土地開發的產權僵局-以松山二期重劃區為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士論文私立中國地政研究所. 治政土地開發的產權僵局-以松山二期重劃區為例大立 The Gridlock of Ownership in Land Development‧ 國. 學. An Empirical Study of Xinyi Planning District. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. 研. Ch 究. engchi. i n U. v. 生：曾禹瑄. 指導教授：林子欽. 博士. 中華民國一〇四年一月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 2. i n U. v.

(3) 謝誌兩年半的研究所生涯轉眼就到了尾聲，完成了一本論文、一個出國交換的夢想還多了一點自信。回頭想想當初想念研究所的初衷，透過論文寫作過程、向延後上班族生活借來的時間，除了腦袋瓜有所成長外，對自己的了解也更深，我想，現在的我已經準備好迎接下個階段。一路走來，要感謝的人很多，謝謝師長、家人、朋友的幫助與支持，讓我即使偶爾挫折也能順利回到狀態好好前進。一直覺得自己非常幸運能遇到我的指導教授林子欽老師，謝謝老師總是用鼓勵的態度引導我思考，耐心聆聽我的想法並提出建議，讓從前不太敢表達意見的我漸漸培養發言的勇氣。老師對學術的專業與熱情也常常鼓舞我更加努力充實自己，未來不論在專業領域或國際觀上都希望能稍微跟上老師的腳步!平時老師更像朋友一般與我們一起吃飯、運動釋放壓力，研究所生活因此更溫馨而有樂趣! 還記得第一次到老師辦公室時首先映入眼簾的是顯眼的紅色沙發，現在要離開學校了，印象最深刻的也是這張紅色沙發，對我來說它代表的是大家一起 meeting、吃點心聊天等等無可取代的時刻，而這些時刻組合起來的研究所時光將成為我人生回味無窮的一段。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 而論文能呈現在此也要感謝我的兩位口試委員。謝謝曾菁敏老師提供許多論文修改的建議，並點出論文寫作上容易使人誤解的地方，使我更清楚自己文章的缺點並進行改正。謝謝丁秀吟老師，從大四準備推甄研究所、參與研究計畫到後來的論文寫作上都受到老師很多的幫忙，每次與老師討論總會有許多收穫，感謝. sit. y. Nat. n. al. er. io. 老師從論文期初、期末報告到最後口試的一路相陪。真的十分感謝兩位老師費心的指教與提點，讓論文能順利完成。. Ch. i n U. v. 除了師長的幫助之外，還有許許多多朋友陪我度過這段日子。謝謝研究室的學長姐與同學們，尤其是同門的方欣、志豪哥與葛仲，還記得碩一剛開學時生澀的慶祝開學聚餐，轉眼間已經一起累積了好多回憶，因為你們讓我研究所生活更豐富有趣。特別謝謝方欣在論文上給予我的種種協助，每次與你討論總能釐清問題並激盪出更多想法，要不是有你，我想我應該會數度崩潰於謄本海中哈哈!另外，很慶幸我有跟我一起奮鬥的戰友葛仲，在熬夜趕進度的凌晨互相打氣、在面對壓力時彼此扶持。還有謝謝我的歷屆室友與大學同學們，與你們分享生活點滴總讓我暫時拋開論文壓力，一個晚上的說說笑笑就能使我重新充飽電回到電腦崗. engchi. 位前繼續努力。最重要的，感謝家人們的無條件支持與陪伴，你們總是相信我能做到最好並包容我的一切。謝謝我的爸爸、媽媽及妹妹，謝謝你們做我最堅強溫暖的後盾。禹瑄 2015/01/21.


(5) 摘要於臺灣之都市發展過程中，市場上時可觀察到已開發地區中存在空置或低度利用土地之不連續開發現象（Discontinuous Development），此情形於地狹人稠且土地資源稀少地區將可能產生資源浪費疑慮。何以土地於相同市場環境下呈現不一致之使用決策，其成因值得深入探討，針對此問題，個別土地開發時機決策差異可能為合理解釋之一。有別於以往相關研究由區位及實質選擇權之總體觀點或 Evans（2004）所提出之投機及不確定因素等經濟觀點切入分析，本研究乃以個體觀點出發，由土地本身產權條件之非經濟因素為基礎，選定台北市松山二期重劃區商業區土地為研究範圍，觀察於區位、實質選擇權因素對開發之影響力因重劃機制而降低情況下，土地使用決策與土地供給面因素之關係，分別針對土地開發與否及已開發土地開發過程歷時長短、開發前之產權整合情形、未開發土地成因進行探討，進一步建立土地開發與土地產權條件之互動關係，將土地供給面之產權因素帶入土地開發行為分析中。. 立. 政治大. 首先，配合我國之產權條件特徵，本研究以土地面積及所有權權屬狀態作為. ‧. ‧ 國. 學. 產權條件指標內容，定義土地面積越大、權屬越單純（所有權人越少、持分狀態越集中）之土地產權複雜度較低，對土地開發具正面效果，反之亦然。立基於以上命題，利用土地登記謄本標示部及所有權部、異動索引及異動清冊資料，整理 1984 年重劃分回至 2013 年底研究地區各筆土地之產權條件與歷年產權變動情形。並由敘述性統計、Januszewski Index、Simpson Index、吉尼係數（Gini Coefficient）及賀芬達指數（Herfindahl-Hirschman Index）呈現每筆土地之產權條件特徵。再. sit. y. Nat. n. al. er. io. 配合建築執照存根之開發資料，透過 Logistic 迴歸模型將產權因素與開發行為進行連結。. Ch. i n U. v. 由迴歸結果可觀察到土地開發與否與面積及權屬因素具顯著相關，當面積越大、權屬條件越單純則土地開發機率將上升，然而，由皮爾森係數計算結果發現土地開發過程歷時長短則似與產權條件無關聯。此外，土地開發前之土地產權整合行為以權屬整合為主，開發者之整合行為具兩階段論，其傾向優先處理權屬分散問題，次考慮最適開發面積之選擇。於未開發土地成因部分，藉由比較已開發土地與未開發土地之產權條件差異，可觀察到大部分未開發土地之面積確實較小、權屬條件較複雜，其土地空置之原因實可以反共有財困境（Anticommons Dilemma）進行解釋，當一資源之所有權分散於多個所有權人手中，則該資源易. engchi. 落入低度使用或空置之情形，產權分散將阻礙資源有效利用。由此觀之，則市場空置土地似可能受制於產權複雜之僵局而無法自主開發利用，於開發行為分析上若忽略此等因素將可能對未來開發趨勢產生過度樂觀之錯誤預期。.


(7) Abstract In the process of city growth in Taiwan, discontinuous development can be found in many markets. This condition, especially in the country with limited amount of land, will lead to the dispute over resource. Therefore, what makes development timing of individual land plots different may be the key issue that deserves further examination. Previous studies have found that option value, speculation, uncertainty are possible causes of discontinuous development. In addition to the macro and economic point of view, this study concentrates on land supply as the basis of research. The Songshan 2nd Land Readjustment Project, that is, Xinyi Planning District, where land is equipped with proper infrastructures is selected as the research area. This study takes advantage of this laboratory-like environment to investigate the interaction between land development and land supply.. 政治大. In order to identify land supply, this study uses land ownership information including size, number of owners and respective land share documented in land registration book as the index, and defines land plots with a larger size and fewer. 立. ‧ 國. 學. ‧. owners to be under a simpler ownership. This study proposes that a simpler ownership condition will have positive impact on land development. The empirical study is arranged as follows. First, the descriptive statistics, Januszewski Index, Simpson Index, Gini Coefficient and Herfindahl-Hirschman Index are calculated to show the configuration of land ownership over time. And the development statuses are identified based on the construction permit. Second, the relationship of land. sit. y. Nat. n. al. er. io. development and land supply is constructed by logistic regression analysis.. i n U. v. The empirical results imply that the timing of developing land has a strong connection with land supply, and that land plots with a larger size and fewer owners tend to be developed sooner. However, the duration of development progress seems to be independent of these factors. Besides, there are two phases of the land assembly process. Developers tend to deal with fragmented land ownership first, followed by the consideration of development size. Last, the anticommons dilemma serves to be one possible explanation for the vacant or underused plots in the developed area. The anticommons dilemma indicates that if too many owners hold a resource jointly, the resource may tend to stay vacant or underused for the sake of fragmented ownership.. Ch. engchi. The empirical evidence suggests that the vacant or underused plots appear to suffer from the gridlock of property right diffusion. In consequence, the expected development pace may be too optimistic if this gridlock is not taken into consideration..


(9) 目錄. 目錄第一章緒論............................................................................................................ 1 第一節研究動機與研究目的........................................................................ 1 第二節研究架構與流程................................................................................ 4 第二章文獻回顧.................................................................................................... 7 第一節土地開發時機決策分析.................................................................... 7 第二節土地供給面分析................................................................................ 9 第三章研究設計-松山二期重劃區（信義計畫區）個案分析 ........................ 17 第一節研究範圍與研究期間...................................................................... 17 研究方法.......................................................................................... 19 第二節第三節資料說明與處理.............................................................................. 28 第四章實證結果與分析...................................................................................... 31 第一節研究地區產權複雜度指標之建立與開發現況.............................. 31. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 第二節 Logistic 模型分析結果 ................................................................... 46 第五章結論與建議.............................................................................................. 55 第一節結論.................................................................................................. 55 第二節後續研究建議.................................................................................. 60 參考文獻...................................................................................................................... 61 附錄.............................................................................................................................. 65. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(10) 土地開發的產權僵局-以松山二期重劃區為例. 圖目錄圖 1-2-1 研究流程配置 ................................................................................................. 5 圖 2-2-1 地價非線性關係圖……………………………………………………………………………………..9 圖 3-1-1 松山二期重劃區（信義計畫區）範圍圖…………………………………………………….18 圖 3-2-1 研究架構圖……………………………………………………………………………………………….19 圖 3-2-2 羅倫茲曲線 ................................................................................................... 21 圖 3-3-1 資料處理架構……………………………………………………………………………………………30 圖 4-1-1 羅倫茲曲線歷年變動圖……………………………………………………………………………34 圖 4-1-2 研究範圍土地 G 值及平均土地面積歷年變動 .......................................... 35 圖 4-1-3 研究地區土地開發情形 ............................................................................... 39 圖 4-1-4 已開發土地開發基地面積與未開發土地面積分布圖 ............................... 41 圖 4-1-5 完整所有權土地面積分布圖 ....................................................................... 44. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(11) 表目錄. 表目錄表 2-2-1 開發過程中之所有權限制整理表 ............................................................... 15 表 3-2-1 產權複雜度指標整理表…………………………………………………………………………...23 表 3-2-2 變數說明及預期符號表 ............................................................................... 25 表 3-2-3 模型自變數整理表 ....................................................................................... 25 表 4-1-1 研究範圍土地面積整理表………………………………………………………………………..32 表 4-1-2 研究期間 JI 值、SI 值 ................................................................................. 33 表 4-1-3 研究期間 G 值 .............................................................................................. 34 表 4-1-4 研究範圍土地所有權人人數整理表 ........................................................... 36 表 4-1-5 研究範圍土地所有權人人數分配整理表 ................................................... 37 表 4-1-6 研究範圍地上權開發整理表 ....................................................................... 40 表 4-1-7 開發情形與權屬條件之交叉列連表 ........................................................... 42 表 4-1-8 卡方檢定結果表 ........................................................................................... 42 表 4-1-9Pearson 相關係數結果表 .............................................................................. 43. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 表 4-2-1 連續自變數敘述性統計表-公告現值變動率之絕對值…………………………….47 表 4-2-2 連續自變數敘述性統計表-LN 面積 ........................................................... 47 表 4-2-3 連續自變數敘述性統計表-所有權人人數.................................................. 48 表 4-2-4 連續自變數敘述性統計表-持分狀態.......................................................... 48 表 4-2-5 自變數 T 檢定表 .......................................................................................... 49 表 4-2-6 模型一相關係數 ........................................................................................... 50 表 4-2-7 模型二相關係數 ........................................................................................... 50. sit. y. Nat. n. al. er. io. 表 4-2-8 模型三相關係數 ........................................................................................... 50 表 4-2-9 模型自變數 VIF 整理表 .............................................................................. 50 表 4-2-10 模型一自變數係數表 ................................................................................. 52 表 4-2-11 模型二自變數係數表 ................................................................................. 52 表 4-2-12 模型三自變數係數表 ................................................................................. 52 表 4-2-13 模型一自變數係數估計結果 ..................................................................... 53 表 4-2-14 模型二自變數係數估計結果 ..................................................................... 53 表 4-2-15 模型三自變數係數估計結果 ..................................................................... 54 表 5-1-1 研究地區土地開發情形…………………………………………………………………………...58 表 5-1-2 未開發土地成因整理表 ............................................................................... 59. Ch. engchi. i n U. v.

(12) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(13) 第一章緒論. 第一章緒論土地為各種生產活動之基礎投入，土地開發則為所有經濟活動的根基，而土地開發行為異於其他財貨生產過程之原因之一，即來自於土地市場相關特性。土地由於具備異質性、區位固定性、昂貴性等特徵，造成其供給彈性較小，故土地取得往往為決定開發行為成敗之核心，而土地使用之不可回復性（irreversibility）及可延遲性（deferability）亦使其利用決策更加複雜。於臺灣之都市發展過程中，市場上時可觀察到已開發地區中存在空置或低度利用土地，於土地資源稀少之先天環境下，該土地何以於可開發環境下仍未開發，已開發與未開發土地間是否存在顯著條件差異值得進一步探討。本章首節將由市場土地利用現象揭示研究動機與研究目的。第二節部分則透過研究架構及流程之介紹說明本文各章安排與內容。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 第一節研究動機與研究目的. ‧. 土地開發可謂為各種經濟活動之基底，與都市競爭力間具一定相關性（金家禾，2011）。然而，目前都市地區仍存在已開發與未開發或低度利用土地混雜之. n. al. er. io. sit. y. Nat. 情形，即於相同市場環境下，區域內土地利用型態呈現不連續現象（Discontinuous Development），本文擬由此土地利用現象出發，以闡述研究動機與研究目的。. 一、. 研究動機. Ch. engchi. i n U. v. 過去針對都市土地使用之相關理論多以區位為核心，利用地租理論推導出市場土地利用型態，然而，理論與現實往往存在相當差距。若將 Alonso（1964）土地競租曲線套用於現實生活中，則土地使用應由市中心或經濟活動密集地區向外擴張，使用密度隨距市中心或經濟活動密集地區之距離增加而降低。惟由現況觀察，土地利用呈現不連續現象，顯示出實際市場運作與傳統理論間具顯著差異，而此差異反應於市場上之土地空置及低度利用結果，於地狹人稠且土地資源稀少之地區將可能產生資源浪費之疑慮。是故何以相同市場環境存在不一致之土地使用決策，其產生差異之背後原因值得深入探討。針對上述土地空置或低度利用之情形，個別土地開發時機決策差異可能為市場呈現不連續開發之原因。於土地開發時機之討論上，相關研究多以實質選擇權角度切入，以現況土地價值與未來土地使用價值進行模擬運算，進一步由延遲開發之等待價值推論土地最適開發時機。然而，實質選擇權價值之影響因素多為一 1.

(14) 土地開發的產權僵局-以松山二期重劃區為例. 地區一體適用之指標，如持有成本、預期報酬率等，無法用以說明土地市場中個別土地間之異質開發條件。又 Evans（2004）亦對土地開發時機決策差異形成原因提出三項可能影響因素，分別為投機（speculation）、未來不確定性（uncertainty）與所有權人持有土地之特殊效用（attachment），而以未開發土地而言，投機與不確定性應為兩項可適用之解釋因素。綜合以上，以往針對土地使用、開發之研究多以區位及實質選擇權觀點進行分析，然而，此等因素雖可描述土地使用之總體趨勢，惟無法解釋個別土地開發行為間之差異。而 Evans 針對投機及不確定因素對土地開發時機影響性之論述雖能用以解釋個別土地決策差異，惟土地性質異於一般投資標的，僅以投資報酬與風險之概念解釋開發決策之形塑似有未妥，故本研究認為除經濟相關因素外，於土地開發決策之討論上應將非經濟因素納入考量。鑒於土地市場之相關特性造就其供給不彈性特徵，於土地供給面之討論中，土地產權條件如土地面積與所有權條件皆謂與開發行為存在一定關聯。而相較於上述經濟面因素，依土地產權條件而定之土地供給面因素似乎對個別土地開發行為之定義具相當適用性。. 立. 政治大. 又於不完全土地市場1中，由於可能出現市場失靈致資源無法有效配置，故. ‧. ‧ 國. 學. 公部門角色之適當干預具存在必要。政府於市場呈現空置或低度利用之土地使用情況下，往往使用相關政策工具以促進土地利用效率。其中，土地重劃為綜合性土地改良工具，藉由將一區土地全數進行分宗整理、配置相關公共設施，於扣除重劃成本後，以可立即開發之土地分回原土地所有權人，期達促進土地開發利用及都市發展之效。由土地重劃政策內容與目的觀察，則土地重劃機制乃藉由公共設施之興建減少不良區位因素對土地開發之阻力，並以規劃手段減少土地開發之. sit. y. Nat. n. al. er. io. 不確定性，進而降低實質選擇權因素對開發決策之影響。此外，透過重劃後土地發回原土地所有權人之分配原則2亦可提升重劃區土地形狀與面積。然而，由於重劃後最小分配面積之定義乃以重劃成本回收作為主要考量因素，並非以最適開發面積決定分配土地門檻，且重劃機制並未解決共有產權問題，允許土地共有人申請分割之規定更使土地面積下降。故縱然土地重劃可改善一地區整體之土地開發條件，惟個別土地間實體與產權條件之差異仍未消除（Lin, 2005）。. Ch. engchi. i n U. v. 土地重劃往往用以克服因土地面積過小或產權細碎所造成之土地供給不效率，但重劃後發回土地時對所有權之保障，對產權簡化效果而言卻可能產生負面影響，如依成本回收標準定義之最小分配面積可能小於最適開發面積，因此開發者仍無法避免土地整合過程。目前研究對土地重劃之分析往往只著重於重劃完成當下之效益(實體環境之提昇)，對後續開發問題則無深入研究。本研究擬由市場之不連續開發現況成因探討之角度出發，選定土地重劃區為. 1. 若將完全競爭市場定義為最完美之市場型態，則由於土地市場特性無一符合完全競爭市場之成立要件（買賣雙方人數多、完全資訊等），故為不完全市場。 2 如最小分配面積之訂定、同一土地所有權人之土地合併分配等。 2.

(15) 第一章緒論. 研究範圍，觀察於區位、實質選擇權因素對開發之影響力因重劃機制而降低情況下，土地開發決策與土地供給面因素之關係，並區分土地利用差異形成的主要原因，進一步建立土地開發與土地產權條件之互動關係，將土地供給面之產權因素帶入土地開發行為之分析中，期能更全面的掌握土地開發趨勢並解決開發問題。. 二、. 研究目的. 由市場現況可觀察到實際土地開發情形與傳統區位理論存在差距，而以實質選擇權、投機及不確定性為開發時機決策因素之討論上，似未能全面解釋此現象發生之原因。故本研究擬藉由土地供給角度對土地開發決策進行分析，並以產權條件（面積與權屬）對開發之影響作為研究重點，本研究認為產權條件越複雜，則對開發行為應產生負面影響。. 政治大. 立基於以上命題，本研究欲以產權資料為基礎，並利用台北市松山二期重劃區（以下簡稱信義計畫區）商業區土地實際開發資料進行實證，以呈現及定義產. 立. ‧. ‧ 國. 學. 權條件因素對開發行為之影響效果及內容，如哪些產權條件具開發影響性及其為正向或負向影響、該產權條件如何影響開發行為（開發行為發生與否或開發歷時 3 長短等）。最後藉由以上分析釐清土地開發所經歷之土地供給問題與市場反應結果，以提升土地開發行為研究之可預測性。本研究之研究目的整理如下：歸納整理產權條件與土地開發利用間之關係，探討產權因素對土地開發與否之關聯性及其對已開發土地開發歷程之影響。. （二）. 分析產權條件對未開發土地開發決策之影響情形。. n. al. er. io. sit. y. Nat. （一）. 3. Ch. engchi. i n U. v. 開發歷時長短於此處之意義為土地重劃完成後至實際開發行為發生之期間。 3.

(16) 土地開發的產權僵局-以松山二期重劃區為例. 第二節研究架構與流程. 一、研究架構本研究共包含五個章節，內容依次為緒論、文獻回顧、研究設計、實證結果與分析及結論與建議。除第一章緒論外，各章節之安排如下，首先，第二章文獻回顧將分為兩部分，以土地開發時機決策分析探討土地開發行為特性及因該特性所衍生出的研究面向，此部分主要以實質選擇權理論為探討重點。接著由土地供給面分析將土地產權條件對開發之影響帶入討論，以作為後續實證研究之基礎。於研究設計之個案實證分析部分，本研究選定信義計畫區作為研究地區，以既有地籍資料及建築管理資料為基礎，針對土地面積、所有權權屬型態（所有權人人數、持分分配情形）所定義之產權資料與開發資料進行整理分析，並透過產權複雜度指標之計算及迴歸量化方式，進一步釐清產權條件與土地開發行為決策之關係。而最後於結論與建議中則由前述章節之研究結果，總結研究發現並對市. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 場開發行為及未開發土地成因提出供給面觀點之解釋。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 4. i n U. v.

(17) 第一章緒論. 二、研究流程本研究之研究流程如圖 1-2-1 所示。. 研究動機. 由土地利用之不一致現象探討土地供給面因素對開發行為之影響。. 研究目的. 驗證土地開發行為與產權條件之關聯，並歸納產權條件對開發行為之影響。. 文獻回顧. 政治土地供給面分析大. 土地開發時機決策分析. 學. ‧ 國. 立. 研究設計. ‧. 1.土地產權資料：面積、所有權人人數、持分狀態。 2.土地開發資料：開發與否、開發歷時。. y. n. al. er. io. sit. Nat. 研究地區信義計畫區. Ch. 研究方法. engchi. 產權指標計算（敘述性統計、 JI、SI、Gini、HHI）. i n U. v. Logistic Moedel迴歸分析. 土地開發行為決策分析. 結論與建議. 圖 1-2-1 研究流程配置 5. 1.已開發土地：開發與否、歷時長短與產權條件之關係。 2.未開發土地：未開發土地成因探討。.

(18) 土地開發的產權僵局-以松山二期重劃區為例. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6. i n U. v.

(19) 第二章文獻回顧. 第二章文獻回顧土地市場中可觀察到不一致之土地開發現況，其主要原因可能為土地開發決策差異。若將開發決策定義為開發時機與開發型態或開發密度之選擇（Capozza and Li, 1994），則前者應為比較空置或低度利用土地與已開發土地形成原因之探討重點。而為了解土地開發時機決策過程與影響因素，針對過去文獻之分析應具相當參考性。本章擬針對土地開發時機之定義進行文獻回顧，由經濟面之實質選擇權觀點出發，次以土地整合及地主行為之土地供給面因素進行說明、補充，以解釋土地開發行為之差異性決策。. 第一節土地開發時機決策分析. 立. 政治大. sit. y. Nat. 實質選擇權理論於土地開發之應用. io. al. er. 一、. ‧. ‧ 國. 學. 由於土地開發具不可逆性（irreversibility）與可延遲性或投資時間彈性（deferability）特徵，針對土地開發時機決策之研究多以實質選擇權（option）中之等待價值概念進行探討（Grenadier, 1996；梁仁旭，2007），而實質選擇權理論乃以投資不確定性為核心概念。本節將回顧實質選擇權理論中不確定性與開發行為之關係，並整理歸納不確定性定義因素，以利後續開發影響因素分析。. n. 當投資決策具不可逆性及可延遲性時，投資計畫便具有選擇權價值（option value），而選擇權價值則來自於因未來不確定性而產生之延後開發價值與現況開發價值差異。不動產市場由於具投資金額龐大、沉入成本（sunk cost）、時間落差(time-lag)等特性，使不動產投資面臨較大的不確定性風險，故當市場不確定性程度越高時，總體市場將處於較低的投資水準（陳冠華、張金鶚、林秋瑾，1999）。不確定性對土地市場之影響可歸納如以下兩點。. Ch. engchi. i n U. v. （一）土地價格實質選擇權的觀念已大量運用在土地開發之價值評估上，相關文獻結論皆指出不可回復性與可延遲性將影響開發決策，市場不確定性增加將使等待價值上升，進而增加未開發土地的價值（Titman, 1985；Grenadier, 1996）。於實證研究部分，Cunningham（2006）以西雅圖土地特徵及交易資料，探討土地價格不確定性上升是否造成土地開發時機延後、土地價格上升。其研究結果證實以上假設，顯示實質選擇權確實對土地投資者決策造成影響。於市場存在選擇權時間價值之概念下，Quigg（1993）與 Sing and Patel（2001）進一步針對 7.

(20) 土地開發的產權僵局-以松山二期重劃區為例. 選擇權價值與土地價值比率進行研究。而國內實證研究部分，梁仁旭（2007）認為選擇權之土地時間價值比將隨土地開發成熟度之上升呈遞減變動。（二）土地開發時機於實質選擇權概念之土地開發分析運用上，Arrow and Fisher (1974)及 Henry (1974)提出 Arrow-Fisher-Henry (AFH)選擇權概念，指出於開發具不可回復性與不可分割性下，土地所有權人若忽略取得新開發資訊之重要性，將扭曲其開發與否選擇。此分析中認為選擇權價值恆非負值，故考慮開發不可回復性之現況開發行為將小於未考慮者，惟後續研究指出當開發具可分割性時，上述結論無法適用。而實證研究部分，Titman（1985）觀察到於土地價格極高之洛杉磯地區，仍存在空地及低度使用土地（如公有停車場）。其認為投資者維持土地空置或低度利用之原因乃未來潛在開發利益預期，而持有可開發土地便提供地主一具價值之選擇權。故若未來不動產價格不確定性越高，選擇未來進行開發之選擇權價值將更高，此時現況開發價值小於空置價值，故以極大化財富為目標的地主將選擇空置土地，致現況土地開發供給減少。此外，土地開發不確定性亦可用以解釋土地投機及土地儲備行為。Titman 指出藉由空置土地至未來一定時點進行開發，地主可選擇該經濟狀況下之最佳決策，土地現況開發與否乃維持空置與未來興建預期. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 利潤間機會成本之衡量結果，故空地投機實為理性決策行為。. ‧ y. sit. 小結. Nat. 二、. n. al. er. io. 由上述實質選擇權概念下，不確定性因素對土地開發價值及時機之影響整理，可觀察到市場總體開發行為與不確定性等經濟因素確實存在關聯。然而，單以實質選擇權理論並無法解釋土地市場之個別土地開發差異，故以下將由土地供給面因素進行探討，補充過去關於土地開發行為討論之不足。. Ch. engchi. 8. i n U. v.

(21) 第二章文獻回顧. 第二節土地供給面分析. 土地開發決策除受上述經濟面因素影響外，過去許多文獻皆點出土地供給面之產權條件因素如土地面積、權屬型態等與開發活動存在一定關聯。故本文擬由地價非線性關係角度出發，探討於土地整合有利可圖環境下，開發行為所面臨的土地整合現象，及開發者於此整合需求下所衍生之潛在產權條件偏好，並對產權條件對開發之可能影響進行討論。. 一、. 地價非線性關係與土地整合需求. （一）地價非線性關係. 政治大. 若土地整合與細分不需耗費成本，則土地單價於各面積下應相同，然而，不論整合或細分皆需投入成本，故地價與面積存在非線性關係（Eckart, 1985； Colwell and Munneke, 1999）。而於非線性關係之討論上，存在「面積規模報酬遞增（”plottage” or “ convex”）」與「面積規模報酬遞減（”plattage” or “concave”）」兩種態樣。「面積規模報酬遞增」指土地總價之增加將隨土地面積上升而遞增，大面積土地地價將大於小面積土地地價加總，如圖 2-2-1 中 O 至 A 段之地價型態；而「面積規模報酬遞減」則指土地總價之增加將隨土地面積上升而遞減，小面積土地地價加總將大於大面積土地地價，如圖中 A 至 B 段之地價型態。. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 圖 2-2-1 地價非線性關係圖（Colwell and Sirmans, 1978）. 而實際土地市場之地價結構為何，則依不同市場面積特性而定。Colwell and Sirmans（1993）以成本為核心解釋非線性關係，其認為土地整合成本將造成「面積規模報酬遞增」發生；而細分成本則導致「面積規模報酬遞減」存在。由此概 9.

(22) 土地開發的產權僵局-以松山二期重劃區為例. 念出發，即可解釋為何於單筆土地面積較小之國家及地區，市場存在「面積規模報酬遞增」現象（Lin and Evans, 2000）；而於美國等地塊較大之地區，市場則呈現「面積規模報酬遞減」（Colwell and Munneke, 1997, 1999）。此外，土地市場之地價型態亦非僅具單一一種地價結構，Colwell（1978）便指出市場可能同時存在「面積規模報酬遞增」與「面積規模報酬遞減」兩種地價態樣，惟兩者出現之面積範圍不同。（二）土地整合需求於地價非線性關係存在之前提下，地價結構呈現「面積規模報酬遞增」之地區將相對擁有土地整合誘因，而土地整合之重要性可由以下二點觀之： 1.. 土地整合能力將影響開發之成敗. 於土地開發需求強烈地區（如建築物平均屋齡較高地區等），市場中大面積的可開發土地往往較難尋獲，因此土地開發多需進行土地面積整合。而整合過程必須花費協商或協調成本，整合成本進而成為影響開發案獲利能力與可行性之重. 立. 政治大. sit. y. Nat. 土地整合困難將間接加重都市蔓延問題. io. al. er. 2.. ‧. ‧ 國. 學. 要因素，故整合能力將顯著決定開發之成功與否。於過去相關研究中，Nelson and Lang（2007）認為因市中心土地面積較小、權屬型態較複雜，故土地整合可能為其再開發所遭遇之最大阻礙。Eckart（1985）亦指出開發者若無法全部購得所需之土地，將直接放棄整個開發案，即開發者進行土地開發時，於土地整合行為上往往面臨「全有」或「全無」之風險，故土地面積與權屬等定義土地整合難易之條件將對土地開發行為及開發結果造成影響。. n. 由規劃角度觀察土地整合問題，若都市土地普遍存在整合不易現象，則符合開發規模土地之搜尋成本將上升，開發者將傾向開發產權單純之綠地或未開發地區，進而增加都市蔓延之可能（Farris, 2001；Miceli and Sirmans, 2007；林怡妏， 2006）。於提倡舊市區更新、緊密都市與永續發展之都市發展趨勢下，土地整合不僅僅是個別土地開發決策之影響因素，其亦具定義整體都市環境之地位。. 二、. Ch. engchi. i n U. v. 產權條件對開發行為之影響. 由於地價非線性關係之存在，土地整合於開發行為與都市發展過程中佔有顯著地位，而土地整合成本之高低及成功與否則與土地供給面因素息息相關。然而，於過去研究中多假設土地供給性質上為完全無彈性；供給僅為回應需求壓力，因此土地最終皆移轉予最高最有效使用之研究情境下，供給面因素對開發過程之影響往往被忽略（Goodchild and Munton, 1985； Wiltshaw, 1985；Neutze, 1987； Adams et al., 1995；Adams et al., 2001；林子欽、許明芳，2003；羅浚杰，2008）。於現實環境中，土地供給面之產權條件等確實對市場活動產生影響，尤其以我國 10.

(23) 第二章文獻回顧. 之土地產權環境觀之，前述土地整合之範疇可能不僅止於面積部分；更需涵蓋至所有權範圍。以下分別以地主行為中之拿翹問題（holdout）揭示土地所有權因素與土地整合行為及開發之關聯，再配合既有之面積因素，對定義供給面因素之產權條件進行綜合說明。（一）地主行為-拿翹問題於市場呈現面積規模報酬遞增之地價形態下，我國之土地開發多需歷經土地整合過程，然而，此提供整合行為誘因之地價型態亦隱含土地面積狹小、共同所有權頻繁之土地產權條件特徵。羅浚杰（2008）認為地主的土地管理決策乃一綜合考量結果，舉凡外在客觀因素（如基地條件、政策制度）、地主主觀意識（如個人背景、風險態度），皆決定了地主對於土地之評價並影響其土地管理開發策略4。而於地主行為中，影響土地整合成敗之關鍵可謂為「拿翹行為」。拿翹行為指於開發者整合土地以達其開發規模過程中，地主土地面積越小索價越高，或地主只於未來開發淨利益大於其財產總值始出售財產的情形（Eckart, 1985；Cohen, 1991；Plassmann and Tideman,. 政治大. 立. ‧. ‧ 國. 學. 2007）。而Cadigan et al. (2009)指出由於土地整合行為之進行普遍需要多個獨立個體之同意，故所有權人可能存在策略性延遲協議（strategically delay agreement）以獲取利潤之誘因，進而出現拿翹問題。當地主膨脹的土地價值超出開發淨利益時，整體開發利益可能受到侵蝕甚至消失，開發者可能因此放棄一個得以增進社會利益的開發案（Fennell, 2004）。而雖然其他財貨交易亦可能出現多人協議情形，惟拿翹問題與一般交易之關鍵差異在於土地整合中各土地間存在互補性質，土地. sit. y. Nat. n. al. er. io. 所有權人試圖取得獨佔地租之拿翹行為將造成協商成本上升，並阻礙開發行為進行（Miceli and Sirmans, 2007）。. Ch. i n U. v. 針對拿翹問題對開發行為之影響部分，於土地整合成敗之討論上，Heller and Hills (2008）指出當土地所有權人發現其具有獨占供給者身分時，協商往往破滅，故拿翹問題往往導致整合失敗。而即使最終整合成功，土地所有權人之策略性延遲行為與土地整合之公共財外部性5特性皆可能導致土地整合結果不效率（Menezes and Pitchford, 2001）。. engchi. 而拿翹問題亦對土地交易價格產生影響，Cadigan et al. (2009)透過六種不同協商制度、協商期間與延遲成本之情境設計，以包含多人（multi-person groups）、. 4土地管理開發的三種策略分別指：. （1）是否開發土地或出售土地，以及何時開發土地或出售土地。（2）是否聯合其他開發過程中的參與者，以及如何聯合其他開發過程中之參與者。（3）如何管理開發或出售時機成熟前的土地。 O’ Flaherty（1994）指出於整合過程中，開發者取得部分土地後，將對未取得土地產生正面外部性，使其餘未整合土地所有權人之出售意願降低，致開發者僅能取得次佳之開發土地數量。 11. 5.

(24) 土地開發的產權僵局-以松山二期重劃區為例. 互補交易（complementary exchanges）、拿翹外部性（holdout externalities）6之實驗性協商賽局探討拿翹問題。研究結果顯示拿翹行為存在於各制度環境中，且性質多半為賣方之報酬提升策略（payoff-improving strategy）。Strange（1995）則以單邊不確定性(one-sided uncertainty)假設為前提，探討於開發者相較於土地所有權人擁有較多資訊情況下，土地整合賽局之均衡。其結果顯示市場存在小地主索取較高單價之拿翹行為，且總出價將隨土地所有權人人數之上升而增加。故當土地所有權人人數較多時，即使完成協議其成交價格亦較高，且達成一致性協議之可能性將降低。最後，由市場土地開發利用結果之觀點出發，則拿翹問題除影響開發個案之進行外，其亦對都市整體發展趨勢造成關鍵影響。由於整合產權細碎土地往往遭遇拿翹問題，其隱含之交易及協商成本皆造成整合困難度增加，且參與土地整合之土地所有權人人數與開發所面對之成本、整合失敗之可能性呈正相關（Eckart, 1985；Strange, 1995），故土地整合問題可謂為反共有財困境（anticommons dilemma）7之態樣之一（Heller and Hills, 2008；Cadigan et al. , 2011）。有鑑於上述問題，潛在開發者存在尋求都市邊緣產權單純土地（consolidated land）進行開. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 發之誘因，進而產生都市蔓延等土地分配不效率情形（Miceli and Sirmans, 2007）。. ‧. 綜上所述，拿翹現象為土地整合問題的一部份，而拿翹行為對開發過程之影響除反映於土地整合成敗、交易價格高低外，其亦因改變土地潛在開發者之開發選擇偏好而使總體開發行為產生扭曲，故拿翹對開發之影響性不僅存在於個案層級；於都市發展型態之形塑上亦有其重要性。. n. Ch. er. io. al. sit. y. Nat. （二）產權條件-土地面積與權屬型態. i n U. v. 由以上論述可知土地開發行為多以土地整合成功為前提要件，於此過程中土地產權條件如面積大小及所有權人多寡，及其衍伸之地主行為如拿翹等將決定開發結果。許多研究皆顯示土地產權條件（包含面積及權屬等）相當程度定義開發內容，故以下針對土地產權條件與土地供給或開發行為之關係進行討論。 1.. engchi. 土地面積. 當土地市場地價結構呈現面積規模報酬遞增時，大面積土地由於整合成本之節省而擁有較高地價，由此推導則開發者若欲興建一定面積之開發案，則其應傾向選擇較接近該面積水準之大面積土地進行開發；而非以整合小面積土地方式為之。. 6. 指各筆土地交易間存在互相影響性。當多塊土地需要整合時，任何單一賣方之反抗將使開發者與其他賣方之協商困難度上升，進而提高整體開發案之成本。 7 反共有財困境指當資源之多個所有權人皆有排他權，將使任何人難以建立擁有一束權力之完整產權進行資源使用或生產（Heller, 1998）。 12.

(25) 第二章文獻回顧. 於土地面積與開發行為關係之實證研究討論上，林子欽、許明芳（2003）以台南市第五期重劃區住宅用地為對象進行產權條件研究，利用重劃完成後共 11 年之土地移轉交易資料為分析基礎，實證結果顯示已開發土地之平均面積較未開發者大、平均土地所有權人人數則較未開發者少。但進一步以 t 檢定衡量則結果顯示僅面積差異呈現顯著，故土地產權條件差異對開發之影響主要來自土地面積因素。然而，此已開發土地與未開發土地間之土地面積差異呈逐年縮小趨勢，即土地開發面積差異之顯著性將隨時間經過而降低，惟該研究並未針對此現象進行解釋。黃方欣（2013）則以台北市萬華車站周邊作為研究區域，研究結果亦顯示已開發土地面積顯著大於未開發者，且已開發土地面積越大者，其開發前所經歷之土地整合次數越多。由以上實證研究成果可觀察到已開發土地與未開發土地間於面積水準上存在顯著差異，已開發土地面積多大於未開發土地。此現象顯示開發者於土地開發面積選擇存在一定偏好，土地面積較大者為較適於開發之產權條件特徵，此外，其亦隱含我國之土地開發往往伴隨土地整合過程，與前述地價非線性關係討論中，面積規模報酬遞增地價結構乃因應整合成本而形成之理論敘述相符。. 立. 土地權屬. ‧ 國. 學. 2.. 政治大. al. er. io. sit. y. Nat. 1985）。. ‧. Olson（1965）認為於多數成員團體下，若內部缺乏具相當強制力之制度設計，則理性追求私利的個人不會主動達成團體利益。而於土地市場中，若一地區土地越細分，需合併開發的地主人數越多或個別地主持分越低，則開發將面對多數地主問題，造成地主要價上升、協商成本增加，最後可能導致開發不效率（Eckart,. n. 針對土地所有權內容與開發之關係探討部分，Adams and May（1991）指出許多限制因素皆造成可開發土地之實際開發行為延宕。其中，關於所有權限制之討論包含共同所有權(multiple ownership)、土地所有權人之特殊土地管理開發策略等，故其認為針對土地所有權人動機與行為之研究應有助於了解都市土地供給過程。過去文獻於所有權型態分類上，除 Massey and Catalano (1978)依整體社會中所有權角色及其對生產過程貢獻之結構性方法、Goodchild and Munton (1985) 以實務上特徵對土地所有權人進行分類之行為學方法8外，後 Wiltshaw (1985)亦將土地所有權人之特定個別偏好套用於土地供給理論模型中，如土地所有權人之 8. Ch. engchi. i n U. v. Goodchild and Munton (1985)指出土地所有權人特徵、土地面積大小、背景因素之互動將定義財務(土地是否出售及出售時機)、營運(所有權人是否直接參與開發過程)、管理(土地於市場成熟階段應如何處理)決策。此方法定義出六種土地所有權人特徵: （1）法律人格(legal personality):所有權人為個人、公司或公部門。（2）佔有性質(occupier status):承租或所有。（3）土地所有權人之所得及財富來源（4）所有權人之特殊家庭及個人背景（5）原始取得土地之方法極限持有所有權之動機（6）土地所有權人之風險態度 13.

(26) 土地開發的產權僵局-以松山二期重劃區為例. 非市場效用（如鄰里環境之舒適度）或非金錢偏好（如庭院景觀）等。由於土地所有權人存在上述功能性、實體特徵或偏好之差異，故其開發行為自不相同。 Adams and May 認為可依土地所有權人如何（如土地所有權人參與地方規劃過程）及何時出售之決策將土地所有權人定義為積極與消極兩種態樣，並利用上述結構方法、行為學方法對兩類所有權性質進行解釋。於所有權限制對開發過程影響之實證研究中，Adams et al.（1988）以曼徹斯特市中心作為研究範圍，針對 1978 至 1984 期間內開發與空置土地之差異進行比較分析，由歷年開發流量資料可觀察到部分土地之開發過程流動較快，部分則多年維持空置。其透過公部門資料整理空地數量變化、空地實體及規劃條件等（所有權、面積、規劃條件、開發限制、移轉交易情形、最後使用及臨時使用等）資訊，最後將土地個別條件與開發過程進行連結。結論指出複雜的土地所有權、實體條件及價格限制均阻礙了開發過程並延長土地空置時間，故雖然市中心存在許多空地，相關限制致其難以立即開發，促進土地開發政策之制定應以解決上述問題為核心始能達其成效。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. Adams et al.（2001）則以蘇格蘭及英格蘭四城市（Aberdeen、Dundee、 Nottingham、Stoke）之潛在重開發土地共 80 筆作為研究標的，透過向土地所有權人進行問卷，探討 1991 至 1995 中所有權限制對開發之影響。首先，其定義土地所有權限制之成因包含土地之本質特徵（如異質性、區位固定性）、不完全之土地市場、土地所有權人之行為特徵（除了極大化利潤與理性行為外，非市場性考量亦可能對其造成影響）、土地所有權或交易及開發之制度內容，進而將土地所有權限制分為五類，前兩類為土地所有權之不足及限制，後三類則起因於持有. sit. y. Nat. n. al. er. io. 土地權利者之策略行為，詳細內容如表 2-2-1 所示。研究結果顯示所有權限制將阻礙土地使用、買賣交易、開發等(於 80 筆土地中，約 64 筆因所有權限制而開發失敗)，其中最主要之所有權限制型態為所有權之分散，由於土地所有權乃一束權力之集合，而各權力得以單獨交易，故此型態之所有權限制包含信託、出租、設定抵押、限制性契約等。然而因此類所有權限制往往具有時效限制故影響較小，相較之下，共有產權除非面對高價值之商業開發或政府介入外，為最難解決之所有權限制。. Ch. engchi. 14. i n U. v.

(27) 第二章文獻回顧. 表 2-2-1 開發過程中之所有權限制整理表所有權限制整理表所有權人不明. 所有權未知或不明. 所有權具爭議土地存在信託關係土地存在租賃關係土地存在抵押權等擔保物權. 所有權分散. 土地受制於限制性契約土地存在地役權設定土地存在選擇權或條件契約拿翹行為. 土地整合問題. 共有產權交易條件限制治政價格不符合預期大. 所有權人出售條件不符合潛在購買者預期. 立. 保留土地以持續現況使用保留土地以取得佔有或保護目的. ‧ 國. 學. 所有權人不願出售. 保留土地待未來出售無原因之土地保留. Nat. y. ‧. 資料來源：Adams et al.（2001）. sit. 另一方面，Adams et al.指出所有權限制所造成之影響不僅僅是個案開發失敗，. n. al. er. io. 其亦對整體都市發展產生影響。例如素地之所有權限制較小，致都市邊緣土地開發誘因大於都市地區，進而衍生出都市蔓延問題。此外，所有權限制不僅改變開發之空間型態，其亦影響開發總量。由於開發需求並非固定，而土地供給本身即存在落後效果，因此，若所有權限制加重落後效果，則開發供給之延誤現象可能更加嚴重，甚或造成開發行為取消。. Ch. engchi. i n U. v. 由過去研究可觀察到土地所有權條件確實對都市土地供給及開發產生影響，而過去文獻針對所有權限制之定義可分為兩大類：所有權本身型態（全部所有或持分、單一權利持有）、所有權人行為策略。於實證研究成果則顯示所有權條件與開發協商成敗、空置時間皆存在相關性，且共有產權為土地使用與開發過程中最難以解決之阻礙。. 15.

(28) 土地開發的產權僵局-以松山二期重劃區為例. 三、. 小結. 過去研究指出地價與面積具非線性關係，而於我國土地市場中，「面積規模報酬遞增」應為市場主要地價結構。當土地整合開發存在社會利益，如何於複雜的產權關係下，進行土地整合便為一重要議題。目前關於地主行為中拿翹問題及產權條件之文章，縱使指出其對開發具影響性，惟相關研究多以理論推導或訪談方式分析，較缺乏實證研究，即便存在相關實證研究，其多僅針對單一產權條件進行討論，而似未深入探討整體產權內容(如面積、所有權權屬)綜合條件對開發之影響。此外，過去針對產權條件之研究多以住宅區土地為探討標的，少有針對商業區土地開發行為進行分析者，然而相較於住宅區開發，商業區土地開發對產權條件之要求可能是相對較高的，因其開發規模往往較大，且較少出現與地主合建之情形，故以其為研究對象應可凸顯出產權條件與開發間之關係。以上皆為此研究領域較為不足之處，亦為本研究期望能加以探索的方向。. 政治大. 經過文獻整理回顧，本研究認為土地產權條件與開發行為間存在關聯。由相關研究可觀察到土地面積大小與土地所有權人人數皆為衡量產權條件之指標，另配合我國之土地產權特色，土地持分似亦為探討產權與開發關係中不可或缺的一環，故雖以上文獻未針對土地持分與開發行為進行探討，本研究仍將其納入開發影響因素之考量中。於後續研究內容中，本文擬將土地面積、所有權人人數、持. 立. ‧ 國. 學. ‧. 分型態之綜合條件定義為評斷土地產權複雜程度之指標，並假設土地產權複雜程度越高，將使開發困難度上升。其中，當土地面積越大、所有權人人數越少則產權複雜度越低，屬較佳之土地開發產權特徵；而所謂開發困難度則包含開發與否、開發歷時長短等。本研究後續將針對信義計畫區之土地開發現況進行實證研究，. sit. y. Nat. n. al. er. io. 並以土地既有之產權資料為基礎，參考相關文獻量化產權資料之方法及方式建立產權複雜程度指標，驗證市場上土地開發行為與產權條件之關聯。. Ch. engchi. 16. i n U. v.

(29) 第三章研究設計-松山二期重劃區（信義計畫區）個案分析. 第三章研究設計-松山二期重劃區（信義計畫區）個案分析由第二章文獻回顧定義土地產權條件與開發行為間之關聯後，本章將介紹本研究之研究範圍與研究方法，並說明實證分析之細節與資料處理過程。. 第一節研究範圍與研究期間. 一、. 研究地區. 為探討土地開發過程之影響因素，本研究選擇市地重劃區作為研究標的，以簡化非土地相關因素對開發行為之影響並掌握土地開發行為之觀察起始點。而再加入以商業區土地開發為研究重點之考量，則為我國商業活動主要據點之一的台北市松山二期重劃區（以下簡稱信義計畫區）於同時兼顧市地重劃經驗與使用性. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 質要求下，成為本研究之理想個案研究地區。. ‧. 本研究以台北市信義計畫區作為研究範圍，該重劃區總面積為 151.6881 公頃，範圍包含逸仙路、基隆路以東，松德路以西，忠孝東路五段以南，信義國小、信義國中以北所圍地區，如圖 3-1-1 所示。後續於本章第三節部分將進一步說明如何於研究地區中篩選出商業區土地以聚焦研究重點。. sit. al. er. io. 研究期間. y. Nat. 二、. n. v i n C h 69 年公告發佈實施，細部計畫信義計畫區之主要計畫於民國亦於民國 70 engchi U 年公告發佈實施，而辦理市地重劃相關事項則敘明於其都市細部計畫，並於 71 9. 10. 年 4 月 30 日公告重劃計畫書（府地重字第 14918 號），以民國 70 年 7、8 月至民國 75 年為重劃期間。參考以上政府規劃時程，本研究之研究期間由土地登記謄本上記載之土地發回時點11為基礎，定義信義計畫區土地重劃完成日期，以民國 73 年 1 月 10 日至 102 年 12 月 31 日約三十年期間作為研究時間範圍，以觀察土地開發過程中之土地產權條件變動情形及其與開發行為之關係。. 9. 69.5.1 府工二字第 14965 號修訂逸仙路、基隆路以東、忠孝東路以南、信義國小附近地區主要計畫案。 10 70.8.17 府工二字第 35923 號擬定台北市逸仙路、基隆路以東、忠孝東路以南、信義國小附近地區細部計畫暨配合修訂主要計畫案。 11 為信義計畫區土地登記謄本中土地重劃登記日期。 17.

(30) 土地開發的產權僵局-以松山二期重劃區為例. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 圖 3-1-1 松山二期重劃區（信義計畫區）範圍圖資料來源：台北市政府地政局土地開發總隊. 18.

(31) 第三章研究設計-松山二期重劃區（信義計畫區）個案分析. 第二節研究方法. 本研究擬藉由文獻回顧定義可能影響開發行為之產權因素，並整理其對開發之影響效果，以掌握土地開發之產權條件影響。並參考相關文獻量化產權條件之方法或呈現方式，建立產權複雜度指標作為後續迴歸分析之基礎。產權複雜度指標包含面積細碎程度指標與所有權分散程度指標，前者應用之衡量方法為敘述性統計資料、Januszewski Index、Simpson Index 與吉尼係數（Gini Coefficient）；後者則以敘述性統計資料及賀芬達指數（Herfindahl-Hirschman Index, HHI）進行量化計算。立基於上述產權複雜度指標之計算，應可略為勾勒出產權條件與開發之關聯藍圖，本研究接著將透過迴歸分析方法進行驗證，配合其他土地開發影響因素綜合考量，以釐清產權條件對開發之影響表現。本研究欲設定產權條件指標及其他影響開發行為之因素為解釋變數，探討產權條件等對開發與否之影響顯著性及影響方向（正相關或負相關）。於已開發者並利用產權條件及現況開發資料，進一. 立. 政治大. n. 一、. 開發歷時長短. sit. 土地開發與否. al. y. 已開發土地. er. io. 其他開發影響因素. Nat. 產權條件指標. ‧. ‧ 國. 學. 步深入探討產權等因素與開發歷時長短之關聯，並針對未開發土地之形成原因進行探討。本研究之研究架構整理如圖 3-2-1 所示。. 未開發土地. C圖h3-2-1 研究架構圖U n i engchi. 未開發土地形成原因探討. v. 產權複雜度指標. 本研究將產權複雜度指標之內涵定義為包含土地面積與所有權權屬（指所有權人人數與持分狀態）之綜合性評量依據，並認為開發行為並非隨機發生，當土地面積較大、所有權權屬狀態越單純，其開發之可能性將越高。以下將分別針對面積細碎程度指標與所有權分散程度指標進行介紹與定義。 (一) 面積細碎程度指標由我國之土地市場觀之，土地面積規模報酬遞增應為主要之地價型態，而大面積土地因節省土地整合成本、具開發規模效益等原因應較小面積土地適於開發利用，故土地面積越大於開發潛力應為正面效果，反之若土地面積越細碎，則開 19.

(32) 土地開發的產權僵局-以松山二期重劃區為例. 發者將因整合成本之增加而造成開發效率降低。故本研究定義土地面積越大者期土地面積細碎程度越低，反之亦然。針對土地面積細碎程度之衡量上，除運用敘述性統計方法呈現外，本研究將參考過去文獻探討農地細碎程度及所得不均程度所使用之量化指標進行轉換、計算，相關指標說明如下： 1.. Januszewski Index（簡稱 JI) 與 Simpson Index（簡稱 SI). 過去文獻於土地細碎程度之計算上多以農地為研究對象，且多針對單一農場或所有權人之土地持有狀態進行分析，其所定義之土地（農地）細碎（Land/Farm Fragmentation）指同一所有權人之農地分散於不相連區位或一農場坐落於多塊土地上之謂，並將研究重點放在土地（農地）細碎對生產成本及生產力之影響。今將過去衡量農地細碎程度之指標套用於本研究分析上，首先將研究地區視為一農場或耕種單位，探討土地細碎程度之目的則為其對整合成本及開發機率之影響。Demetriou et al.（2013）指出以往最常使用之土地（農地）細碎程度指標為 Januszewski（1968）所提出之 JI 值，其公式如式 3-2-1 所示，n 代表土地筆數， 𝑎𝑖 為第 i 筆土地面積，而 A 則為總面積，其數值代表一地區整體之土地細碎程度。數值範圍介於 0 至 1 之間，越靠近 0 表示土地細碎程度越高。此外於解讀 JI 值. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 時需了解其數值內涵之重要特性：當土地數量上升、平均土地面積變小或土地面積分配越不均時，JI 值將降低，即土地細碎程度將較高。 …………………………………………………………………（式 3-2-1）. y. sit. i=1 √ai. ‧. √A. Nat. JI = ∑n. n. al. er. io. 而 Simpson index 則為另一項衡量土地細碎程度之指標（Pham et all, 2007； Tan et al. ,2008），其公式如式 3-2-2 所示，𝑎𝑖 為第 i 筆土地面積，而 A 則為總面積，其數值同樣代表一地區整體之土地細碎程度。其數值介於 0 至 1 之間，當 SI 為 0 表示該農場僅佔有一筆土地，為完全土地整合（complete land consolidation）；相對的當 SI 越接近 1 則該農場佔有多筆土地；該農場之土地細碎程度較高。此外，與 JI 值相同的，當 SI 值將隨研究地區土地數量增加而上升。 SI = (1 − ( 2.. 2 ∑n i=1 ai. A2. Ch. engchi. i n U. v. ))………………………………………………………（式3-2-2）. 吉尼係數（Gini Coefficient，簡稱 G). 過去吉尼係數多用於社會所得分配之衡量，藉由家戶所得除以家戶人口進行所得分配之分析。其計算方式為將社會中每人所得由低至高依序排列，並計算每人所得佔社會總所得之百分比，最後將總所得累積百分比與人口累積百分比進行對照，則可繪製出羅倫茲曲線（Lorenz Curve)。以羅倫茲曲線進行說明如圖 3-2-2 所示，當人口累積百分比與所得累積百分比完全對應時，即所得最低之一定比例（如 10%)人口所獲取的所得佔總所得同樣比例（10%)，社會所得不均程度為 0， 20.

(33) 第三章研究設計-松山二期重劃區（信義計畫區）個案分析. 當羅倫茲曲線偏離代表絕對平均之 45 度線時，則社會中存在所得不均情形。而吉尼係數即為羅倫茲曲線與絕對平均之 45 度線所夾部分面積（圖 3-2-2 中之 A 部分）除以 45 度線至水平線面積（圖 3-2-2 中之 A+B 部分)之值，其計算公式如式 3-2-3，其數值介於 0 至 1 之間，越靠近 0 表示社會上所得平均分配，而當吉尼係數越接近 1 則代表社會所得分配不均。根據陳傳波、丁士軍（2001）指出吉尼係數大於 0.5 即具分配不均現象，本研究將參考其數值以 0.5 作為分配不均之吉尼係數門檻標準。. 立. 政治大. n. al. sit er. io. A. y. ‧. ‧ 國. 學. Nat. 圖 3-2-2 羅倫茲曲線. Ch. i n U. v. G = A+B ……………………………………………………………………..（式3-2-3）. engchi. 而趙岡（2005）便將吉尼係數套用於土地面積分散程度之衡量上，透過吉尼係數實證過去之地權分配情形，其更指出吉尼係數由於為無單位指數，因此可針對不同空間與期間之資料進行比較分析。本研究乃將研究地區視為社會總體，將每筆土地視為一家戶，並以土地面積替代所得計算吉尼係數，須注意之處為本研究將每筆土地之權屬簡化為一人持有，此乃因單筆土地雖可能存在多人持有情形，惟一般土地利用上仍須整體開發，若此處將土地所有權人人數比擬為家戶人口數，並計算單一土地所有權人持有面積大小進行分析，則可能與現實中開發者所面對之土地市場狀況不符。此外，吉尼係數與上述 JI 及 SI 值之意涵存在差異，吉尼係數所呈現者乃一地區之土地面積分配狀況，於解讀其數值時，需與 JI 及 SI 值合併觀察，方知該地區土地面積之整體情況。當 JI 及 SI 值趨向代表細碎之指標值且吉尼係數顯示面積分配越集中時，則該地區應為小面積普遍之開發環境，屬於各種 JI、SI 及吉尼係數組合情況下最不利開發之情形。 21.

(34) 土地開發的產權僵局-以松山二期重劃區為例. (二) 所有權分散程度指標參考過去相關文獻，許多研究皆指出土地所有權條件對開發協商成功與否、開發時機皆有所影響（Adams and May, 1991；Adams et al., 1988；Adams et al., 2001），而過去實證多以所有權權屬狀態（如單獨持有或共同持有）、所有權人行為模式（如積極所有權人或消極所有權人）等分類探討土地所有權與開發行為間之關聯。鑒於過去相關文獻指出土地整合之所有權人數與開發成本、整合失敗可能性呈正相關（Eckart, 1985；Strange, 1995），以及共有產權對開發之阻礙（Adams et al., 2001），本研究欲以所有權人人數、持分狀態、是否為完整所有權12等可量化指標呈現土地所有權之分散程度，並定義土地所有權人人數越少、持分狀態越集中之土地，其權屬條件越單純，即所有權分散程度較低，對開發具正面影響，反之亦然。於所有權分散程度指標中，除土地所有權人人數等敘述性統計資訊外，針對土地持分狀態部分本研究則擬以賀芬達指數（Herfindahl-Hirschman Index, HHI）計算之。賀芬達指數以往多用於衡量產業市占率集中度、股權分散程度等，其計算公式如式 3-2-4 所示，套用於土地上則 N 為土地所有權人人數，Si 即 Xi/X 為. 立. 政治大. ‧ 國. ‧. X. 學. 土地持分，其數值計算結果即為各筆土地之持分分散程度。賀芬達指數數值介於 0 到 1 之間，當土地為單獨所有時其指數為 1；若土地為多人平均持有則為 1/n，數值越大表示所有權越集中；而所有權持分越分散則指數越接近於 0。. y. sit. X. Nat. i 2 N 2 HHI = ∑N i=1( ) = ∑i=1(Si ) ………………………………………………（式 3-2-4）. io. al. er. (三) 產權複雜度指標整理. v. n. 綜合以上，本研究將分別整理研究範圍中各筆土地面積及所有權權屬之敘述. Ch. i n U. 性統計資料，於面積細碎程度指標部分，則藉由計算地區之 JI 值、SI 值呈現其整體面積水準，並搭配吉尼係數了解其土地面積分配，而於所有權分散程度指標部分，則以賀芬達指數呈現各筆土地之持分狀態。最後合併觀察以上數值歷年變動趨勢，以掌握研究地區土地面積細碎程度、不均度及所有權權屬條件之發展情形，再進一步與市場開發行為進行連結解釋。綜合以上，將產權複雜度指標之內涵及定義整理如表 3-2-1 所示。. 12. engchi. 完整所有權之定義為該地號土地由單一所有權人完全持有之情形。 22.

(35) 第三章研究設計-松山二期重劃區（信義計畫區）個案分析. 表 3-2-1 產權複雜度指標整理表產權複雜度指標. 內容. 項目指標. 指標內涵. 數值性質. 基礎資料總體、個體土地面積越大，面積細敘述性統計面積細碎程度總體面積細碎程碎程度越低。並須搭配 JI 值（JI）度指標吉尼係數了解面積分 SI 值（SI）面積細碎程度總體配情形。吉尼係數（G）面積分配不均度總體敘述性統計所有權分散土地權屬越單純，所有賀芬達指數程度指標權分散程度越低。（HHI）. 基礎資料. 總體、個體. 持分分散程度. 個體. 註：於數值性質中之總體、個體乃指該數值為研究地區整體之總體數值指標或以各別土地為單位；一筆土地一個值之個體數值指標。. 立. 開發行為迴歸分析. 學. ‧ 國. 二、. 政治大. ‧. 於蒐集產權相關資料並建置產權複雜度指標後，為探討產權條件與開發行為間之關係，除了以現況觀察產權條件於不同開發情形土地之差異外，本研究欲以統計迴歸方式具體化產權對開發之影響效果。為達此目的，將研究地區土地依開發情形分為已開發與未開發兩類進行分析，由於此應變數屬於二元類別資料，其函數型態為非線性函數，若使用線性迴歸模型進行分析將導致誤差產生。參考過. sit. y. Nat. n. al. er. io. 去文獻，針對類別資料之分析多使用 Logistic 迴歸模型或 Probit 模型進行分析，而兩者之主要差別為兩者之模型累積分配函數型態不同，前者假設事件發生機率符合 Logit 分配，而後者則假設為常態分配。於參考相關文獻後，本研究採用 Logistic 迴歸模型進行實證分析，以闡述產權等因素對開發機率之影響。關於模型變數選取與模型設定之詳細說明如下，而本研究之變數說明及預期符號則整理如表 3-2-2 所示。. Ch. engchi. i n U. v. (一) 研究變數選取 1.. 應變數為探討產權條件等因素對開發之影響，本研究設定土地開發與否作為. Logistic 迴歸之應變數，並設定已開發土地之類別變數為 1，未開發土地之類別變數則記為 0。 2.. 自變數. 自變數則包含公告土地現值變動率之絕對值、面積、權屬條件（所有權人人數、持分狀態、是否為完整所有權）三項，其變數選擇原因及內容詳如下述: 23.

(36) 土地開發的產權僵局-以松山二期重劃區為例. （1）. 公告土地現值變動率之絕對值. 於過去關於開發時機之相關研究中，多指出市場不確定性對開發時機之遲延效果。而公告土地現值為直轄市及縣（市）政府調查買賣或收益實例資料，據以估計區段地價並經地價評議委員會評定之價格依據，其不但得反應市場價格變動狀況，更能呈現各筆土地所在區位之優劣，故其應可作為開發決策制定時之經濟因素考量指標。本研究針對研究範圍內之 98 筆土地，利用臺北市政府地政局之臺北市地價查詢多功能服務系統13，蒐集各筆土地之歷年公告土地現值資料，透過公告土地現值變動率14之計算並取絕對值作為市場不確定性之衡量指標。（2）. 面積. 土地面積大小與開發之關聯已於第二章相關文獻探討中敘明，而於我國土地面積規模報酬遞增之地價型態中，土地面積越大於開發機率應為正向影響。本研究以土地登記謄本標示部做為面積資料基礎，配合土地異動索引及異動清冊調查歷年土地面積變動情形，據以蒐集迴歸所需之面積變數。而為避免不同變數間之數字級距差異過大而對實證結果造成影響，本研究乃針對面積變數取自然對數進行變數整理。. 立. ‧ 國. 權屬. 學. （3）. 政治大. ‧. 於權屬條件變數之選擇上，過去文獻多半對所有權型態進行分類，如是否為不在地主、公私有等，而本研究則以土地登記謄本資料為基礎，由所有權部權屬資料整理出所有權人人數、持分狀態及是否為完整所有權三種變數，其變數內容. sit. y. Nat. n. al. er. io. 說明如下。後續將以此三項權屬變數分別建立模型（如表 3-2-3）進行迴歸分析，於參考各權屬變數係數值之顯著性及模型解釋力結果後，歸納出最適於作為權屬條件變數之指標。甲、所有權人人數. Ch. engchi. i n U. v. 於過去文獻可觀察到多數地主及其可能衍生出之拿翹問題與土地開發間具相當關聯性，故本研究將土地所有權人人數納入考量，並定義當土地所有權人人數越多，土地開發機率應下降。本研究乃以土地登記謄本所有權部做為所有權資料之基礎，並配合土地異動索引及異動清冊調查歷年之權屬變動，據以蒐集迴歸之權數變數。乙、持分狀態土地持分所有為我國常見之權屬狀態，即使土地之所有權人人數相同，其持分情形可能存在差異而對開發機率造成影響。故本研究參考過去探討產業市. 13 14. 臺北市地價查詢多功能服務系統（http://w2.land.taipei.gov.tw/query/prc/Input_p.asp）。公告土地現值變動率=(當期公告土地現值-前期公告土地現值)/前期公告土地現值。 24.