第五章 分析結果暨研究限制
第三節 迴歸模型之分析結果
在利用傳統衡量指標檢視高雄市財產稅公平性後，接著則是利用第三章所提 到的迴歸模型進一步對高雄市財產稅進行水平公平及垂直公平的檢視，模型回顧 如表5-5 所示；在水平公平方面，以下將藉由上述的（3）式及（4）式進行迴歸後 探討影響高雄市財產稅水平公平因素；在垂直公平方面，則藉由（5）式、（6）式、
（7）式、（8）式迴歸後分析高雄市財產稅是否具有垂直公平。45由於本研究以實 質稅率為分析標的，因此將會修正各模型的依變數，以利分析。
45 在本研究第三章中所列出的垂直公平迴歸模型共有五個，但本研究並不採用由 Clapp（1990）所 提出的模型，原因在於該模型在建構工具性變數Zi時，須先把樣本交易價格固定為前三分之一、
中間三分之一，以及後三分之一，然而這與本研究後續將不動產交易價格分為低、中、高價位樣本 再迴歸的方式有所不同，因此本研究不採用Clapp（1990）之模型。
表 5-5 本研究衡量水平、垂直公平之迴歸模型
模型內容 提出者
（3）式 ⁄ ⁄ Allen and Dare（2002）
（4）式 ln ⁄ Goolsby（1997）
（5）式 Paglin and Forgaty（1972）
（6）式 Cheng（1974）
（7）式 ⁄ IAAO（1978）
（8）式 Bell（1984）
壹、水平公平之迴歸分析結果
表5-6 為進行（3）式及（4）式迴歸時會使用到的變數定義及重要統計量，須 解釋的是虛擬變數，在交易年度的虛擬變數方面，本研究是以2007 年為基礎的交 易年度；在行政區的虛擬變數方面，本研究以小港區為基礎行政區；在土地使用 分區的虛擬變數方面，本研究則以住宅區為基礎的土地使用分區；而表5-7 則是（3）
式及（4）式的迴歸結果，用以探討影響高雄市財產稅水平公平之因素。
表 5-6 財產稅水平公平檢測模型中變數定義及敘述統計
lnlotsize 0.0000488**
(3.23)
-0.461***
(-37.67)
lnsqm -0.000175***
(-10.54)
0.353***
(26.23) age 0.00000438***
(9.07)
-0.000402 (-1.03)
abovelevel 0.0000646***
(31.89)
0.00860***
(5.25)
旗津區 0.000148**
-0.000538 (-0.01)
產生水平不公平的現象；顯示出隨著地上樓層數的增加，稽徵機關人員對於建物 也越不易精準評定其現值，導致財產稅實質稅率和一般水準產生差異；另外，偏 高的實質稅率乃是因為建物標準單價隨著地上樓層數增加而提高，而標準單價是 計算房屋現值的元素之一，因此將導致房屋現值的提高，房屋稅額也跟著提高，
自然財產稅實質稅率也會產生偏高的情況。
另外，兩間條件相同的不動產，如果一筆位於楠梓區，一筆位於小港區（基 礎行政區），則位於楠梓區之不動產不僅實質稅率可能有較大的實質稅率差異，且 實質稅率也會偏向較高，顯示出高雄市楠梓區的不動產較有財產稅水平不公平的 現象，這與圖5-5 所顯示的結果相符合。
值得一提的是，會減少財產稅實質稅率差異，但卻增加實質稅率的變數有建 物面積、位於鹽埕區的不動產；亦即，兩間條件相同的不動產，如果一不動產的 建物面積較大，則其實質稅率比起建物面積較小的不動產，較不會偏離一般實質 稅率水準，但實質稅率則會偏向較高；偏高的實質稅率乃是因為房屋現值隨著建 物面積的增加而提高，連帶使房屋稅額增加，財產稅實質稅率也就產生偏高的情 形。
此外，兩間條件相同的不動產，如果一筆位於鹽埕區，一筆位於小港區（基 礎行政區），則位於鹽埕區之不動產的實質稅率較不會偏離一般實質稅率水準，但 實質稅率會偏向較高；在偏高的實質稅率方面，是因為鹽埕區屬於高雄市市中心 精華區，其房屋現值會隨著街路等級調整率的提升而較高，而申報地價也會因為 土地公告地價較高而提高，這兩者各使房屋稅額及地價稅額提高，使得財產稅產 生偏高情況。
有趣的是，會增加財產稅實質稅率差異，但卻減少實質稅率的變數有土地面 積、在民國97 年及 98 年出售的不動產；亦即，兩間條件相同的不動產，如果一 不動產的土地面積較大，則其實質稅率比起土地面積較小的不動產，較會偏離一 般實質稅率水準，但實質稅率會偏向較低；顯示出隨著土地面積的增加，稽徵機
關人員反而不易精準評定其申報地價，因此擁有大片土地的高雄市地主，會因為
及重要統計量，表5-10 則為上述迴歸模型的結果，本研究將依照這些迴歸結果來 檢視高雄市財產稅是否具有垂直公平。
表 5-9 財產稅垂直公平檢測模型中變數定義及敘述統計
變數名稱 平均數 標準差 定義
av 7713.51 6417.59 財產稅評估價值
lnav 8.70 0.69 Log of 財產稅評估價值
ETR 0.146% 0.068% 實質稅率
mv 579 514 不動產交易價格 (萬元)
lnmv 15.32 0.68 Log of 不動產交易價格
mvsquare 5.99e+13 1.93e+14 不動產交易價格的平方
在表5-10 中，首先為（5）式的迴歸結果，在（5）式當中，截距項為顯著的 正值，則代表高雄市低價不動產有被高估的情形，因此具有累退性的現象。（6）
式的迴歸結果顯示自變項（不動產交易價格的自然對數）之係數顯著小於1，這代 表當不動產交易價格增加1%時，財產稅評估價值增加量會小於 1%，顯示出高雄 市財產稅具有累退性的現象。
而（7）式的迴歸結果顯示出自變項（不動產交易價格）之係數顯著小於 0，
代表若不動產交易價格越高，則實質稅率將顯著下降，使得高雄市財產稅呈現出 累退性的現象。（8）式的迴歸結果顯示出次方項（不動產交易價格的平方）顯著 小於0，且截距項係數為正值，表示高雄市財產稅有累退性的現象。
表 5-10 財產稅垂直公平檢測模型之估計結果
0.00127***
(75.25)
0.00163***
(127.08)
表 5-11 財產稅垂直公平之模型估計結論
0.00114***
(33.65)
0.000912***
(37.12)
稅不論在低、中、高價位不動產方面，均具有累退性的現象，且低價位累退程度
表 5-14 （7）式模型對於不同不動產交易價格區間之估計結果
-5.75e-11***
(-7.41)
-8.40e-12***
(-4.78) 截距項 0.00258***
(26.87)
0.00170***
(45.56)
0.00134***
(50.58)
表 5-15 （8）式模型對於不同不動產交易價格區間之估計結果
0.00159***
(6.31)
0.00141***
(22.43) mvsquare -3.98e-10*
(-2.38)
-4.55e-11 (-1.78)
-9.93e-12***
(-8.61)
型係數值觀之，中價位不動產累退程度是比低價位不動產嚴重的，由此可推論，
Paglin and Forgaty（1972）
表 5-17 不同交易價格組距之房屋稅實質稅率占財產稅實質稅率比率描述統計
不動產價格組距 20%以下 21%至 40% 41%至 60% 61%至 80% 81%以上 平均數 78.64% 74.98% 77.86% 80.96% 78.46%
標準差 12.70% 15.64% 16.41% 14.42% 15.27%
變異數 1.61% 2.45% 2.69% 2.08% 2.33%
中位數 81.06% 76.12% 81.20% 85.99% 83.97%
樣本數 1226 1226 1226 1226 1228
首先觀察高雄市地價稅實質稅率分配狀況，由圖5-7 可看出，地價稅實質稅率 幾乎在0.1%以下，且集中在 0.01%至 0.04%間；反觀圖 5-8 的高雄市房屋稅實質稅 率分配狀況，大部分樣本都在0.05%以上，且集中在 0.06%至 0.12%間；由此可知，
高雄市房屋稅實質稅率確實高於地價稅實質稅率，也因此高雄市財產稅中房屋稅 佔的比率確實較高，與表5-17 結果相同。
圖 5-7 地價稅實質稅率分配圖
圖 5-8 房屋稅實質稅率分配圖
接著圖5-9 及圖 5-10 為地價稅實質稅率及房屋稅實質稅率與不動產交易價格 的散布圖，50圖中兩條垂直線，分別為前20%樣本與後 20%樣本的區別點，第一條 交易價格在250 萬元，低於此條線樣本為低價位不動產，第二條交易價格在 772 萬元，高於此條線樣本為高價位不動產，介於兩條線中間則為中價位不動產。
由圖5-9 可清楚看出，地價稅實質稅率大部分均在 0.1%以下，且低價位不動 產地價稅實質稅率變異程度雖然大於高價位不動產，但是變異程度並不明顯；反 觀圖5-10 的房屋稅實質稅率，不僅大部分實質稅率均在 0.05%以上，且低價位不 動產房屋稅實質稅率變異程度，可清楚看出是高於高價位不動產的；而從整體來 看，房屋稅實質稅率不僅高於地價稅實質稅率，且房屋稅實質稅率的變異程度也 遠高於地價稅實質稅率。
50 在此二散布圖中，同樣僅顯示出不動產交易價格 2100 萬元以下樣本，如此較容易仔細觀察低、
中、高價位不動產樣本之地價稅、房屋稅實質稅率分布情況；至於原始全部樣本不動產交易價格與 地價稅、房屋稅實質稅率的散布圖請見附錄10、11。
由於本研究中，財產稅、地價稅、房屋稅實質稅率的分母相同，因此比較圖 5-2、圖 5-9 及圖 5-10 後可發現，中、低價位不動產財產稅實質稅率之所以會高於 0.1%，以及變異程度之所以會高於高價位不動產，很大部分的原因乃源自於房屋 稅實質稅率在中、低價位不動產中的較高實質稅率以及較大的變異程度所造成。
圖 5-9 地價稅實質稅率與不動產交易價格之散布圖
圖 5-10 房屋稅實質稅率與不動產交易價格之散布圖
接著進一步將不動產交易價格由低至高分為五個組距，並分別對地價稅及房 屋稅實質稅率進行分析，由表5-18 可發現，地價稅實質稅率主要在 0.021%至 0.031 之間，且隨著不動產交易價格的提高，平均地價稅實質稅率則一路下降，呈現出 累退的現象，直到80%為轉捩點，81%以上高價位不動產的地價稅實質稅率稍有提 升；地價稅實質稅率變異程度方面，則是低價位不動產高於高價位不動產。
表 5-18 不同不動產交易價格組距下地價稅實質稅率
不動產價格組距 20%以下 21%至 40% 41%至 60% 61%至 80% 81%以上 平均數 0.031% 0.029% 0.024% 0.021% 0.023%
標準差 0.014% 0.014% 0.014% 0.013% 0.013%
變異數 1.95e-08 1.92e-08 1.86e-08 1.58e-08 1.65e-08 中位數 0.030% 0.029% 0.024% 0.018% 0.019%
樣本數 1226 1226 1226 1226 1228
圖5-11 為將不動產交易價格進一步分為五等距後的地價稅實質稅率盒型圖，
由上至下代表不動產交易價格由低至高共五組距；圖中顯示出，地價稅實質稅率 集中於0.01%至 0.04%，與圖 5-7 相同，且隨著不動產交易價格由低至高，地價稅
實質稅率也一路下降，直到第四組距為最低，呈現出累退的現象；而第四組距到 第五組距，地價稅實質稅率則稍有提升；此外，由圖中也可發現低價位不動產樣 本，其地價稅實質稅率變異程度是高於高價位不動產的，這與表5-18 的發現是相 同的。
圖 5-11 不同不動產交易價格組距之地價稅實質稅率盒型圖
接著分析房屋稅實質稅率，由表5-19 可發現，房屋稅實質稅率平均在 0.099%
至0.147%之間，且隨著不動產交易價格的提高，平均房屋稅實質稅率則一路下降，
因此低價位不動產房屋稅實質稅率是高於高價位不動產的，呈現出累退的情況，
因此低價位不動產房屋稅實質稅率是高於高價位不動產的，呈現出累退的情況，