實質土地增值稅負擔約10%），因此對土地 的供給產生嚴重的鎖定效果（lock-in effect），使得土地的交易不活絡；再加上台灣 人口集中在都市地區，對都市的土地購買需求增加，但由於地主惜售使得土地供 給減少，易使土地價格過於飆漲。

在實證研究方面，蔡吉源（2001a）計算三年調整一次的公告地價占法拍屋拍

賣價格之比率，分析對象為1997 年時台灣的 23 個縣市；結果顯示，公告地價之 估價比率最高為台北市的37.6%，最低則為彰化縣的 8.9%，全台灣簡單平均為 17.3%；整體來看，公告地價估價比率在都市地區比鄉村地區要來得高，但該研究 並沒有分析各縣市內公告地價估價比率及各縣市內地價稅稅負是否公平。

此外，王宏文（2010）針對台北市 2007 至 2009 年共 4967 筆不動產交易資料，

以估價比率為基礎進行地價稅公平性研究，該研究並以離散係數、價格相關差異，

以及迴歸模型為分析工具，最後發現台北市地價稅估價比率集中於10%至 30%間，

但分布相當廣，並指出台北市地價稅估價比率中位數約為18%。水平公平方面，

台北市地價稅離散係數（COD）值達 32%，因而不具水平公平；垂直公平方面，

不論價格相關差異（PRD）以及迴歸模型均顯示，台北市地價稅估價比率具有累 退性的現象。此外他也指出，雖然有如此的不公平現象，但民眾似乎很少抱怨，

可能原因是資訊上的不透明及地價稅額不大所導致。

貳、房屋稅方面

而房屋稅公平性研究方面，除了第二章所提到的法令制度面相關研究外，也 有學者從模型推導、實證研究方面來討論其公平性。

周良惠（1999b）依據理論並建立數理模型分析房屋稅及地價稅，發現提高地 價稅率，除了會促使持有土地者將土地轉讓給那些有能力利用土地的人外，亦可 能使其增加土地投資利用，將土地作更密集的使用；相反的，對房屋課稅，會使 利用土地之資金成本上升，不利於土地之資本投資活動，故若降低房屋稅率，將 可降低土地所有權人之資金成本負擔，有助土地投資利用。因此他建議提高地價 稅有效稅率，以促進土地利用；另外可降低房屋稅率，以減輕土地改良使用之成 本負擔。

在房屋稅實證研究方面，林華德及蔡忠義（1988）利用比例攤法，研究 1971 年至1985 年台北市房屋稅的負擔分配情形，他們將所得組別由低至高分為十組分

析後，發現房屋稅之有效負擔率是累退的，也就是低所得者負擔較高的稅負，且 房屋稅負從1971 年至 1985 年有加重的趨勢。但該研究較偏重在不同所得組別，

其房屋稅負擔有不公平的現象，而非針對房屋本身估價是否公平，以及何種因素 會影響不公平的產生。

此外，陳德翰、王宏文（2011）針對台北市 2007 至 2009 年共 4365 筆不動產 交易資料，以估價比率為基礎進行房屋稅公平性分析，該研究並以迴歸模型為分 析工具，發現台北市房屋稅估價比率大致集中於10%至 16%之間，各行政區的房 屋稅估價比率並不一致，並指出台北市房屋稅估價比率中位數約為15%。水平公 平方面，他發現台北市從市郊往較早開發的市中心移動，其水平不公平就越嚴重；

而在垂直公平方面，發現台北市低價位的房屋，其房屋稅具有累退性的情形，且 其估價比率差異程度較大；而中高價位的房屋則呈現出累進性的現象。

參、財產稅方面

而財產稅方面，有學者從理論推導面進行探討，也有學者是針對財產稅公平 性的實證分析面進行討論。

華昌宜（1994）研究若將臺灣現行房屋、地價分離課徵的制度，合併成為財 產稅制，其最佳稅率及效果為何。他以理論推導估計出最優房地價稅率（財產稅 率）應為0.8%，約為臺灣當時稅率的 5 倍，因此財產稅制若真實施，將使其成為 地方穩定且豐厚的稅源，並可抑制房地產市價，增進居民整體福利。

關於財產稅公平性的實證研究方面，彭建文等（2007）針對台北市大同區與 內湖區自2000 年至 2003 年，共 259 筆不動產交易資料計算其不動產有效稅率進 行研究，該研究定義的不動產有效稅率，為實付地價稅額³¹加實付房屋稅額³²之後 除以不動產交易價格。研究發現大同區平均不動產有效稅率約在0.105%到 0.148%

間，內湖區的平均不動產有效稅率約在0.076%到 0.116%間，顯示出雖同樣位於台        

31 該研究定義的實付地價稅額＝申報地價×土地面積×適用稅率。

32 該研究定義的實付房屋稅額＝房屋標準單價×房屋面積×（1－折舊率×折舊年數）×街路等級調整 率×適用稅率。 

北市裡，大同區的不動產有效稅率是高於內湖區的；此外該研究也發現，兩個區 域的平均不動產有效稅率0.089%到 0.13%間，這個數目僅約為不動產名目稅率的 20%，不僅顯示出不動產有效稅率偏低的情況，也顯示出政府評估出的不動產稅基 其實是遠低於市場價格的。最後該研究利用半對數模型探討不動產有效稅率對房 價的影響，結果顯示，當兩個行政區的不動產有效稅率每增加1 個百分點時，房 價則會降低2.02%，也因此作者建議政府改革地價稅課稅基準及其稅率，用以調高 不動產有效稅率，雖有可能造成房價的小幅下降，但也會使總體社會福利提高。

而林子欽及林子雅（2008）則針對台北市內湖區及南港區 1994 年到 2004 年 共4313 筆資料，以住宅不動產估價比率為基礎，³³並使用離散係數（COD）、價格 相關差異（PRD），以及 Allen and Dare（2002）、Goolsby（1997）所提出的迴歸模 型為分析工具，並探討估價比率的空間分布狀況。最後發現內湖區及南港區各地 價區段內並沒有顯著的估價垂直不公平，但是地價區段間之估價水平不公平相當 明顯。此外，估價比率存在空間上的不公平，估價比率偏高的地區，集中於較早 開發的區域；估價比率偏低的地區，集中在較晚開發的區域。而迴歸模型則顯示，

建物屋齡、建物面積、土地面積、是否位於一樓，都是造成估價不公平的因素。

此外，Lin（2010）針對台北市 12 個行政區 1999 年到 2004 年共 10191 筆資料，

以財產稅估價比率為基礎進行研究。³⁴在價格相關差異（PRD）部分，發現台北市 的財產稅具有累退性的現象（PRD 值達 1.05）；此外，該研究也將財產類型分為透 天住宅（house）、低層公寓（low-rise condominium）、高層華廈（high-rise

condominium），並針對這三種類型的財產稅估價比率進行分析，發現透天住宅的 平均估價比率最高，高層華廈的平均估價比率最低，顯示出相同價格財產所有人，

將會付出不相同的財產稅，具有不公平的現象。該研究亦探討財產稅估價比率之 空間分布狀況，發現財產稅估價比率偏高的地區，集中於較早開發的區域；估價        

33 該研究定義不動產估價比率：分子＝不動產評估價值＝土地公告現值＋推估房屋現值；分母＝

不動產交易價格。

34 該研究定義財產稅估價比率：分子＝財產稅評估價值＝土地公告地價＋推估房屋現值；分母＝

不動產交易價格。

比率偏低的地區，集中在較晚開發的區域，此部分和上一個研究類似。

值得注意的是，不論林子欽及林子雅（2008），或是 Lin（2010）的研究，均 是以估價比率為分析基礎，其估價比率的定義是以不動產交易價格為分母，土地 評估價值或土地公告現值及推估房屋現值加總為分子；這和本研究的分析標的財 產稅實質稅率有所不同，本研究財產稅實質稅率的分母方面，仍然為不動產交易 價格；而在分子部分，則是由申報地價及推估房屋現值（房屋評定現值），分別乘 上自住用名目稅率後相加，其公式如下：

財產稅實質稅率＝

（申報地價³⁵ 地價稅自用住宅稅率）＋（房屋評定現值 房屋稅自住稅率）

不動產交易價格

而詳細的內容解釋及計算方式留待第四章再作說明，本研究將計算出高雄市 各筆交易資料的財產稅實質稅率，並以其為分析標的，進一步衡量高雄市財產稅 之公平性。