第二章 國內外都市更新之回顧
第二節 都市更新法規之檢討
2.2.1 都市更新條例及相關子法
1、都市更新條例（以下簡稱條例）
2、都市更新條例施行細則（以下簡稱施行細則）
3、都市更新權利變換實施辦法（以下簡稱權利變換辦法）
4、都市更新事業接管辦法（以下簡稱接管辦法）
5、都市更新建築容積獎勵辦法（以下簡稱容積獎勵辦法）
6、都市更新審議委員會組織準則（以下簡稱組織準則）
7、都市更新團體之設立、管理及解散辦法（以下簡稱更新團體辦法）
8、都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法（以下簡稱更新投信 公司辦法）
9、都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法（以下簡稱更新投信 基金辦法）
10、股份有限公司組織之都市更新機構投資於都市更新地區適用投資 抵減辦法（以下簡稱投資抵減辦法）
都市更新條例計八章共六十二條，現謹將具有突破性、創新性作法，
簡要說明如下；
1、建立整體更新制度
（1）規定地方政府推動都市更新工作，必須先就都市之發展狀 況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色，進行全面 調查及評估，劃定更新地區，並視實際需要，訂定都市更新 計畫，作為實施都市更新事業之指導，以期達到整體更新效 益。
（2）都市更新範圍內具權利人多且權利關係複雜，需投入龐大人 力、財力等特性，因此，其更新規模不宜過大，爰復規定應 於都市更新計畫中，將更新地區再細分為多個適當的更新單 元，使權利人及權利關係單純化、容易整合，讓更多的民間 機構之財力能負荷實施更新所需經費而擴大參與層面。
2、健全都市更新事業之實施主體
都市更新事業非常艱巨和繁瑣，必須有效結合公、私部門力 量共同投入，才能發揮最大成效，本條例爰明定下列機關（構）
或團體，均可作為都市更新事業之實施主體。
（1）主管機關。
（2）其他政府機關（構）。
（3）都市更新事業機構。
（4）土地信託專業機構。
（5）土地權利關係人組成之都市更新團體。
3、縮短行政審核程序
（1）都市更新事業計畫一律由直轄市、縣（市）政府核定後發佈 實施。
（2）都市更新事業計畫僅涉及都市計畫主要計畫之局部性修正不 違背其原則規劃意旨者；或涉及細部計畫之擬定、變更者，
都市更新事業計畫得先行核定發佈實施，再配合辦理都市計 畫之擬定或變更。
4、建立強制參與都市更新制度
（1）主管機關自行實施或經公開評選程序委託都市更新事業機 構、同意其他機關（構）實施都市更新事業時，僅須由各該 實施者依本條例所定程序，參酌居民意願擬定相關更新計 畫，並於審議過程中讓民眾充分參與，即可強制辦理，無須 土地權利關係人同意。
（2）土地權利關係人自行實施或委託都市更新事業機構實施都市 更新事業時，僅須按下列規定徵得多數土地及合法建築物所 有權人同意，即可強制辦理：
1.主管機關劃定之更新地區
徵得土地及合法建築物所有權人均超過五分之三，並其 所有土地總面積及合法建築物總面積均超過三分之二 之同意。
2.未經主管機關劃定之更新地區
徵得土地及合法建築物所有權人均超過三分之二，並其 所有土地總面積及合法建築物總面積均超過四分之三 以上之同意。
5、公有土地取得與處理
（1）都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物，強制其必須參 加都市更新，並依都市更新事業計畫處理，排除土地法、預 算法、國有財產法及各級政府財產管理規則相關規定之限 制。
（2）公有土地及建築物公用財產而須變更為非公用財產者，應配 合當地都市更新事業計畫，由各該級政府之非公用財產管理 機關逕行變更為非公用財產，統籌處理，排除現行國有財產 法規繁瑣之變更程序的限制。
（3）各級政府因實施或參與都市更新事業取得之土地、建築物或 權力，其處分或收益，不受土地法、國有財產法規之限制。
6、建立權力變換制度
為解決舊市區土地權屬零碎狹小，難以作平面的規劃分配，
並合理安排錯綜複雜之土地權利關係，本條例及參酌日本權力變 換制度、我國民間合建經驗及現行市地重劃、區段徵收之精神，
建立適合於我國需要之權利變換制度，以解決過去推動都市更新 所遭遇之最大困難，僅將此一制度的特色，簡述如此：
（1）整體設計立體分配：拆除全部都市更新單元內原有建築物，
經過整體規劃設計，重新建築後依權力關係人權利價值比 例，分配予更新後的建築物及土地持分，以解決過去土地零 碎難以合理分配的困難，並改進過去都市建築物基地因為缺 乏基盤整備，所造成建築物擁擠、環境品質低落的問題。
（2）合理重整土地權利關係：都市更新地區除土地零碎外，其權 利關係也非產複雜，各權利人追求個人最高利益的結果，造 成土地權利糾結而無法動彈。本條例草案特別針對各種權 利，在各該權利人的權利都可獲得保障的原則下，合理的規
（3）尊重原住戶重回更新地區居住之權益：除土地所有權人、合 法建築物所有權人、地上權人、永佃權人及耕地三七五組約 承租人均得以其所有之權利價值參與權利變換，分配權力變 換後之建築物及其土地持分外，佔有他人土地的舊違章建築 戶並可獲合理的安置，使原住戶得於更新後重回更新地區居 住，避免破壞更新地區之社群網路。
7、建立不動產證券化制度
為籌措都市更新事業所需財源，本條例特別規定實施都市更新 事業時可依下列方式，從證券市場募集資金：
（1）設立都市更新投資信託公司，發行都市更新投資信託受益憑 證，募集都市更新投資信託基金。
（2）經營都市更新為業之新設公司，得公開招募股份，募集股金。
（3）經營不動產投資開發之上市公司，得發行指定用途之公司 債，不受公司法之限制。
8、建立建築容積轉移制度
明定更新地區範圍內公共設施保留地，依法應予保存及獲准保 留之建築物所座落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土 地，其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內之其他建 築基地建築使用，以利都市更新工作之推展。
9、給予建築容積獎勵
明定更新計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業之需要，
依下列原則，予以建築容積獎勵：
（1）容積管制前已與建完成之合法建築物，其原建築物容積高於 法定容積者，得依原建築物容積再加上建築基地零點三倍之 法定容積或不得超過各該建築基地一點五倍之法定容積。
（2）因都市更新之實施，致更新後多數人分配之建築物樓地板面 積低於一般居住樓板面積水準者，得在不增加總住宅單位之 原則下，適度增加其建築容積。
（3）提供社區使用之公益設施者，該公益設施之樓地板面積不予 計算容積。
（4）主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地 區，在一定時程內申請實施更新者，給予適度容積獎勵。
（5）其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主 管機關核准者。
10、給予稅捐減免
為提高更新地區內土地權利關係人參與更新事業之意願，明 定具體稅捐獎勵措施如下：
（1）更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，
減半計徵。未依計畫進度完成更新者，依法課徵之。
（2）更新後地價稅及房屋稅減半計徵二年。
（3）更新後依權力變換取得之土地及建築物，其第一次移轉時，
減徵土地增值稅及契稅百分之四十。
（4）不願參加權利變換領取現金補償者，減徵土地增值稅百分之 四十。
（5）實施權利變換因面積過小，未獲分配改領現金者，免徵土地
（6）實施權利變換取得抵付權利變換負擔之土地及建築物，免徵 土地增值稅及契稅。
為吸引都市更新事業機構及土地信託機構參與都市更新，明 定具體稅捐獎勵措施如下：
（1）按投資總額百分之二十範圍內，抵減其都市事業計畫完成年 度應納營利事業所得稅額，當年度不足抵減時，得在以後四 年度抵減之。
（2）以土地為信託財產，訂定以委託人之信託契約者，不課征贈 與稅，因信託關係而委託人與信託人間移轉所有權者，不課 徵土地增值稅。
11、建立監督管理制度
都市更新事業之實施情形與進度，影響更新地區權利人之權益 至鉅，且民營事業機構，在營運過程中，發生嚴重困難或缺失時，
如未加妥善處理，對於權利人及參與之股東之權益影響極大，因 此，為保障更新地區權利人之權利，宜加強對更新事業實施者之監 督與管理，爰與本條例中明定下列規定：
（1）明定獲准舉辦都市更新事業者應於一年內擬具都市更新事業 計畫報核，逾期未報核者，得撤銷其更新許可。
（2）明定地方主管機關得視實際需要隨時或定期檢查更新事業計 畫之執行情形，經檢查發現有違反或擅自變更章程、事業計 畫、權利變換計畫之情事，或有業務廢弛或事業及財務有嚴 重缺失者，主管機關應限期令其改善，或勒令其停止營運並 限期清理，必要時並得由公權利介入，派員監管、代管或採 取其他必要之處理措施。
（3）實施都市更新事業者不遵守前項命令時，地方政府得撤銷其 更新核准，或強制接管。
2.2.2 相關子法重點說明
2.2.2 相關子法重點說明