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第三章 第三章
第三章 第三章 現況分析與研究設計 現況分析與研究設計 現況分析與研究設計 現況分析與研究設計
本章將分析近十年大台北地區預售屋推案量、價格及不動產廣告量之 概況，並由第二章文獻回顧之資料中，詳述各項變數的選取過程及建立模 型。本章分四節，第一節分析預售屋推案量及預售屋價格概況；第二節分 析近十年預售屋廣告量概況，以及推案量與預售價格之關係；第三節建立 假說，並詳述各變數選取過程及建立模型；第四節小結。
第一節 第一節 第一節
第一節 不動產預售屋 不動產預售屋 不動產預售屋市場 不動產預售屋 市場 市場 市場概 概 概 概況 況 況 況
近 10 年國內房市蓬勃發展，不動產開發商於大台北地區預售屋推案 量，每年高達 3500-7000 億元，除造成預售屋價格上漲外，亦促成不動產 代銷業接案量及每年廣告量同步成長。本節將分別探討國內不動產代銷業 概況、預售推案概況及預售屋房價趨勢。
一 一 一
一、 、 、預售屋推案量 、 預售屋推案量 預售屋推案量及市場 預售屋推案量 及市場 及市場概況 及市場 概況 概況 概況
（
（（
（一一一）一）） 全國代銷業家數） 全國代銷業家數全國代銷業家數 全國代銷業家數
統計全國各地方代銷公會資料，全台代銷業許可家數截至民國 100 年 七月底止，總計為 581 家，見表 9，仲介業家數為 3589 家，代銷業家數約 為仲介業家數的六分之一。
若以地區別分析，台北市代銷業家數為 200 家，佔全國家數 34.4%；
其次為台中市的 85 家，佔全國家數 14.6%；第三名為新北市的 84 家，佔 全國家數 14.5%；第四名為高雄市的 70 家，佔全國家數的 12%。其他包括 苗栗、屏東、花蓮及彰化等區域，由於預售案推案少，代銷家數相對較少，
見表 9。
表 9 2011 年代銷業家數統計
區域 代銷家數 佔全國比例 接案量（預售及成屋） 100 年 扣除自建自售案 新北市 84 14.5%
台北市 200 34.4%
基隆市 0 0
5856 億 桃園縣 60 10.3% 733 億 新竹縣 15 2.6%
新竹市 1 0.17%
1196 億
（主要由台北及台中代銷公司銷售）
台中市 85 14.6% 795 億 台南市 38 6.5%
高雄市 70 12% 965 億
苗栗縣 2 0.34% 0
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表 9 2011 年代銷業家數統計（續完）
區域 代銷家數 佔全國比例 接案量（預售及成屋） 100 年 扣除自建自售案
彰化縣 15 2.6% 0
屏東縣 10 1.7% 0
花蓮縣 1 0.17% 0
總計 581 100% 9545 億
資料來源：各代銷公會自行統計，本研究自行整理、住展雜誌
（
（（
（二二二）二）） 預售屋推案概況） 預售屋推案概況預售屋推案概況 預售屋推案概況
以近 5 年大台北地區推案量觀察，民國 96 年的推案量為 5127 億；新 竹縣市及桃園縣市的推案量為 1206 億，總計民國 96 年大台北地區推案量 為 6418 億元。同年底，立委選舉藍營大勝，及民國 97 年度馬英九當選總 統，造成房價非理性大漲，面臨泡沫危機（張金鶚，陳明吉、鄧筱蓉、楊 智元，2009）。
民國 97 年下半年至 98 年，因美國金融海嘯襲捲全球，造成國內預售 屋推案量大幅減少，民國 98 年，大台北預售屋推案金額僅 3588 億，與 97 年度相較，縮減 32%；97 年底，財政部推出遺產及贈與稅減至 10%之政策 及美國推出第一波的量化寬鬆政策（QE），促成國內資金行情，並吸引國 外資金回台投資不動產。
國內不動產市場經過 98 年度一年沈寂後，民國 99 年開發商投資金額 再度成長，推案金額高達 6551 億元，較 98 年度成長 82.5%。同年，中央 銀行宣佈對台北市及新北市 12 個行政區，實施選擇性信用管制措施，但並 未壓抑上漲的房價。
民國 100 年，財政部宣佈實施「特種貨物及勞務稅條例」，但在美國陸 續推出 QE2 及 QE3，資金行情持續存在的情況下，推案量並未顯著減少。
至民國 101 年及 102 年，國內房價仍維持著推案量大、價格上漲，但成交 量縮減的格局。預料在美國 QE3 即將退場、奢侈稅趨嚴及利率可能調升的 情況下，不動產市場將迴歸正常供需市場。茲將 2004-2013 年，大台北預 售屋推案概況及預售屋與推案量之關係，整理如表 10 及圖 6：
表 10 2004-2013 年大台北預售屋推案統計
年度 推案數／量 台北市 新北市 基隆市 宜蘭市 桃園市 新竹市 總計 推案數 251 161 19 0 111 156 698 2004 年
推案量（億） 1658 1732 53 0 527 625 4595 億 推案數 280 167 23 40 70 115 695 2005 年
推案量（億） 2269 2071 63 80 404 258 5145 億
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5145 5167 5284
3588
2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年9月
推案數（案）
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