都市更新地區範圍與單元之劃定方式

3.2.1 都市更新地區與單元之劃定方式

臺灣地區隨著時間的演進，早期發展之舊市區逐漸呈現衰頹的景象，

漸漸無法符合現今社會經濟活動與居民追求高生活環境品質的需求。因 此，必須藉由都市更新的實施來促進舊市區的土地使用效率，改革該地區 之生活環境。

實施都市更新首要的工作即為劃定更新地區範圍，再訂定都市更新計 畫，我國都市計畫法第六十三條規定：「直轄市、縣（市）（局）政府或鄉 鎮縣轄市公所對於窳漏地區或髒亂地區認為有必要時，得視細部計畫劃定 地區範圍，訂定更新計畫實施之」，並未有劃定地區範圍之詳細規定。臺北 市政府依據都市計畫法第六十三條訂頒之「臺北市都市更新實施辦法」第 六條規定：「都市更新實施地區之選定，得就左列地區考量實施更新效益 性、可行性等因素，擬定優先順序，前項實施地區建築及環境窳漏程度依 評估標準表（如附表）評定」；同辦法第二十六條又規定「本府依第六條劃 定之更新地區得就符合左列規模之一者，獎勵私人或團體投資興建建築事 業……」。另臺北市政府依同法第六條八款規定訂定「臺北市都市更新實施 地區選定原則、標準、指標表」，可見臺北市政府對於都市更新範圍之劃定 已有較詳細具體之規定。

都市更新條例於民國八十七年十一月公佈實施，其與都市計畫法最大 的不同，除針對都市更新特別法，內容更為完整外，次為將以往以政府為 主導辦理都市更新轉而為以各種贊助來獎勵民間自行辦理都市更新。

有關都市更新範圍之劃定，依該條例第五條、第六條規定。頃經內政 部陳報行政院之「都市更新條例實行細則草案」第五條規定：「更新單元之 劃定，應考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之 促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地權力整合之 易行性等因素」。其範圍除由主管機關逕予劃定者外，應以一完整之計畫街 廓為原則。

由以上分析顯示：雖然臺北市政府對於都市更新地區範圍之劃定，有 較詳細具體之規定，但僅使用於臺北市，且是否完全合乎都市更新條例之 要求，尚待探討；而都市更新條例並未對都市更新範圍之劃定有較明確的 指導，僅對更新地區範圍內如何劃定更新單元，作原則性規定。因此，亟 需訂定都市更新地區範圍之劃定準則，以資依循。而臺灣各鄉鎮市之規劃 建設經費一向拮据，辦理有關都市計畫業務，常受限於經費與時間，為順 利推動都市更新，宜研擬出一套兼具原則性與實用性之都市更新地區範圍 劃定準則，以供作業之參考。

3.2.2 都市更新地區之劃定因素

1、都市更新地區劃定之考量因素。

2、都市更新與上位指導計畫。

3、都市環境指標。

4、都市更新地區劃定程序與要件。

5、都市更新與更新單元。

6、都市更新地區劃定機關或團體。

3.2.3 都市更新地區（單元）劃定種類

1、市府主動劃定應實施都市更新地區、單元。

2、民間自行劃定實施都市更新地區、單元。

3.2.4 都市更新區全面調查劃定（都市發展政策面應更新地區）

6、產業振興與轉型的更新

對於任何一個都市的發展而言，產業是帶動都市經濟發展的根 本。若沒有優質而強大的產業，市民將缺乏就業機會，也沒有 關聯服務產業，人口將外流，治安可能惡化，政府財政也將面 臨困境。因此都市更新應當相當重視扶植與引入產業。

7、災後重建更新

像大地震之後，都市的重建有相當嚴重的破切性。但從另一方 面來說，災後重建也提供了都市一個改善與提昇的機會。

8、開發技術面可更新地區

土地所有權人眾多，不易取得全數同意。

公私有土地夾雜及公有土地開發。

產權複雜：

（1）地上物與土地非屬同一人或有眾多違占建物。

（2）公同共有祭祀公業土地。

（3）未登錄土地。

（4）產權糾紛、假扣押、查封等任何無法取得同意權。

都市計畫變更。

原容積超過目前法定容積之改建。

避稅或節稅。

採用不動產證券化之開發。

3.2.5 都市更新地區劃定

表 3-1 都市更新地區劃定之種類

經劃定應實施更新之地區 未經劃定應實施更新之地區 一般劃定

優先劃定 迅行劃定

自行劃定（個案劃定）

都市更新地區劃定之種類：

1、一般劃定與優先劃定。

（1）若未涉及都市計畫變更時，依下列步驟辦理，如圖 3-1。

（2）若涉及都市計畫變更時，如圖 3-3。

2、迅行劃定更新如圖 3-2。

3、併都市計畫通盤檢討辦理劃定。

都市更新地區劃定之三種類型，分述如下 1、一般劃定與優先劃定

直轄市、縣(市)政府依條例第五條進行調查及評估劃定更新 地區，或依條例第六條之規定優先劃定更新地區，若未涉及都市 計畫變更時，依下列步驟辦理，如圖 3-1。

劃定更新地區

直轄市、縣(市)都市計畫委員會審議

直轄市、縣(市)政府公告實施 公告禁止事項

圖 3-1 未涉及都市計畫變更劃設更新地區之程序

未涉及都市計畫變更劃設更新地區之程序內容說明：

（1）劃定更新地區

直轄市、縣(市)政府全面調查評估，依據都市更新地區劃定 基準，劃定都市更新地區，擬具劃定都市更新地區說明書、

圖。

（2）都市計畫委員會審議

直轄市、縣(市)政府提送劃定都市更新地區說明書、圖至當 地直轄市、縣(市)都市計畫委員會審議。

（3）公告實施

經該都委會審議通過，由直轄市、縣(市)政府於三十日內公 告實施。公告方式應將公告地點及日期刊登當地政府公報或 新聞紙三日，公告期間不得少於三十日。

（4）公告禁止事項 1.發布公告主體

直轄市、縣（市）主管機關得於更新地區劃定後視實際需 要，公告更新地區範圍內之禁止事項。

2.禁止期限

禁止期限最長不得超過二年。

3.公告禁止事項

禁止更新地區範圍內建築物之改建、增建或新建及採取土 石或變更地形，但不影響都市更新事業之實施者，不在此 限。

4.公告辦理方式

於公告地點刊登當地政府公報或新聞紙三日，並張貼於直 轄市、縣(市)政府、鄉(鎮、市、區)公所及當地村(里) 辦公處之公告牌。

（5）違反禁止事項之處分

違反禁止規定者，直轄市、縣（市）主管機關得限期命令其 拆除、改建、停止使用或恢復原狀，期限以三十日為限。

若不依規定拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，處新台幣 6 萬元以上，30 萬元以下罰鍰，並得以停止供水、供電、封 閉、強制拆除或採取恢復原狀措施，費用由土地或建築所有 權人、使用人或管理人負擔。由直轄市、縣(市)主管機關處 罰，經通知限期繳納屆期仍不繳納者，移送法院強制執行。

都市更新地區劃定之考量因素

優先劃定地區--都市更新條例第 6 條

（1）老舊市中心商業區更新：老舊市中心商業區隨著郊區購物中 心的出現、零售服務業型態的轉變、缺乏停車位及服務設 施，顯得缺乏競爭力而商機不斷流失。

（2）交通樞紐更新：當新的公共運輸系統引入時，例如火車站、

長途客運轉運中心、捷運車站等重要交通系統的中心，由於 功能的提昇與改變，使得整體土地使用型態與強度、交通動 線、人行系統、開放空間系統都有必須整體更新作聯合開 發，以發揮交通中心的功能。

（3）住宅社區更新：市中心的住宅往往相當擁擠、住宅品質低落、

巷道狹窄、缺乏停車空間與公園綠地、甚至有公共危險之 虞，因此應當進行更新。而這些住宅區往往又位於重要的商 業中心，因此更新時也會引入新的商業使用。

（4）開發技術面可更新地區：土地所有權人眾多，不易取得全數 同意、公私有土地夾雜及公有土地開發或產權複雜等因素。

2、迅行劃定

迅行劃定都市更新地區之程序內容說明：

（1）劃定更新地區

遇有都市更新條例第七條情形者，應迅行劃定更新地區，擬 具劃定都市更新地區說明書、圖。劃定方式有下列三種：

1.直轄市、縣(市)政府自行迅行劃定。

2.直轄市、縣(市)政府經內政部指定於期限內劃定。

3.若直轄市、縣(市)政府無法配合或未於期限內劃定，則由 內政部逕為劃定。

（2）送都市計畫委員會審議

1.直轄市、縣(市)政府劃定者，提送直轄市、縣(市)都市計 畫委員會審議。

2.內政部逕為劃定者，提送內政部都市計畫委員會審議。

（3）公告實施

審議通過，由當地直轄市、縣(市)政府三十日內公告實施。

由內政部逕為劃定者，若直轄市、縣(市)政府未於三十日內 公告，內政部得代為公告。

公告方式應將公告地點及日期刊登當地政府公報或新聞紙 三日，公告期間不得少於三十日。

（4）公告禁止事項

參照「一般劃定與優先劃定」步驟四「公告禁止事項」方式 辦理之。

若涉及都市計畫變更時，請參照擬定都市更新計畫涉及都市計畫 變更部份之辦理流程。如圖 3-3。

若涉及都市計畫變更時，依下列步驟辦理 (1)劃定更新地區

直轄市、縣(市)政府全面調查評估，依據都市更新地區劃定 基準，劃定都市更新地區，擬具劃定都市更新地區說明書、

圖。

(2)都市計畫委員會審議

直轄市、縣(市)政府提送劃定都市更新地區說明書、圖至當 地直轄市、縣(市)都市計畫委員會審議。

(3)公告實施

經該都委會審議通過，由直轄市、縣(市)政府於三十日內公 告實施。公告方式應將公告地點及日期刊登當地政府公報或 新聞紙三日，公告期間不得少於三十日。

直轄市、縣(市) 都委會審議 直轄市、縣(市) 都委會審議

徵求鄉、鎮及縣轄市公所 意見

直轄市、縣(市)政府

直轄市、縣(市)政府