研究動機與研究目的

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第一章 緒論

土地為各種生產活動之基礎投入，土地開發則為所有經濟活動的根基，而土 地開發行為異於其他財貨生產過程之原因之一，即來自於土地市場相關特性。土 地由於具備異質性、區位固定性、昂貴性等特徵，造成其供給彈性較小，故土地 取得往往為決定開發行為成敗之核心，而土地使用之不可回復性（irreversibility）

及可延遲性（deferability）亦使其利用決策更加複雜。於臺灣之都市發展過程中，

市場上時可觀察到已開發地區中存在空置或低度利用土地，於土地資源稀少之先 天環境下，該土地何以於可開發環境下仍未開發，已開發與未開發土地間是否存 在顯著條件差異值得進一步探討。本章首節將由市場土地利用現象揭示研究動機 與研究目的。第二節部分則透過研究架構及流程之介紹說明本文各章安排與內 容。

第一節 研究動機與研究目的

土地開發可謂為各種經濟活動之基底，與都市競爭力間具一定相關性（金家 禾，2011）。然而，目前都市地區仍存在已開發與未開發或低度利用土地混雜之 情形，即於相同市場環境下，區域內土地利用型態呈現不連續現象（Discontinuous Development），本文擬由此土地利用現象出發，以闡述研究動機與研究目的。

一、 研究動機

過去針對都市土地使用之相關理論多以區位為核心，利用地租理論推導出市 場土地利用型態，然而，理論與現實往往存在相當差距。若將 Alonso（1964）

土地競租曲線套用於現實生活中，則土地使用應由市中心或經濟活動密集地區向 外擴張，使用密度隨距市中心或經濟活動密集地區之距離增加而降低。惟由現況 觀察，土地利用呈現不連續現象，顯示出實際市場運作與傳統理論間具顯著差異，

而此差異反應於市場上之土地空置及低度利用結果，於地狹人稠且土地資源稀少 之地區將可能產生資源浪費之疑慮。是故何以相同市場環境存在不一致之土地使 用決策，其產生差異之背後原因值得深入探討。

針對上述土地空置或低度利用之情形，個別土地開發時機決策差異可能為市 場呈現不連續開發之原因。於土地開發時機之討論上，相關研究多以實質選擇權 角度切入，以現況土地價值與未來土地使用價值進行模擬運算，進一步由延遲開 發之等待價值推論土地最適開發時機。然而，實質選擇權價值之影響因素多為一

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研究範圍，觀察於區位、實質選擇權因素對開發之影響力因重劃機制而降低情況 下，土地開發決策與土地供給面因素之關係，並區分土地利用差異形成的主要原 因，進一步建立土地開發與土地產權條件之互動關係，將土地供給面之產權因素 帶入土地開發行為之分析中，期能更全面的掌握土地開發趨勢並解決開發問題。

二、 研究目的

由市場現況可觀察到實際土地開發情形與傳統區位理論存在差距，而以實質 選擇權、投機及不確定性為開發時機決策因素之討論上，似未能全面解釋此現象 發生之原因。故本研究擬藉由土地供給角度對土地開發決策進行分析，並以產權 條件（面積與權屬）對開發之影響作為研究重點，本研究認為產權條件越複雜，

則對開發行為應產生負面影響。

立基於以上命題，本研究欲以產權資料為基礎，並利用台北市松山二期重劃 區（以下簡稱信義計畫區）商業區土地實際開發資料進行實證，以呈現及定義產 權條件因素對開發行為之影響效果及內容，如哪些產權條件具開發影響性及其為 正向或負向影響、該產權條件如何影響開發行為（開發行為發生與否或開發歷時

3長短等）。最後藉由以上分析釐清土地開發所經歷之土地供給問題與市場反應結 果，以提升土地開發行為研究之可預測性。本研究之研究目的整理如下：

（一） 歸納整理產權條件與土地開發利用間之關係，探討產權因素對土地開 發與否之關聯性及其對已開發土地開發歷程之影響。

（二） 分析產權條件對未開發土地開發決策之影響情形。

3 開發歷時長短於此處之意義為土地重劃完成後至實際開發行為發生之期間。

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