國 立 交 通 大 學
工學院碩士在職專班營建技術與管理組
碩 士 論 文
台北市都市更新事業計畫之研究-
以台北車站特定專用區 A15 街廓之開發過程為例
A research study on Taipei urban renewal business project--
a case study on the developing procedure for the A15 special HALL square of the Taipei station.
研 究 生：王昌祺
指導教授：陳春盛 教授
中華民國 九十六 年 二 月
台北市都市更新事業計畫之研究-
以台北車站特定專用區 A15 街廓之開發過程為例
A research study on Taipei urban renewal business project--
a case study on the developing procedure for the A15 special HALL square of the Taipei station.
研 究 生：王昌祺 Student：Chang-Chi Wang 指導教授：陳春盛 博士 Advisor：Dr. Chun-Sung Chen
國 立 交 通 大 學 工學院營建技術與管理組
碩 士 論 文
A Thesis
Master Degree Program of Construction Technology and Management College of Engineering
National Chiao Tung University in partial Fulfillment of the Requirements
for the Degree of Master of Science
in
Program of Construction Technology and Management
February 2007
Hsinchu, Taiwan, Republic of China
台北市都市更新事業計畫之研究-
以台北車站特定專用區A15街廓之開發過程為例
研究生：王昌祺 指導教授：陳春盛 博士 國立交通大學營建技術與管理專班中文摘要
本研究主要在探討台北車站特定專用區 A15 街廓之開發過程辦理都市 更新事業計畫過程中所涉及法規面、執行面及效益面之分析與研究。 近幾年來，政府由於財政逐漸出現困難，無法完全配合現今日益增長 的都市計畫及社會福利需求，因此公部門逐漸引進民間單位配合參與相關 計畫與建設，於是公私合夥變成為一必然的趨勢，土地是人類重要的資產 之ㄧ，公私部門如何運用有限的土地資源與後續的管理方式，乃成為政府 與社會大眾相當重要的課題。 公私合夥的決策過程中，不同的土地開發方式，無論運作模式、開發 設計，均會影響到公私雙方決策的過程。根據不同的開發方式而有土地租 賃、設定地上權、BOT 模式、合作開發、委託開發及土地信託等六種合作開 發模式，根據本案狀況，屬於合作開發的方式進行分析。 本研究案例為國際觀光商業大樓，其位處台北車站特定專用區，為大 台北地區之最精華、最具價值的中心地段。其建築物及公共設施之年代久 遠，在早期政府對於都市的整體規劃未有完善的考慮之下，以致當時建設 的公共設施未能符合現今在環境激烈競爭下所需的規模及品質。在設施及 設備的建設趕不上經濟快速發展的同時，諸多實質環境上的問題便競相產 生。 政府為促進都市土地計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環 境，增進公共利益，特制定都市更新條例，俾利土地開發利用，並提升生 活品質，促進都市再發展。 關鍵詞：都市更新、都市再發展、BOTA research study on Taipei urban renewal business project--
a case study on the developing procedure for the A15 special HALL square of the Taipei station. Student：Cheng-Chi Wang Advisor：Chun-Sung Chen, Ph.D. Master Degree Program of Construction Technology and Management College of Engineering
National Chiao Tung University. Abstract
This study main search on processing and developing as well associate with legal statute , the efficiency analysis , and operating research of the A15 special HALL square of the Taipei station.
Recently, government budgeting gap makes the public financial difficulty so that is shortly to meet the growing welfare and new city planning policy requirements. Public Department, therefore, innovates privatizing or incorporates with private department enhancing the new city planning police then becomes a powerful trend. Regardless with considerable on landing resource, ways to smoothly corporate between public with private departments become serious issue.
Decision making process dealing with various approaches of landing development, regardless the operating models, ways to design and develop them, factors all will influence on dual sides decision making process. Regarding with landing approaches includes leasehold, Territorial liability, BOT, Cooperatorating development, authorization developing, land trust models included six models, researching approach on cooperating developing.
This study search on the case of International Tourist Commercial Building, It is on Taipei Main Station Special Area, the most prosperous zone and valuable Sect. in Taipei. Since it was built , it has been 28 years until now. Early date’s designing short of integrates consideration, so that it is unable to meet the requirements of comparatives environmental economic scale and quality as well. With the developing gap between original building facilities and booming economic, various environments issues generates.
In order to improve living environment and welfare, public department passed The Status of City Refresh which we hope it enhances land developing, upgrade living quality and urban redeveloping.
誌 謝
幸運的能在理工名校，完成我人生中重要學業過程。由於師長、長官、 同事、家人的鼓勵關懷，得以完成本論文。 在離開學校十多年之後又回到美麗的校園，浸潤在豐厚的學術氣息的 交通大學環境之中成長、茁壯，首先要感謝的交通大學給我這一個學習的 機會，在人生旅程中這一段學習的機會既充實又多彩多姿，課程的安排融 合了理論、實務，更涵蓋了決策、管理、執行各個層面。在營建管理的領 域中讓我的眼界頓開，對於未來實務中的運用滿懷希望。 承蒙恩師陳春盛博士悉心指導及鼓勵，國立故宮博物院副院長丁育群 博士、臺北縣副縣長陳威仁博士、高雄市都市發展局林欽榮局長、陳瑞順 博士、黃玉霖博士、林國安博士、吳永照博士的協助，對於個人學習及啟 蒙、論文的撰寫，有莫大的助益，銘感肺腑。感激之情，益勝於書表。 在研究及開發過程中特別感謝臺北縣政府主任秘書鄧民治為此案主持 正義，鄧民治主任秘書當時於主持會議時特別強調一切當在適法性的前提 之下進行；因此，讓此都市更新案經過多年之後終於得已撥雲見日、得見 一線曙光及生機，也為台北市的都市更新增添一樁佳話。 在研究學習過程中，感謝元邦集團總裁黃文程對本人實務上的指正及 教誨，學長王李金城先生及博士班學長慶祥兄經驗分享及文字的校正，專 班楊雅聿小姐協助，個人也表達崇高的敬意。 最後感謝我摯愛的家人秀娥、詠心、妤心及所有朋友同事，因為有您 們的支持陪伴，使我得以用樂觀積極的態度去面對求學過程中所有挑戰。 以萬分感謝的心，感謝大家。願將本論文獻給關心我的人，充滿喜悅並呈 獻衷心祝福。 對於本論文的完成，再一次感謝，也希望能貢獻棉薄，對於師長的教 誨、朋友的協助，我衷心銘感，不敢或忘。 王昌祺 謹誌於國立交通大學工學院 2007.01.22目 錄
中文摘要 ··· i 英文摘要 ··· ii 誌謝 ··· iii 目錄 ··· iv 表目錄 ··· vi 圖目錄 ··· vii 第一章 緒論 第一節 研究動機及目的 ··· 1 第二節 研究範圍及內容 ··· 3 第三節 研究方法與限制 ··· 5 第四節 研究步驟與流程 ··· 6 第二章 國內外都市更新之回顧 第一節 都市更新相關研究之回顧 ··· 8 第二節 都市更新法規之檢討 ··· 14 第三節 國外都市更新之具體探討 ··· 28 第四節 國外都市更新之經驗 ··· 46 第三章 都市更新與計畫課題之探討 第一節 都市更新的處理方式 ··· 48 第二節 都市更新地區範圍與單元之劃定方式··· 49 第三節 建築物及地區環境狀況及評估標準··· 68 第四節 台北市都市更新事業建築容積獎勵項目及評定基準···· 70第四章 案例探討 第一節 現況介紹 ··· 73 第二節 研究論文範圍內所有權人之分析··· 80 第三節 辦理情形 ··· 84 第四節 相關單位配合情形 ··· 86 第五節 更新目標與策略 ··· 87 第六節 再發展原則 ··· 88 第五章 本案例法規面、執行面及效益面之分析與研究 第一節 法規面之分析與研究 ··· 90 第二節 執行面之分析與研究 ··· 92 第三節 效益面之分析與研究 ··· 93 第四節 稅捐減免 ··· 95 第五節 政府推動本研究論文案例在都市更新的好處··· 96 第六節 行政院核定「加速推動都市更新方案」之特色··· 97 第六章 結論與建議 第一節 結論 ··· 99 第二節 建議 ··· 100 第三節 後續研究 ··· 100 參考文獻 ··· 101
表目錄
表 2-1：「都市更新」相關詞語界定 ··· 11 表 2-2：新加坡都市更新的歷程 ··· 34 表 3-1：都市更新地區劃定之種類 ··· 53 表 4-1：基地規模無法擴充之原因 ··· 73 表 4-2：劃定應實施更新地區範圍內、外之單位 ··· 74 表 4-3：本研究論文範圍內所有權人之分析 ··· 80 表 5-1：本研究論文都市更新效益之分析 ··· 93圖目錄
圖 1-1：研究流程 ··· 7 圖 2-1：新加坡都市更新之規劃與發展過程 ··· 30 圖 2-2：香港市建局 行政架構（Organization Structure） ··· 37 圖 3-1：未涉及都市計畫變更劃設更新地區之程序 ··· 53 圖 3-2：迅行劃定都市更新地區之程序 ··· 56 圖 3-3：都市更新計畫辦理流程與步驟（直轄市、縣(市)政府擬定） ·· 59 圖 3-4：民間自行劃定更新單元申辦程序 ··· 61第一章 緒論
都市更新是下一個世紀的臺灣都市發展必須且必然要走的路線。都市 更新不只是老屋換新屋，也不只是振興房地產市場給予容積獎勵，而是要 因應新世代社會、經濟、交通模式、都市與區域結構的改變而必須推動的 「都市再生」。第一節 研究動機及目的
1.1.1 研究動機 都市是一個有機體，都市隨者時間不斷發展，其一定會經歷盛 衰的過程。為了都市能永續發展，都市更新是一個維持都市永續發 展的策略。 要如何使都市更新的方向更加明確。尤其目前政府也在推動綠 建築、綠色植耕、綠都市，如何將這三個加諸於目前生活品質不良、 窳漏地區、甚至連生活機能都很難維持的部分，如何再注入新生命。 國際觀光商業大樓自民國 67 年蓋好迄今共 29 年，此大樓位於 台北市忠孝西路一段 45 號，為地上十二層，地下兩層之鋼筋混凝 土構造。緊鄰捷運系統出口，為整個台北交通廣場的第一棟樓房， 北側及西側為捷運通風口、東側為天成大飯店。因公共工程施工導 致大樓嚴重傾斜，地基破壞，影響住戶生命財產、生活品質甚鉅； 造成本大樓現在不但外觀老舊；而且，大樓內部應有的機能也無法 發揮。建築物窳陋且未符合都市應有之機能，而未能與重大建設配 合，有妨害公共安全之虞，且居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或 社會治安，嚴重影響都市景觀。市府為加強此特定專用區未來的開 發成效，除從土地使用計畫、交通系統計畫、公共設施計畫、財務 暨事業計畫整體規劃設計外，更應從都市設計的學理及世界各大都量體和地標性建築物高度的配置，最小建築基地規模、公共開放空 間系統、人行動線系統、地下商場的配置、牆面線的指定、停車空 間系統等，研擬更詳細的都市設計方案、建築使用管制以及都市設 計準則，期以塑造本特定專用區獨特之都市意象、都市空間景觀及 環境品質。本研究透過台北市實施都市更新的現象及訊息來瞭解都 市更新的法令、策略及機制。 1.1.2 研究目的 本研究的目的在於辦理都市更新前期開發過程之千頭萬緒，其 相關法規重疊性高且又多如牛毛，而且本研究自都市更新條例公佈 施行後，在相關子法尚未齊備時就一直進行至今；因此，從實際開 發案例中將相關法規做出整理，進而探討在立法程序中之周延性， 利用不斷藉由開會來達到溝通協調的目的，透過會議的進行會一步 一步將問題點出來，進而達到解決問題的目的，因為政府也沒有相 關確切的經驗值。 提出台北市實施都市更新在法規面、執行面及效益面之課題。
第二節 研究範圍及內容
本研究範圍分別從空間範圍及時間範圍二部分來論述，並依照研究發 展架構訂定研究內容。 1.2.1 研究範圍 1、空間範圍 以台北市行政轄區為研究參考範圍，並以台北市依法劃定的 都市更新地區-台北車站特定專用區 A15 街廓之台北市中正區公 園段 1 段 133 地號等 11 筆土地為研究空間限制範圍。 2、時間範圍 我國都市更新的立法也早在 1973 年「都市計畫法」第二次修 法，以 1973 年都市計畫法增訂第六章「舊市區之更新」專章迄今 （2006 年 7 月），為研究時間範圍，賦予都市更新法定地位；都 市更新條例於 1998 年 11 月 11 日公佈施行；在 1973 年以前因都 市更新之進行屬於零星配合公共工程開闢為大規模住宅環境改 善，當時尚未有都市更新之法定名詞，故不再本研究時間範圍。 1.2.2 研究內容 本研究基於前述動機與目的，研究內容計分為六個部分，說明如下： 1、緒論 說明研究動機與目的、研究範圍與內容及研究步驟、方法與流程。 2、文獻回顧 以都市更新理論及都市更新制度變遷理論為本研究之理論基礎， 回顧國內外都市更新相關文獻，經綜合分析後並建立起研究架 構，以便作為接下來論文研究之立論基礎與依據。3、都市更新組織運作模式 經由文獻蒐集，歸納出台灣都市更新組織運作模式，推論出本區 域更新之組織運作問題。 4、台北市實施都市更新之歷程 將台北市實施都市更新演進歷程以時間區隔，包括 第一階段：政府主動辦理時期。 第二階段：獎勵民間投資辦理時期。 第三階段：公私合作辦理時期。 5、現階段台北市實施都市更新課題及未來之改進方向 歸納現階段台北市所實施都市更新之法規面、執行面及效益面之 分析與研究及未來改進對策。 6、結論與建議 綜合上述研究，歸納提出台北市辦理都市更新之影響因素、實施 歷程與影響及實施課題與改進對策等研究結論，並提出後續研究 之建議與方向。
第三節 研究方法與限制
1.3.1 研究方法 1、文獻回顧及史料分析 經由相關文獻及史料回顧，針對我國都市更新條例及相關子法及 法規立法過程及背景進行整理與分析，作為相關問題研究的基礎。 2、直接觀察紀錄分析 對整體都市更新條例立法過程中，例如台北市政府所審的辦理都 市更新案中，在都市更新條例公佈施行之前更新案已經送給主管 機關審理，但是卻是在都市更新條例公佈施行之後還沒審理完 成，這時的法令依據標準應該還是以都市更新條例為主，因為可 能在容積獎勵、稅賦減免等各種有利條件不同，造成辦理都市更 新者有所損失。諸如此類等，因此對於媒體之報導都需于以記錄 並分析、整理及歸納，才能直接探討問題核心。 3、個案分析法 透過各案分析的方式，瞭解都市更新開發過程中之問題，對於這 些所發生或預期可能發生的情況確實予以掌握，再運用策略解決 問題。 4、訪談分析法 多與專家學者及主管單位接觸及討論，以補相關資料之不足。 1.3.2 研究假設： 本研究假設所有參與立法的及執行部門皆以解決都市老舊需更 新問題為其最終宗旨，並無其他個人或政治上考量。第四節 研究步驟與流程
本研究依前述研究動機、目的、範圍、方法及內容，研擬出研究步驟 與流程，以確定研究架構。 1.4.1 研究步驟 本研究之研究步驟如下： 1、首先確定研究動機、目的、範圍、步驟、方法與流程。 2、廣泛收集國內相關文獻及國外實施都市更新經驗等相關資料，以 進行檢討與分析比較，並據以建立起研究理論架構。 3、透過訪談輔助，提出現階段實施之課題與解決對策。 4、最後提出研究結論及未來研究的建議。 1.4.2 研究流程 本研究流程包括確立研究動機與目的、界定研究範圍與內容，探 討相關理論與文獻回顧，藉由國外都市更新經驗並收集國內實施都市 更新案例，透過個案研究實證分析，以探討都市更新課題，然後綜合 資料分析，將上述之研究內容，藉由一系統性之研究步驟來達成，最 後提出研究結論與建議；研究流程如圖 1-1。確立研究動機及目的 確立研究範圍及內容 確立研究方法與限制 確立研究步驟與流程 資料收集 文獻回顧與探討 都市更新理論 都市更新條例及配套法規研析 國外都市更新發展經驗 實施計畫課題 案例探討與研擬解決改進對策 法規面 執行面 效益面 結論與建議 圖 1-1 研究流程
第二章 國內外都市更新之回顧
都市更新的執行，是一件困難重重，但也意義深遠的工作，因此，世 界各國多為了辦理都市更新而立法全力推動。美國早在 1949 年通過「聯邦 住宅法」來推動都市更新；日本也早在 1969 年就頒訂了「都市再開發法」； 我國都市更新的立法，也早在 1973 年「都市計畫法」第二次修法，增訂第 六章「舊市區之更新」，賦予都市更新法定地位。 1998 年，我國「都市更新條例」完成立法後，終於有一專法做為都市 更新之依據；惟條例通過迄今，實際辦理更新之案例有限，法規有待充實 改進之處仍多。反觀我們鄰近的日本、香港、新加坡，其都市更新成效卓 著，許多已經完成的都市更新案例，無論其推動歷程、機制及採行的配合 措施等，都是可以作為推動都市更新的典範。第一節 都市更新相關研究之回顧
都市更新概說 都市更新為台灣未來都市發展重要的方向。 何謂都市更新？依據都市更新條例開宗明義之第一條都市更新是為了 促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進 公共利益。根據都市更新條例第三條，所謂都市更新是：都市更新係指根 據本條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。 都市更新在英文稱之為：「都市再發展」（Urban Redevelopment）或是 「都市再生」 ( Urban Regeneration)。這些字眼都意味著都市更新不只 是拆老屋蓋新屋，而是要帶給都市新的精神與機能。都市更新應當為都市 實質環境與機能帶來全面性的改善，甚至更廣泛地帶動社會與經濟環境的 改善，創造更多的工作機會改善都市經濟，建造符合永續發展的綠建築， 引入豐富的文化活動活化都市等。更重要的是要引入民間投資的資本與企 業化管理，擴大政府與民間合作的關係。臺灣都市在下一個世紀要推動都市更新不只是因為都市中房子老舊景 觀不佳的簡單問題，而是從永續發展的角度是未來都市發展政策必然的趨 勢。都市發展政策將以「更新主義」取代「擴張主義」，追求現有都市的品 質提昇比量的提昇更重要。「回到市中心」與「追求都市環境品質」，這不 只是台灣應走的趨勢，也是全世界近二十餘年都市計畫界的重大方向。 都市發展係一有機的成長過程，當其發展至一定程度，必然會產生實 質環境老化、都市機能衰頹的現象。臺灣地區經過數十年經濟快速成長、 產業蓬勃發展，造成都市人口急遽增加，都市規模不斷擴展，早期發展的 地區，也無可避免的呈現建築物結構老化，實質環境惡劣及都市機能衰敗 的現象，如不能適切有效的加以更新，勢難滿足都市居民對於都市環境品 質的要求。 都市更新為涉及政治、社會、經濟及實質環境等因素的一項都市計畫 事業，尤其牽涉到居民的切身權益，甚至關係生存問題，因此必須有一套 完整的法令規章，並有效引導公私部門共同參與，才能達到都市更新的目 標。內政部爰參考國內外都市更新理論、法令及實務，並針對我國過去推 動都市更新遭遇的困難，進行深入探討研究，研擬完成本條例草案報行政 院八十六年六月間函請立法院審議，業經該院於八十七年十月二十二日三 讀通過，並以同年十一月十一日總統華總（一）義字第八七００二三二四 六 0 號令公佈施行在案。
2.1.1 都市更新（Urban Renewal）之意義： 「都市更新」就是藉由實質上之重建、整建、維護等方式，使都 市土地得以經濟健全合理再利用，或合理改變都市功能，增進社會公 共福祉，提高生活品質，促進都市健全發展。 「都市更新」是基於都市整體之利益，經由公私部門持續不斷之 努力，採取實質與非實質之手段，在一地區內依都市更新計畫實施拆 除重建、整舊復新與保存維護等措施，以達成都市機能重整與生活環 境改善的整體性目標。一般而言，凡有計畫之重建已發展地區或想在 實質構造方面改造建築物及環境方面，且健全它之功能，諸如形式陳 舊或設施頹壞等房屋之改良及環境之改善皆可稱之為都市更新。它不 僅要消滅都市之頹敗、窳陋地區，同時要剷除都市之頹敗根源，重新 創造良好之社區環境。故除了前述之意義外，還包括免於頹敗、窳陋 之地區整建復新和對於良好之社區加以維護，俾能對現代化都市居住 提供一個衛生、安全、舒適、寧靜以及經濟繁榮、社會安定之居住環 境。 都市更新（Urban Renewal）依都市發展時空背景的需求，產生 不同用語。1960 年代都市更新（Urban Renewal）一詞產生，1970 年 代稱為都市再開發（Urban Redevelopment），1980 年代稱為都市再利 用（Urban Reuse），到 1990 年代，則稱為都市再生（Urban
Regeneration），而上述用語的變遷，分別寓含有不同的學術觀點，「都 市更新」一詞相關用語分析如下表 2-1：
表 2-1 「都市更新」相關詞語界定 名詞 意義/內涵 緣由/目的 年代/國家 都市更新 （Urban renewal） 泛指進行大規模 的都市重建，當 時是以清除貧民 窟為目的。 1949 年美國頒 佈住宅法 （Housing Act） 以消除貧民窟。 60-70 年代/美國 都市再發展 （Urban redevelopment） 延續前者，其個 別街廓或數個街 廓的小規模再開 發仍後續進行者 而言，較注重與 鄰近舊市區的交 通系統與都市機 能的結合。 同上 80 年代後的美國 及日本（日本稱為 「市街地再開 發」） 再利用/整建 （Urban reuse/remodel） 以更小規模的建 築物或土地宗塊 進行調整工作， 重點在整建或維 修。 Reuse：對於建 物使用重新調 整。 Remodel：將土 地或整修建物 賦予新用途。 80-90 年代，以波 士頓昆西市場 （Quincy market）為代表。 都市再生 （Urban regeneration） 不僅包括舊屋改 建或實質環境的 改善，更具有社 會、經濟、文化 等廣泛意義的內 涵。 期能創造工作 機會，並改善都 市經濟及社會 秩序，充實政府 財政。 80-90 年代後美 國、英國、日本等 國。 資料來源：黃定國，1998 年
2.1.2 都市更新具體之目標 都市更新係充實都市機能，促進土地利用效益，改善生活環境品 質，抒解都市問題之政策工具。因此都市更新條例第一條開宗明義指 出，為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住 環境，增進公共利益，特制訂都市更新條例。行政院經濟建設委員會 （1997）所擬定「都市更新方案」中，亦認為推動都市更新，不但可 以提高生活品質，改善都市景觀，提高土地利用，更能帶動經濟發展。 亦指出都市更新具體之目標，包括以下七項： 1、消滅衰敗窳陋地區與貧民窟。 2、減緩貧窮。 3、為所有居民提供合乎適宜的、安全的以及合乎衛生條件的居住與 活動環境。 4、振興市中心區的吸引力。 5、抑制中高階級市民外流趨勢，更進而誘導中上收入家庭回歸。 6、刺激大量私人投資。 7、增進稅收，謀求公經濟與私經濟的增長。
2.1.3 都市更新之主要推動流程 包括三個階段： 第一階段：都市更新事業地區之劃定。 第二階段：都市更新事業計畫之擬訂。 第三階段：都市更新事業計畫之執行。 第二階段包括都市更新計畫擬定、都市更新事業計畫擬定(包括 事業概要及都市更新事業計畫擬定兩部份)、權利變換計畫擬定。 其中都市更新事業計畫是由實施者自行擬訂，詳細以書面表列明 白如何進行開發、財務規劃、建築規劃、是否牽涉都市計劃變更、公 共設施之興修、拆遷戶之安置、推行進度等，由市政府「都市更新審 議委員會」審議修正通過後據以實施。 其中權利變換計畫部分則視更新事業計畫中所定實施方式是否 採行權利變換方式而定。
第二節 都市更新法規之檢討
2.2.1 都市更新條例及相關子法 1、都市更新條例（以下簡稱條例） 2、都市更新條例施行細則（以下簡稱施行細則） 3、都市更新權利變換實施辦法（以下簡稱權利變換辦法） 4、都市更新事業接管辦法（以下簡稱接管辦法） 5、都市更新建築容積獎勵辦法（以下簡稱容積獎勵辦法） 6、都市更新審議委員會組織準則（以下簡稱組織準則） 7、都市更新團體之設立、管理及解散辦法（以下簡稱更新團體辦法） 8、都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法（以下簡稱更新投信 公司辦法） 9、都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法（以下簡稱更新投信 基金辦法） 10、股份有限公司組織之都市更新機構投資於都市更新地區適用投資 抵減辦法（以下簡稱投資抵減辦法）都市更新條例計八章共六十二條，現謹將具有突破性、創新性作法， 簡要說明如下； 1、建立整體更新制度 （1）規定地方政府推動都市更新工作，必須先就都市之發展狀 況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色，進行全面 調查及評估，劃定更新地區，並視實際需要，訂定都市更新 計畫，作為實施都市更新事業之指導，以期達到整體更新效 益。 （2）都市更新範圍內具權利人多且權利關係複雜，需投入龐大人 力、財力等特性，因此，其更新規模不宜過大，爰復規定應 於都市更新計畫中，將更新地區再細分為多個適當的更新單 元，使權利人及權利關係單純化、容易整合，讓更多的民間 機構之財力能負荷實施更新所需經費而擴大參與層面。 2、健全都市更新事業之實施主體 都市更新事業非常艱巨和繁瑣，必須有效結合公、私部門力 量共同投入，才能發揮最大成效，本條例爰明定下列機關（構） 或團體，均可作為都市更新事業之實施主體。 （1）主管機關。 （2）其他政府機關（構）。 （3）都市更新事業機構。 （4）土地信託專業機構。 （5）土地權利關係人組成之都市更新團體。
3、縮短行政審核程序 （1）都市更新事業計畫一律由直轄市、縣（市）政府核定後發佈 實施。 （2）都市更新事業計畫僅涉及都市計畫主要計畫之局部性修正不 違背其原則規劃意旨者；或涉及細部計畫之擬定、變更者， 都市更新事業計畫得先行核定發佈實施，再配合辦理都市計 畫之擬定或變更。 4、建立強制參與都市更新制度 （1）主管機關自行實施或經公開評選程序委託都市更新事業機 構、同意其他機關（構）實施都市更新事業時，僅須由各該 實施者依本條例所定程序，參酌居民意願擬定相關更新計 畫，並於審議過程中讓民眾充分參與，即可強制辦理，無須 土地權利關係人同意。 （2）土地權利關係人自行實施或委託都市更新事業機構實施都市 更新事業時，僅須按下列規定徵得多數土地及合法建築物所 有權人同意，即可強制辦理： 1.主管機關劃定之更新地區 徵得土地及合法建築物所有權人均超過五分之三，並其 所有土地總面積及合法建築物總面積均超過三分之二 之同意。 2.未經主管機關劃定之更新地區 徵得土地及合法建築物所有權人均超過三分之二，並其 所有土地總面積及合法建築物總面積均超過四分之三 以上之同意。
5、公有土地取得與處理 （1）都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物，強制其必須參 加都市更新，並依都市更新事業計畫處理，排除土地法、預 算法、國有財產法及各級政府財產管理規則相關規定之限 制。 （2）公有土地及建築物公用財產而須變更為非公用財產者，應配 合當地都市更新事業計畫，由各該級政府之非公用財產管理 機關逕行變更為非公用財產，統籌處理，排除現行國有財產 法規繁瑣之變更程序的限制。 （3）各級政府因實施或參與都市更新事業取得之土地、建築物或 權力，其處分或收益，不受土地法、國有財產法規之限制。 6、建立權力變換制度 為解決舊市區土地權屬零碎狹小，難以作平面的規劃分配， 並合理安排錯綜複雜之土地權利關係，本條例及參酌日本權力變 換制度、我國民間合建經驗及現行市地重劃、區段徵收之精神， 建立適合於我國需要之權利變換制度，以解決過去推動都市更新 所遭遇之最大困難，僅將此一制度的特色，簡述如此： （1）整體設計立體分配：拆除全部都市更新單元內原有建築物， 經過整體規劃設計，重新建築後依權力關係人權利價值比 例，分配予更新後的建築物及土地持分，以解決過去土地零 碎難以合理分配的困難，並改進過去都市建築物基地因為缺 乏基盤整備，所造成建築物擁擠、環境品質低落的問題。 （2）合理重整土地權利關係：都市更新地區除土地零碎外，其權 利關係也非產複雜，各權利人追求個人最高利益的結果，造 成土地權利糾結而無法動彈。本條例草案特別針對各種權 利，在各該權利人的權利都可獲得保障的原則下，合理的規
（3）尊重原住戶重回更新地區居住之權益：除土地所有權人、合 法建築物所有權人、地上權人、永佃權人及耕地三七五組約 承租人均得以其所有之權利價值參與權利變換，分配權力變 換後之建築物及其土地持分外，佔有他人土地的舊違章建築 戶並可獲合理的安置，使原住戶得於更新後重回更新地區居 住，避免破壞更新地區之社群網路。 7、建立不動產證券化制度 為籌措都市更新事業所需財源，本條例特別規定實施都市更新 事業時可依下列方式，從證券市場募集資金： （1）設立都市更新投資信託公司，發行都市更新投資信託受益憑 證，募集都市更新投資信託基金。 （2）經營都市更新為業之新設公司，得公開招募股份，募集股金。 （3）經營不動產投資開發之上市公司，得發行指定用途之公司 債，不受公司法之限制。 8、建立建築容積轉移制度 明定更新地區範圍內公共設施保留地，依法應予保存及獲准保 留之建築物所座落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土 地，其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內之其他建 築基地建築使用，以利都市更新工作之推展。
9、給予建築容積獎勵 明定更新計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業之需要， 依下列原則，予以建築容積獎勵： （1）容積管制前已與建完成之合法建築物，其原建築物容積高於 法定容積者，得依原建築物容積再加上建築基地零點三倍之 法定容積或不得超過各該建築基地一點五倍之法定容積。 （2）因都市更新之實施，致更新後多數人分配之建築物樓地板面 積低於一般居住樓板面積水準者，得在不增加總住宅單位之 原則下，適度增加其建築容積。 （3）提供社區使用之公益設施者，該公益設施之樓地板面積不予 計算容積。 （4）主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地 區，在一定時程內申請實施更新者，給予適度容積獎勵。 （5）其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主 管機關核准者。 10、給予稅捐減免 為提高更新地區內土地權利關係人參與更新事業之意願，明 定具體稅捐獎勵措施如下： （1）更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者， 減半計徵。未依計畫進度完成更新者，依法課徵之。 （2）更新後地價稅及房屋稅減半計徵二年。 （3）更新後依權力變換取得之土地及建築物，其第一次移轉時， 減徵土地增值稅及契稅百分之四十。 （4）不願參加權利變換領取現金補償者，減徵土地增值稅百分之 四十。 （5）實施權利變換因面積過小，未獲分配改領現金者，免徵土地
（6）實施權利變換取得抵付權利變換負擔之土地及建築物，免徵 土地增值稅及契稅。 為吸引都市更新事業機構及土地信託機構參與都市更新，明 定具體稅捐獎勵措施如下： （1）按投資總額百分之二十範圍內，抵減其都市事業計畫完成年 度應納營利事業所得稅額，當年度不足抵減時，得在以後四 年度抵減之。 （2）以土地為信託財產，訂定以委託人之信託契約者，不課征贈 與稅，因信託關係而委託人與信託人間移轉所有權者，不課 徵土地增值稅。 11、建立監督管理制度 都市更新事業之實施情形與進度，影響更新地區權利人之權益 至鉅，且民營事業機構，在營運過程中，發生嚴重困難或缺失時， 如未加妥善處理，對於權利人及參與之股東之權益影響極大，因 此，為保障更新地區權利人之權利，宜加強對更新事業實施者之監 督與管理，爰與本條例中明定下列規定： （1）明定獲准舉辦都市更新事業者應於一年內擬具都市更新事業 計畫報核，逾期未報核者，得撤銷其更新許可。 （2）明定地方主管機關得視實際需要隨時或定期檢查更新事業計 畫之執行情形，經檢查發現有違反或擅自變更章程、事業計 畫、權利變換計畫之情事，或有業務廢弛或事業及財務有嚴 重缺失者，主管機關應限期令其改善，或勒令其停止營運並 限期清理，必要時並得由公權利介入，派員監管、代管或採 取其他必要之處理措施。 （3）實施都市更新事業者不遵守前項命令時，地方政府得撤銷其 更新核准，或強制接管。
2.2.2 相關子法重點說明 為配合本條例之推動執行，內政部業依本條例之規定研擬完成 「都市更新條例施行細則」、「都市更新審議委員會組織準則」、「都市 更新團體設立管理及解散辦法」、「都市更新權利變換實施辦法」、「都 市更新事業接管辦法」及「都市更新建築容積獎勵辦法」六項子法， 除「都市更新條例施行細則」及「都市更新審議委員會組織準則」尚 需經行政院審議外，其餘四項子法業發佈施行，其重點分述如下： 1、都市更新條例施行細則 （1）明定各級主管機關依本條列第九條規定委託都市更新事業機 構或同意其他機關（構）為實施者時，應規定限令其擬具都 市更新事業計畫報核；實施者逾期且經催告仍未報核者，各 該主管機關得另行辦理委託或同意其他機關（構）為實施者， 以避免延宕都市更新工作之推展。 （2）明定更新單元之劃定，應考量原有社會、經濟關係及人文特 色之維繫、整體再發展目標之促進、更新處理方式之一致 性、公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因 素。其範圍除由主管機關逕于劃定者外，應以一完整之計畫 街廓為原則。但因計畫街廓過大或其他特殊因素確難一次辦 理者，得由實施者自行依本條例第五條規定，擬定都市更新 計畫，並於計畫中適當劃分之，俾能落實本條例期能透過都 市更新方式改善更新地區整體生活環境品質之目的。 （3）明定直轄市、縣（市）政府為審議都市更新事業計畫、權利 變換計畫或調處有關爭議時，有關技術性諮商之相關費用得 由實施者負擔，避免因主管機關預算編列不及，延宕都市更 新事業之進行。
（4）明定公有土地及建築物信託與信託機構辦理更新時，應視其 為國（有）、直轄市（有）、縣（市）有或鄉（鎮、市）有， 分別以中華民國或各該地方自治團體為信託之委託人及受 益人，各該管理機關並應與信託機構簽訂信託契約，以維國 庫及公庫利益；並明定信託契約應載明之事項，以利執行。 （5）明定直轄市、縣（市）主管機關依本條列第五十六條第一項 規定限期令實施者改善及勒令停止營運時，應予書面載明通 知實施者之事項；並明定直轄市、縣（市）主管機關應視所 發生缺失對都市更新事業之影響程度與實施者之改善能 力，及視都市更新事業之繁雜程度與實施者之清理能力，分 別訂定適當之改善期限與清理期限，以利執行。 2、都市更新審議委員會組織準則 （1）明定委員會之職掌、委員人數、任期之規定。 （2）明定委員會開會時，得邀請土地及建築物所有權人、權力關 係人、管理機關、實施者或其委託之代表列席說明，以確保 委員會審議公信力。 （3）明定委員會為審議中或調解有關案件之需要，得於會議中或 會議前組成專案小組為之，並得邀請其他專家或委員提供諮 商，以加強委員會審議客觀性。
3、都市更新團體設立管理及解散辦法 （1）明定更新團體會員以實施地區範圍內所有土地或合法建築物 所有權人為限，使法律關係趨於單純。 （2）明定會員大會會議種類、召集與通知方式、決議程序、議事 錄製作及保管方式等，以保障會員權益。 （3）明定負責執行都市更新業務之理事會，其人數、消極資格、 任期、選舉方式、報酬及解任事項；並明定理事會會議召集 期限、決議程序、製作議事錄及聘雇工作人員，以利都市更 新工作之推動。 （4）明定都市更新團體應按時申報事業計畫及預算等執行情形， 俾以了解其財務業務情況，以利管理及追蹤考核。 （5）明定更新團體之解散原因有三： 1.經直轄市、縣（市）主管機關依本條例第五十四條第一 項及第五十六條第二項規定撤銷更新核准者。 2.章程所定解散事由 。 3.更新事業計畫依本條列第五十七條完成備查程序，及其 清算人、清算程序，以保護債權及會員權益。
4、都市更新權利變換實施辦法 （1）明定權利變換計畫書應表明之事項，並明定實施者擬定權利 變換計畫報請核定時，應檢附權利變換計畫及相關之文件。 （2）明定權利變換前各宗土地、合法建築物所有權、地上權、永 佃權、耕地三七五組約及更新後建築物與其土地應有部分及 權利變換範圍內其他土地之權利價值， 應由實施者委託三 家以上鑑價機構查估後評定之。 （3）明定土地所有權人及權利變換關係人所分配建築物之位置， 以自行選擇為原則，但同一位置有二人以上同時申請分配時 則以公開抽籤之方式決定之。 （4）明定權利變換管理費用之計算基準，應於都市更新事業計畫 中載明。 （5）明定實施權利變換時，以各該權利之登記名義人參與權利變 換計畫，其獲有分配者，並以該登記名義人之名義辦理登 記，以加速更新之推動。 （6）明定實施權利變換時，權利變換範圍內各項公用事業設施， 應由各該事業機構配合權利變換計畫之實施進度，進行規 劃、設計及施工，以達成更新之目的。
5、都市更新事業接管辦法 （1）明定主管機關為強制接管，得編列預算或運用都市更新基 金，並組成接管小組，辦理接管事務。 （2）明定都市更新事業經接管後，由接管小組管理及處分被接管 人之財產，被接管人應於接管日起停止都市更新事業之營 運，並移交相關文件資料予接管小組；接管小組應於辦理被 接管人債權債務之清理後，向主管機關提出報告及召開說明 會，向相關之權利關係人及被接管人說明。 （3）明定主管機關於接獲接管小組之報告，應決定自行接續實施 或委託、同意、核准其他機關（構）、更新團體為實施者接 續實施都市更新事業。但經都市更新事業範圍內土地及合法 建築物所有權人之人數及所有權超過一定比例表示反對繼 續實施都市更新事業時，主管機關得終止接管並結束營運。 6、都市更新建築容積獎勵辦法 （1）明定未實施容積率管制地區之都市更新事業範圍之建築基 地，不適用本條例之建築容積獎勵規定。 （2）明定都市更新事業計畫範圍內之建築基地，另依其他法令規 定申請建築容積獎勵時，應先向各該主管機關提出申請。 （3）明定都市更新獎勵後建築容積之上限，不得超過各該建築基 地一點五倍之法定容積或各該建築基地零點三倍之法定容 積再加其原建築容積。
2.2.3 預期效益及後續配合辦理事項 1、本條例及相關子法陸續完成立法程序後，其預期效益如下： （1）有效解決目前都市更新工作推動上遭遇之重大困難與問題。 （2）強制土地及建築物權力關係人參與都市更新，並透過權利變 換制度之建立，合理保障其應有之權益。 （3）建立不動產證券化制度，解決都市更新事業財源籌措困難之 問題。 （4）建立完整之都市更新開發事業體制，增加民間參與都市更新 建設之獎勵誘因，以結合公、私部門力量，推動都市更新工 作。 2、後續配合辦理事項 （1）委託辦理「都市更新作業手冊」：內政部業於八十九年度編 列 145 萬元委託辦理「都市更新作業手冊」，以作為實施者 辦理都市更新事業時之參考。 （2）補助地方政府辦理都市更新計畫規劃設計及成立都市更新 基金：內政部業於八十九年度編列一億二千元補助地方政府 辦理都市更新計畫規劃設計及成立都市更新基金以加速都 市更新推動。 （3）都市更新投資抵減適用範圍：依本條例第四十九條第三項， 都市更新投資抵減適用範圍由財政部會商內政部定之，以資 明確。 （4）訂定都市更新劃定基準及權利變換最小分配面積單元：依本 條例第十一條及第三十條第四項，直轄市、縣（市）政府應 訂定都市更新劃定基準及權利變換最小分配面積單元。
都市更新條例及相關子法陸續的完成立法程序，確立了整體之都 市更新制度，將可有效促進都市土地有計畫之再開發利用,對於都市 機能之復甦、都市居住環境之改善，公共利益之增進及營建業景氣之 刺激有極大之助益，內政部將透過各種場合及方式加以宣導，俾使地 方都市更新主管機關、民間業者及更新地區民眾能充分瞭解其內容及 如何辦理都市更新，以加速都市更新工作之推動。
第三節 國外都市更新之具體探討
都市更新的實施在國外以英、美、日等先進國家較積極，並具體成果。 惟因現況及價值觀的差異性，因此各國其作法措施或許不盡相同，但大體 上仍存在著相同的理念脈絡演進。如從早期清除貧民窟的居住實質環境改 善，演變迄今以公私合作的綜合性在發展計畫為主。 雖然各國歷史文化背景、地理環境特色、經濟社會因素等均有差異， 且各市中心再發展及衰敗過程中所面臨的問題亦有其地方特性。然而，這 些問題的性質以及與時代背景之間的因果關係，確有相似之趨勢演變，檢 視國內都市更新事業之發展歷程，亦有其相似之發展現象；因此本節旨在 研析各國之都市更新法令依據、推動策略及實施機制等，以作為本研究論 證都市更新實施之參考。 2.3.1 影響新加坡城市建設的特殊情況 1、新加坡城市概況 因為新加坡本身這個城市就是一個島嶼國家。 （1）面積小：581 sq.km（1965 年）- 685 sq.km（2002 年）。 （2）人口數不多：189 萬（1965 年）- 417 萬（2002 年）。 （3）國家歷史淺：現代文明始於 1819 年，186 年。 1959 年自治，1963 年加入馬來西亞。 自 1965 年獨立迄今才 40 年。 （4）天然資源短缺：陽光、海水、空氣之外，其餘資源均缺。 （5）多元種族文化：華、巫、印、歐。 （6）單級政府。2、新加坡都市更新的必要 新加坡為長遠建國、為生存，必須徹底解決 140 多年來殖民 地政府遺留下的都市問題： （1）惡劣的居住環境-貧民窟、疾病。 （1/4 的人口，擠在 1/100 的土地上）。 （2）嚴重的失業率，社會不安，犯罪率高。 （3）交通擁擠。 3、新加坡都市更新的選擇 （1）1967 年開始。 （2）大膽和前瞻性的規劃。 （3）擺脫消極和局限性的傳統用地規劃，走向以實施為目的規劃。 （4）交通規劃。
4、新加坡都市更新之規劃與發展過程，如圖 2-1。 規劃 概念規劃圖 發展指導圖 總體規劃圖 促進 協調發展 管理 城市設計 停車場 項目服務 發展管制 舊屋保留 土地售賣 圖 2-1 新加坡都市更新之規劃與發展過程
5、新加坡都市更新的主要執行機構
（1）建屋發展局（Housing & Development Board），1960 年成 立，及執行成果：
1.第一個五年計畫-女皇鎮（Queenstown）。 2.第二個五年計畫-大芭窯（Toa Payoh）。 3.36 分鐘完成一個居住單元，「居者有其屋」。 4.到 60 年代尾，以解決屋荒問題。
（2）市區重建局（Urban Redevelopment Authority），1979 年 成立及執行成果： 1.政府-民企的夥伴模式。 2.政府營造良好投資環境和積極推動項目的進行，提供專業 服務和基礎設施。 3.民企提供資金，設計和靈活的市場經營經驗。 6、新加坡都市更新過程中的陸路交通規劃和措施 （1）交通規劃以用地為基礎。 （2）路網、路寬設計和調整。 （3）公共交通系統的完善 1.地鐵（MRT） 2.輕軌（LRT） 3.巴士 4.計程車 （4）交通管理 1.單程車道、巴士專用道 2.交通燈管制 3.人車分流，專用人行道，步行街 4.停車場規劃和設置
（5）擁車管理 1.入口稅 2.註冊稅 3.擁車證（COE） 7、新加坡都市更新實施的三種模式 （1）政府攏集土地，政府實施，例如： 1.公共住宅。 2.公共設施-學校、市場、停車場、公園等。 3.基礎設施-機場、港口、地鐵、道路、發電廠、污水處理 廠等。 （2）政府攏集土地，制訂開發要求，私人投標、私人實施，例如： 1.私人住宅。 2.娛樂設施：電影院等。 3.商業建築：酒店、寫字樓、購物中心、餐館等。 4.工廠、貨倉。 5.歷史性建築。 （3）政府制訂規劃要求，私人攏集土地，私人實施。
8、新加坡之土地徵用法（Land Acquisition Act, 1966,1974,1985） 前身：土地徵用條例（Land Acquisition Ordinance ）:1920,1946,1955 徵用目的：公共利益（public interest）。 用於強制性徵用（compulsory acquisition），私有 土地（private land）。 賠償額：市場價或 30/11/1973 市場價，低者為準。 考量：現有用途、Rent Control 的效應。 1960-1984：8,250 公頃私有地被徵用，另有 4,000 公頃國土讓渡 （alienate）。 9、新加坡的都市更新經驗 （1）通盤策劃、規劃、設計，全面考慮問題。 （2）實際瞭解情況，長遠考慮未來。 （3）細緻擬定行動計畫，制訂相應的法律、行政與經濟措施。 （4）結合官方與民間的優勢。 （5）目標明確，行動堅決，核心價值不動搖，持續建設。 （6）明確主導部門的地位，相關部門跨部門協作。
10、新加坡都市更新的歷程，如表 2-2。 表 2-2 新加坡都市更新的歷程 時期 問題 應對措施 六十年代初期 1、嚴重住屋短缺 2、人口過度擁擠 3、惡劣的居住條件 4、由於勞力隊伍迅速擴大 而導致失業率上升 1、公共住屋建造計畫（建屋 局在最初 5 年裡建造了超過 54,000 個單位） 2、工業化：撥出 200 公頃土 地以發展工業區，創造就業 機會。 六十年代後期 1、市區交通擁擠 2、基礎設施不足，難以應 付新興獨立國家的增長與 需求 1、清除貧民區，使城市中心 有生氣從面支持和股利經濟 增長。 2、制訂長遠規劃（新加坡概 念圖）以引導經濟增長與發 展工作。 七十年代 1、經濟重組 2、快速增長 1、在新加坡概念圖引導下的 發展基礎設施、蓄水池、防 洪設施。（機場、海港、電力 站等） 2、在為城市中心重添活力之 後，開始發展金融中心。 八十年代 開始重視環境和生活素質 1、改善公共交通（地鐵）和 道路系統。 2、重視市區設計和古蹟保 留。
3、更高素質的政府組屋和設 施。 4、清理河道。 九十年代以後 1、人民的富裕水平和要求 提高 2、人口和經濟結構改變 修訂新加坡概念圖，進行主 要發展項目，以求在這個高 素質的城市環境中，通過持 續的經濟發展，從以下個方 面改善生活素質： 1、多樣化住屋。 2、將商業活動分散之區域中 心。 3、發展商業園
2.3.2 香港市區更新（Urban Renewal In Hong Kong） 在香港市區更新有下列四個執行重點： 1、挑戰（Challenges） 2、行政架構（Organization Structure） 3、策略（Strategy） 4、機制（Mechanism） 四個執行重點分述如下： 1、挑戰（Challenges） （1）嚴重的社區老化問題。 （2）惡劣的居住環境。 （3）保持地方特色。 2、行政架構（Organization Structure） （1）組織架構，董事會組成： 1.主席。 2.行政總監（當然副主席）。 3. 2 位執行董事。 （2）15 位非執行董事，包括 4 位政府部門署長： 1.屋宇署署長。 2.民政事務總署署長。 3.地政總署署長。 4.規劃署署長。 （3）11 位社會知名人士。
香港市建局 行政架構（Organization Structure），如圖 2-2。 董事會 行政總監 執行董事（財務） 執行董事（規劃發展） 地區發展︵行動︶ 財務部 物業及土地部 規劃及發展部 規格及合約統籌部 企業傳訊部 機構策略處 內部審計處 圖 2-2 香港市建局 行政架構（Organization Structure）
3、策略（Strategy） 市建局的具體工作目標主要有四個 4R＇s （1）重建發展 Redevelopment。 （2）樓宇修復 Rehabilitation。 （3）文物保育 pReservation。 （4）舊區活化 Revitalization。 市建局的具體工作目標主要有四個 4R＇s 分述如下： （1）重建發展 Redevelopment。 重建發展的目標： 1.按照環境、樓宇結構及安全方面的需要，進行重建。 2.建設現代化生活環境。 3.提供社區設施及休憩用地。 重建發展的問題： 1.補償政策。 2.財務可行性。 3.地盤細小。 4.影響社會及商業活動。 （2）樓宇修復 Rehabilitation。 樓宇修復的目標： 1.在可行情況下，修茸重建區內現存建築物，以延續其經 濟及結構壽命。 樓宇修復的問題： 1.舊樓的按掲借貸。 2.業主對維修的態度。 3.公眾人士對舊樓的看法。 4.分散業權。 5.希望重建及獲得補償。
（3）文物保育 pReservation 文物保育的目標： 1.保存和重修具歷史、文化和建築學價值的樓宇、地點及 建築物。 2.保留有關社區的原有地方色彩和不同地區的歷史特色。 文物保育的問題： 1.值得保育的樓宇不多。 2.支持保育文物的人士不多。 3.缺乏所需資金。 4.土地管理機制的支持並不足夠。 （4）舊區活化 Revitalization 舊區活化的目標： 1.透過舊區活化，以增加經濟效益，造福社群，刺激經濟 活動，改善生活環境。 舊區活化的問題： 1.沒有具權力的地方機構。 2.統籌有關人士的工作及項目進度。 3.欠缺地方控制的收入基礎。 4.富經驗的地區業務組織不多。
4、機制（Mechanism） 落實構想-行動區規劃 管理發展過程 （1）指引 1.詳細的指引十分重要 基礎設計-改善的起點。 設計及施行的原則及特別要求。 執行權力。 2.文物保育指引（大原則） 一般文物保育指引。 樓宇改變的管理。 提供服務及設施。 處理內/外特色。 加固樓宇重要部位。 保養及監督。 文物保育建議。 （2）發展合約 （3）項目管理
2.3.3 國內、外都市更新地區範圍劃定之探討 歐美各國的都市再實施更新前，多事先制定一套建築物狀況，里 鄰環境及社會經濟狀況的評估方法，並採用所謂罰分數值的辦法，衡 量其頹廢的程度，在此以美國 Baltimore 市及日本為例說明之。 1、先對美國的更新制度說明；美國是首先創設「都市更新」（Urban Renewal）一詞觀念的國家，亦是全世界實施都市更新實績最高的 一國，自 1920 年代開始，即有許多貧民窟清除的工作。歷經了多 年來的發展，其都市更新工作亦隨時代變遷與社經環境的改變而 在政策、作法及運作過程上有許多改變。 美國在都市更新地區範圍劃定之探討上，以巴黎的摩市 Baltimore 市為例 美國巴黎的摩市（Baltimore）在都市更新地區範圍劃定，有以下 四種評定項目： （1）建築物不良的評定項目。 （2）環境不良的評定項目。 （3）社會經濟狀況的評定項目。 （4）更新分析方法。 就四種評定項目分別敘述如下： （1）建築物不良的評定項目。 1.建築物的年齡。 2.建築物的主體構造。 3.建築物的價值與租金。 4.建築物的內部設備。 5.建築物的居住狀況。
（2）環境不良的評定項目 1.土地使用狀況。 2.公共設施。 3.道路交通。 4.不適居住的狀況。 （3）社會經濟狀況的評定項目 1.青少年犯罪比率。 2.救濟案件比率。 3.疾病比率。 4.稅額減率。 （4）更新分析方法 1.將不良的定義，以簡單的數據表示而作為一般性的標準。 2.將建築物不良、環境不良、及社會經濟狀況等的評定項 目，就健康、衛生、安全等受威脅與損害的程度，摘要作 綜合的考慮罰分，然後再作合理的區分等級。 2、再來對日本的更新制度加以說明；日本在二次大戰後，日本政府 積極展開復興工作，為重建飽受戰火摧殘的都市，在都市發展策 略上，乃將都市在開發視為其施政重要環節之一。與歐美其他各 國相較，日本的都市更新制度在策略運用上有其過人之處；自從 1969 年都市更新法公布後至 1998 年止，已有超過 250 個更新計畫 完成（台北市都市發展局，1998：2-3），其效率之高，堪稱典範。 尤其更新事業之發展過程可發現，日本之更新之所以成功，乃在 於有一套完整之配套機制以供運行。
日本在都市更新地區範圍劃定，分以下二種： 都市更新事業中，依都市更新法規定，更新地區條件可分為兩種事業： 第一種事業-權力變換方式 （1）劃定為高度利用地區、地區計畫、更新地區計畫或道路沿 線地區計畫者。 （2）耐火建築物之建築面積或基地面積 1/3 以下者。 （3）土地使用情況不健全者。 （4）有必要提升土地利用效益或更新都市機能者。 第二種事業-土地收購方式 （1）同上 1-4。有必要提升土地利用效益或更新都市機能者。 （2）面積一公頃以上者。 （3）有發生災害之虞，必須緊急實施者。 （4）其他有關建築物主體構造及內部設備各有評定重點。 3、國內都市更新地區範圍劃定之探討 國內都市更新業務以臺北市較具成效，故以其為例說明之。 （1）臺北市都市更新之推動歷程 1.第一階段：賦予都市更新法定地位 民國 63 年「都市計畫法」，增列第六章「舊市 區之更新」。 2.第二階段：制定臺北市專屬之地方單行法規〖臺北市都市 〗 更新實施辦法 民國 72 年制定「臺北市都市更 新實施辦法」，作為實際推動都市更新業務之操 作依據。 3.第三階段：採獎勵方式誘導民間力量投資與辦都市更新建 設業。 a.限於人力和經費，臺北市政府始終無法大規 模的展開都市更新工作。
b.最初於民國 80 年公告「臺北市獎勵民間投 資與辦都市更新申請須知」，將獎勵措施納 入「更新計畫書」。 4.第四階段：確定獎勵民間參與都市更新之法源。 a.民國 82 年臺北市議會修正通過「臺北市都 市更新實施辦法」，增定第八章「獎勵私人 或團體與辦都市更新建設事業」專章。 b.先由市政府以分期分區方式研選本市「獎勵 更新實施地區」，再就該地區內符合條件 者，透過都市更新審議程序，給予容積獎勵 與其他協助或配合措施。 （2）早期二十六個長程更新計畫地區之選定方式 1.135 處窳陋地區。 民國六十五年至六十八年間經由「委託調查」、「區公所查 報」、「市民提供」等方式針對全市轄區 135 處窳陋地區研 選優先更新地區。 2.初步篩選九十二處地區。 於民國七十四年再予全面通盤檢討調查臺北市土地低度 使用「建地」地區，先與初步篩選九十二處地區予以調查。 3.前四十五名次地區。 a.依照「臺北市都市更新實施辦法」之負分表進行。 b.負分表之內容即是依據以下原則制定。 （1）.民國七十六年之「臺北市都市更新推動方向檢 討報告」中決議辦理都市更新優先地區計有六 類。 （2）.依市長于民國七十七年之市政會議指示，優先 辦理更新之選定原則七類。
4.二十六個長程更新計畫地區。 除參考以上各有關資料外，還針對更新潛在地區予以勘 察，以確定納入長程更新計畫地區，選出二十六個長程更 新計畫地區。 （3）現行獎勵更新實施地區之選定方式 獎勵更新實施地區之研選 1.其選定原則依臺北市都市更新實施辦法第六條規定八款 地區予以選定，不再使用負分表，而是使用臺北市都市更 新地區選定原則、標準、指標表。公告分期分區之地區後， 由「市民提供」或「區公所查報」或「行政人員勘察」提 出更新地區進行研選，其選定原則依據「臺北市都市更新 地區選定原則、標準、指標表」。 2.個案申請獎勵自辦更新 其申請之基地的規模限制需符合一些條件。 （4）臺北市訂定都市更新調查內容及規劃都市更新地區範圍作 業之研析 1.由政府主導轉變為獎勵民間參與之政策。 2.由政府輔助轉變為民間投資，獎勵措施未臻完善。 3.申請更新地區之競爭性低，所以訂定更新優先順序之必要 性不高。 4.負分表之重要性降低，且其調查內容複雜，更新工作會更 困難，故漸由較具彈性之「選定原則、標準、指標表」所 取代。
第四節 國外都市更新之經驗
在日本、香港及新加坡不同的都市更新經驗裡，日本更新發展歷程與 事業之績效及日本再開發今後面臨的課題與對策；香港引進民間資金公私 合作及國公有土地運用民間資金聯合開發策略；新加坡公有土地引進民間 資金辦理公私部門合作、聯合開發都市更新成功案例介紹及都市更新成功 案例之課題、對策與法令機制。透過這些議題的共同思考，經整理我們發 現到以下可資借鏡之處： 2.4.1、日本都市更新之經驗
都市再生推動內容及執行成果。 日本首相小泉先生將「都市再生」列為都市結構革新的一項重要 議題。為積極推動都市再生，日本政府在法令配合措施方面：在 2001 年 5 月 8 日於內閣設置「都市再生本部」，其目的在復甦日本經濟、 解決傳統都市問題、適應 21 世紀少子化社會及高齡化社會發展的需 要。2002 年 7 月日本政府依「都市再生特別法」指定都市更新地區分 佈在四大都市：東京、橫濱、名古屋及大阪。10 月又在全國 14 個大 都市指定都市更新地區。總面積超過 5700 公頃，其中 40％（約 2370 公頃）係位於東京。 其都市再生內容為：高密度都市化地區之整建、既有建物之活化 再利用、大都市區域內都市環境及基盤設施之再生、大都市區域範圍 內推動之國際交流、物流機能強化。 為達到上述相關開發建設計畫之落實執行，採行之策略，包括由 中央各部會及地方政府等結合相關公私部門及團體建構合作推動機 制、提供相關補助經費、進行相關法令之擬修訂、土地使用管制之全 面翻新及特定區之劃定、工業區等管制法令之廢止、以引導私有資金 投入積極推動相關建設。 因以上機制，所以日本已經有許多成功的都市更新案例，達到了 推動區域經濟活絡與創造區域就業機會之效果。2.4.2 香港 推動都市重建 香港為推動都市重建，公私部門充分合作，達成了今日的績效。 香港市區重建局、房屋委員會、房屋協會以及私人發展商適時拆除舊 建築物，發展成新的商業和住宅大樓，大幅度改善了住民的生活環 境，也刺激了社會和經濟的發展。 在過去 16 年，香港房屋委員會透過整體重建計畫已經拆除 531 棟舊式公屋大廈，興建超過 18 萬個新單位給有需要的家庭租住，並 提供約 230 萬平方呎的商舖面積。與此同時，香港市區重建局（連同 其前身土地發展公司）完成了 17 個重建項目，提供超過 2300 個住宅 單位和大約 300 萬平方呎的商舖面積。 2.4.3 新加坡 重視文化及保存歷史建築物。 新加坡政府正在研究的重點是用更新的方式提升主要街道的品 質，以改善地區的環境、建構美感和商業活力。 新加坡政府非常重視「文化」這個元素。 用都市更新的手法來保存更多的歷史建築物，透過這個方式，創 造出更多的文化空間；此外，新加坡政府正在研究規劃增設更多的廣 場和延伸人行步道，以促進行人流量。 參考各國經歷，我們應瞭解都市更新有幾個重要意義： 第一、都市更新可帶動營建相關產業發展，促進就業與經濟成長。 第二、都市更新符合永續發展的世界潮流。 第三、都市更新可以大幅改善國民的生活環境品質。 第四、都市更新可以強化城市的國際競爭力。
第三章 都市更新與計畫課題之探討
從過去台北市實施都市更新經驗可觀之，都市更新涉及的層面相當 廣，目前雖然都市更新已有專法，許多地方經長期的發展亦已逐漸成熟， 但仍有許多值得檢討及改進的地方。本章就辦理都市更新的一些計畫課題 來探討。第一節 都市更新的處理方式
3.1.1 都市更新的處理方式 依據「都市更新條例」第四條，有關都市更新的處理方式，分為下列 三種： 1、重建：係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置， 改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。 2、整建：係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進 區內公共設施。 3、維護：係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共 設施、以保持其良好狀況。第二節 都市更新地區範圍與單元之劃定方式
3.2.1 都市更新地區與單元之劃定方式 臺灣地區隨著時間的演進，早期發展之舊市區逐漸呈現衰頹的景象， 漸漸無法符合現今社會經濟活動與居民追求高生活環境品質的需求。因 此，必須藉由都市更新的實施來促進舊市區的土地使用效率，改革該地區 之生活環境。 實施都市更新首要的工作即為劃定更新地區範圍，再訂定都市更新計 畫，我國都市計畫法第六十三條規定：「直轄市、縣（市）（局）政府或鄉 鎮縣轄市公所對於窳漏地區或髒亂地區認為有必要時，得視細部計畫劃定 地區範圍，訂定更新計畫實施之」，並未有劃定地區範圍之詳細規定。臺北 市政府依據都市計畫法第六十三條訂頒之「臺北市都市更新實施辦法」第 六條規定：「都市更新實施地區之選定，得就左列地區考量實施更新效益 性、可行性等因素，擬定優先順序，前項實施地區建築及環境窳漏程度依 評估標準表（如附表）評定」；同辦法第二十六條又規定「本府依第六條劃 定之更新地區得就符合左列規模之一者，獎勵私人或團體投資興建建築事 業……」。另臺北市政府依同法第六條八款規定訂定「臺北市都市更新實施 地區選定原則、標準、指標表」，可見臺北市政府對於都市更新範圍之劃定 已有較詳細具體之規定。 都市更新條例於民國八十七年十一月公佈實施，其與都市計畫法最大 的不同，除針對都市更新特別法，內容更為完整外，次為將以往以政府為 主導辦理都市更新轉而為以各種贊助來獎勵民間自行辦理都市更新。有關都市更新範圍之劃定，依該條例第五條、第六條規定。頃經內政 部陳報行政院之「都市更新條例實行細則草案」第五條規定：「更新單元之 劃定，應考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之 促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地權力整合之 易行性等因素」。其範圍除由主管機關逕予劃定者外，應以一完整之計畫街 廓為原則。 由以上分析顯示：雖然臺北市政府對於都市更新地區範圍之劃定，有 較詳細具體之規定，但僅使用於臺北市，且是否完全合乎都市更新條例之 要求，尚待探討；而都市更新條例並未對都市更新範圍之劃定有較明確的 指導，僅對更新地區範圍內如何劃定更新單元，作原則性規定。因此，亟 需訂定都市更新地區範圍之劃定準則，以資依循。而臺灣各鄉鎮市之規劃 建設經費一向拮据，辦理有關都市計畫業務，常受限於經費與時間，為順 利推動都市更新，宜研擬出一套兼具原則性與實用性之都市更新地區範圍 劃定準則，以供作業之參考。 3.2.2 都市更新地區之劃定因素 1、都市更新地區劃定之考量因素。 2、都市更新與上位指導計畫。 3、都市環境指標。 4、都市更新地區劃定程序與要件。 5、都市更新與更新單元。 6、都市更新地區劃定機關或團體。 3.2.3 都市更新地區（單元）劃定種類 1、市府主動劃定應實施都市更新地區、單元。 2、民間自行劃定實施都市更新地區、單元。
3.2.4 都市更新區全面調查劃定（都市發展政策面應更新地區） 1、交通樞紐更新 當新的公共運輸系統引入時，例如火車站、長途客運轉運中心、 捷運車站、高鐵車站等重要交通系統的中心，由於功能的提昇 與改變，使得整體土地使用型態與強度、交通動線、人行系統、 開放空間系統都有必須整體更新作聯合開發，以發揮交通中心 的功能。 2、老舊市中心商業區更新 老舊市中心商業區隨著郊區購物中心的出現、零售服務業型態 的轉變、缺乏停車位及服務設施，顯得缺乏競爭力而商機不斷 流失。為了挽救這些老舊的商業中心，必須大街廓整體規劃進 行更新，引入新的業種投資及新的經營管理技術、設置廣場及 停車場。 3、市中心工業區與軍營更新 目前在市中心的大面積工業區或軍營原本是都市的邊緣地區， 但隨著都市的發展反而變成市中心。這些工業使用若不外移或 轉型，可能阻礙都市中心的發展。 4、水岸更新 水岸更新是全世界重要的趨勢。原本純粹以航運為目的而存在 的港口、碼頭工業區、造船廠或漁港，隨著交通技術的改變與 港口功能的沒落而荒廢。不少港口水岸更新朝向引入金融服務 業、市民休閒娛樂與觀光的使用重新開發，達到市港合一之目 的。 5、住宅社區更新 市中心的住宅往往相當擁擠、住宅品質低落、巷道狹窄、缺乏 停車空間與公園綠地、甚至有公共危險之虞，因此應當進行更 新。而這些住宅區往往又位於重要的商業中心，因此更新時也
