營運期間之收入

採「BOT 模式」之收入，將視其開發建築物之使用項目而不同，

為主要開發建築物之使用，概可分為住宅、辦公室及商場等三大類型，

其收益以業主角度而言，本研究假設係併入由投資人（即特許公司）

繳納之權利金中，無需予以分算，惟為能確保可順利徵得投資人，故 仍就投資人可能之收益進行評估以作為參考，其收益方式分述如次：

一、住宅：

以 BOT 方式辦理之開發案一般多以商業用途居多，係因如採 用住宅用途，消費者與特許公司間之權利義務之保障難以釐清。

惟近來臺北車站特定專用區交九用地之「京站」案，為捷運聯合 開發模式結合 BOT 與地上權住宅之首例，因地上權住宅房價低 廉、地段優異，故造成相當優異之銷售成績，也同時開創 BOT 開 發模式作為住宅使用，且亦可預售及一次賣出至特許期限終止之

價款，對降低特許承商之經營風險及現金流量與投資報酬率之優 化，產生開創性之影響。以京站案為例，其地上權住宅使用期間 為 43 年（自完工交屋至由投資人回收），其市場成交價格約為每 坪四十萬元，僅有鄰近地區住宅售價之五成餘，故推出後其銷售 相當順利，亦可證明如能有慎密之配套措施，捷運場站土地以

「BOT 模式」開發做為住宅使用，仍為一可行之方式。故本研究 對於採行「BOT 模式」之住宅係假設採「地上權住宅」方式出售，

至收益價格，採用鄰近地區住宅市場行情之 60%為基準價格，且 因可採預售，故假設於興建期屆滿前 2 年收入基準價格 15%，興 建期屆滿前 1 年收入 15%，營運期第 1 年收入基準價格 60%，第 2 年收入基準價格 10%（考量部分餘屋及交屋程序延滯）。

二、辦公室：

依據高力國際針對臺北市第二季辦公大樓市場研究報告指 出，由於（2007 年）臺北市第二季辦公大樓市場並無任何新供給，

臺北市辦公大樓平均空置率經過第一季微幅上升後，第二季空置 率下降 8.6%，其中以頂級辦公大樓最為明顯，空置率由第一季的 33.4%下降至 25.8%。平均租金由第一季每坪 1,970 元上升至 1,980 元，開價與成交價皆上升，租金議價空間持續縮小。而又以頂級 辦公大樓的空置率降幅最為明顯，下降至 25.8%，另因捷運聯合開 發案均位於人口稠密、交通便捷與商業機能興盛之地區，故如做 為為辦公室使用，基於交通之便利性及與捷運設施共構之因素，

標榜「到站搭電梯就到辦公室」其租、售價格均較鄰近地區一般 建築物為高，且空置率較低、銷售時間較短（臺北市之辦公室概 估行情如附錄 C.6）。

本研究於進行財務分析時對其租金依據鄰近地區類似辦公室 出租行情酌予提高。另依據市場慣例，於簽約時由承租人先行繳 納三個月之出金作為履約保證金，於營運期滿時退回。假設開發 建物整體之出租率，興建期屆滿第 1 年為 70%、第 2 年為 85%、

第 3 年至特許期滿則為 95%（考量換約重新招租者），其租金則因 整體辦公室租金每年或有微幅調漲，惟隨著建物逐漸老舊，則較 整體平均租金率亦將有所落後，故以全期而言假設不變。

三、商場：

臺北市內之主要商圈，概略可分為都會型商圈、區域型商圈，

都會型商圈，主要包括忠孝 SOGO、西門町、臺北站前、士林及 信義區華納威秀等，而目前臺北市主要商圈，其平均租金以忠孝 商圈為最高，平均可達 6000-20000 元/坪/月，尤其位於忠孝東路 沿街店縣平均資金水準約在 10000-15000 元/坪/月，其次為站前商 圈及屬區域型商圈之公館商圈、西門町，平均可達 5000-15000 元/

坪/月。

以捷運土地開發基地而言，各基地均位於人口密集、交通便 捷之精華地段，開發後設置之商場均位於捷運出入口旁，兼具地 利及人潮進出之優勢，故於鄰近地區之類似商場，應可取得較佳 之租金水準或售價。故本研究對於商場使用部分之假設，如屬地 上權住宅附屬之商場，因多為地面層附近之樓層，規模不大且其 上方之住宅使用權已分售，無法達到由投資人持續經營之規模，

故採用出售（地上權）方式處理，其售價則為鄰近地區商場售價 之 60%；如全建物係採用出租，則其經營租金收入，比照辦公室 產品，假設開發建物整體之出租率，興建期屆滿第 1 年為 70%、

第 2 年為 85%、第 3 年至特許期滿則為 95%（考量換約重新招租

者），至租金水準，參考鄰近地區商場租金水準較高標準計算，分 析期間維持不變。