地上權房屋文獻探討

所謂地上權，依民法第八百二十三條規定，謂以在他人土地上有 建築物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地的權利。地上權為不 動產物權，其取得、喪失、移轉或變更，非經登記不生效力。

中聯不動產估價師聯合事務所[18]指出：地上權住宅，其作用在使 無土地之地上權人得利用土地所有權之土地，建築房屋、工作物或培 植竹木；以調濟「權」與「用」之關係，使土地能發揮最大功用。設 定地上權這種土地開發模式主要原因可能：

1. 土地國有。

2. 減低成本計算考量：土地持有的成本僅有土地稅的支出沒有土 地的折舊成本。

3. 建築物使用年限的問題。

4. 私有土地考慮出讓的因素。

簡而言之，地上權房屋，就是購屋人對於該房屋僅購得建物的所 有權，並未取得土地所有權，且需先繳交權利金及每年需給付定額租 金給土地所有權人。林韋任指出地上權房屋，就是「買屋不買地」，

購屋人只取得房屋建物的所有權，並未取得土地所有權，雖然不必繳 地價稅，少掉租稅負擔，但必須繳交權利金及每年需給付定額租金給 土地所有權人。地上權有「定期地上權」和「不定期地上權」之分。

一般出售地上權的住宅，地上權均定有期限，年限依土地所有權人而 有所不同，通常是長達 50 年左右的土地租賃契約。建築物的地上權因 存續期間屆滿而消滅，但土地所有人應按該建築物的時價做補償。土 地所有人在「存續期間」屆滿前，可請求地上權人延長地上權的期限，

且地上權不因建築物的消失而消滅[95/2/18/聯合報]。

地上權住宅，對承購戶而言，其優點為總價低於一般行情，且房

屋日後一旦出售、移轉時，不必繳交土增稅，但每年必須繳交公告地 價 1.5-10%的地租。缺點為無土地產權，銀行貸款成數也較低（僅約 4-6 成），加上地上權住宅會隨著土地承租的年限愈來愈短、價格愈來 愈低，投資效益完全視剩餘價值而定，形成不可忽視的風險，另房屋 沒有保值的效益，必需仰賴出租，方得以創造租金投報率[17]。有關地 上權房屋優缺點，如表 2.4：

表 2.4 地上權房屋優缺點比較表

優缺點 內容 說明

免繳地價稅。

免繳地價稅，只需繳納房屋 稅和土地租賃費，但仍比地 價稅低。

售價較一般住宅低，且一般設 定地上權案址地段優異，可低 價入主菁華地段。

不計土地成本故平均房價 較一般住宅市價便宜 2 到 4 成。若地段與屋況良好，地 上權產品價格依然會隨整 體房市景氣漲跌。

任何時候出售，都不須負擔土 地增值稅。

由於沒有土地所有權，故轉 售時不必繳交土地增值稅 的優點。

產權風險小。

如果地主要求收回拆屋還 地，房屋所有權人可要求就 建物殘餘價值請求價金；購 屋人不必過度擔心所謂的 產權風險，且若續約，目前 鋼 筋 混 凝 土 結 構 耐 用 年 限，使用 100 年沒有問題。

優點

地段決定房價租金

個案 所 處 地 段 是 影 響 價 格、租金報酬率及轉手難易 最關鍵因素。租金報酬率則 普 遍 達 4%的 水 準 ， 地 段 好，具體來說最好是位於主 要住宅或辦公商圈，其次是 交通便利，這對住宅出租或 商辦用途的廠商進出都是 有利條件。

料來源：本研究整理

表 2.5 地上權房屋優缺點比較表（續）

優缺點 內容 說明

消費者對地上權與所有權的 不同認知不同易產生糾紛

地上權房屋不具有建物及土 地所有權，與一般不動產買 賣不同。

合約有使用年限，一般使用年 限少於 50 年（特許期限扣除 興建期間），期限仍嫌太短。

地 上 權 期 限 屆 滿 即 自 動 消 滅，不論之前是否有談好續 約，地上權人與地主都必需 重新檢視土地與房屋的依存 關係，看是要續約或者收回。

一般房屋具有保值性，地上權 住宅沒有。

隨著年限愈接近，後續接手 的人可使用期間逐漸縮短，

脫手轉售較一般住宅更為困 難。

銀行貸款意願不高，且貸款金 額較低。

因地上權房屋不具所有權，

且價值將隨嵊餘使用期限遞 減。

二手市場流通不易。

與一般購屋習慣不符合，一 般消費者不易接受。且需考 慮轉手的折舊和困難度。

建商的品牌信譽 近年爆出建商超賣的產權爭 議，價格表現就因此受限。

缺點

地上權住宅房價不易享受到 增值空間，如遇房價下跌，有 跌得更快的風險。

房價上漲主因是土地價值，

若只有地上權，通常不容易 享受到增值空間。

資料來源：本研究整理

一般 BOT 之地上權設定開發案，多作為商場、辦公或旅館等商業 使用，幾乎無住宅案例，其主因即係過國內尚無法接受不具所有權之 不動產買賣，及建商無法提出地上權使用期間對購買地上權住宅之承 購戶之權益保障，致消費者心生疑慮而卻步。惟自臺北車站特定專用 區交九捷運 BOT 開發案開始，建構了以行政機關作為建物及相關權利 人間權利義務之管理者，並結合融資銀行及信託機構對投資人進行開 發期程之全程管理，使地主及消費者之疑慮得以消除，故自該案地上 權住宅（即京站案）推出後，即獲相當熱烈之迴應短期即銷售一空，

可知如提供慎密之配套措施，地上權住宅應可成為一相當具可行性之 不動產開發模式。