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第三節 第三節
第三節 第三節 微觀房價因子 微觀房價因子 微觀房價因子 微觀房價因子文獻 文獻 文獻 文獻
針對預售屋個案價格變化，則以微觀房價角度為出發點，探討影響預 售屋個案價格的各變項中，加入廣告預算及媒介型態後，對預售屋房價影 響程度。因此，本小節將歸納相關文獻對於預售屋之研究方法，及變項因 子選取過程，以作為本研究設計之參考。
一 一 一
一、 、 、國外 、 國外 國外研究 國外 研究 研究 研究
Rosen（1974）提出住宅是由多元的屬性所組合而成的一種複合性商品 概念。消費者在選擇居住房屋時，除了選擇標的所在地區外，尚包括房屋 坪數、房間數、衛浴間數、建築材質、有無車位、到最近學校及上班地點 之可及性、社區公共設施及鄰里關係等考量之因素。而這些個別屬性都是 消費者在購屋時願意增加支付價格時所會考慮的主要因素。
Stull（1975）將影響住宅價格的屬性分為四大類：住宅實質屬性、可 及性屬性、環境特性屬性及公共部門特性等，實證結果發現，以住宅實質 屬性與可及性屬性對住宅價格有顯著性之影響。
Liand and Brown（1980）以波士頓東南區的十五個鄉鎮為研究對象，
將住宅屬性分為建物特性、鄰里特性、公共設施、至市中心可及性及小鄰 里特性等，探討其對住宅價格的影響。
近期研究為 Kiel & Zabel（2008），討論鄰里效應對房價的影響。該研 究以城市統計區域（MSA3）資料及不動產所在街道為變數，利用特徵價格 法決定不動產的價格。在該研究的唯樂參數中，除了加入區域及轄區政府 間的價格指數，第二、三個參數則加入城鎮及住房市場街道資訊。（城鎮 資訊包括約 100 個管理事務協定資料，街道資訊則包括群集級別資料，即 以人口普查得知的歧視和偏見資料）。該研究主要探討，消費者願意為選 擇好鄰居，額外支付多少房價？也就是說，鄰里效應不同，支付的房價亦 不相同。
以上國外運用特徵價格理論，分析住宅屬性與住宅價格關係的文獻可 以瞭解，住宅是由多元的屬性所組合而成的一種複合性商品概念。其中，
以住宅實質屬性與可及性屬性，對住宅價格有顯著性之影響。
二 二 二
二、 、 、國內研究 、 國內研究 國內研究 國內研究
辜炳珍、劉瑞文(1989)以台北市為研究區域範圍，依據住商不動產 1986 年至 1988 年之預售屋個案資料，選取十五項變數，以特徵價格法試編台北 市不動產價格指數。實證研究發現，以區位、住宅面積、樓層、電梯、至 國中距離及至百貨商場距離等六項變數對房價的影響最為顯著。
3 MSA 是不動產所在的地區，其房子所在位置地區的溫度、水源及文化臨近性，將會影響
相似的房子出現不同的價格。
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另外，史綱（1992）、張麗姬（1994）、白金安（1996）及李吉弘、楊宗 憲（2010），則將預售屋視為遠期期貨，主要探討預售屋與成屋的價差關係。
史綱（1992）以訂價模式為研究重點，並認為預售屋為遠期交易商品，
因此預售屋的訂價受到成屋價格、租金、利息折舊、交屋日期及頭期款等 變數影響，其研究結果認為預售屋高於成屋價格；而張麗姬（1994）則補 史綱研究之不足，以特徵價格法分析預售屋期貨與成屋之價差，及其可能 產生的風險貼水對住宅價格影響。張麗姬在特徵價格模型中，放入住宅類 型、並調整不同房屋特徵在不同區位對預售及成屋價格之影響，最後發現 成屋與預售屋間存在顯著價差；白金安（1996）則進一步延續張麗姬的研 究，並認為，成屋與預售屋之間，存在類似現貨價格與期貨價格的關係。
預售屋價格形成因素，包括成屋價格、持有成本、風險貼水及預期景氣變 動等，成屋市場的價格變動，是預售屋價格變動的基礎，因此，成屋市場 的供需所形成的價格差異亦會反應在預售屋市場，其研究結論認為，預期 景氣變動仍是影響預售價格的主要原因。而李吉弘與楊宗憲（2010）則針 對台北市及台北縣民國85年至87年間，自國泰建設取得預售屋之開價資 料，以及台灣不動產成交行情公報中之成屋成交價格資料，建立特徵價格 模型，並分別對台北市及台北縣估計其基差。實證結果顯示，影響台北市 縣房價之顯著因素均為面積、區位、樓高和屋齡。
不同於上述學者的研究，蘇倖慧（2009）則以特徵價格法研究預售屋 價格與行銷訴求的關係，並在變項中加入「行銷訴求」。蘇倖慧將行銷訴求 區分為公共建設、付款方式、交通動線、社區機能、建築品質、投資報酬、
景觀住宅等次變項。在固定住宅屬性、鄰里環境、區域空間屬性及總經變 數後，探討行銷訴求與預售屋價格的關係。茲將上述文獻回顧結果整理如 表所示。
表 6 影響房價之變數
作者 出版年 應用理論 影響因子
Rosen 1974
特徵價格法 半對數模型
標的所在地區、房屋坪數、房間 數、衛浴間數、建築材質、有無 車位、到最近學校及上班地點之 可及性、社區公共設施及鄰里關 係等因素。
Stull 1975 特徵價格法 住宅實質屬性、可及性屬性、環 境特性屬性及公共部門特性。
Li & Brown 1980 特徵價格法 線性迴歸模型
建物特性、鄰里特性、公共設 施、至市中心可及性及小鄰里特 性等。
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Kiel & Zabel
（2008） ● ● ●