第四章 實證結果與分析
第一節 研究地區產權複雜度指標之建立與開發現況
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第四章 實證結果與分析
第一節 研究地區產權複雜度指標之建立與開發現況
本節將統整研究地區各筆土地之產權條件特徵並進行相關產權指標運算，首 先由總體角度觀察研究地區整體之產權環境，次以各筆土地為分析單位，配合其 土地使用現況，藉由樹狀圖呈現研究範圍之土地利用狀態，以個體觀點觀察土地 開發情形與產權條件之關聯。
一、 產權複雜度指標
本研究將產權複雜度指標之內涵設定為包含土地面積與所有權權屬（指所有 權人人數、持分狀態及是否為完整所有權）之綜合性評量依據，並根據相關文獻 及市場實際運作情形定義土地面積越大、所有權人數越少、持分較集中分配或為 完整所有權之單純產權狀態將擁有較高的開發可能性。以下將土地產權狀態分為 面積細碎程度指標及所有權複雜度指標進行介紹，以呈現研究地區整體產權狀 況。
(一) 面積細碎程度指標
由於市場存在地價非線性關係（Eckart，1985；Colwell and Munneke，1999），
而我國土地市場應屬於面積規模報酬遞增之地價型態（Lin and Evans，2000），
此時開發者若取得具開發經濟規模之土地，則應可獲得較高的開發利益。本研究 欲以地價非線性關係概念為基礎，將其與實際開發行為進行連結，以探討地價非 線性關係所賦予與大面積土地之經濟效益是否確實反映於開發者之開發標的產 權條件選擇上，及其影響效果。
1. 敘述性統計
首先，本研究計算並觀察研究範圍土地於研究期間各季之平均面積、面積標 準差、面積最大值、面積最小值 (見表 4-1-1 及附錄二)，以概略掌握土地面積歷 年變動趨勢。於研究期間中本研究範圍之土地面積範圍從 6 至 65,974 平方公尺 不等，而土地平均面積介於 3,551.41 至 4,254.93 平方公尺之間，土地面積之標準 差則在 6,975.59 至 7,456.59 間變動。由此數據觀察，研究地區於研究期間內之面 積變動幅度不大，不論於平均面積水準或各筆土地間之面積差異程度上皆是如 此。
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表 4-1-1 研究範圍土地面積整理表（單位：平方公尺）
項目 平均土地面積 面積標準差 面積最大值 面積最小值 1984 3,619.057 7025.126 65,974 51 1985 3,619.057 7025.126 65,974 51 1986 3,619.057 7025.126 65,974 51 1987 3,619.057 7025.126 65,974 51 1988 3,551.411 6975.602 65,974 51 1989 3,551.411 6975.602 65,974 51 1990 3,676.417 7067.423 65,974 83 1991 3,641.067 7026.169 65,974 83 1992 3,641.067 7026.169 65,974 83 1993 3,676.417 7067.423 65,974 83 1994 3,676.417 7067.423 65,974 83 1995 3,676.417 7067.423 65,974 83 1996 3,572.538 6975.589 65,974 6 1997 3,676.592 7075.402 65,974 6 1998 3,641.240 7049.053 65,974 6 1999 4,254.933 7456.595 65,974 6 2000 4,254.933 7456.595 65,974 6 2001 4,254.933 7456.595 65,974 6 2002 4,254.933 7456.595 65,974 6 2003 3,944.677 7251.988 65,974 6 2004 3,942.052 7229.309 65,722 6 2005 3,942.052 7229.309 65,722 6 2006 3,861.602 7147.167 65,413 6 2007 3,861.602 7147.167 65,413 6 2008 3,861.602 7147.167 65,413 6 2009 3,861.602 7147.167 65,413 6 2010 3,861.602 7147.167 65,413 6 2011 3,861.684 7147.331 65,413 6 2012 3,889.175 7179.250 65,413 6 2013 3,849.490 7152.183 65,413 6
註：本表為以各年度第四季資料呈現者，研究期間各季資料如附錄二所示。
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2. Januszewski Index（簡稱 JI）、Simpson Index（簡稱 SI）
而研究地區土地之 JI、SI 值計算結果則如表 4-1-2 所示，從中可觀察到 JI
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圖 4-1-2 研究範圍土地 G 值及平均土地面積歷年變動
(二) 所有權分散程度指標
過去關於所有權與開發關係之探討多由所有權權屬狀態及其行為模式切入，
以拿翹行為及其所生之開發協商成本等概念進行討論，本研究則以此觀點出發，
跳脫以往對所有權分類為主之分析，以所有權人人數及持分等可量化指標表現土 地所有權狀態。
本研究藉由 1984 年至 2013 年間各季之所有權人平均數、標準差及最大人數 之敘述性統計方法呈現研究地區之所有權概況(見表 4-1-4 及附錄三)。於研究期 間內平均所有權人人數介於 2.337 至 3.867 人間，其標準差範圍在 2.820 至 6.751 之間，而最大所有權人人數則分布於 16 至 43 人間。從此數據可觀察到土地平均 所有權人人數於研究期間變動幅度不大。若由各年度之所有權人人數分配進行觀 察（見表 4-1-5），則完整所有權土地筆數約介於 57 筆至 78 筆之間，而其占總研 究地區土地筆數之百分比大致呈現穩定，大約在 55.77 至 72.90%範圍之間變動。
0.540 0.560 0.580 0.600 0.620 0.640 0.660
3000 3200 3400 3600 3800 4000 4200 4400
1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
G值及平均土地面積變動趨勢圖
平均土地面積 Gini
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表 4-1-4 研究範圍土地所有權人人數整理表（單位：人）
年度 平均人數 人數標準差 人數最大值 人數最小值
1984 2.486 3.064 17 1
1985 2.476 3.092 16 1
1986 2.619 3.188 17 1
1987 2.495 3.314 18 1
1988 2.701 3.535 17 1
1989 2.533 3.391 18 1
1990 2.612 3.499 18 1
1991 2.587 3.446 18 1
1992 2.577 3.367 16 1
1993 2.612 3.382 16 1
1994 2.621 3.402 16 1
1995 2.621 3.402 16 1
1996 2.575 3.364 16 1
1997 2.650 3.155 16 1
1998 2.644 3.106 16 1
1999 2.753 3.372 16 1
2000 2.753 3.449 18 1
2001 3.022 3.760 18 1
2002 3.034 3.755 18 1
2003 3.302 4.109 17 1
2004 3.302 4.109 17 1
2005 3.302 4.107 17 1
2006 3.245 4.107 17 1
2007 3.235 4.068 17 1
2008 3.347 4.525 25 1
2009 3.367 4.728 25 1
2010 3.327 4.707 25 1
2011 3.867 6.751 43 1
2012 3.155 4.459 20 1
2013 2.949 4.452 20 1
註：本表為以各年度第四季資料呈現者，研究期間各季資料如附錄三所示。
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有權土地中之所有權權屬部分，69 筆完整所有權之土地中約 60.87%（42/69）土 地原始所有權人為公部門，而現況之權屬情形則是公部門所有約 40.58%（28/69），‧
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(二) 產權條件與土地利用情形
為探討產權條件與開發行為間之關聯性，本研究利用前述計算產權複雜度指 標之土地標示及所有權資料為基礎，搭配土地登記謄本之異動索引及異動清冊資 料調查已開發及未開發土地歷年產權變動情形，並以現況開發資料觀察研究地區 土地開發行為是否集中發生於具特定產權特徵之土地及開發前是否出現面積或 權屬之產權整合現象，並針對未開發土地形成原因進行分析探討。
1. 已開發土地
首先，針對已開發土地產權條件與開發行為之關係探討上，本研究欲分為開 發與否與開發歷時兩部分分析之。於開發與否之討論上，首先針對土地面積部分，
本研究地區所包含之 58 筆已開發土地依據建築執照資料顯示共分為 29 件開發案，
將已開發土地依開發基地面積與未開發土地面積進行比較，則由圖 4-1-4 可觀察 到兩者之面積水準具顯著差異。已開發土地中之 22 件開發案面積大致平均分布 於 2,000 至 11,000 平方公尺間，另具 7 筆大於 11,000 平方公尺之開發案；而未 開發土地面積則集中於 500 平方公尺以下之面積區間，未開發土地面積水準與已 開發土地開發基地面積水準呈現不同面積分布區間。
圖 4-1-4 已開發土地開發基地面積與未開發土地面積分布圖
另於權屬條件上，研究地區 89.66%（52/58）之已開發土地為完整所有權土 地，由此數據結果可歸納出開發者似偏好取得完整所有權土地進行開發。為探討 研究地區開發情形與權屬條件之關聯，本研究利用卡方檢定中之獨立性檢定（test for Independence）測試此兩者間是否互為獨立亦或具相依關係。首先定義開發情
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已開發土地基地面積 未開發土地面積
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一步以皮爾森相關係數（Pearson coefficient of correlation）進行分析，由表 4-1-9‧
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積選擇上可能僅以具開發效益而非經濟最適面積為開發決策標準，至整合為可單 獨開發之完整產權後始盡量往經濟最適面積規模發展。
2. 未開發土地
另針對未開發之 40 筆土地， 由其產權資料觀察可發現多為土地面積偏小、
所有權人人數偏多之土地。為探討產權條件與未開發土地形成原因是否相關，本 研究首先藉由完整所有權土地之已開發與未開發情形比較，於控制權屬變數下，
觀察兩類土地之面積差異。由圖 4-1-5 可觀察到於研究期間終止時為完整所有權 但未開發之土地其面積多小於 2,000 平方公尺（14 筆，約占總數之 82.35%），僅 3 筆土地面積大於 2,000 平方公尺。而相對的於完整所有權且已開發土地之面積 大部分（35 筆，約占完整所有權且已開發土地之 67.31%）皆大於 2,000 平方公 尺，並大致平均的分布於 2,000 平方公尺至 10,000 平方公尺之間，僅一筆土地面 積大於 10,000 平方公尺。
圖 4-1-5 完整所有權土地面積分布圖
而針對權屬條件影響部份，則以持分未開發土地個案觀察方式進行分析，持 分且未開發之 23 筆土地分布於信義段三小段 35 地號及 52 地號群、五小段 29 及 39 地號群中。此等土地之平均面積僅 897.96 平方公尺，且呈現所有權人人數較 多、持分較分散之權屬複雜情形。其中信義段三小段 35 地號及 52 地號群、五小 段 29 地號群所處街廓皆無其他空置土地，再搭配上述高土地產權複雜度之土地 條件，造成其整合開發之困難度較高。而五小段 39 地號情形則較為特殊，此街 廓所包含之 17 筆土地目前皆未開發，其中 12 筆為完整所有權、5 筆則為持分所 有權土地，且其土地平均面積極小；僅達 496.06 平方公尺之面積水準。除了產 權複雜程度較高外，此街廓由於受到整街廓開發之最小建築基地規定限制，致雖
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完整所有權且已開發土地面積 完整所有權但未開發土地面積
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有開發者逐步進行產權整合，然未全數整合完成前皆無法開發利用。而因法律規 定而凸顯出之土地整合效益及所有權人獨占供給者角色亦可能使整合行為更加 困難（Miceli and Sirmans, 2007），形成 Heller（1998）所提出之反共有財困境，
導致土地資源空置現象。
至於未開發土地之產權整合情形，由現況觀察目前僅 9 筆土地出現所有權整 合趨勢，且多為公司法人進行整合行為（僅 1 筆土地初始為私人進行整合，惟其 後也由公司法人接手），其中 7 筆採取逐年逐次性整合方式進行，由開發者分期 分次向一筆土地之部分所有權人進行交易；而僅 2 筆土地所有權人人數極多者
（於整合發生前所有權人人數各為 43 與 31 人）為以一次性整合方式為之。相對 的此等土地未有任何一筆出現面積整合行為，甚至於 4 筆土地出現面積分割情形。
綜合以上資訊，此 17 筆持分土地未開發之原因與產權複雜度可能有顯著關聯，
而目前產權整合行為以所有權權屬整合為主，且多由公司法人以逐年逐次方式進 行整併，僅於所有權人人數極多時始採用一次性整合方式，此可能與土地整合行 為之「全有全無」風險有關（Eckart, 1985），當所有權人人數越多，開發者所面 臨之整合困難度可能提升，故開發者需等待確認全數所有權人皆同意整合行為後 方進行交易，以降低開發風險。
至於少數完整所有權而未開發土地部份，排除屬於五小段 39 地號群之土地 及開發所分割出之細碎土地後，實質未開發者僅三小段 6 地號及四小段 15、15-1 地號，此三筆土地皆為公部門所有，三小段 6 地號於 2014 年 6 月之設定地上權 案由富邦人壽得標，而後兩筆土地則為遠東百貨取得之地上權，此三筆土地產權 複雜度極低；為大面積且完整所有權土地，故其未開發原因應非產權因素所致，
對未來不確定性之預期等經濟因素可能為適用解釋因素之一。
對未來不確定性之預期等經濟因素可能為適用解釋因素之一。