第二章 國內外都市更新之回顧
第三節 國外都市更新之具體探討
都市更新的實施在國外以英、美、日等先進國家較積極，並具體成果。
惟因現況及價值觀的差異性，因此各國其作法措施或許不盡相同，但大體 上仍存在著相同的理念脈絡演進。如從早期清除貧民窟的居住實質環境改 善，演變迄今以公私合作的綜合性在發展計畫為主。
雖然各國歷史文化背景、地理環境特色、經濟社會因素等均有差異，
且各市中心再發展及衰敗過程中所面臨的問題亦有其地方特性。然而，這 些問題的性質以及與時代背景之間的因果關係，確有相似之趨勢演變，檢 視國內都市更新事業之發展歷程，亦有其相似之發展現象；因此本節旨在 研析各國之都市更新法令依據、推動策略及實施機制等，以作為本研究論 證都市更新實施之參考。
2.3.1 影響新加坡城市建設的特殊情況 1、新加坡城市概況
因為新加坡本身這個城市就是一個島嶼國家。
（1）面積小：581 sq.km（1965 年）- 685 sq.km（2002 年）。
（2）人口數不多：189 萬（1965 年）- 417 萬（2002 年）。
（3）國家歷史淺：現代文明始於 1819 年，186 年。
1959 年自治，1963 年加入馬來西亞。
自 1965 年獨立迄今才 40 年。
（4）天然資源短缺：陽光、海水、空氣之外，其餘資源均缺。
（5）多元種族文化：華、巫、印、歐。
（6）單級政府。
2、新加坡都市更新的必要
新加坡為長遠建國、為生存，必須徹底解決 140 多年來殖民 地政府遺留下的都市問題：
（1）惡劣的居住環境-貧民窟、疾病。
（1/4 的人口，擠在 1/100 的土地上）。
（2）嚴重的失業率，社會不安，犯罪率高。
（3）交通擁擠。
3、新加坡都市更新的選擇
（1）1967 年開始。
（2）大膽和前瞻性的規劃。
（3）擺脫消極和局限性的傳統用地規劃，走向以實施為目的規劃。
（4）交通規劃。
4、新加坡都市更新之規劃與發展過程，如圖 2-1。
規劃
概念規劃圖
發展指導圖
總體規劃圖
促進
協調發展
管理
城市設計
停車場 項目服務
發展管制 舊屋保留
土地售賣
圖 2-1 新加坡都市更新之規劃與發展過程
5、新加坡都市更新的主要執行機構
（1）建屋發展局（Housing & Development Board），1960 年成 立，及執行成果：
1.第一個五年計畫-女皇鎮（Queenstown）。
2.第二個五年計畫-大芭窯（Toa Payoh）。 3.36 分鐘完成一個居住單元，「居者有其屋」。 4.到 60 年代尾，以解決屋荒問題。
（2）市區重建局（Urban Redevelopment Authority），1979 年 成立及執行成果：
1.政府-民企的夥伴模式。
2.政府營造良好投資環境和積極推動項目的進行，提供專業 服務和基礎設施。
3.民企提供資金，設計和靈活的市場經營經驗。
6、新加坡都市更新過程中的陸路交通規劃和措施
（1）交通規劃以用地為基礎。
（2）路網、路寬設計和調整。
（3）公共交通系統的完善 1.地鐵（MRT）
2.輕軌（LRT）
3.巴士 4.計程車
（4）交通管理
1.單程車道、巴士專用道 2.交通燈管制
3.人車分流，專用人行道，步行街 4.停車場規劃和設置
（5）擁車管理 1.入口稅 2.註冊稅
3.擁車證（COE）
7、新加坡都市更新實施的三種模式
（1）政府攏集土地，政府實施，例如：
1.公共住宅。
2.公共設施-學校、市場、停車場、公園等。
3.基礎設施-機場、港口、地鐵、道路、發電廠、污水處理 廠等。
（2）政府攏集土地，制訂開發要求，私人投標、私人實施，例如：
1.私人住宅。
2.娛樂設施：電影院等。
3.商業建築：酒店、寫字樓、購物中心、餐館等。
4.工廠、貨倉。
5.歷史性建築。
（3）政府制訂規劃要求，私人攏集土地，私人實施。
8、新加坡之土地徵用法（Land Acquisition Act, 1966,1974,1985）
前身：土地徵用條例（Land Acquisition Ordinance ）:1920,1946,1955 徵用目的：公共利益（public interest）。
用於強制性徵用（compulsory acquisition），私有 土地（private land）。
賠償額：市場價或 30/11/1973 市場價，低者為準。
考量：現有用途、Rent Control 的效應。
1960-1984：8,250 公頃私有地被徵用，另有 4,000 公頃國土讓渡
（alienate）。
9、新加坡的都市更新經驗
（1）通盤策劃、規劃、設計，全面考慮問題。
（2）實際瞭解情況，長遠考慮未來。
（3）細緻擬定行動計畫，制訂相應的法律、行政與經濟措施。
（4）結合官方與民間的優勢。
（5）目標明確，行動堅決，核心價值不動搖，持續建設。
（6）明確主導部門的地位，相關部門跨部門協作。
10、新加坡都市更新的歷程，如表 2-2。
3、更高素質的政府組屋和設 施。
4、清理河道。
九十年代以後 1、人民的富裕水平和要求 提高
2、人口和經濟結構改變
修訂新加坡概念圖，進行主 要發展項目，以求在這個高 素質的城市環境中，通過持 續的經濟發展，從以下個方 面改善生活素質：
1、多樣化住屋。
2、將商業活動分散之區域中 心。
3、發展商業園
2.3.2 香港市區更新（Urban Renewal In Hong Kong）
在香港市區更新有下列四個執行重點：
1、挑戰（Challenges）
2、行政架構（Organization Structure）
3、策略（Strategy）
4、機制（Mechanism）
四個執行重點分述如下：
1、挑戰（Challenges）
（1）嚴重的社區老化問題。
（2）惡劣的居住環境。
（3）保持地方特色。
2、行政架構（Organization Structure）
（1）組織架構，董事會組成：
1.主席。
2.行政總監（當然副主席）。 3. 2 位執行董事。
（2）15 位非執行董事，包括 4 位政府部門署長：
1.屋宇署署長。
2.民政事務總署署長。
3.地政總署署長。
4.規劃署署長。
（3）11 位社會知名人士。
香港市建局 行政架構（Organization Structure），如圖 2-2。
董事會 行政總監
執行董事（財務） 執行董事（規劃發展）
地區發展︵行動︶ 財務部 物業及土地部 規劃及發展部 內部審計處規格及合約統籌部 機構策略處企業傳訊部
圖 2-2 香港市建局 行政架構（Organization Structure）
3、策略（Strategy）
市建局的具體工作目標主要有四個 4R＇s
（1）重建發展 Redevelopment。
（2）樓宇修復 Rehabilitation。
（3）文物保育 pReservation。
（4）舊區活化 Revitalization。
市建局的具體工作目標主要有四個 4R＇s 分述如下：
（1）重建發展 Redevelopment。
重建發展的目標：
（2）樓宇修復 Rehabilitation。
樓宇修復的目標：
（3）文物保育 pReservation 文物保育的目標：
1.保存和重修具歷史、文化和建築學價值的樓宇、地點及 建築物。
2.保留有關社區的原有地方色彩和不同地區的歷史特色。
文物保育的問題：
1.值得保育的樓宇不多。
2.支持保育文物的人士不多。
3.缺乏所需資金。
4.土地管理機制的支持並不足夠。
（4）舊區活化 Revitalization 舊區活化的目標：
1.透過舊區活化，以增加經濟效益，造福社群，刺激經濟 活動，改善生活環境。
舊區活化的問題：
1.沒有具權力的地方機構。
2.統籌有關人士的工作及項目進度。
3.欠缺地方控制的收入基礎。
4.富經驗的地區業務組織不多。
4、機制（Mechanism）
落實構想-行動區規劃 管理發展過程
（1）指引
1.詳細的指引十分重要 基礎設計-改善的起點。
設計及施行的原則及特別要求。
執行權力。
2.文物保育指引（大原則）
一般文物保育指引。
樓宇改變的管理。
提供服務及設施。
處理內/外特色。
加固樓宇重要部位。
保養及監督。
文物保育建議。
（2）發展合約
（3）項目管理
2.3.3 國內、外都市更新地區範圍劃定之探討
歐美各國的都市再實施更新前，多事先制定一套建築物狀況，里 鄰環境及社會經濟狀況的評估方法，並採用所謂罰分數值的辦法，衡 量其頹廢的程度，在此以美國 Baltimore 市及日本為例說明之。
1、先對美國的更新制度說明；美國是首先創設「都市更新」（Urban Renewal）一詞觀念的國家，亦是全世界實施都市更新實績最高的 一國，自 1920 年代開始，即有許多貧民窟清除的工作。歷經了多 年來的發展，其都市更新工作亦隨時代變遷與社經環境的改變而 在政策、作法及運作過程上有許多改變。
美國在都市更新地區範圍劃定之探討上，以巴黎的摩市 Baltimore 市為例
美國巴黎的摩市（Baltimore）在都市更新地區範圍劃定，有以下 四種評定項目：
（1）建築物不良的評定項目。
（2）環境不良的評定項目。
（3）社會經濟狀況的評定項目。
（4）更新分析方法。
就四種評定項目分別敘述如下：
（1）建築物不良的評定項目。
1.建築物的年齡。
2.建築物的主體構造。
3.建築物的價值與租金。
4.建築物的內部設備。
5.建築物的居住狀況。
（2）環境不良的評定項目 1.土地使用狀況。
2.公共設施。
3.道路交通。
4.不適居住的狀況。
（3）社會經濟狀況的評定項目 1.青少年犯罪比率。
2.救濟案件比率。
3.疾病比率。
4.稅額減率。
（4）更新分析方法
1.將不良的定義，以簡單的數據表示而作為一般性的標準。
2.將建築物不良、環境不良、及社會經濟狀況等的評定項 目，就健康、衛生、安全等受威脅與損害的程度，摘要作 綜合的考慮罰分，然後再作合理的區分等級。
2、再來對日本的更新制度加以說明；日本在二次大戰後，日本政府 積極展開復興工作，為重建飽受戰火摧殘的都市，在都市發展策 略上，乃將都市在開發視為其施政重要環節之一。與歐美其他各 國相較，日本的都市更新制度在策略運用上有其過人之處；自從 1969 年都市更新法公布後至 1998 年止，已有超過 250 個更新計畫
完成（台北市都市發展局，1998：2-3），其效率之高，堪稱典範。
尤其更新事業之發展過程可發現，日本之更新之所以成功，乃在 於有一套完整之配套機制以供運行。
日本在都市更新地區範圍劃定，分以下二種：
b.最初於民國 80 年公告「臺北市獎勵民間投
4.二十六個長程更新計畫地區。
除參考以上各有關資料外，還針對更新潛在地區予以勘 察，以確定納入長程更新計畫地區，選出二十六個長程更 新計畫地區。
（3）現行獎勵更新實施地區之選定方式 獎勵更新實施地區之研選
1.其選定原則依臺北市都市更新實施辦法第六條規定八款 地區予以選定，不再使用負分表，而是使用臺北市都市更 新地區選定原則、標準、指標表。公告分期分區之地區後，
由「市民提供」或「區公所查報」或「行政人員勘察」提 出更新地區進行研選，其選定原則依據「臺北市都市更新 地區選定原則、標準、指標表」。
2.個案申請獎勵自辦更新
其申請之基地的規模限制需符合一些條件。
（4）臺北市訂定都市更新調查內容及規劃都市更新地區範圍作 業之研析
1.由政府主導轉變為獎勵民間參與之政策。
2.由政府輔助轉變為民間投資，獎勵措施未臻完善。
2.由政府輔助轉變為民間投資，獎勵措施未臻完善。