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e.坪數定位
坪數定位坪數定位坪數定位大坪數產品，單價較高；小坪數產品通常為總價市場，以投資或自住
市場為主，單價通常較低。f.總樓高
總樓高總樓高總樓高預售個案之平均樓層數。樓層愈高，營造成本愈高，預售屋的價格可
能會愈高，銷售率會較佳。g.公設比
公設比公設比公設比公設比通常反應預售屋未來可實際使用坪數。一般預售屋個案公設比
約 30%。若低於 30%，銷售速度較快；反之，公設比太高，代表房屋實際 使用面積小，房屋實際坪數單價較高。區域環境屬性區域環境屬性區域環境屬性區域環境屬性
因各行政區環境有所差異，房價水準可能各有不同，本研究選取台北
市 12 個行政區及新北市 17 個行政區，將各區房價水準予以控制。整體景氣概況
整體景氣概況整體景氣概況整體景氣概況影響預售個案之價格因素中，景氣概況亦為可能變數之一。因此，本
特徵價格法選取經建會（已改制為國發會）公佈之景氣對策訊號分數，作 為景氣概況控制變數。3.研究步驟
研究步驟研究步驟研究步驟步驟 1 ：資料分析及相關分析—
資料分析：敘述統計與趨勢圖分析，以了解資料基本特性。
相關分析：將應變數、研究變數及控制變數之所有資料匯 集，進行相關分析，求出相關係數。
步驟 2：特徵變數簡單逐步複迴歸分析，初步篩選之結果，作為變數 能否進入迴歸模型的依據。
步驟 3 ：半對數（或線性）多元迴歸模型分析。按應變數、自變數及 研究變數進行半對數（或線性）多元迴歸模型分析。
步驟 4：特徵價格模型實證結果分析。分析研究變數與應變數之實證 關係結果。
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第四節 第四節
第四節 第四節 小結 小結 小結 小結
由文獻整理、廣告效果理論及大眾傳播理論等分析可知，一、廣告策 略對於房價預期會有影響；二、廣告量及總體經濟因素，預期會影響預售 房價；三、住宅、鄰里及空間屬性對於預售個案價格亦會有影響。但由本 章現況分析近 10 年預售屋房價、廣告量、推案量，以及總體經濟的變化後 發現，廣告量與預售屋房價在 10 年間有一致及不一致的現象，該期間預售 屋房價是受廣告量或總體經濟的影響，將再作進一步探討。
從現況分析進一步得知，2003 年以來，廣告量與預售屋房價呈現一致 的現象，似乎與本研究第一個假設相符；但自 2010 年以後，廣告量與預售 屋房價呈現不一致的現象，該期間國內實施遺贈稅減至 10%政策，以及美 國實施第一波至第三波的量化寬鬆（QE）政策，其所促成的資金行情，被 認為是房價上漲的主因，因此，本研究加入總體經濟之因素，以驗證假設 二之研究問題，即總體經濟、廣告因素與宏觀房價之關係；最後，再以微 觀房價的角度，探討廣告因素與預售個案的關係，以驗證假設三之問題。
為解釋上述問題，本研究透過 VAR 模型之 Granger 因果關係檢定，將 找出廣告量、廣告媒介與總體經濟對於區域預售屋價格的相關性；以及利 用半對數或線性迴歸模型，透過適當的預售房價因子選取，了解預售屋的 價格組成中，廣告策略所佔的影響。本研究希望藉由該兩模型，釐清行銷 策略對於預售屋房價的廣告價格效果。
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