財務分析相關文獻彙整

一般 BOT 之地上權設定開發案，多作為商場、辦公或旅館等商業 使用，幾乎無住宅案例，其主因即係過國內尚無法接受不具所有權之 不動產買賣，及建商無法提出地上權使用期間對購買地上權住宅之承 購戶之權益保障，致消費者心生疑慮而卻步。惟自臺北車站特定專用 區交九捷運 BOT 開發案開始，建構了以行政機關作為建物及相關權利 人間權利義務之管理者，並結合融資銀行及信託機構對投資人進行開 發期程之全程管理，使地主及消費者之疑慮得以消除，故自該案地上 權住宅（即京站案）推出後，即獲相當熱烈之迴應短期即銷售一空，

可知如提供慎密之配套措施，地上權住宅應可成為一相當具可行性之 不動產開發模式。

等國之估價業者以收益法中之 DCF 法為主要評估方式，以直接還原法 為輔助方式，最後才以成本法進行比較參考；而英國則以直接還原法 為主，以 DCF 法為輔。

在不動產證券化中之不動產評價，因須明確將證券化期間之收益 與費用列表說明，因此 DCF 法為最佳表現方式。淨資產價值(NAV)之 推算與調整：淨資產價值意即股東權益之價值(Stockholders Equity Value)或淨值(Net Worth, NW)。

2.3.2 折現率之決定折現率之決定折現率之決定折現率之決定

資本還原率之估計：理論上資本還原率除了可經權益及負債之必 要報酬率加權平均、與土地及建物之必要報酬率加權平均求得之外，

亦可簡單地依負債成本直接主觀依所面臨風險程度加碼、或經市場比 較而得，然各種方法所求得之綜合資本還原率數值不一，因此綜合資 本還原率的選定，也一直是應用收益法時所需注意的重點。以辦公大 樓為例，影響綜合資本還原率的因素除了市場利率水準外，尚包括其 他投資選擇機會（如其他不動產及證券等標的）、建物(building)本身（如 結構、屋齡、服務設施或管理品質等）、經濟情況如國際、國內及區域 之景氣等）、不動產市場情況(state of the property market)、成長潛力 (growth)、地段(location)、風險(risk)及承租戶(tenant)等。

2.3.3 資本資產定價模式資本資產定價模式資本資產定價模式資本資產定價模式(Capital Asset Princing Model, CAPM)

CAPM 係 由 美 國 財 務 學 家 Treynor(1961), Sharpe(1964), Lintner(1965), Mossin(1966)等人於 1960 年代所發展出來，其目的是在 協助投資人決定資本資產的價格，即在市場均衡時，證券要求報酬率 與證券的市場風險（系統性風險）間的線性關係[30]。

CAPM 是一種均衡的資產定價理論，其證明在均衡的情況下，所

有風險性資產的期望報酬率與其與市場投資組合共變異的函數。而 CAPM 的理論基礎認為，投資人對風險性資產要求的投資報酬率會高 於無風險資產的投資報酬率，以作為承擔該投資風險的報償。

2.3.4 小結小結小結小結

於進行開發案財務分析時，通常係採用 Excel 試算表於各種開發模 式之各項假設參數輸入後，再就其內部投資報酬率、淨現值或還本年 期進行試算分析以比較其優劣，惟各項分析方式均有其優劣及盲點，

如內部投資報酬率無法反應開發案之規模與獲利金額，且可能有兩個 以上之解或無解等，故需相互參照，方可作出正確之分析。另財務分 析之精確與否，則更有賴於各項收入支出參數之合理假設，方可獲得 有效之分析結果。

第三章 第三章 第三章