第二章 文獻回顧
第二節 土地供給面分析
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第二節 土地供給面分析
土地開發決策除受上述經濟面因素影響外，過去許多文獻皆點出土地供給面 之產權條件因素如土地面積、權屬型態等與開發活動存在一定關聯。故本文擬由 地價非線性關係角度出發，探討於土地整合有利可圖環境下，開發行為所面臨的 土地整合現象，及開發者於此整合需求下所衍生之潛在產權條件偏好，並對產權 條件對開發之可能影響進行討論。
一、 地價非線性關係與土地整合需求
（一）地價非線性關係
若土地整合與細分不需耗費成本，則土地單價於各面積下應相同，然而，不 論整合或細分皆需投入成本，故地價與面積存在非線性關係（Eckart, 1985；
Colwell and Munneke, 1999）。而於非線性關係之討論上，存在「面積規模報酬遞 增（”plottage” or “ convex”）」與「面積規模報酬遞減（”plattage” or “concave”）」
兩種態樣。「面積規模報酬遞增」指土地總價之增加將隨土地面積上升而遞增，
大面積土地地價將大於小面積土地地價加總，如圖 2-2-1 中 O 至 A 段之地價型態；
而「面積規模報酬遞減」則指土地總價之增加將隨土地面積上升而遞減，小面積 土地地價加總將大於大面積土地地價，如圖中 A 至 B 段之地價型態。
圖 2-2-1 地價非線性關係圖（Colwell and Sirmans, 1978）
而實際土地市場之地價結構為何，則依不同市場面積特性而定。Colwell and Sirmans（1993）以成本為核心解釋非線性關係，其認為土地整合成本將造成「面 積規模報酬遞增」發生；而細分成本則導致「面積規模報酬遞減」存在。由此概
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念出發，即可解釋為何於單筆土地面積較小之國家及地區，市場存在「面積規模 報酬遞增」現象（Lin and Evans, 2000）；而於美國等地塊較大之地區，市場則呈 現「面積規模報酬遞減」（Colwell and Munneke, 1997, 1999）。此外，土地市場之 地價型態亦非僅具單一一種地價結構，Colwell（1978）便指出市場可能同時存 在「面積規模報酬遞增」與「面積規模報酬遞減」兩種地價態樣，惟兩者出現之 面積範圍不同。
（二）土地整合需求
於地價非線性關係存在之前提下，地價結構呈現「面積規模報酬遞增」之地 區將相對擁有土地整合誘因，而土地整合之重要性可由以下二點觀之：
1. 土地整合能力將影響開發之成敗
於土地開發需求強烈地區（如建築物平均屋齡較高地區等），市場中大面積 的可開發土地往往較難尋獲，因此土地開發多需進行土地面積整合。而整合過程 必須花費協商或協調成本，整合成本進而成為影響開發案獲利能力與可行性之重 要因素，故整合能力將顯著決定開發之成功與否。於過去相關研究中，Nelson and Lang（2007）認為因市中心土地面積較小、權屬型態較複雜，故土地整合可能為 其再開發所遭遇之最大阻礙。Eckart（1985）亦指出開發者若無法全部購得所需 之土地，將直接放棄整個開發案，即開發者進行土地開發時，於土地整合行為上 往往面臨「全有」或「全無」之風險，故土地面積與權屬等定義土地整合難易之 條件將對土地開發行為及開發結果造成影響。
2. 土地整合困難將間接加重都市蔓延問題
由規劃角度觀察土地整合問題，若都市土地普遍存在整合不易現象，則符合 開發規模土地之搜尋成本將上升，開發者將傾向開發產權單純之綠地或未開發地 區，進而增加都市蔓延之可能（Farris, 2001；Miceli and Sirmans, 2007；林怡妏，
2006）。於提倡舊市區更新、緊密都市與永續發展之都市發展趨勢下，土地整合 不僅僅是個別土地開發決策之影響因素，其亦具定義整體都市環境之地位。
二、 產權條件對開發行為之影響
由於地價非線性關係之存在，土地整合於開發行為與都市發展過程中佔有顯 著地位，而土地整合成本之高低及成功與否則與土地供給面因素息息相關。然而，
於過去研究中多假設土地供給性質上為完全無彈性；供給僅為回應需求壓力，因 此土地最終皆移轉予最高最有效使用之研究情境下，供給面因素對開發過程之影 響往往被忽略 （Goodchild and Munton, 1985； Wiltshaw, 1985；Neutze, 1987；
Adams et al., 1995；Adams et al., 2001；林子欽、許明芳，2003；羅浚杰，2008）。
於現實環境中，土地供給面之產權條件等確實對市場活動產生影響，尤其以我國
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其財產總值始出售財產的情形（Eckart, 1985；Cohen, 1991；Plassmann and Tideman, 2007）。而Cadigan et al. (2009)指出由於土地整合行為之進行普遍需要多個獨立個 體之同意，故所有權人可能存在策略性延遲協議（strategically delay agreement）以獲取利潤之誘因，進而出現拿翹問題。當地主膨脹的土地價值超出開發淨利益 時，整體開發利益可能受到侵蝕甚至消失，開發者可能因此放棄一個得以增進社 會利益的開發案（Fennell, 2004）。而雖然其他財貨交易亦可能出現多人協議情形，
惟拿翹問題與一般交易之關鍵差異在於土地整合中各土地間存在互補性質，土地 所有權人試圖取得獨佔地租之拿翹行為將造成協商成本上升，並阻礙開發行為進 行（Miceli and Sirmans, 2007）。
針對拿翹問題對開發行為之影響部分，於土地整合成敗之討論上，Heller and Hills (2008）指出當土地所有權人發現其具有獨占供給者身分時，協商往往破滅，
故拿翹問題往往導致整合失敗。而即使最終整合成功，土地所有權人之策略性延 遲行為與土地整合之公共財外部性5特性皆可能導致土地整合結果不效率
（Menezes and Pitchford, 2001）。
而拿翹問題亦對土地交易價格產生影響，Cadigan et al. (2009)透過六種不同 協商制度、協商期間與延遲成本之情境設計，以包含多人（multi-person groups）、
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互補交易（complementary exchanges）、拿翹外部性（holdout externalities）6之實 驗性協商賽局探討拿翹問題。研究結果顯示拿翹行為存在於各制度環境中，且性 質多半為賣方之報酬提升策略（payoff-improving strategy）。Strange（1995）則以 單邊不確定性(one-sided uncertainty)假設為前提，探討於開發者相較於土地所有 1985；Strange, 1995），故土地整合問題可謂為反共有財困境（anticommons dilemma）7之態樣之一（Heller and Hills, 2008；Cadigan et al. , 2011）。有鑑於上 述問題，潛在開發者存在尋求都市邊緣產權單純土地（consolidated land）進行開 發之誘因，進而產生都市蔓延等土地分配不效率情形（Miceli and Sirmans, 2007）。
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針對土地所有權內容與開發之關係探討部分，Adams and May（1991）指出 許多限制因素皆造成可開發土地之實際開發行為延宕。其中，關於所有權限制之 討論包含共同所有權(multiple ownership)、土地所有權人之特殊土地管理開發策 略等，故其認為針對土地所有權人動機與行為之研究應有助於了解都市土地供給 過程。過去文獻於所有權型態分類上，除 Massey and Catalano (1978)依整體社會 中所有權角色及其對生產過程貢獻之結構性方法、Goodchild and Munton (1985) 以實務上特徵對土地所有權人進行分類之行為學方法8外，後 Wiltshaw (1985)亦 將土地所有權人之特定個別偏好套用於土地供給理論模型中，如土地所有權人之
8 Goodchild and Munton (1985)指出土地所有權人特徵、土地面積大小、背景因素之互動將定義 財務(土地是否出售及出售時機)、營運(所有權人是否直接參與開發過程)、管理(土地於市場成熟 階段應如何處理)決策。此方法定義出六種土地所有權人特徵:
（1）法律人格(legal personality):所有權人為個人、公司或公部門。
（2）佔有性質(occupier status):承租或所有。
（3）土地所有權人之所得及財富來源
（4）所有權人之特殊家庭及個人背景
（5）原始取得土地之方法極限持有所有權之動機
（6）土地所有權人之風險態度
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非市場效用（如鄰里環境之舒適度）或非金錢偏好（如庭院景觀）等。由於土地 所有權人存在上述功能性、實體特徵或偏好之差異，故其開發行為自不相同。
Adams and May 認為可依土地所有權人如何（如土地所有權人參與地方規劃過程）
及何時出售之決策將土地所有權人定義為積極與消極兩種態樣，並利用上述結構 方法、行為學方法對兩類所有權性質進行解釋。
於所有權限制對開發過程影響之實證研究中，Adams et al.（1988）以曼徹斯 特市中心作為研究範圍，針對 1978 至 1984 期間內開發與空置土地之差異進行比 較分析，由歷年開發流量資料可觀察到部分土地之開發過程流動較快，部分則多 年維持空置。其透過公部門資料整理空地數量變化、空地實體及規劃條件等（所 有權、面積、規劃條件、開發限制、移轉交易情形、最後使用及臨時使用等）資 訊，最後將土地個別條件與開發過程進行連結。結論指出複雜的土地所有權、實 體條件及價格限制均阻礙了開發過程並延長土地空置時間，故雖然市中心存在許 多空地，相關限制致其難以立即開發，促進土地開發政策之制定應以解決上述問 題為核心始能達其成效。
Adams et al.（2001）則以蘇格蘭及英格蘭四城市（Aberdeen、Dundee、
Nottingham、Stoke）之潛在重開發土地共 80 筆作為研究標的，透過向土地所有 權人進行問卷，探討 1991 至 1995 中所有權限制對開發之影響。首先，其定義土 地所有權限制之成因包含土地之本質特徵（如異質性、區位固定性）、不完全之 土地市場、土地所有權人之行為特徵（除了極大化利潤與理性行為外，非市場性 考量亦可能對其造成影響）、土地所有權或交易及開發之制度內容，進而將土地 所有權限制分為五類，前兩類為土地所有權之不足及限制，後三類則起因於持有 土地權利者之策略行為，詳細內容如表 2-2-1 所示。研究結果顯示所有權限制將 阻礙土地使用、買賣交易、開發等(於 80 筆土地中，約 64 筆因所有權限制而開 發失敗)，其中最主要之所有權限制型態為所有權之分散，由於土地所有權乃一 束權力之集合，而各權力得以單獨交易，故此型態之所有權限制包含信託、出租、
Nottingham、Stoke）之潛在重開發土地共 80 筆作為研究標的，透過向土地所有 權人進行問卷，探討 1991 至 1995 中所有權限制對開發之影響。首先，其定義土 地所有權限制之成因包含土地之本質特徵（如異質性、區位固定性）、不完全之 土地市場、土地所有權人之行為特徵（除了極大化利潤與理性行為外，非市場性 考量亦可能對其造成影響）、土地所有權或交易及開發之制度內容，進而將土地 所有權限制分為五類，前兩類為土地所有權之不足及限制，後三類則起因於持有 土地權利者之策略行為，詳細內容如表 2-2-1 所示。研究結果顯示所有權限制將 阻礙土地使用、買賣交易、開發等(於 80 筆土地中，約 64 筆因所有權限制而開 發失敗)，其中最主要之所有權限制型態為所有權之分散，由於土地所有權乃一 束權力之集合，而各權力得以單獨交易，故此型態之所有權限制包含信託、出租、