房屋稅內容及問題

在房屋稅方面，近年來房屋稅已占高雄市地方稅稅收近2 成 5，每年貢獻高雄 市稅收約45 億至 50 億間，為高雄市非常重要的財政收入，以下將先從房屋稅的 內容探討，再敘述其問題所在之處。

壹、房屋稅內容

顧名思義，房屋稅是以房屋作為課徵對象的租稅，不僅包括了住家用、營業 用、非營業用等之房屋，也包括增加房屋使用價值之建築物。與地價稅相同，房 屋稅雖然是地方稅，但其是由中央立法統一管理，法源依據主要為房屋稅條例，

以下將從房屋稅課徵目的、稅基、稅率方面進行論述。

一、課徵目的

房屋稅的課徵亦有其財政目的及政策目的，房屋稅收能增加地方政府自有財 源收入，因此其財政目的自然就是增加地方政府財政收入；以經濟學角度觀之，

對建築改良物（房屋）課較重的稅，會使利用土地之資金成本上升，不利於土地 之資本投資活動，對土地利用具有負面影響，因此若對房屋稅採取輕課的原則，

將對土地利用有正面之影響，而此也就是房屋稅的政策目的（周良惠，1999a）。

二、課稅稅基

房屋稅的稅基並非按市價為基準，而是以各直轄市、縣市稅捐稽徵處所核計 之房屋現值為稅基，現行各直轄市、縣市稅捐稽徵處所採用的房屋現值評定方法，

20是採用重置成本法（江兆國，2004；楊松齡，2008a），以核定單價為主，輔以折        

20 房屋現值評定方法，一般而言有三種，即重置成本法、買賣比較法、收益還原法三種。

重置成本法：即先求取房屋的重新建造成本，減去損壞及使用年限的折舊，得出推定價值，經過

舊年數與折舊率、房屋面積及街路等級調整率共四個要素評定房屋現值（見圖2-5），

計算公式如下：

房屋現值＝

核定單價×（1－折舊率×折舊年數）×街路等級調整率×房屋面積 核定單價＝

標準單價×（1 ±各加減項之加減率）± 樓層高度之超高（偏低）價²¹

其中標準單價、折舊率、街路等級調整率的標準乃是由直轄市、縣市政府選 派有關單位主管及民意代表、營建業、建築投資公會等代表，組成不動產評價委 員會分別評定標準。²²最後訂出以下三種表格供稽徵機關評定房屋現值：房屋構造 標準單價表、折舊及耐用年數表、房屋街路等級調整率評定表（黃呈錐、莊束，

2000），而前述三種表格，依據房屋稅條例第十一條規定，每三年需重新評定一次。

而當中房屋標準單價乃是依房屋使用執照所載下列三個項目要件換算而得：

（一）構造別：區分為鋼骨造、鋼筋混凝土造、加強磚造、鋼鐵造、磚造等，其 中以鋼骨造評價最高。

（二）用途別：區分為四類，第一類為國際觀觀旅館等，第二類為旅館、百貨公 司等，第三類為店舖、住宅等，第四類為工廠、倉庫等，以第一類國際觀 光旅館房屋評定單價最高。

（三）房屋總層數：總樓層數越高，單價越高（黃呈錐、莊束，2000）。

評價修正，得出房屋的最後估價價值。

買賣比較法：比較鄰近相似房屋實際買賣交易價格，據以評估某一特定房屋的價格。

收益還原法：以房屋所產生的收益並用適當的資本還原率轉換成市場價值的現值。（Fisher, 1996；

Mikesell, 2003；劉其昌，1994；黃呈錐，2001；鄭博文，1995；江兆國，2004）

21 參考自財政部財稅資料中心，http://www.fdc.gov.tw/dp.asp?mp=1，2011/11/27。

22 可參考不動產評價委員會組織規程第三條。 

圖 2-5 房屋現值計算架構圖

資料來源：整理自周美麗（2003）

三、課稅稅率

房屋稅稅率是以房屋使用用途訂定差別稅率，一般住家用房屋稅稅率最低不 得低於1.2%，最高不得超過 2%；自住房屋則不得超過 1.2%。非住家用房屋，其 為營業用者，稅率最低不得低於3%，最高不得超過 5%。而非住家非營業用房屋，

如私人醫院、診所、自由職業事務所及人民團體等，其稅率最低不得低於1.5%，

最高不得超過2.5%（見下表 2-6）。而如果房屋同時作住家及非住家用者，則應以 實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅；但非住家用者，課 稅面積不得少於全部面積六分之一。²³

由於房屋稅屬於地方稅，然而房屋稅條例卻屬中央立法，為能符合不同地方 政府的實際需求，房屋稅稅率在上述不同用途的上下限當中，授權由各地方政府 訂定實際徵收率，期能符合不同地方需求，²⁴相較於地價稅稅率由中央統一，房屋 稅稅率的適用地方政府較具有自主性。房屋稅與地價稅內容整理如表2-7。

23 可參考房屋稅條例第五條。

24 可參考房屋稅條例第六條。 

房屋現值

核定單價

加減項目 高度超高

或偏低 標準單價

構造別 用途類別 總層數

折舊率及 年數

街路等級

調整率 面積

表 2-6 房屋稅法定稅率及徵收率

項目 法定稅率 徵收率

住家用 一般住家用 1.2% 2%

1.2%

自住 1.2%

非住家用

營業用 3% 5% 3%

非營業 用

私人醫院、診 所、自由職業 事務所及人民

團體等

1.5% 2.5% 2%或 1.5%

備註

1. 徵收率各縣市如有調整，依其調整徵收率課徵。

2. 桃園縣及宜蘭縣之私人醫院、診所、自由職業事務所徵收率為 2%，人 民團體為1.5%。

3. 新竹縣、屏東縣、嘉義市、金門縣及連江縣非住家非營業用徵收率為 1.5%。

4. 臺北市房屋其使用執照所載用途別為停車場或防空避難室，未經核准變 更使用，而改變為其他用途者，住家用徵收率2%，營業用為 5%，非 住家非營業用為2.5%。

資料來源：高雄市西區稅捐稽徵處

表 2-7 現行地價稅與房屋稅內容

資料來源：整理自李佩芬（2001）、陳曉瑩（2002）。

貳、房屋稅問題

換算每坪約為3 萬 6 千元；再以高雄市為例，總層數 30 層的房屋，用途類別為第 一類者，單價每平方公尺為10390 元（見附錄 1 及附錄 2），換算每坪約為 3 萬 4 千元，可以發現以標準單價表所計算出的價格，其實是與市場建築價格脫節的。

二、房屋耐用年數過高及折舊率不符現況

房屋耐用年數方面，目前各縣市稅捐稽徵處在計算房屋現值所依據的「房屋 折舊標準及耐用年數表」中，耐用年數最高為鋼骨造、鋼骨混凝土造、鋼筋混凝 土造等達到60 年，最低者為竹造的 11 年（可參閱附錄 3），然而鑒於台灣位於地 震及颱風等天災頻繁的地帶，有學者認為此耐用年數有偏高情況（黃呈錐，2001）；

而如果以折舊率的公式來看，²⁵耐用年數如果越高，每年折舊額就越低，每年的折 舊率也就跟著有可能產生過低的情況。

折舊率方面，林子欽等（2011）指出，目前稅捐稽徵處所採用的定額折舊法，

並不符合現狀且有折舊率偏低的情況出現，如此將產生房屋現值的高估；他們指 出，以屋齡41 年的公寓來說，折現後的房屋現值高出市場推估之房屋現值約 1.7 至2.2 倍；此外，他們也發現建物興建完成初期折舊較後期為快，然而目前各縣市 稅捐稽徵處所使用的「房屋折舊標準及耐用年數表」，折舊是採固定比率計算，即 定額折舊法；以高雄市為例，91 年 7 月 1 日以前新建之房屋，建材為鋼筋混凝土 造，每年折舊率固定為1%（參閱附錄 2），這與現實房屋市場折舊狀況不符。²⁶

三、街路等級調整率有檢討必要

在房屋課稅現值中，是否應包含街路等級調整率，是一個爭論頗大的議題，

反對調整率者認為在規定地價時，已考慮過地段調整率，²⁷若再納入房屋現值的計

25 每年折舊率＝每年折舊額／現值總額

每年折舊額＝（現值總額－殘值）／耐用年數（黃呈錐，2001）。 

26 Rodriguez, Sirman and Marks（1995）也指出，建物折舊的速度每年並不相同。

27 可參考地價調查估計規則第二十三條規定，該規定指出，地方政府公告前之宗地單位價格，其 計算方法為位於繁榮街道路線價區段之土地，依繁榮路線價區段宗地單位地價計算原則計算；其他 地價區段之土地，以區段地價作為宗地單位地價。也因此有學者認為在規定地價時，已考慮過地段 調整率。 

算中，有重複課稅之嫌疑（黃源春，1988；周美麗，2003；林惠娟，2005；楊松 齡，2008a）；而贊成調整率者認為房屋市價包括使用價值與收益價值，且這兩項 因素隨房屋座落而異，故在評定房屋現值時，有考慮調整率之必要（吳家良，1978；

陳義，1980；林華德、蔡忠義，1988；梁發進、劉彩雲，1989）。雖然有上述的爭 論，但現行房屋稅條例第十一條規定當中，仍需考量調整率，並且在運作上衍生 一些問題。

首先，以房屋門牌直接認定調整率的方式備受質疑，房屋街路等級調整率是 以街路直線的方式，按街、路或區域分級訂定之，但此方式有待商榷；因為同一 街路或區域之房屋品質及便利性不盡相同，各有不同的生活機能，也因此調整率 也應該不相同，但是單以門牌座落之街路認定調整率，只要位於同一街路的門牌 調整率將全部相同，忽略掉同一街道、區域上的個別房屋特質，也使得房屋稅稅 負產生不公平的現象，此方法曾引發民眾質疑而備受爭議（黃呈錐、莊束，2000；

周美麗，2003）。

再者，街路等級調整率應隨區域發展的榮枯調整，但是目前基於稅收考量及 避免抗爭的緣故，正步入沒落的地帶仍按較高調整率課稅，而逐漸繁榮的地帶卻 仍維持原調整率（周美麗，2003），使得街路等級調整率並沒有發揮其功能，而造 成房屋稅的稅負有不公平的現象。

綜上所述，目前對於房屋稅公平性的討論，學者專家多就法令制度面加以探 討，如房屋標準單價與市場價格脫節、房屋耐用年數過高及折舊率不符現況、街 路等級調整率有檢討必要等方面，均與房屋稅的稅基房屋現值有關，而透過法令 制度分析，仍無法得知高雄市內財產稅（含房屋稅）是否具有不公平性。