第三章 研究設計-松山二期重劃區（信義計畫區）個案分析
第三節 資料說明與處理
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料包含民國 73 年 1 月 10 日至 82 年 7 月 1 日之人工登記謄本標示部與所有權部 資料、電子化後現況土地登記謄本標示部與所有權部資料。由於電子化後之土地 登記謄本僅能顯示產權現況，故於民國 82 年 7 月 1 日至今之歷年產權變動整理 部分，需另行申請異動索引與異動清冊資料，以掌握各年度之產權狀態。
綜合以上資料，本研究整理研究地區共 122 筆商業區土地自民國 73 年 1 月 10 日至 102 年 12 月 31 日之歷年土地面積、所有權人及持分之變動資料，以作 為實證研究之產權變數指標基礎。
(二) 建築執照存根
為探討土地開發行為之影響因素，首先須對土地開發之意涵進行定義，依照 我國建築法規定，建築物之新建、增建、改建及修建皆應請領建築執照，因此土 地取得建築執照可視為開發行為之法定起始點，故本研究以此作為土地取得開發 能力之指標，以進行開發與否及開發時間點之衡量。
此外，建築執照發放原因包含建築物之新建、增建、改建及修建（參見建築 法第 9 條），而本研究所欲探究者乃土地取得開發能力之初始點，因此僅以建築 執照建造類別中之「新建」定義開發與否與開發日期。
二、 資料處理程序與內容 (一) 產權複雜度指標之數據建立
土地產權內容包含土地面積、所有權人人數、持分狀態及是否為完整所有權，
本研究將針對此四項產權條件，以研究期間之每季為單位，由以上資料整理出民 國 73 年 1 月 10 日至 102 年 12 月 31 日之產權條件資料制定產權複雜度衡量指標，
並探討其與開發行為之關係。
(二) 開發情形判別與決策差異原因之衡量
於土地開發資料部分，首先，將研究範圍內之全部土地以是否具有主建物新 建之建築執照進行已開發與未開發分類，並記錄建築執照發照日期作為開發時點 標準以計算開發歷時長短，建立開發資料作為後續比較產權條件之基礎。針對已 開發土地更進一步配合土地登記謄本資料，觀察開發前產權移轉變動情形，以了 解土地開發過程中是否發生面積整合（面積分割或合併）或權屬整合（所有權移 轉）之產權整合情形，須注意本研究鑒於市場實際開發習慣與分析便利性，乃將 土地開發前之全數產權條件變動皆視為土地整合之產權調整過程。而於未開發土 地部分則將觀察重點置於其與已開發土地開發決策差異形成原因之探討。
總結以上，透過土地產權資料整理與產權複雜度指標建立、開發與否分類、
開發歷時衡量、開發過程產權變動情形及開發決策形成原因之統整與探討，期能
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由整體研究地區產權狀況變化（如平均土地面積、所有權人人數、完整所有權土 地筆數）呈現歷年土地開發過程中開發者所面對之土地市場環境。並藉由觀察已 開發與未開發土地個案產權條件差異與開發決策形成原因，對產權條件與開發行 為之關係進行解釋，最後以迴歸分析方式將上述觀察結果予以量化，總結說明開 發者對產權條件偏好所形塑的土地開發行為決策模式。本文資料處理架構如圖 3-3-1 所示。
土地產權資料
建築執照存根
人工土地登記謄本 1.標示部：面積
2.所有權部： 所有權人人數、持分 3.產權移轉情形：面積、人數、持分變動
電子化土地登記謄本 1.標示部：面積
2.所有權部： 所有權人人數、持分
標示部及所有權部異動索引、異動清冊 產權移轉情形：面積、人數、持分變動 土地登記謄本
開發資料
土地產權複雜度指標 開發情形差異
資料說明與處理
迴歸分析 開發決策形成原因探討
1.發照日期： 開發時點之定義 2.建造類別： 以取得新建主建物建築執 照作為是否開發之依據。
開發與否
已開發土地/未開發土地 開發歷時
圖 3-3-1 資料處理架構
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