第二章 相關理論與文獻回顧
第三節 地主行為理論
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第三節 地主行為理論
地主選配抵價地的行為和地主的屬性有密切的關係，不同背景的地主對其 選配抵價地的考量因素也會有所不同見解，正如Adams 和 May（1991）所述，
地主的行為是多變的，不同的地主屬性對於土地開發使用的結果亦會有所不同，
因此本節對於地主行為選擇決策理論加以解釋說明，接著探討影響地主行為選擇 決策的相關因素。
一、 決策理論與行為科學
古典決策理論，將人視為是「經濟人」，以預期效用理論(Expected UtilityTheory)來解釋人們的決策行為。主觀預期效用理論對決策行為的描 述認為，人們的主觀預期效用，是由對於決策行為後所有可能結局，進行 主觀利弊得失權衡以及可能發生機率的估計所構成，並以效用為單位來呈 現。而人們的行為選擇，是以追求最大的快樂或是最少的痛苦為準則。因 此，可以依個人對於決策中可選擇方案所給予的主觀預期效用的大小，來 預期人們的抉擇。此種決策典範，假設決策者是(1)可以取得完整的相關資 訊；(2)具有無限的敏銳度，可以區別不同方案間，最細小的差異；(3)可以 完 全 理 性 地 面 對 所 有 的 選 擇 方 案 ， 而 不 會 受 到 情 緒 或 是 偏 見 的 影 響 (Edwards，1954)。
（一） 行為的涵義
行為（Behavior）在心理學上有廣義與狹義的解釋，狹義的行為 是指人受其生理、心理支配或客觀環境的刺激而表現出能被觀察到的 一切外顯的作用中。廣義的行為除上述可以直接觀察到的外顯行為 外，還包括內隱的心理作用中；廣義行為的概念實際是把心理和行為 統稱為人的行為。
賴莉文（1998）狹義的行為僅指個體的「外顯動作」，如：走路、
工作、打球、游泳等，這些動作可經由別人的感官直接觀察得知，或 是藉由儀器的攝影、照相等紀錄下來，加以分析處理的「活動」；廣義 的行為，除了前所敘述的外顯動作外，尚包括了內在的心理，如：動 機、思考、意識、信念、價值觀等，這些都是外在行為的內在趨力（Drive）
具有決定行為的可能性和趨向。
王加微（1990）人的行為是由動機支配的，而動機則是由需要引 起的，人們的行為一般來說都是有目的的，都是在某種動機的策動下 為了達到某個目的。
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1. 需要：是指人們對某種目標的渴求或慾望。
2. 動機：是指為滿足某種需要而進行活動的念頭或想法，亦是推動人 們進行活動的內部原動力，是激勵人們去行動以達到一定目的的內 在原因，即活動的動因，動機是促使個體產生行為的原因，但人的 行為常會因時、因地、因其所處的環境與個體內部的身心狀況而表 現出不同的反應。
3. 行為：凡是動機性行為，都具有以下兩個共同特徵：
（1） 有起因的，即都是由動機引起的
（2） 有目的的，即都是為了達到一定的目標的。
4. 目標：就是期望達到的成就或結果，人們的任何行動都是為了達到 一定的目標。
（二） 選擇的涵義
黃怡婷（2002）所謂「選擇」係指決策者在決策場合中，為實現 主觀的願望或目的，以達到想像中未來事物的狀態，從社會、經濟、
政治等各層面所限制的各種途徑中，決定一個行動的過程。換句話說，
此一選擇的過程即為決策者決策行為的過程，沒有選擇的行為，決策 者便無法做出適當的決策。
（三） 決策的涵義
根 據 1968 年 出 版 的 國 際 社 會 科 學 百 科 全 書 （ International Encyclopedia of the Social Sciences）中，「決策」可以由心理學、經 濟學、政治學三方面來詮釋其意義；然而作任何決策時，最令人感到 困惑的就是資訊不足，也就是對未來無法完全掌握，只能對未來可能 發生的種種情況加以預測，亦即只能給每一情況（Status）一個可能的 機率（Probability），而依此機率配合其他因素，限制條件來作成決策。
孫本初、黃新福（1995）為了明確界定「決策」，便將學者對決 策意義整理如下表。
需要 動機 行為 目標
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Chandler、Plano 「決策」乃是將資訊的範圍予以縮小、確認主要的問 題、以及從各種被選方案中選擇解決方法的過程。
Bedeian、Zammuto 「決策」是在兩個與兩個以上的被選方案中作取捨的動 作。
Tversky and Kahneman(1974)行為科學的研究發現，個人在不確 定性環境下的決策行為，常需依賴對於事件發生可能性的信念，來做
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林子銘、李東峰、 連俊瑋(2002) 研究以瞭解台灣人不確定性因 素處理能力對倫理決策的可能影響為主題，針對台灣人的決策行為，
進行了三項系列性的研究，主要的發現包括：
1. 對台灣人而言，性別對於決策風格中的分析型及行為型的表現上有 顯著的影響。
2. 對台灣人而言，教育程度會對決策者的模糊容忍程度有所助益。
3. 台灣的女性決策者，對於命理的接程度較男性高。在機評估能力上，
也較男性更為準確。
4. 年齡較大的決策者，在面對不確定性環境時較以彈性的機率觀，來 看待未來事物。
5. 相較於西方國家，國人對自己不確定性評估能力較弱。
6. TRA(理性行動理論)及 TEDM(倫理決策過程理論)二個模式對於台 灣人的倫理決策行為，均具有適當的變異解釋能力。但除了正確權 的情境外，在隱私權、財產權與存取權情境中，倫理決策理論對倫 理意圖的解釋能力優於理性行為理論對倫理意圖的解釋能力。
7. 就台灣人而言，不論機率評估的能力為何，我們的倫理決策行為意 圖主要受功利導向的目的論準則所影響。
8. 儒家思想的親疏關係，仍深深影響國人的倫理決策行為。
9. 倫理行為意圖的準則評估，會受到個人決策風格的影響。
二、 地主選擇行為決策理論
所謂「選擇」係指：「決策者在決策場合中，為實現主觀的願望或目的，
以達到想像中未來事務之狀態，從社會、經濟、政治…等各層面所限制的 各種途徑中，決定一個行動計劃的過程」。換而言之，此一選擇的過程即為 決策者決策行為的過程，沒有選擇的行為，決策者即無法做出適當的決策。
當一個人或團體從事於任何行動計劃時，即產生決策的行為，而決策 乃是一種過程，係指決策者為達到想像中未來事務的狀態，從社會所限制 的各種途徑中，選擇一個行動計劃的過程，如都市計劃者對於土地使用型
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經由蕭惠聲(1981)之研究得知，決策者在決策場合中進行選擇時，必 須經過價值判斷、事實判斷及後果判斷的過程，才能從事行動計劃的選擇，
面對任何類型決策，小至都市計畫、土地使用計畫等，大至交通計畫、教 育計畫、區域計畫等等，其選擇都脫離不了三種判斷的過程。
（一）價值判斷：決策者企圖實現的目標。
（二）事實判斷：決策者衡量客觀環境條件之限制。
（三）後果判斷：決策者衡量不同選擇所可能造成的不同後果。
此三種判斷必是透過決策者之心智而產生，且彼此關聯並互為條件，
連結「決策者」、「決策場合」及「三種判斷」之間的關係，可建立一個選 擇模型。
Evans（1983）在探討地主會選擇保有與出售多少土地時便認為地主 對於所擁有之土地，在各自使用下所獲得之使用價值會有所不同，因此只 有當該土地之市場價值高於地主所保有土地價值時，地主才會將土地進行
「賣」動作，使土地在市場上流通。他亦指出不確定性、投機、年齡與所 得等因素會對土地供給市場帶來影響，並指出年長地主與有錢地主傾向將 土地維持現狀，較不願意出售土地，因此地主個人屬性之考量亦很重要，
在探討土地經濟供給時不應僅考慮經濟因素，亦應將非經濟因素納入考量。
邊泰明、高筱慧(2000)在「區段徵收地主選擇補償方式之研究」一文 中，從社會經濟觀點歸納出影響地主行為選擇決策的原因為高所得收入、
不動產景氣繁榮、土地市場存量、職業與年齡、土地共有等。
黃怡婷(2002)地主的選擇行為可定義為：「地主為實現其主觀願望或目 的，根據社會、經濟、政治…等各層面之限制條件，在保有土地或出售土 地之不同決策中，透過價值判斷、實實判斷及後果判斷選擇一個適當的決 策，以決定未來土地使用之過程」。
依據前述可得知，地主對於其持有之土地未來是否繼續保有土地或出 售、開發土地之問題時，必須透過價值判斷、事實判斷及後果判斷等一序 列的選擇過程，在社會、經濟、政治…等等各種環境之限制下做出適宜的 決策，以滿足地主主觀偏好或企圖實現的目標。顯示出在決策地主持有土 地未來的使用型態過程即是地主的選擇行為。
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三、 個體面土地供給理論
Adams et. al.（1988）及Adams（1994）指出，土地所有權、規劃制 度、土地實質條件以及價格的限制，為造成都市中心地區土地供給困難的主 因。
地主行為選擇決策理論承自於個體面土地供給理論，探討不同型態的 地主行為及其與土地供給、市地開發、政府規劃管制之關係(黃怡婷，2002；
王耀堂，2004)。
Goodchild 和 Munton（1985）則認為地主的收入以及財富來源、該土 地擁有的型態（單獨持有或共同持有）、地主使用土地與否（自用或租賃）、
地主個人屬性資料（年齡、教育程度、職業等）、地主取得土地的方式（繼 承或購買）、地主擁有該土地所有權的動機（自行居住、投資或其他非市場 利潤）、地主對風險的知識與態度等都是影響地主行為的原因。
Titman（1985）和 Neutze（1987）均是強調不確定性（Uncertainty）
的重要性。Titman（1985）將選擇權（Option）的概念應用在土地開發決 策上，認為地主不開發土地的原因是由於未開發土地價值中包含了地主對 未來期望的選擇權價值，使得地主延緩開發土地的時間，以便未來進行更 有利的開發使用。當未來市場情形之不確定性愈高，即風險愈高，則地主 決定土地未來開發型態的選擇權價值便愈高，使得地主不會立刻開發土
的重要性。Titman（1985）將選擇權（Option）的概念應用在土地開發決 策上，認為地主不開發土地的原因是由於未開發土地價值中包含了地主對 未來期望的選擇權價值，使得地主延緩開發土地的時間，以便未來進行更 有利的開發使用。當未來市場情形之不確定性愈高，即風險愈高，則地主 決定土地未來開發型態的選擇權價值便愈高，使得地主不會立刻開發土