第四章 實證結果與分析
第二節 Logistic 模型分析結果
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第二節 Logistic 模型分析結果
為量化探討產權條件對開發之影響，本研究採用 Logistic 模型進行開發與否 之分析，並將研究期間分為六段，以每五年之累積開發資料作為迴歸基礎，以了 解經濟因素及產權因素與開發之長期關聯。為達此目的，本文設定開發與否作為 迴歸應變數（開發為 1，未開發為 0），而自變數則包含公告土地現值變動率絕對 值、面積（以面積取自然對數之數值進行迴歸分析）、權屬條件（所有權人人數、
持分狀態、是否為完整所有權）三項，當某筆土地進行開發後，其樣本之相關資 料則以其開發年度資料為準，若為未開發土地則依各模型時間範圍資料為準。
一、 自變數敘述性統計與顯著性檢定
(一) 自變數敘述性統計 本研究之連續自變數包含公告土地現值變動率之絕對值、面積、所有權權屬
條件（所有權人人數、持分狀態、是否為完整所有權）。連續自變數敘述性統計 結果如表 4-2-1 至 4-2-4 所示。各筆土地歷年公告現值變動率絕對值之平均值約 於 0.000 至 1.419 之間變動，其最大變動率為 2.571，最小值則為 0.000。而土地 面積取自然對數後之歷年平均值在 7.102 至 7.486 平方公尺間，歷年最大值為 11.097 平方公尺，最小值則為 1.792 平方公尺。所有權人人數之平均值分布於 2.476 至 3.867 人間，最多為 43 人，最少為 1 人即完整所有權之權屬狀態，最後 持分狀態之 HHI 值指標平均為 0.741 至 0.808 之間，最大值為 1 即一人持有之完 整產權情形，最小值為 0.064。
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(二) 自變數顯著性檢定
此部分乃透過獨立樣本 t 檢定測試本研究之產權相關自變數於已開發與未開 發土地間是否存在顯著差異。本研究運用 SPSS 統計軟體之分析結果如表 4-2-5 所示，已開發土地與未開發土地於產權自變數上皆存在顯著差異，由表中資料可 觀察到已開發土地之面積較大、所有權人人數較少、持分狀態亦較單純且為完整 所有權之比例顯著高於未開發土地，此結果與研究預期相符合，且皆達到 1%之 顯著水準，顯見已開發與未開發土地之產權條件確實存在差異。
表 4-2-5 自變數 T 檢定表
自變數 平均值 已開發 未開發 T 值 P 值
LN 面積 平均值 7.803 6.435
4.563*** 0.000 標準差 1.667 1.084
所有權人人數 平均值 1.207 5.425
-4.339*** 0.000 標準差 0.951 6.097
持分狀態 平均值 0.943 0.585
5.257*** 0.000 標準差 0.175 0.405
完整所有權 平均值 0.897 0.425
5.308*** 0.000 標準差 0.307 0.501
註：「***」表示達 1%顯著水準。
二、 實證結果分析 (一) 共線性檢定
為避免模型自變數間存在共線性問題所造成之迴歸估計誤差，本研究針對所 選用之自變數計算皮爾森相關係數與變異數膨脹因子 VIF，以觀察自變數是否存 在共線性。由本研究六段研究期間模型中各自變數之相關係數計算結果可觀察到 其相關係數皆小於 0.8，故應不存在共線性問題。而由模型自變數 VIF 均小於 10，
亦顯示模型不存在多元共線性問題，模型之係數結果為可信，以下表 4-2-6 至 4-2-9 以 1984 至 2013 年之模型自變數相關係數及 VIF 結果示之。
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表 4-2-6 模型一相關係數
模型一 開發與否 公告現值變動率之絕對值 LN 面積 所有權人人數 開發與否 1 -0.252** 0.422*** -0.468***
|公告現值變動率| -0.252** 1 -0.185 0.125 LN 面積 0.422*** -0.185 1 -0.141 所有權人人數 -0.468*** 0.125 -0.141 1
註：「**」表示達5%顯著水準；「***」表示達1%顯著水準；未標示者則為不顯著。
表 4-2-7 模型二相關係數
模型二 開發與否 公告現值變動率之絕對值 LN 面積 持分狀態 開發與否 1 -0.252** 0.422*** 0.521***
|公告現值變動率| -0.252** 1 -0.185 -0.133 LN 面積 0.422*** -0.185 1 0.172 持分狀態 0.521*** -0.133 0.172 1
註：「**」表示達5%顯著水準；「***」表示達1%顯著水準；未標示者則為不顯著。
表 4-2-8 模型三相關係數
模型三 開發與否 公告現值變動率之絕對值 LN 面積 完整所有權與否 開發與否 1 -0.252** 0.422*** 0.508***
|公告現值變動率| -0.252** 1 -0.185 -0.131 LN 面積 0.422*** -0.185 1 0.177 完整所有權與否 0.508*** -0.131 0.177 1
註：「**」表示達5%顯著水準；「***」表示達1%顯著水準；未標示者則為不顯著。
表 4-2-9 模型自變數 VIF 整理表
模型一 VIF 模型二 VIF 模型三 VIF
|公告現值變動率| 1.046 |公告現值變動率| 1.047 |公告現值變動率| 1.046 LN 面積 1.051 LN 面積 1.060 LN 面積 1.061 所有權人人數 1.031 持分狀態 1.042 完整所有權與否 1.043
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表 4-2-13 模型一自變數係數估計結果 模型一 自變數：
|公告現值變動率|、LN 面積、所有權人人數
變數名稱 係數值 Wald 值 P 值
|公告現值變動率| -2.423 2.042 0.153
LN 面積 0.588 9.639 0.002
所有權人人數 -0.628 8.401 0.004
常數 -2.151 2.350 0.125
數值 自由度 P 值
Hosmer-Lemeshow 13.919 8 0.084
概要百分比 80.600 - -
Nagelkerke R2 0.526 - -
模型 χ2 48.424*** 3 0.000
註：「***」表示達 1%顯著水準；未標示者則為不顯著。
表 4-2-14 模型二自變數係數估計結果 模型二 自變數：
|公告現值變動率|、LN 面積、持分狀態
變數名稱 係數值 Wald 值 P 值
|公告現值變動率| -2.515 2.200 0.138 LN 面積 0.613 10.430 0.001
持分狀態 3.684 15.645 0.000
常數 -6.567 15.366 0.000
數值 自由度 P 值
Hosmer-Lemeshow 12.845 8 0.117
概要百分比 77.600 - -
Nagelkerke R2 0.499 - - 模型 χ2 45.295*** 3 0.000
註：「***」表示達 1%顯著水準；未標示者則為不顯著。
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表 4-2-15 模型三自變數係數估計結果 模型三 自變數：
|公告現值變動率|、LN 面積、完整所有權與否
變數名稱 係數值 Wald 值 P 值
|公告現值變動率| -2.583 2.307 0.129 LN 面積 0.598 10.246 0.001 完整所有權與否 2.376 16.646 0.000 常數 -5.133 12.192 0.000
數值 自由度 P 值
Hosmer-Lemeshow 18.088** 8 0.021
概要百分比 76.500 - -
Nagelkerke R2 0.479 - - 模型 χ2 42.938*** 3 0.000
註：「***」表示達 1%顯著水準；未標示者則為不顯著。
綜合以上係數結果，於不確定性對開發決策之影響部分，於景氣上升時不確 定性上升將使開發延遲，若處於景氣下降階段則不確定性上升將具促進開發之效，
惟其變數係數值並不具顯著性，其對開發機率之影響效果有待進一步分析。於產 權變數方面，兩變數於研究期間之顯著性逐年上升最終達到 1%之顯著水準，顯 見隨著歷年市場開發之進行，產權因素對開發之影響性日益顯現。當土地面積越 大、所有權人人數越少、持分狀態越單純或為完整所有權者將有助於開發行為之 發生，反之亦然。由此迴歸結果可歸納出研究地區開發行為之發生與產權條件存 在相關性，惟須注意此部分迴歸乃將土地面積與所有權權屬視為獨立變數，然而，
兩者實應存在關聯，當同時考慮兩因素時其影響效果可能大於個別觀察之結果。
當土地面積越大且權屬條件越單純時，其對土地開發機率之影響可能大於單獨觀 察同等大面積及權屬條件對開發影響之加總。
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