第五章 結論與建議
第一節 結論
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第五章 結論與建議
立基於過去文獻回顧之理論基礎，本研究將運用實證資料證據進行佐證，針 對研究地區土地開發情形提出實證成果，並根據本文實證過程及資料處理限制，
提供後續研究相關建議。
第一節 結論
過去經濟學者多認為土地將自然作為最高最有效使用，然而，市場上往往可 觀察到低度利用或空置土地，其明顯非該土地能獲得最大價值之利用方式。Evans
（2004）認為此並非土地所有權人不理性或資訊不足之決策結果，而可由兩面向 說明此情形之可能原因，分別為投機（speculation）與未來不確定性（uncertainty）。
前者乃來自於所有權人對未來價值上升之預期，Neutze（1987）即提出對未來之 投機心理將使土地維持低度利用，而 Evans 更指出不同所有權人具不同預期，部 分所有權人之錯誤預期將可能導致資源浪費；後者則為土地所有權人等待不確定 性消失而造成延遲開發之謂，Titman（1985）便以不確定性所衍生之選擇權價值 解釋都市中存在低度使用或空置等不均衡開發情形。
以上投機（speculation）與未來不確定性（uncertainty）因素皆與所有權人對 未來之預期有關，而由過去土地價格非線性關係（Eckart, 1985；Colwell and Munneke, 1997, 1999；Lin and Evans, 2000）及所有權型態（Adams et al., 1988；
Adams et al., 2001；Fennell, 2004；Miceli and Sirmans, 2007； Heller and Hills, 2008）
對土地開發影響之研究，本研究認為土地產權條件似乎為解釋土地市場開發利用 狀況之第三面向。鑒於我國之地價與權屬型態，面積規模報酬遞增之地價結構應 為土地市場之主要價格環境，而傳統有土斯有財之財產權觀念及繼承習慣下之持 分所有權則為市場權屬條件之常態。因此，本研究將產權條件帶入土地開發行為 之討論中，並以土地面積及權屬狀態作為產權複雜度指標內容，定義土地面積越 大、權屬越單純之土地產權複雜度較低，對土地開發應具正面效果，反之亦然。
一、 研究發現
於實證分析上，首先以敘述性統計及產權複雜度指標值之計算呈現研究地區 整體之產權條件情形，從數據可觀察出研究地區於 30 年來之整體產權條件未有 顯著變動，然而，進一步針對各筆土地產權條件配合開發情形進行分析，則可分 為以下四點進行解釋：
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11,166.21 平方公尺；而未開發土地完整所有權比例則為 42.50%、土地平均面積 為 1,349.78 平方公尺。而利用卡方檢定之獨立性檢定結果亦可支持已開發土地與‧
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合 8.27 筆土地(由開發基地平均面積除以未開發土地之平均面積 1349.78 平方公 尺而得)。又以開發情形觀察，於土地重劃後歷經 30 年，研究地區開發程度達 85.69%，目前仍具 14.31%未開發土地。由過去資料觀察，每年之開發年增量約 為 10775.30 平方公尺(占總研究地區之 2.86%)，若以此開發速率計算未開發土地 所需之去化時間約為 5 年。由以上研究地區土地開發情形概述可知研究範圍之土 地開發率已達八成多，且可能於五年內便可將空置土地去化完畢。然而，此為以 過去平均開發速率推算之結果，且僅以土地面積因素作為計算基礎，未將所有權 因素納入考量，故此可謂為較樂觀之預測數值。
表 5-1-1 研究地區土地開發情形
項目 數值
（單位：平方公尺、百分比、次、年）
已開發土地面積 323259(85.69%) 未開發土地面積 53991(14.31%)
已開發土地平均面積 5573.43
未開發土地平均面積 1349.78
開發基地平均面積 11166.21
未開發土地平均面積整合次數 8.27
年度開發增量 10775.3(2.86%)
未開發土地預期去化時間 5.01
若將土地權屬因素納入考量，則由表 5-1-2 可觀察到現況未開發土地之可能 成因中，除 2 筆為開發後所分割出之細碎土地外，共具 3 筆公部門設定地上權之 土地，由於其產權條件良好（面積皆大且為完整所有權），故本研究將其定義為 考量未來不確定因素之土地空置。其餘 35 筆土地則可歸因於產權複雜度高而產 生之空置情形，其中 23 筆為受制於土地本身產權條件者（即文中所述之持分而 未開發土地），而 12 筆面臨全有全無困境者則為信義段五小段 39 地號群中已達 完整所有權狀態之土地，其乃因所在街廓具整街廓開發規定而受同街廓產權細碎 土地牽制致未開發者。由此情形觀之，則研究地區未開發土地去化時間可能較上 段直觀數字計算出之樂觀結果為長，若未將產權條件等土地個別因素納入考量，
恐對市場開發情形產生錯誤預期。
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表 5-1-2 未開發土地成因整理表
未開發土地成因探討 筆數/數值
開發後分割出之細碎土地 2
未來不確定性 3
產權複雜度高 土地本身產權條件 23
全有全無困境 12
當土地維持空置或低度利用狀態，其可能為所有權人基於理性選擇下之最佳 決策，然而，當同一地區擁有相同公共設施配置之土地已開發利用一定時間；甚 至部份土地已出現二次開發時，該行為已儼然造成資源浪費。以往針對土地開發 時機之研究多以總體觀點切入分析，由市場景氣等經濟因素推論最適開發時機決 策之決定，而本研究則試圖以個體觀點，運用實證結果將附著於土地本身之產權 條件帶入開發決策之討論中，將之定義為經濟因素以外之重要開發影響因素。而 透過產權複雜度指標之建立與後續實證分析，針對空置或低度利用土地之形成原 因已能進行初步分類，其一為基於投機或不確定性而空置，此行為乃所有權人本 身判斷決策之結果；另一類則為產權因素所造成之低度利用情形，其可能並非所 有權人自發性選擇所形成之使用狀態，其對土地開發利用形成之阻礙形同建構了 土地開發之產權僵局。有鑑於產權條件因素並非如經濟因素般可預測或具規律循 環，當產權顯著定義開發行為之發生時，對其影響方向及影響效果之掌握應有助 於理解開發之發展脈絡，一旦忽略其影響性則可能對未來開發趨勢具過度樂觀之 預期。而若將產權條件因素所造成之長期空置現象認定為資源浪費，則如何因應 處理產權複雜僵局以促進土地有效利用則為後續須深耕研究之範疇。
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