建築物量體之設定

聯合開發建物於開發前進行財務可行性評估時，需先依據相關法 令及基地自身特性進行「概念設計」以得到建築物高度、樓層數、樓 地板面積及使用項目等基本參數，進行「概念設計」時，係將用地內 所需配合設置之捷運設施如捷運出入口、通風井、釋壓井等與聯合開 發建築物作合理性之規劃設計。聯合開發建築物基上仍與一般建築物 相同，須符合如建築法、都市計畫法、建築技術規則等法令及各基地 所在地區之都市計畫、土地使用分區管制規則等規定。另依據「大眾 捷運系統土地開發辦法」第二十九條之規定[2]，採行聯合開發方式除 可依需要變更都市計畫外，另捷運設施使用之樓地板面積不計入總樓 地板面積計算外，尚可獲得額外之獎勵樓地板面積。故開發建築物量 體估算步驟如下：

一、原可建容積之計算：

原可建容積即依據辦理捷運土地開發之基地依其各別都市計 畫所訂容積率之上限，容積率係指基地內建築物總樓地板面積與 基地面積之比（建築技術規則第 161 條，2006），而本研究標的之 捷運土地開發基地，均係位於都市地區，其開發後之使用分區亦 以住宅區及商業區佔絕大多數（除機廠用地因用地過大係位於農 業區等其他用地故除外），以臺北市轄區內之基地為例，依據臺北 市土地使用分區管制規則[19]，其不同使用分區之容積率規定（機 廠用地則係以特定區方式訂定全區之建蔽率及容積率），如為臺北 縣轄區之基地，則依臺北市土地分區管制自治條例之規定：

表 3.1 臺北市住宅區及商業區建蔽率及容積率上限表

使用分區 次分區 建蔽率上限 容積率上限 第一種 55% 360%

第二種 65% 630%

第三種 65% 560%

商業區

第四種 75% 800%

第一種 30% 60%

第二種 35% 120%

第二之一種 35% 160%

第二之二種 35% 225%

第三種 45% 225%

第三之一種 45% 300%

第三之二種 45% 400%

第四種 50% 300%

住宅區

第四之一種 50% 400%

資料來源：本研究整理

原可建容積則依式 3.1 計算

r a

A

= × (3.1)

=

A

原可建樓地板面積(㎡)

=

a

基地面積(㎡)

=

r

土地使用分區容積率上限(%)

如基地包含兩種以上之使用分區，則以各該使用分區乘以其允 建容積率後加總而得。

二、聯合開發獎勵樓地板面積：

依據「大眾捷運系統土地開發辦法」第 29 條，獎勵樓地板面

積上限之計算公式為：

2

×1

×



 



=

∆

Rf

Rc

A a

(3.2)

=

∆A 獎勵樓地板面積(㎡)

=

a

捷運設施投影於平面之面積（即地上及地下捷運設施投影 於地面層面積之聯）(㎡)

=

Rc

實際設計建蔽率(%)

=

Rf

法定容積率(%)

其中

( ) ^a _Rc

值不得大於基地之總面積。

三、建蔽率：

建蔽率即建築面積站基地樓地板面積之比例[20]，以臺北市之 捷運開發基地為例，如屬住宅區或商業區之法定建蔽率上限則依 表 3.1 之規定辦理，如屬其他分區則依臺北市土地使用分區管制規 則辦理，另如為臺北縣轄區之基地，則依臺北縣土地分區管制自 治條例之規定。

惟因本研究所進行之財務分析時，尚未徵得投資人，對後續 之開發建築物實際規劃、設計均無資料，且聯合開發建築物如係 與捷運設施共同構築（即共構），尚需由捷運工程建設機構先行設 計、施工共構基礎，投資人徵得進行設計時，即需就其一樓以上 建築物受已完成地下部分共構基礎之限制（結構承重及位置等），

故於概念設計時均對建築物之基本資料需做較具彈性之考量，於 現行作業時，均將建築物依基地大小將實際建蔽率縮小，其計算 原則係依據「建築技術規則設計施工編」第 74 條需設坡道式停車 基地規模 1500 ㎡為基準，小於 1500 ㎡基地為 5%；大於 1500 ㎡ 之基地為 10%，以供投資人實際進行細部設計時，得以保有配合 法令（如退縮、其後院等）、使用需求（如加設陽台、開放空間等）

調整之彈性。

四、地上樓層數：

概念設計使用之樓層數為較最小樓層數（即於前述建蔽率假 設狀況下可容納所有允建樓地板面積時之最小樓層），再增加約百 分之二十（取整數），以供投資人實際進行細部設計時，得以保有 配合法令（如高度限制線、陰影日照檢討等）、使用需求（如加設 陽台、機電空間等）及建物造型（挑空、挑高或樓層退縮等）之 調整彈性。

五、法定停車空間：

於臺北市轄區法定停車位數包含小汽車及機車，其附設標準 依臺北市土地使用分區管制規則第八十一條規定（如附錄 C.1）辦 理，如屬臺北縣轄區，則依建築技術規則第 59 條規定計算附設小 汽車停車位。

六、地下樓層數：

考量無論位於臺北縣、市轄區，均需受綠覆率之限制，另需 考量與鄰近建築物之間距及現今綠建築之趨勢對基地透水性之重 視，故雖無通案性之規定，惟各基地之地下開挖率，若非因捷運 設施配置需要，均以基地面積 80%計算。至地下樓層數之決定，

則以機電設施所需空間（總樓地板面積之 15%）及停車空間之需 求（法定小汽車停車位 50 ㎡/席、法定機車停車位 7 ㎡/席），設置 所需最小樓層數（無條件進入），以兼考量地下開挖成本較地面樓 層高昂之因素。

七、可銷售標的：

聯合開發建築物與一般建築物類似，銷售（或出租）標的除 計入容積之樓地板面積之外，尚包含停車位（不含機車）、公共設

施及陽台，故本研究採用建築技術規則第 162 條之規定陽台（住 宅使用）面積上限總容積之 12.5%；公共設施部分（不計入總樓地 板面積之機電設備、安全梯之梯間、管理委員會使用空間等）則 採用建築技術規則第 162 條之上限即總容積之 15%。

3.2.2 折現率折現率折現率折現率(Discount Rate)之決定之決定之決定之決定

折現率之意義為將投資計畫未來之淨利轉化為淨現值 NPV 之報酬 率，為進行本研究兩種開發模式財務分析時最重要參數之一，常見之 折現率計算方式如下：

一、資本資產定價模式(Capital Asset Princing Model, CAPM)

其目的是在協助投資人決定資本資產的價格，即在市場均衡 時，證券要求報酬率與證券的市場風險（系統性風險）間的線性 關係。CAPM 所考慮的是不可分散的風險（市場風險）對證券要 求報酬率之影響，而市場風險係數是用 β 值來衡量。是一種均衡 的資產定價理論，其證明在均衡的情況下，所有風險性資產的期 望報酬率與其與市場投資組合共變異的函數。而 CAPM 的理論基 礎認為，投資人對風險性資產要求的投資報酬率會高於無風險資 產的投資報酬率，以作為承擔該投資風險的報償[21]。CAPM 的公 式為：

( ) ^{Rj Rf} ( ^E ( ^Rm ) ^Rf )( ) ^%

E = + β −

(3.3)

( ) Rj

E

=折現率(%)

Rf

=無風險報酬率(%)

主要以各國公債利率作為指標，亦可以短期銀行利率替代。

在台灣無風險報酬率通常以五大行庫一年期定存利率來代表。

β

=市場風險係數

係特定證券的報酬率與市場報酬率的共變異數除以市場報酬

率的變異數，用來代表特定證券報酬率與市場報酬率之連動程 度。當 Bata 值為 1 時，代表該特定證券報酬率與市場報酬率波動 一致；Bata 值小於 1 時代表特定證券報酬率較市場報酬率波動為 小，亦即風險較小則其風險溢酬亦較小；反之則風險較大，風險 溢酬亦較大。惟於實務上，通常將無風險利率採用 5-10 年期政府 公債殖利率，市場報酬率則採特定公司或相同產業之平均稅前 ROE 計算。

( )

( E Rm − Rf )

=市場投資組合之報酬率(%)是以臺灣證券交易所 的股價報酬率衡量。並由市場投資組合之報酬率減取無風險投資 報酬率而得一般風險溢酬。其計算標準如下：

（一）

Rf

：依據中央銀行網站(http://www.cbc.gov.tw)資料 顯 示，自 66 年 1 月至 96 年 10 月，銀行一年期定存利率 之平均為 3.41% ，惟 96 年 10 月之五大銀行之平均利 率則為 2.54%（如附錄 C.2）。

（二）β：一般之營建業 β 約 0.96，88 年 1 月至 96 年 1 月資 料顯示，臺灣加權股價指數報酬率為 15.62% ，銀行一 年期定存利率之平均

( ) Rf

為 2.21%，則股東必要報酬約 15.08%，惟由於本基地係與捷運車站出入口共構，與 市場報酬關連性較單純之不動產開發低，一般以 β 採 0.7~1 為例，股東必要報酬率介於 11.58%~15.62%，故 以 12%為本研究之股東要求投資報酬率。

二、加權平均資金成本(Weighted Average Cost of Capital, WACC)[21]：

WACC 是基於以公司資金來源的比例為權重，加權平均計算 各資金來源的成本。因為 WACC 往往被運用作為公司內部投資決 策之門檻，再以 WACC 包含了負債資金成本以及權益資金成本的

要素，故可明確反應公司之資金成本，亦可適用於計算折現率。

其計算資金成本之方式為：

（一）負債之資金成本易由公司的平均借款成本計算而得。

（二）新發行之債權會有發行成本故實際成本將較高。

（三）舉債係直接向銀行或保險公司為之。

（四）如債券是可贖回的，以贖回收益率來估算債券成本。

WACC 公式為：

)

( ^{T We Ke}

Kd Wd

WACC = × × 1 − + ×

(3.4)

Wd

：融資比例(%)

Kd

：融資利率(%)

T

：營利事業所得稅率(25%)

We

：自有資金比例=^1−Wd

Ke

：股權資金成本率(%)

本研究對公式（3.4）各項參數之設定分析如下：

（一）

Wd

：由於本案屬捷運土地開發專案，開發資金除自有 資金外，可依據「臺北都會區大眾捷運系統土地聯合 開發計畫融資協助契約」[22]由主管機關協助向金融機 構申貸，故預期主要融資來源為依據前述方式由金融 機構聯合貸放之中長期資金貸款，而依該契約規定，

融資比率上限為百分之七十，故本研究之融資資金之 比例為 70%。

（二）

Kd

：依據附錄 C.2 中央銀行統計自 86 年 1 月至 96 年 10 月 ， 國 內 五 大 行 庫 資 本 支 出 貸 款 利 率 之 平 均 為 5.877%，且自 92 年 1 月以來，基本放款利率均低於平 均值，故融資利率以 5.8%估算。

（三）

^T

：依據所得稅法，營利事業課稅所得額在十萬元以上 部份適用 25%稅率，因本研究標的均為不動產投資事 業，故採用所得稅率為 25%。

（四）We ：自有資金比為資金總額減去融資比例故採 30%。

（五）

^Ke

：股權資金成本率採用依 CAPM 計算所得之股東要 求投資報酬率 12%。

公司的負債會有利息費用的支出，若利息費用增加則會使淨 利減少，依稅率計算的所得稅費用也會減少。故對公司來說，負 債的資金成本是依『利率乘上（１－稅率）』來計算，即負債的利 息支出可以抵稅，這也稱為「稅盾」，而公式中

Kd × 1 ( − T )

稱為「稅 後負債成本」或「負債資金成本」。

三、IBBOTSON 堆疊法(Build-Up Formula)[21]：

IBBOTSON 係使用歷史資料和其他資訊對未來進行預測，其 中包含對於資金成本之估計，根據這些估計值可以計算出某一投 資案之預期投資報酬率。故 IBBOTSON 堆疊法包含了一個無風險 資產的報酬率及一些預期風險溢酬，其公式為：

SCR SP ERP rf

Ks

= + + + (%) (3.5)

Ks

=代表公司之權益資金成本，也就是公司期望的報酬或必要 報酬率(%)。

=

rf

代表無風險報酬率，通常採用當地政府長期公債殖利率 (%)。

=

ERP

代表期望風險溢酬，IBBOTSON 係採長期公平風險溢酬 的算術平均值(%)。

=

SP

代表公司規模溢酬，是投資者預期在股票市場上，投資小 公司權益證券所可以得到超過大公司權益證券報酬之超

在文檔中 中 華 大 學 (頁 43-56)