第四章 案例操作
4.2 共同性基本假設與參數設定
依據基地之內外部條件，由主管機關先進行「概念設計」以取得 開發後建築物可能之量體如樓層數、樓地板面積、停車需求數及使用 項目等基本分析資料。再依據第三章設定本案例財務分析模型使用之 各項共同性基本假設與參數值。
4.2.1 建物建物建物建物「「「「概念設計概念設計概念設計」概念設計」」 」 一、原可建容積之計算：
原可建容積＝∑（分區面積×分區法定容積率） (4.1)
＝2448.5×630%＋813.5×225%
＝17255.93（㎡）
加權容積率=原可建容積÷基地面積 (4.2)
=17255.93÷3262×100%=529%
加權建蔽率
= ∑
（分區面積×分區法定建蔽率） (4.3)=(2448.5×70%+813.5×50%)÷=65.1%
二、聯合開獎勵樓地板面積之計算：
2
×1
×
=
∆
Rf
Rc
A a
基地位置=
∆A 獎勵樓地板面積(㎡)
=
a
捷運設施投影面積（即地上及地下捷運設施投影於地面層面積 之聯集）(㎡)=
Rc
實際設計建蔽率(%)=
Rf
法定容積率(%)聯合開發獎勵樓地板面積＝（1031.4÷55.01%）×529%×0.5
＝8627.96（㎡）
三、總容積計算：
總容積樓地板面積＝原可建容積＋獎勵樓地板面積 (4.5)
＝17255.93＋8627.96
＝25883.89（㎡）
四、法定停車位之計算[20]：
法定停車位（小汽車）＝（25883.89－2000）÷150+2000÷100
＝179.2 席，設 180 席
法定停車位（機車）=25883.89÷50=517.7 席，設 518 席 五、建築物樓層之計算[33]：
設計建蔽率＝法定建蔽率－10%（因本基地需容納捷運出入口及通 風口，故需保留部分建蔽率） (4.6)
＝66.5%-10%
＝55.01%
設計單層建築面積＝基地面積×設計建蔽率 (4.7)
＝3262×55.01%
＝1794.43（㎡）
最低樓層數＝總容積樓地板面積÷設計單層樓地板面積 (4.8)
＝25883.89÷1794.43
＝14.42 樓
設計樓層數＝最低樓層數×1.2 (4.9)
＝14.42×1.2
＝17.3 層取 18 層
故本案建物採地上 18 層規劃，每層樓之高度則採用 3.5 公尺 以塑造開敞之空間感，而因建物高度較高，惟基地方正，為考量 耐震功能，採鋼骨鋼筋混凝土結構。
地下樓層數：因本基地需容納捷運出入口及通風口，將佔用 部分地下樓層面積，另考量商業大樓需設置之機電空間及服務性 設施，且需設置之法定小汽車停車席及機車停車席甚多，故以地 下四層概估。
本基地經概念設計後，結果摘要如下（詳附錄 D.1）：
表 4.2 概念設計摘要表 設計結果
建蔽率(%) 55.01
容積率(%) 793.50
地上樓層計算值 17.3
地上樓層採用值 18
樓層數（層）
地下樓層採用值 4
地上層樓地板面積 25883.89 地下層樓地板面積 10438.4 總樓地板面積（㎡）
總樓地板面積 36322.29
計算值 179.2
汽車停車位（席）
實設值 180
資料來源：本研究整理
4.2.2 折現率之計算折現率之計算折現率之計算折現率之計算
依據資本資產評價模型(CAPM)公式(3.3)[30]，以 β 採 0.7~1 為例，
股東必要報酬率介於 11.58%~15.62%，故以 12%為本研究之股東要求 報酬率。
長期融資：由於本案屬捷運土地開發專案，故本研究之自有資金 與融資資金之比例為 3：7。以 86 年 1 月至 96 年 10 月，國內五大行庫 資本支出貸款利率之平均為 5.877%，故融資利率以 6.0%估算。
投資折現率（加權平均資金成本）之計算：
估算民間投資之財務效益時，其折現率應反映本計畫之加權平均 資金成本。加權平均資金成本率(WACC)計算如下：
)
( T We Ke
Kd Wd
WACC = × × 1 − + ×
(4.10)Wd
：融資比例(%)Kd
：融資利率(%)T
：營利事業所得稅率(25%)We
：自有資金比例=1−Wd
(%)Ke
：股權資金成本率(%)( 1 0 . 25 ) 0 . 3 12 % 6 . 75 %
% 0 . 6 70 .
0 × × − + × =
=
WACC
取 7%故本研究以 WACC=7%作為財務分析之折現率。
4.2.3 折舊折舊折舊折舊
本研究聯合開發建築物之耐用年限，依據表 3.2「臺北市地價調查 用建築改良物耐用年數及每年折舊率摘要表」，本基地因採鋼骨鋼筋混 凝土建造，故耐用年數為六十年，其折舊則以平均折舊計算，建築物 於未達耐用年限前每年之折舊金額依該表規定採建築物建造成本總額 1.4%計算。
4.2.4 興建成本興建成本興建成本興建成本 一、建造成本：
本建築物規劃為地上 18 層地下 4 層，依據附錄 C.4 之「臺北 市地價調查用建築改良物標準單價表」所列單價依鋼骨鋼筋混凝 土造第一類上限標準估算。其標準之單價為每平方公尺 35,280 元，故本案建造成本單價為每平方公尺 35280 元，而地下第 4 層 之單價則為其他樓層之兩倍，即每平方公尺 70,560 元。
建物直接成本＝建造成本單價×總樓地板面積+超深調整
＝35280×36322.29＋3262×0.8×35280+0
＝1,373,516,991 元 (4.11)
（本案例因為地下 4 樓故地下第 4 樓造價為 2 倍計算）
至間接建造成本則以直接建造成本之 11%估計。
二、建築設計費：
依據「建造執照建築工程、雜項工作物、土地改良物等工程 法定造價建造執照建築工程、雜項工作物、土地改良物等工程法 定造價」表[25]，本建物為地上 18 樓地下 4 樓之鋼骨鋼筋混凝土 造建築物，並供辦公室及商場使用，依據該表單位造價為 11600 元/㎡。
法定工程造價＝總樓地版面積×單位造價 (4.12)
＝33712.69×11600＝391067204 元
建 築 設 計 費 ＝ 3000000×0.0775 ＋ （ 15000000 － 3000000 ）
×0.0725 ＋ （ 60000000 － 15000000 ） ×0.07 ＋
（391067204－60000000）×0.675
＝232500＋870000＋3150000＋22347036
＝26,599,536 元
三、利息：
配合捷運系統土地開發計畫，舉借長期建築融資以支應興建 成本，貸款期間為 20 年，另以興建期加 1 年做為專案融資之寬限 期，融資本金及利息自興建期後第 2 年分 20 年攤還。利息金額依 建造成本與設計費用之總合與利率 4.3%計算。
四、興建期間：
本基地為地上 18 層、地下 4 層，其建築設計至申請取得使用 執照申報開工以 1 年估算；至施工期間，依據「臺北市建築管理 規則自治條例」[20]之規定，建築期限為地下層每層 4 個月、地上 層每層 3 個月，故本案之興建期間上限為 70 個月。惟因地下層已 由捷運工程建設機構完成結構體，投資人僅需進行屬聯合開發使 用範圍之裝修及設備施作，所需時間約 2 個即可，另地上層如施 工順利，每層含裝修僅需 1.5 個月，故全部施工期程應為 35 個月，
以 36 個月（3 年）計算。
4.2.5 開發後建物銷售價值開發後建物銷售價值開發後建物銷售價值開發後建物銷售價值
依據概念設計結果之總樓地板面積，並加計一般不動產銷售時之 附屬建築物及公共設施（如陽台、梯廳、機房等），總可銷售面積共 計為 37,595 ㎡（即 11,372.5 坪），可銷售小汽車停車位共 180 席至機 車停車位一般均不計入銷售面積故計入公共設施處理。銷售單價依據 鄰近地區類似不動產價格取上限計算，一樓商場每坪銷售單價為 120 萬元；二樓以上辦公室平均銷售單價為 60 萬元；停車位每席為 200 萬 元。總計本基地聯合開發建築物之銷售總值計為 715,081 萬元；如屬出 租則依據附錄 C.6 及附錄 C.9 鄰近地區不動產行情，以一樓商場每坪每 月租金 3800 元、二樓以上辦公室每月每坪 2000 元、汽車停車位每月 每席 6000 元計算。
4.2.6 其他共同性參數設定其他共同性參數設定其他共同性參數設定其他共同性參數設定 一、建造成本年增率：
依據臺北市政府主計處發布之「營造工程物價指數（總指數）
年增率」96 年 10 月之年增率為 8.83%，但如以長期而言，自 81 年至 95 年底，平均之年增率則為 3.25%，本研究採用年增率 4.05%。
二、地價上漲率：
土地價格上漲率以每年 1.5%估算。
三、貸款撥付期程：
依據「臺北都會區大眾捷運系統土地聯合開發計畫融資協助 契約」需於投資人自有資金投入 50%以上後，方開始撥付貸款，
貸款撥付時程較施工期間有所延後，故假設於興建期第 2、3、4 年分別撥付比例為 30%、30%、40%。
四、建物出租收入期程：
投資人取得部分因可預收簽約金，故於開發第 5 年為 70%、
第 6 年為 85%、第 7 年至本研究分析期限結束均為 95%。地主取 得之建物均假設由投資人統一經營並支付全部樓地板面積市場出 租價格之 80%予地主，地主於委託統一經營期間除地價稅及房屋 稅外不支付任何費用。其收入時程則為開發後第 5 年開始至分析 期限屆滿均為 100%。
五、建物出售收入期程：
投資人部分因可預售，故假設其第 2、3、4、5、6 年分別可 取得其分配建物總銷售價格之 5%、10%、15%、60%、10%之收 入。地主部分則於第 5、6 年分別收入 90%及 10%。
六、押金總額：
如採出租為當年全部建築物出租收入之 25%（即 3 個月租
金），僅第 5 年押金與第 6、第 7 年押金增加部分納入投資人收入 累計，並於特許期限最後 1 年退還。
七、共構費用歸墊：
依據臺北市政府頒布之「捷運設施與聯合開發共構費用分攤 原則」及捷運設施實際使用面積計算，應歸墊共構費用假設為 9000 萬元，於開發後第 2 年一次歸墊。
八、土地分割移轉期間：
因移轉係於建築物興建完成申請使用執照時辦理，故設定為 開發後第 4 年。