第三章 財務分析模式之建立
3.3 聯合開發之特定參數
3.3.1 地主與投資人權益分配比例
依臺北市政府現階段進行權益分配時之作業方式如下[1]：
一、先確定各公、私地主間之權益分配比例（如僅為公地主時則免）：
依大眾依「大眾捷運系統土地聯合開發契約書」第八條規定，
如土地所有權人間另有約定時從其約定，若無約定者依下列方式 計算，即：
各地主分配比例
R ( ) ( % = B + C ) / 2
(3.6)=
B
公告現值比例(%)，依「大眾捷運系統土地聯合開發契約 書」第 5 條第 5 項規定年期之土地公告現值，計算各地主 持有土地公告現值佔全基地總公告現值之比例。=
C
容積比例(%)，依各地主持有土地之原法定可建容積率計 算可建樓地板面積佔總可建樓地板面積之比例。二、計算地主與投資人間分配比例
（一）計算土地貢獻成本
土地貢獻成本為開發後之整宗土地總市值，地政作業 上計算土地價值之方式很多，但因係於開發前之概估，故 採用不動產估價技術規則第四節之土地開發分析法（C.5）。
依「不動產估價技術規則」對土地開發分析法之規定：
第 70 條：土地開發分析，指根據土地法定用途、使用 強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或 建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、
資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價 格。
第 71 條：土地開發分析估價之程序如下[27]：
一、確定土地開發內容及預期開發時間。
二、調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。
三、現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析。
四、估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積。
五、估算開發或建築後總銷售金額。
六、估算各項成本及相關費用。
七、選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。
八、計算土地開發分析價格。
土地開發分析價格之計算公式如下：
( ) ( ) ( )
[ S ÷ I + R ÷ + i − C + M ]
= 1
V
(3.7)=
V 土地開發分析價格（元）。
=
S
開發或建築後預期總銷售金額（元）。開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷 售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之（不動產 估價技術規則第 75 條）。此項金額之計算單價，本研究係 依據由專業不動產雜誌如「住展」（租售報導雜誌社）、
「惟馨周報」（惟馨出版社）等或報紙之不動產版如蘋果 日報、工商時報等就鄰近地區類似不動產市價行情取其較 高者為基準。
=
R 適當之利潤率(%)。
以不動產投資而言，因屬較長時間較大金額之投資，
故一般以 20%以上之投資利潤較可吸引廠商參與投資，故 以 20%計。
=
C 開發或建築所需之直接成本（元）。
直接成本為營造或施工費（不動產估價技術規則第 76 條），而為簡化計算，採用「臺北市地價調查用建築改良 物標準單價表」相對本開發建物性質之單價為基準。
=
M
開發或建築所需之間接成本。間接成本包含規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、
稅捐及其他負擔（不動產估價技術規則第 76 條）其中設計 費採用建築師酬金標準計算，其餘依（不動產估價技術規 則第 57 條）廣告費、銷售費按總銷售金額之百分之四至百 分之五推估（採用百分之五）、管理費按總銷售金額之百 分之三至百分之四推估（採用百分之四）、稅捐按總銷售 金額百分之零點五至百分之一點二推估（採用百分之一點 二）。
=
i
開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率(%)。資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數，按 自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金比 例，應依銀行一般放款成數定之。
前項資本利息之計算，應按營造施工費、規劃設計費、
廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額乘以 利率計算。資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定 存利率且不低於活存利率；借款則以銀行短期放款利率計 息（不動產估價技術規則第 58 條、59 條）。
（二）建物貢獻成本計算：
1.建物貢獻總成本依 3.2.4 第 1-6 項合併計算。
2.每坪建造成本＝建物貢獻總成本÷建物總樓地板面 積（元/㎡）。 (3.8) 3.公地主取得價值＝（銷售總值-主管機關取得獎勵容
積價值）×分配比例（元）。 (3.9)
（三）權益分配比例之計算：
因捷運聯合開發係由地主提供土地投資人提供資金共 同辦理開發，故開發後之開發建築物，則依據雙方貢獻值之 比例分配建物之全部價值，亦即以「合夥」而非「委託建築」
之概念進行分配。故係以（一）計算而得之地主土地價格與
（二）計算所得之投資人建造成本之比例分配全建築物之總 價值，而總價值之計算，均以市價為基準，並就各不同樓層 及使用項目訂定不同之單價計算。於分配完畢後，則由地主 將應移轉予投資人之土地交換應分配之建築物。惟因本研究 係對地主及投資人之財務分析，故區位之選擇不予納入考 量。