以微觀房價為角度經上述小節建立複迴歸模型，本小節將就所選取之 模型，進行分析。
由表 32 新北市複迴歸自變數分析結果表可知，影響房價（表價；Y1）
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2.新北市結果分析及說明
新北市結果分析及說明新北市結果分析及說明新北市結果分析及說明由表 32 新北市複迴歸自變數分析結果表可知，影響房價（表價；Y1）
高低之因素，其顯著性依序為：1.年季度、2.樓層規劃、3.總戶數、4.區域、
5.戶數最大規模、6.景氣對策訊號、7.最小主力坪數、8.超高樓層規劃、9.
主力坪數、10.公設差異化、11.最大主力坪數、12.基地面積、13.是否為大 基地、14.廣告量、15.公設比。茲將變數結果重要性，依序說明如下：
表 32 新北市複迴歸自變數分析表（Y1）
參數 標準化
變數 估計值 重要性 P>|t|
估計值
Intercept 39.96501 <.0001*** 0
X3 廣告量千元 0.00005964 16 0.0021*** 0.03924
X6 基地面積 0.00038122 14 0.0002*** 0.05489
X911 最小主力坪數 0.07747 9 <.0001*** 0.11415 X912 最大主力坪數 -0.00127 13 <.0001*** -0.05597
X10 總戶數 -0.01542 4 <.0001*** -0.23423
X11 公設比 -0.0837 18 0.1622 -0.03032
X12 樓層規劃 0.73578 3 <.0001*** 0.30969
D1 年季度 -14.76979 2 <.0001*** -0.42073 D2 年季度 -18.28751 1 <.0001*** -0.52307
D3 區域 -3.95492 5 <.0001*** -0.12314
D4 區域 4.56025 6 <.0001*** 0.13908
D7 基地規模 1.25911 15 0.0017*** 0.03905
D12 豪宅／非豪宅 2.60156 11 <.0001*** 0.06961
D13 社區規模 1.23303 17 0.037** 0.0343
D14 社區規模 -4.29513 7 <.0001*** -0.13139 D15 公設差異性 -4.28112 12 <.0001*** -0.09741 D16 超高樓層規劃 -3.32567 10 <.0001*** -0.09861 X13 景氣對策訊號 -1.43824 8 <.0001*** -0.0928
調整 R 平方 0.6676 N 2576
Pr > F <.0001 資料來源：本研究自行整理
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（1）年季度（D2 D1）
將新北市以時間區分為三大時點，第一時間點即 SARS 過後至台商鮭 魚潮返鄉購屋（2004 年-2006 年；D2）；第二時間點為豪宅興起至金融海嘯
（2007-2009 年；D1）；第三時間點為金融海嘯後之資金行情（2010 年-2013 年）。由模型標準化後之結果可知，第一時間點之價格，較第三時間點之每 坪房價少 18.29 萬元；第二時間點之價格，較第三時間點之每坪房價少 14.77 萬。
（2）樓層規劃（X12）
樓層愈高，對新北市房價影響愈大。每高一層樓，則房價相差 7357 元。
該情況尤以景觀宅及水岸宅最明顯，價差最高。
（3）總戶數（X10）
總戶數與房價呈現反向關係。即總戶數愈多，房價愈低；反之，愈高。
通常總戶數多的區域，為新興重劃區域，例如淡海新市鎮、三峽北大特區、
新莊副都心等，故房價較低；總戶數少的區域，通常為豪宅區或水岸宅，
例如新板特區、新店五峰重劃區、紅樹林水岸宅、三重重陽路水岸宅等。
於新北市，平均每多一戶預售住宅，房價將少 154 元。
（4）區域（D4 D3）
本研究將新北市區分為高（板橋、新店及永和；D4）、中（新莊、中和、
三重、汐止、蘆洲、淡水及土城；D3）與其他（林口、深坑、五股、泰山、
三峽、樹林及八里）。經過模型標準化的結果，高價區每坪房價，較其他區 域高 4.56 萬元；中價區每坪房價，較其他區域低 3.95 萬元。故經模型標 準化後可知，房價漲幅以高價區最佳、其次為其他區，最後為中價區。
（5）社區規模（D14 D13）
社區規模小於 50 戶的預售建案，較社區規模超過 100 戶以上的建案，
每坪房價少 4.29 萬元；但社區規模介於 50-100 戶之建案，則較社區規模超 過 100 戶以上之的建案，每坪房價多 1.23 萬元。
社區規模超過 100 戶之建案，通常位於重劃區之大基地開發案，例如 淡海新市鎮、三峽北大特區、新莊副都心等區域，坪數定位以 50 坪以內產 品為主。
由於新北市建案基地面積較台北市大，故社區規模小於 50 戶之建案，
通常為基地條件較差之產品，故價格較低。同樣，社區規模在 50-100 戶的 產品，通常為大基地預售案、大坪數之景觀豪宅產品，故較社區規模超過 100 戶之產品，價格高。
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（6）景氣對策訊號（X13）
總體經濟對新北市房價的影響，與台北市相同。由逐步複迴歸建立之 模型結果，如表 30 可知，在考量景氣因素後，廣告量對房價之影響，較未 加入景氣因素之影響大。即廣告量對房價有顯著影響。當代銷業者或開發 商，在考量景氣因素時，每投入 1 百萬之廣告行銷經費，對房價將造成 596 元的上漲；若以總銷廿億元之預售案估算，用於五大媒介的廣告行銷預算 為 3360 萬元，在考量景氣因素後，按模型預估，將使每坪房價上漲二萬元。
在總體經濟景氣與房市景氣的相關性方面，台北市與新北市均呈現相 同結果。即，在表 32 模型中，當景氣對策訊號參數為負數時，房價反而上 漲，房價與景氣對策訊號似乎為落後關係。換言之，不動產綜合景氣落後 上述重要總體經濟指標 9-14 個月，循環變化具有反向的現象（counter cy-cle）。
（7）最小及最大主力坪數（X911 X912）
新北市與台北市呈現類似的結果。即於廣告行銷中，主打最小主力坪 數比主打最大主力坪數，較具效益。由模型結果得知，主打最小主力坪數，
對房價可造成每坪 774 元之上漲；但主打最大主力坪數，則會造成房價 12.7 元的下跌。
（8）超高樓層規劃（D16）
新北市超高樓層住宅對房價亦有影響。由於超高樓層住宅擁有景觀、
大基地，且營造成本較高，故於新北市超高樓層產品較一般樓層產品，每 坪房價高 3.32 萬元。新北市超高樓層產品，通常位於如淡水紅樹林周邊、
三重重陽重劃區周邊、中和、永和及新店之水岸住宅等，故價格較高。。
（9）豪宅／非豪宅（D12）
區分為 60 坪以上豪宅產品及 60 坪以下一般住宅產品。在新北市房市 中，60 坪以下之產品價格，較豪宅產品價格，每坪高 2.6 萬元。此結果與 台北市相反。
（10）公設差異化（D15）
新北市建案中，公共設施較少之預售建案，較公共設施較豐富之建案，
每坪房價少 4.28 萬。由於新北市通常屬大基地開發，公共設施多樣化即為 廣告行銷之重要因素之一，故其房價較高。
（11）基地面積（X6）
基地面積愈大，總銷金額愈高、愈能推升房價上漲。於新北市中，基 地面積每增加一坪，對房價即可增加 3.8 元的貢獻。若基地面積為 1400 坪，
將較基地面積 400 坪之預售產品，每坪房價增加 3800 元。
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（12）廣告量（X3）
新北市預售屋價格與廣告量呈現正相關。即每投入 1000 元之廣告金 額，可使每坪房價上漲約 0.6 元，即投入 100 萬元之廣告金額，可使房價上 漲約 600 元。若以新北市總銷廿億元建案估算（廣告費用約為總銷售金額 之 1.7%），當一建案完銷，代銷因行銷對每坪房價之貢獻為 20039.04 元。
若以代銷術語表示，該每坪因行銷因素所上漲房價，即為超價獎金，並由 甲方（建築業者）與乙方（代銷業者），按比例（7：3）分配。
（13）公設比（X11）
公設比愈高，房價愈低。於新北市中，每增加 1%之公設比，將使每坪
預售房價減少 837 元。也就是說，公設比 30%之預售建案，較公設比 34%之建案，每坪房價高 3348 元。
3.台北市及新北市
台北市及新北市台北市及新北市台北市及新北市房價與變數之房價與變數之房價與變數之房價與變數之比比比較比較較 較以上變數分析，亦符合本論文第三章第三節研究設計與步驟之研究假 說第（二）、（三）項之假設（頁 47）。茲將台北市及新北市預售屋之房價，
以其變數重要性，進行分類變數比較。
影響台北市預售屋房價之重要變數，如表 31 分類中，以推案時機最重 要、其次依序為地段條件、景氣循環指標、產品條件及行銷策略。另外，
建設公司品牌條件，對台北市房價，幾乎無影響。
本研究時間為 2004 年至 2013 年，該 10 年間，台北市預售屋市場，在 遺贈稅減半及全球資金行情催化下，豪宅遍地開花，加上不動產投資及投 機盛行，造成景氣、地段及行銷策略，即是決定房價的重要因素；產品本 身條件，除了樓層規劃、基地面積外，其他產品規劃對房價影響反而不大。
反觀新北市預售屋市場，影響新北市房價重要變數，如表 33 分類中，
以推案時機最重要，其次依序為產品條件、地段條件、景氣循環及行銷策 略。而建設公司品牌條件，對新北市房價，幾乎無影響。
以 2004 年至 2013 年新北市預售屋市場中，主要集中於重劃區推案，
包括三峽北大特區、淡海新市鎮、林口新市鎮、五股洲子洋重劃區、新莊 副都心、新莊頭前重劃區、新板特區、三重重陽重劃區、新店五峰自辦重 劃區等。除了新板特區及新店五峰自辦重劃區位於新北市高價區外，其他 重劃區都位於新北市中價區及其他區域。也就是說，在新北市二、三環主 推重劃區的預售屋之市場生態下，產品條件對房價的影響因素，反而凌駕 地段條件之上。若再分析產品條件之重要變數，以樓層規劃、總戶數、社 區規模，對房價影響最為顯著。
由研究可知，新北市大面積重劃區積極推案，確實是造成新北市二、
三環區域房價上漲的重要因素。
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表 33 影響台北市及新北市預售屋房價變數重要性次序表 台北市
分類變數
（依重要性） 變數 重要性 自變數重要性排名
I.推案時機 年季度 *** 1、3
II.地段條件 區域 *** 2、5
III.景氣循環 景氣對策訊號 *** 6
最小主力坪數 *** 4
樓層規劃 *** 7
基地面積 *** 8
坪數規劃種類 * 10
豪宅／非豪宅 - 11
IV.產品條件
總戶數 - 12
V.行銷策略 廣告量 *** 9
VI.品牌條件 上市櫃及知名建商 - 不重要
新北市 分類變數
（依重要性） 變數 重要性 自變數重要性排名
I.推案時機 年季度 *** 1、2
樓層規劃 *** 3
總戶數 *** 4
社區規模 *** 7、17
最小/最大 主力坪數 *** 9、13
超高樓層建築 *** 10
豪宅／非豪宅規劃 *** 11
公設差異性 *** 12
基地面積 *** 14
大小基地規模差異 *** 15
II.產品條件
公設比 - 18
III.地段條件 區域 *** 5、6
IV.景氣循環 景氣對策訊號 *** 8
V.行銷策略 廣告量 *** 16
VI.品牌條件 上市櫃及知名建商 - 不重要
資料來源：本研究自行整理
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綜合上述，在台北市及新北市預售屋市場中，推案時機仍是影響房價最
重要的因素；而建設公司品牌條件，則不具備影響房價因素。
經複迴歸模型之分析，亦印證廣告行銷對於預售屋價格具有效用。其 中，在台北市預售屋行銷中，每花費一百萬元廣告經費，會造成每坪預售 屋房價約上漲 1500 元；在新北市預售屋行銷中，每花費一百萬元廣告經費，
會造成每坪預售屋房價約上漲 600 元。
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