財務分析模式建構之步驟

第三章 第三章 第三章

圖 3.1 財務分析模式建立流程圖

概念設計模式建立

聯合開發財務分析模式建 BOT 財務分析模式建立

是

財務分析模式完成 與預測相符 否

進行財務分析

財務分析結果分析 權益分配模式建利

共同性參數設定 聯合開發參數設定 BOT 參數設定 財務分析模式建立

基本參數：

一、開發建築物基本假設參數之估算：依據各基地不同之條件如使用 分區、建蔽率、容積率等限制，於未進行開發前，先行估算財務 分析時所需之建築物基本參數如：樓層數（地上及地下）、樓地板 面積、停車位數量、使用組別、施工期間等。

二、依據鄰近地區不動產行情及不動產市場趨勢，分析開發建築物各 種使用形式時之租售價格。

三、彙整分析金融市場各項數據，設定投資人（亦即 BOT 模式之特許 承商）資金來源如自有資金及融資比例、貸款利率、資金成本及 計算其折現率與股東要求投資報酬率等參數。

四、依據地主與投資人之各項貢獻成本，試算開發完成之建築物，投 資人與地主間之分配比例，以作為「聯合開發模式」後續各項分 析依據。

五、依據現行作業模式及「獎勵民間參與公共建設條例」之規定，訂 定「BOT 模式」時所採用之特許經營期限、權利金之繳納方式、

興建期程與營運期間之地租等條件。

六、財務成本與收入：

（一）成本部分：

「聯合開發模式」投資人之成本為建物興建成本與包 含利息、保險、行銷等間接費用。地主之成本則為與投資 人進行權益分配後應移轉予投資人之土地價值；而於「BOT 模式」投資人之成本為建物興建成本與包含利息、保險、

行銷及於特許期間支付地主開發權利金及營運權利金等，

地主之成本則為特許期間土地之使用收益權。

（二）收入部分：

「聯合開發模式」投資人與地主之收入均為建物興建 完成後依投資人與地主權益分配分別取得之土地及建築物 之處分（租或售）收入；而「BOT 模式」投資人之收入為 特許期間建物之租售（含使用權移轉）收益，地主之收入 則為投資人提供之權利金及特許期滿後建築物之殘值（無 償移轉且建物仍堪使用時）。

（三）現金流量分析：

將前述基本資料建立後，即可依據「聯合開發模式」

及「BOT 模式」之特性分別計算分年現金流量。

（四）財務指標分析：

依據現金流量，「聯合開發模式」財務分析評估指標可 採用內部投資報酬 IRR（Internal Rate of Return）、淨現值 NPV（Net Present Value）或本益比 B/C；「BOT 模式」則多 採還本年期(PBY)、內部投資報酬率及淨現值等，進行財務 之分析，惟為就兩者進行比較，先行計算「聯合開發模式」

內部投資報酬率，再以「BOT 模式」進行財務分析之試算，

以求得業主於相同投資報酬率情境下，相對之權利金收取 金額。

（五）財務分析結果比較及探討：

探討於不同開發模式及不同產品型式下，投資人及地 主之各項財務指標，以作為主管機關擇定開發模式及開發 產品之決策基準。