區段徵收地主配地選擇行為之研究-以高速鐵路新竹站為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例治. 立. 政. 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 研究生：古瓊漢指導教授：林秋瑾. 中華民國. 九十九. 博士. 年. 六. 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v.

(3) 謝. 誌. 自調任新竹縣政府以來，就參與高鐵新竹車站區段徵收開發案，其間過程是艱辛的，卻讓我累積區段徵收開發經驗，開發後的成果更是甜美，更幸能以此開發成果作為論文研究案例，讓我在學業、工作能更上一層樓。本論文得以完成，期間有幸得到許多人的幫助與鼓勵，首先感謝恩師林秋瑾博士，在百忙當中，從論文題目、研究方法、論文架構、修正到定稿，均適時給予指導與匡正，更在我撰寫過程陷入瓶頸、偏離方向時，總能適時給予我方向引導與指正，更重要的是培養我獨立思考及研究能力，受益良多；此外感謝口試委員花敬群老師、楊宗憲老師寶貴的指正與建議，讓本論文更臻完備，另感謝我. 政治大淑齡熱心資料提供及地政處測量科所有同仁在業務上支持，讓我無後顧之憂，使立. 辦理高鐵區段徵收時內政部長官姬專員世明給予指導及同甘共苦同仁錦瑢、好友. 我可以順利完成論文，謹此致上最真誠之謝意。. ‧ 國. 學. 最後，在這艱辛求學4年過程中，新竹、台北往返辛勞，遭遇許多困難，每有放棄念頭，給我信心及無怨無悔照顧家庭及小孩的老婆美苓及可愛的寶貝兒女. ‧. 鵬瑋、韻琦，有你們的支持，讓我在公務繁忙之餘，仍能積極堅持的完成，回首. Ch. v ni. 古瓊漢. n. al. er. io. sit. y. Nat. 期間所有辛苦，一切努力都是值得的。. engchi U. I. 民國99年6月於新竹.

(4) 中文摘要政府辦理區段徵收希望帶動新社區的繁榮，達成都市整體發展，取得公共設施用地及節省龐大建設經費支出等之目標，而地主希望藉由政府的開發行為，享有土地利用價值提高、公共設施完善等好處，然而所謂的公私互蒙其利，共創政府與民眾雙贏的開發方式，卻仍常產生地主為了財產權保障抗爭之情形而導致區段徵收作業延宕，因此，本研究以高鐵新竹車站特定區區段徵收案為例，針對地主選擇行為進行探討，透過群落分析歸類地主選配抵價地的型態，經由因子分析找出影響選配抵價地行為之因子，最後藉由羅吉特建立地主選配抵價地模型，希望可以提供政府部門及地主在選配抵價地之參考。研究結果如下：一、透過群落分析，予以歸類分析，劃分易於解釋的分配類型，可獲得二個群組四個方案，由此可瞭解地主選配抵價地型態。. 治政大二、參與抵價地配地作業以男性地主居多，以年齡層多集中於中年左右，受立訪地主多為已婚；受訪地主針對各項選配抵價地之影響因素均表示影響 ‧. ‧ 國. 學. 程度上都是以影響很大為居多，其中受訪地主多數認為使用分區類別、面前街道寬度、鄰近嫌惡設施程度、坵塊形狀、街廓評議地價高低等因素對於選配抵價地影響很大，又以鄰近嫌惡設施程度為居高。. er. io. sit. y. Nat. 三、經由研究得知目前政府提供予地主之資訊管道不足或宣傳不周，對於整體區段徵收作業仍需加強與地主資訊的傳遞，以及充分公開整體計畫內容。四、部份地主不太滿意先抽籤再選配街廓的抵價地配地作業方式，其原因有主要為因籤號先後導致無法選配期望街廓佔多數，其次為權利價值較小者可能無法選配街廓，而需再與他人合併分配。. n. al. Ch. engchi. i Un. v. 五、建構八種類型之二項羅吉特模式，並透過AIC及SC值找出能力較佳的群組方案，由方案中得知地主多數還是以居住適宜性及小規模開發為主要。六、由二項羅吉特模式實證結果顯示，模型共通變數為土地變數的使用分區類別、基地最小開發規模訂定、鄰近嫌惡設施程度、緊臨遊憩設施狀況、坵塊座向，以及地主行為變數面前街道寬度影響程度、鄰近嫌惡設施影響程度、區段徵收前土地座落位置影響程度、性別、學歷、職業等等，均顯著影響地主選配抵價地之行為。. 關鍵詞：區段徵收、財產權保障、地主選擇行為、高鐵新竹車站特定區. II.

(5) 英文摘要. Abstract Zone-expropriation by government hopes to achieve these targets like exciting new community's prosperity, achieving the overall development of the new city, accessing the public facilities and saving huge expenditures. By the government's development activities, the landlords enjoy the benefits of increased value of land and good public facilities. Handling Zone expropriation creates a win-win situation between the Government and the landlords. However, in the process of Zone-expropriation often generate opposition of landowners to protect their property rights which led to delays in Zone-expropriation operations. Therefore, this study of THSR (Taiwan High Speed Rail) Hsinchu Station Zone- expropriation as an example and discuss the landowner’s choice behavior. Through cluster analysis classified the landowner’s choice behavior. And by factor analysis to identify the major factors of landlord’s choice behavior. Finally by Logit modeling the landlord model hopes to provide some valuable suggestions for government. The study results are as follows:. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. Through cluster analysis, the study classified and divided into two groups that are easy to explain. The two groups contain four plans each and they can explain the landlord’s choice behavior.. 2.. Landlords of participation of Zone-expropriation are mostly male with age around 40 to 60 years old. These mostly married landlords think these are the major factors, the use of zoning category, the street width, the neighboring facilities, the shape of street block, the value of street blocks. The neighboring facilities rank the top 1 factor.. n. al. er. io. sit. y. Nat. 1.. Ch. engchi. i Un. v. 3.. Through the research shows that government lacks of information or promotional channels. Government should improve the communication with landlords and fully disclosed the contents of the overall Zone-expropriation plan.. 4.. Landowners are not satisfied by the flow of ballot at first and then land choosing. The major reason is landlords can not choose the expected lands after ballot. And the second reason is the land loads with smaller land value can not choose street blocks unless they combine with other landlords’ land value and choose the expected land.. III.

(6) 5.. In the study, construction of eight types of models from two of Logit modeling, through the AIC and SC values come out the better group and plan. It shows the better plan is the small-scale residential development and good environment for the most landlords.. 6.. By the empirical results from Logit model show that model common variables are the land use zoning category, the base size of the minimum development, near the level of aversion facilities, recreational facilities close to the zone, street block location, the width of the street, the impact of land location before zone expropriation, gender, education, occupation, etc. They are significantly affected the selection behavior of land choice.. Keywords：Zone Expropriation, Property Rights Protection, Landowner’s. 政治大. Choice Behavior, High Speed Rail Hsinchu Station District Zone. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. IV. i Un. v.

(7) 目錄謝誌 ................................................................................................. I 中文摘要 ......................................................................................... II 英文摘要 ........................................................................................ III 目錄 ................................................................................................V 圖目錄...........................................................................................VII 表目錄..........................................................................................VIII. 政治大第一章緒論.................................................................................... 1 立. ‧ 國. ‧. 第四節. 研究動機與問題 ...................................................................1 研究目的與方法 ...................................................................4 研究範圍與限制 ...................................................................7. 學. 第一節第二節第三節. 研究架構與流程 ...................................................................8. y. sit. n. al. er. 區段徵收相關文獻.............................................................. 11 區位選擇理論.....................................................................16 地主行為理論.....................................................................23 小結 ...................................................................................32. io. 第一節第二節第三節第四節. Nat. 第二章相關理論與文獻回顧......................................................... 11. Ch. engchi. i Un. v. 第三章區段徵收配地之現況分析 ................................................. 35 第一節第二節第三節第四節. 配地現況分析.....................................................................35 抵價地分配模式方案建立 ...................................................45 問卷設計與調查 .................................................................57 小結 ...................................................................................69. 第四章實證分析........................................................................... 71 第一節第二節第三節第四節. 資料處理與分析 .................................................................71 選配抵價地影響因素之因子分析 ........................................77 實證結果分析.....................................................................83 小結 ...................................................................................96. V.

(8) 第五章結論與建議 ....................................................................... 97 第一節第二節. 結論 ...................................................................................97 後續研究與建議 .................................................................98. 參考文獻 ...............................................................................................101 附錄一、地主選配抵價地行為調查之問卷 .............................................104 附錄二、影響因子分析後之主要因子負荷量表 ......................................107 附錄三、羅吉特實證模型部分結果 ........................................................ 113 附錄四、口試委員之問題與回應表 ........................................................ 119. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. VI. i Un. v.

(9) 圖目錄群落分析法分類樹狀圖..........................................................................5 研究流程圖 ...........................................................................................9 競租理論模型 ......................................................................................17 區段征收後影響土地供需情形 .............................................................18 地主無異曲線與土地供給圖 ................................................................29 研究地區範圍圖 ..................................................................................36 都市設計管制要點編號圖 ....................................................................39 抵價地分配作業流程圖........................................................................43 抵價地分配街廓圖...............................................................................44 群組 A 方案 1、2 分佈圖.....................................................................55 群組 B 方案 1、2 分佈圖.....................................................................56 因素陡坡圖 .........................................................................................79 實證研究架構流程圖 ...........................................................................83 土地變數說明圖 ..................................................................................85. 立. 政治大. 學 ‧. ‧ 國 io. sit. y. Nat. n. al. er. 圖 1-1 圖 1-2 圖 2-1 圖 2-2 圖 2-3 圖 3-1 圖 3-2 圖 3-3 圖 3-4 圖 3-5 圖 3-6 圖 4-1 圖 4-2 圖 4-3. Ch. engchi. VII. i Un. v.

(10) 表目錄表 2-1 區段徵收相關文獻整理........................................................................12 表 2-2 影響區位選擇變數整理表 ....................................................................21 表 2-3 決策的意義 .........................................................................................25 表 2-4 影響地主選擇行為因素整理表 .............................................................31 表 2-5 影響地主選配街廓及宗地因素歸納表 ..................................................33 表 3-1 變數類型與意義說明歸納表 ................................................................45 表 3-2 商業區層級(1031 筆)...........................................................................47 表 3-3 面前街道寬度(1031 筆) .......................................................................48 表 3-4 距離高鐵車站之程度(1031 筆) ............................................................49 表 3-5 鄰近嫌惡設施狀況(1031 筆) ................................................................49 表 3-6 坵塊形狀(1031 筆) ..............................................................................50 表 3-7 商業區層級(432 筆).............................................................................51 表 3-8 面前街道寬度(432 筆) .........................................................................51 表 3-9 距離高鐵車站之程度(432 筆) ..............................................................52 表 3-10 鄰近嫌惡設施狀況(432 筆) ................................................................52 表 3-11 坵塊形狀(432 筆)...............................................................................53 表 3-12 問卷因素尺度表 ................................................................................58 表 3-13 地主基本屬性資料統計表 ..................................................................61 表 3-14 地主持有權利價值資料統計表 ...........................................................63 表 3-15 選配抵價地之影響因素統計表 ...........................................................64 表 3-16 抵價地分配相關資訊之了解之統計表 ................................................66. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. er. io. sit. y. Nat. 表 3-17 都市計畫規劃配置之理念及構想不了解原因之統計表 .......................66 表 3-18 使用分區管制規定不了解原因之統計表.............................................67 表 3-19 抵價地分配作業規定不了解原因之統計表 .........................................67 表 3-20 抵價地分配作業規定先抽籤再自行選配街廓之滿意程度....................68 表 3-21 抵價地分配作業規定先抽籤再自行選配街廓之不滿意原因 ................68 表 4-1 配地結構群組 A 地主基本屬性資料統計表 ..........................................71 表 4-2 配地結構群組 A 選配抵價地之影響因素統計表 ...................................73 表 4-3 配地結構群組 B 地主基本屬性資料統計表 ..........................................74 表 4-4 配地結構群組 B 選配抵價地之影響因素統計表 ...................................76 表 4-5 影響因子分析主要因子特徵值與變異數表 ...........................................78 表 4-6 萃取後因子命名及對應變數表(轉軸前)................................................80 表 4-7 萃取後因子命名及對應變數表(轉軸後)................................................81 表 4-10 實證模型結果表 ................................................................................87 表 4-11 A 方案羅吉特實證模型轉軸後產生具顯著性之 15 變數因子-M7.......90 表 4-12 B 方案羅吉特實證模型轉軸後產生具顯著性之 15 變數因子- M8 .....92 表 4-13 影響抵價地選配變數說明表...............................................................93. n. al. Ch. engchi. VIII. i Un. v.

(11) 表 4-14 影響變數預測機率表 .........................................................................95 附表 2-1 影響因子分析轉軸前之主要因子負荷量表 .....................................107 附表 2-2 影響因子分析轉軸後之主要因子負荷量表 ..................................... 110 附表 3-1 A 方案羅吉特實證模型結果-未轉軸產生 15 個構面因子 M1 ......... 113 附表 3-2 B 方案羅吉特實證模型結果-未轉軸產生之 15 個構面因子 M2 ..... 114 附表 3-3 A 方案羅吉特實證模型結果-未轉軸具顯著性之 25 變數因子 M3.. 115 附表 3-4 B 方案羅吉特實證模型結果-未轉軸具顯著性之 25 變數因子 M4.. 116 附表 3-5 A 方案羅吉特實證模型結果-轉軸產生之 15 個構面因子 M5 ......... 117 附表 3-6 B 方案羅吉特實證模型結果-轉軸產生之 15 個構面因子 M6 ......... 118. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. IX. i Un. v.

(12) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 第一章緒論第一節. 研究動機與問題. 一、研究動機行政院自 79 年間召開「全國土地問題會議」，獲致落實加強公共建設用地取得、防止土地投機等專題研議結論，復於 79 年 8 月 10 日台內字第 23088 號函核定「凡都市計畫擴大、新訂或農業區、保護區變更為建築用地時，一律採區段徵收方式開發」以及內政部 93 年 4 月 30 日修正「非都市土地申請新訂或擴大都市計畫作業要點」得採以先行區段徵收再辦理都市計畫擬定，並經由內政部截至 98 年 12 月底止統計資料1得知，區段徵收儼然成為公部門取得公共設施用地之最主要方式。然區段徵收係採抵價地模式，乃由人民提供土地，政府提供資金及技術，雙方合作開發同霑開發利益之開發模式，開發完成後政府以抵價地作為全部地主之「投資報酬」，發交領回，另一方面政府可無償取得一部分土地，作為公共設施、國民住宅或公用事業等用地，因此，區段徵收可謂公私互蒙其利，共創政府與民眾雙贏2的開發方式。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 政府辦理區段徵收希望帶動新社區的繁榮，達成都市整體發展，取得公共設施用地及節省龐大建設經費支出等之目標，而地主希望藉由政府的開發行為，享有土地利用價值提高、公共設施完善等好處，然區段徵收後地主失去賴以維生農地、遮風避雨的房子，以及需接受領回之抵價地面積較原有土地面積減少3，使得區段徵收有如『強制剥奪人民財產』之行為，地主要如何接受損失之財產4，其心理層面填補原有面積與抵價地面積落差之因素為何？是為土地區位5、地價6、居住環境品質抑或使用強度等因. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 1 http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/allpage.asp?cid=86。截至 98 年 12 月底止，全國已辦理完成區段徵收地區計 86 區，總面積約 7,288 公頃，提供可建築用地面積約 3,917 公頃，取得道路、溝渠等公共設施用地約 3,371 公頃，節省政府建設費用約 2,639 億元。全國目前正在辦理中之區段徵收總計 14 區，總面積 834 公頃，預計可取得道路、溝渠等公共設施用地計 369 公頃，可建築用地面積 465 公頃，節省政府建設經費共計 474 億元。 2 http://www.land.moi.gov.tw/pda/landfaq1.asp?fqid=103。區段徵收有哪些好處－區段徵收是一種自償性開發事業，也是公私互蒙其利，政府與民眾雙贏之措施。辦理區段徵收，就社會整體層面而言，可以促進土地整體開發利用，帶動地方均衡發展，節省政府龐大公共設施用地徵收及公共工程建設經費支出；就地主而言，地主可享有土地價值增漲，公共設施完善及居家環境品質提昇等多重效益。 3 平均地權條例第五十四條第一項：「各級主管機關依本條例規定施行區段徵收時，應依本條例第十條規定補償其地價；如經地主之申請，得以徵收後可供建築之土地折算抵付。抵價地總面積，以徵收總面積百分之五十為原則；其因情形特殊，經上級主管機關核准者，不在此限，但不得少於百分之四十。」 4 Munch（1976）土地（不動產）為一般人民擁有價值最高的財產，土地徵收必然會促使被徵收地主以及其他權利關係人設法降低可能的損失。 5 謝靜琪（2004）由於土地的不可移動性，故其位置(區位)居於都市良好區位著，易形成獨佔區位，常成為眾人爭取的地點，交易價格特別高昂，而成為都市裡的黃金地段，即所謂寸土寸 1.

(13) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 素？因區段徵收開發完成後地主領回之抵價地，係經過都市計畫法定程序規劃土地使用分區後，交由地政單位辦理開發，街廓分配線劃分及各種公共設施興闢，形成區段徵收後區位條件不一之街廓，地主如何於範圍內各種街廓條件下，領回符合期望及理想區位之抵價地，是本研究的第一個要探討的。自私有財產制度建立以後，土地遂成為人們喜歡擁有的財產之一種 (有土斯有財的觀念)，抵價地式區段徵收也令地主接受程度提高7，所謂抵價地分配作業係於區段徵收範圍內提供區位及數量固定之可建築土地供地主辦理領回之作業，其選配土地過程常令地主躊躇不已，正如鄭龍欽、林森田（1992；1996）說過有學者認為土地徵收有可能造成逆向財富重分配，由此可顯出領回抵價地之選配行為對地主而言是十分重要，然其決策過程更突顯對地主財產權保障具有極重要的定位，Adams 和 May （1991）說過地主的行為是多變的，不同的地主屬性對於土地開發使用的結果亦會有所不同；現行區段徵收作業制度由徵收機關訂定辦理，抵價地之位置及最小建築單位面積，由縣市政府主管機關依徵收之目的及地方實際情形規劃8，對於地主而言，一進入分配會場不到 10 分鐘的過程，即. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 決定日後土地區位、土地價值、及使用強度等等，如此侷限條件下影響地主權益甚鉅，因此地主面臨抵價地選配土地決策時，影響地主選配土地決策因素為何？選擇方案的評估過程為何9？為本研究第二個想探討的。. n. al. er. io. sit. y. Nat. 國內探討區段徵收文獻諸多，但多為探討區段徵收對政府取得公共設施及土地儲備制度之影響，葉淑貞（1993）、黃健二（1993）、白娟華（1994）、徐士堯（1995），以及評估區段徵收財務分析林淑雯（1997）、蔡永利（1997）、周嘉潔（1999）、胡振揚（2002）等等，針對地主行為理論顯少被正視及探討，少部份研究如邊泰明、高筱慧（2000）、黃怡婷（2002）針對地主選擇抵價地或現金補償上的決策進行分析，黃怡婷（2002）更指出區段徵收給予地主強制性且封閉資訊的觀念，在辦理過程政府普遍未充分告知計畫內容與相關規定，影響地主權益甚鉅，陳怡. Ch. engchi. i Un. v. 金。 6 地價可以反映各地經濟、政治、社會等活動的盛衰，然而影響地價的特徵甚多，Evans(1995) 認為單就土地的實質特徵而言即有42種，以往對地價的研究多注重社經、區位與實質各項特徵的影響，社經特徵係影響全面地價的各種因素，例如前述的經濟、政治、社會等因素，區位特徵指各筆土地對外聯絡的可及性區位特徵指各筆土地對外聯絡的可及性，例如與就業中心或購物中心的遠近，公共設施的優良與否等，而實質特徵指各種影響基地利用的因素，例如基地形狀、土地使用分區等。 7 新竹縣政府。新竹縣縣治一、二期八成土地所有權人申請領回抵價地，高鐵新竹站區九成，目前辦理中台科大、縣治三期、華興地區及湖口王爺壟九成三以上之申請領回抵價地比例。 8 土地徵收條例第 45 條規定。 9 楊捷名（2000）則將「決策」定義為「在數個方案中選擇可以達成目標的可行方案之決定」，而決策問題若從消極面看，便是因為決策者面臨問題而不得不去尋求解決方案；從積極面看，則是因為決策者對現況的不滿而試圖去找出一套方法，以求改善現況。 2.

(14) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 雯（1998）更指出在土地規劃程序應有民眾參與，過去區段徵收政策之制定，係深受菁英的理念影響，社會大眾、利益團體的影響力則是有限；又抵價地配地作業，亦欠完整規定，往往造成政府決策上之困擾10。林子欽、張正（2004）強調地主行為經常被一般研究所遺漏，而且開發過程中地主的動機與處境十分複雜；然而抵價地分配作業雖為地主選配土地的過程，其過程中具有諸多不確性因素，但其結果關係著地主日後財富累積與使用效益，亦影響著政策推行再者，又由於時間的限制，所有地主都被迫做出相同選擇11。因此，如何透過地主選配抵價地決策行為模式，探究地主於抵價地分配之選擇決策行為，以減少地主選配抵價地不明確性，這是本研究第三個要探討的主題。綜上，抵價地分配在區段徵收作業中，係扮演舉足輕重的地位，以高速鐵路新竹車站而言，於辦理抵價地分配時，因地主抗爭行為暫停作業時程延宕近 10 個月，導致行政費用、貸款利息的成本增加，亦影響日後可供標讓售土地的價值及政策執行成敗。由此可了解，抵價地分配作業得否順利進行，關鍵在於地主的決策及分配作業了解及認同程度，本研究以地主領回抵價地分配作業作為研究主題，希望了解地主分配抵價地考量因素選擇行為及分配方式之期望心理差異性分析，希冀透過問卷調查方式，瞭解地主選配土地的考量因素，也經由此間接獲得地主決定其擁有的土地未來的開發使用的選擇過程，進而建構不同區位選擇模型，供地主參與抵價地分配時參考並發掘政府在辦理區段徵收作業流程中能夠納入評估考量的項目以減輕地主的不確定性，並提出建議事項，提供日後政府辦理區段徵收作業時研擬相關作業之參考。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 二、. 研究問題. Ch. engchi. i Un. v. 經由上述歸納出本研究問題如下： (一)地主選擇街廓區位的因素為何？且該些區位因素關聯性為何？ (二)地主選配抵價地的主要因素為何？影響地主選配抵價地的不確定性因素為何？ (三)地主選配抵價地區位選擇預測模型為何？其顯著性因素為何？. 10 王杏泉等，區段徵收作業模式之研究，內政部地政司，1990。 11 Imrie and Thomas（1997）對於土地徵收的研究就指出，由於公告徵收至實際徵收土地的時間十分短暫，研究個案中的所有地主只能被迫接受補償並遷離，而缺乏決策及回應的時間。似與無關連 3.

(15) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 第二節. 研究目的與方法. 一、研究目的經由上節分析，歸納出本研究目的如下： (一)透過相關文獻探討有關區段徵收抵價地分配作業及地主選擇行為之因素，歸納影響地主選擇街廓區位類型及選配抵價地考量因素。 (二)藉由抵價地分配成果，歸類出區段徵收地主選擇抵價地分配之街廓類型與特性，以供日後地主選配抵價地之參考。 (三)經由本研究建構之模型，以瞭解地主選配抵價地選擇行為，進而了解地主對於選配抵價地的不確定性，提供建議予政府部門作為規劃區段徵收地區之地價、都市計畫管制及區段徵收作業之參考。. 立. 二、研究方法. 政治大. ‧ 國. 學. 本研究之研究方法分為相關理論文獻探討、資料統計與實證分析。. ‧. （一）文獻回顧. sit. n. al. er. io. （二）統計分析. y. Nat. 以文獻回顧方式深入了解區段徵收法令及政策制度，並蒐集關於選擇行為及區位選擇的理論文獻。. 1. 資料處理. Ch. engchi. i Un. v. 蒐集高速鐵路新竹車站特定區區段徵收抵價地地主配地權屬資料及土地分配成果資料，針對申請領回抵價地的地主發放問卷，調查地主背景、抵價地分配方式的瞭解，以及地主對於辦理高速鐵路新竹車站特定區區段徵收範圍的了解程度、縣府研擬之抵價地分配方式作業要點與地主認知上差異程度，針對所有問卷蒐集資料進行統計分析，以了解地主的想法及供政策建議參考使用。 2. 問卷調查為探討參與抵價地分配之地主對於抵價地分配作業的想法及改進意見，以作為構想研擬之參考，亦針對蒐集得來之高速鐵路新竹車站特定區區段徵收抵價地地主配地權屬資料及土地分配成果資料未提供部份，予以補齊以便分析。 4.

(16) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 3. 群落分析群落分析(cluster analysis)的職能是在建立一種分類方法，其為將一群變量，依其類似度或在空間上的距離進行分類。因其為分類的總稱，故又稱之為數值分類法(numerical classification numerical taxonomy)。而在分類的過程中又以 Williams and Lance(1977)所提出的互斥性(exclusive)與非互斥性(non-exclusive)的分類法較廣為使用。有外的基準 (extrinsic) 互斥性 (exclusive). 非階層性 (non-hierarchical) 無外的基準 (intrinsic). 分類方法樹狀圖. 立. 政治大. 資料來源：Williams and Lance(1977) 圖 1-1 群落分析法分類樹狀圖. ‧. ‧ 國. 學. 非互斥性 (non-exclusive). 階層性 (hierarchical). er. io. sit. y. Nat. 群落分析為一簡單的數值分類法（ Numerical Taxonomy)，主要將有相同屬性者，或類似度高者客觀的歸納在同一群內，依使用者的需求將群落的數目予以調整，配合調整後的群落再運用圖表予以判讀及分類。. al. n. iv n C hengchi U 本研究區段徵收後規劃供地主選配之街廓區位條件不一. 且數量較多，希冀運用群落分析法(Cluster Analysis Method) 之非階層分析法(Nonhierarchical)，係為將每一對象放在某一群，K 組平均法(K-Means)為代表，指定 K 群的中心值，然後依各個體到各中心點距離遠近重新移動個體到最近群體，並算出各群體新的中心點，然後繼續再移動各個體到最接近的群，如此重覆進行到個體不能再移動為止之功能，找出同質性的集群予以分類，以便了解其分配街廓型態歸類。 4. 因子分析因子分析(Factor Analysis Method )，在多變量分析領域中，相當重要的一種方法，通常在區位選擇的各項變量之間，其變化並非互不相關的，而是有些關連存在，此介於全體變量之間所存在的多種共通的基本因子，稱之為「共通因子 5.

(17) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. (Common Factor) 」，由於變數的多樣性，使共通因子的個數不只一個，因子分析就是經由運算過程，找出這些共通因子，並求出各變量對這些因子有多大程度的因子負荷量(Factor Loading)，由因子負荷量的大小，可將此多種變量分成數個相關的變量群，加以整理分類，如此可以簡化說明變量而成為新的說明因子，利用新的說明因子解釋各樣區位的特性。（三）機率模型建立機率論處理隨機現象的手法就是對隨機實驗建立機率模型，表現為機率空間 (Probability Space) (Ω、F、P)，其中 Ω 叫做樣本空間 (Sample Space)，代表隨機實驗所有可能的出現結果 (All Possible Outcomes)；F 是由 Ω 的一些子集合所構成，其元素叫做事件 (events)；P 叫做機率測度 (Probability Measure)，用來度量每個事件 A ∈ F 的機率 P(A)。當然 0 ≤ P( A) ≤ 1 ，並且滿足一些基本的演算規. 政治大則。在機率空間的模型之下，施展機率演算 (Calculus Of 立 Probabilities)，求算一些有趣事件的機率，這就構成了機率論的主要. ‧ 國. 學. 內涵。機率模型(Applied Probability Models)，如 Logit、Probit 或 Merton 模型。. ‧. 本研究擬採用二項羅吉特模式(binary Logit Model)，其為選擇兩替選方案的相對機率僅與兩方案之效用有關，而與選擇集合中的其他方案無關。在此模式中其僅有兩個替選方案，因此需依據變數的效用，從兩方案中選擇效用最大的方案。. er. io. sit. y. Nat. al. n. 若假設地主無隨機偏好差異，且 εit 為獨立且服從同一之分配，即選擇第 i*個方案的機率值為 Pit* 。 *. Pit = *. Ch. exp(Vit ). engchi. i Un. v. ji. ∑ (V ) i =1. it. 其中 P it 為個人 t 選擇方案 i 的機率，e Vit 為此方案對受訪者的效 ji. 用， ∑ (Vit ) 為所有方案對受訪者效用的加總，P it 介於 0～1 之間。 i =1. 6.

(18) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 第三節. 研究範圍與限制. 一、研究範圍（一）研究對象本研究以區段徵收申請領回抵價地之地主為研究對象，探討其影響選擇抵價地分配方式之因素及其效用偏好。（二）研究地區以高速鐵路新竹車站特定區為研究地區，其四至範圍由西北側竹北(斗崙)都市計畫區為界。本特定區隸屬新竹縣竹北市，總基地面積為 309.22 公頃，西有中山高竹北交流道距新竹市區約八公里，西北以 60 公尺寬計畫園道聯繫竹北斗崙都市計畫區且鄰近新竹縣多處計畫區，園道距竹北市公所及新竹縣治約三公里，東向聯繫北二高竹林交流道，可通往芎林、橫山地區。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 本特定區計畫規劃供高鐵站區、住宅區、商業區、產業專用區及相關公共設施用地使用，總面積 309.22 公頃。. ‧. 二、研究限制. y. Nat. sit. n. al. er. io. （一）本研究對象為區段徵收領回抵價地之地主，因目前區段徵收案有許多係向原地主購買領回抵價地權利價值之非原地主12，本部份未進行真實性篩選剔除。. Ch. engchi. i Un. v. （二）本研究資料係以高速鐵路新竹車站特定區區段徵收案 93 年完成抵價地分配成果進行分析。（三）本研究僅針對地主在選配抵價地行為之分析，未進一步討論領回抵價地之開發行為。. 12. 何憲棋(1999)區段徵收抵價地權利價值之出售對象，應限制於同區段徵收內被徵收之原地主，不應開放給區外之非被徵收人。 7.

(19) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 第四節. 研究架構與流程. 一、研究架構本研究共分為五個章節，第一章為緒論，說明本文的研究動機與問題、研究目的與方法、研究範圍與限制、研究架構與流程。第二章相關理論與文獻回顧，回顧有關區段徵收相關文獻、區位選擇理論、地主行為理論等相關文獻，作為本研究之基礎。第三章區段徵收配地之現況分析，包含配地現況分析、抵價地分配方案模式建立、問卷設計與調查。第四章實證分析，包含資料處理與分析、選配抵價地影響因素之因子分析、實證結果分析。第五章為本研究之結論與建議。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 8. i Un. v.

(20) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 二、研究流程研究動機與問題研究目的與方法第一章研究範圍與限制. 相關理論與文獻回顧. 第二章區段徵收. 地主行為理論. 區位選擇理論. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 配地現況分析高速鐵路新竹車站. 抵價地分配方案模型建立. ‧. Nat. sit. n. al. er. io 影響地主選配因素. y. 問卷設計與調查. 第三章. Ch. engchi. i Un. v. 選配抵價地的型態. 第四章實證分析. 第五章. 結論與建議. 資料來源：本研究整理圖 1-2 研究流程圖. 9.

(21) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 10. i Un. v.

(22) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 第二章相關理論與文獻回顧本研究在文獻回顧方面，本章共區分為四節，首先先針對區段徵收作一瞭解，據以瞭解區段徵收執行方式及有關的議題，接著為進行區位選擇相關理論了解，針對地主選擇抵價地考量區位因素為何；繼而地主行為選擇理論做個說明並針對可能影響地主選配抵價地因素的相關文獻加以歸納整理，以作為本研究問卷設計選項，最後則對本章予以總結。. 第一節. 區段徵收相關文獻. 區段徵收之目的（土徵 4）與一般徵收（土徵 3）有所區別，其補償方式更可發給所謂之抵價地（政府以區段征收後可建築土地抵付原地主地價補償費之謂），讓地主得以同享土地開發的利益，是以區段徵收被認為係另一種型式強制性、合作的土地整體開發（楊松齡，1994），其亦為我國公部門近年來主要之公共設施用地取得方式之一，然因其作業過程及處理細節繁雜，所引用之法令規定亦分岐，造成執行不便而產生困擾，尤以區段徵收公告現值之訂定、土地開發後抵價地領回之比例、地上物查估補償、土地分配作業等情事，動輒引起地主陳情抗爭，然而區段徵收因公共設施開闢以及地籍完整，促使區段徵收地區地價上漲明顯，亦造就政府與地主雙方均獲利益之成效。故本節將區段徵收文獻分成作業、功能及其他三方面予以探討。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. sit. y. Nat. 一、區段徵收作業方面. n. al. er. io. 王杏泉等人(1990) 13 以抵價地式區段徵收作業方式實務上可能產生之問題進行探討區段徵收之地價補償標準、抵價地比例規定等研究分析；楊松齡(1994)、蔡忠益(1995)、蔡永利(1998；1999)、何憲棋(2001)著重區段徵收抵價地權利價值分配內涵討論；顏愛靜(1995)14、謝靜琪(2001)從抵價地比例，探討合理的抵價地比例及決策機制；邊泰明(1998)則應用財產權管理分析土地使用分區權配置問題；何憲棋(1999)探討區段徵收抵價地權利價值限制出售對象問題；林淑雯(1997)、周嘉潔(1999)、胡振揚(2002)、柯俊宏 (2002)採用財務分析方法探討區段徵收作業之財務平衡；陳怡雯(2000)15以. Ch. engchi. i Un. v. 政策分析之角度探討區段徵收政策之決策過程；何憲棋(2001)自法令面探討抵價地之補償原則及抵價地分配程序；陳明燦(2007)16由地價區段形成及行政裁量探討公共設施保留地的補償價格。 13 王杏泉、周鴻鈞、吳萬順、巫慶文、黃亮猛及劉芳瑜等，區段徵收作業模式之研究，內政部地政司，1990。 14 顏愛靜主持，「以區段徵收取得公共設施用地之問題與對策之研究」，台南市政府委託，民國 84 年 10 月，頁 190。 15 陳怡雯，區段徵收政策之政策分析，逢甲大學建都所碩士論文，2000。 16 http://www.appeal.taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=63100&ctNode=6424&mp=120031。徵收私有公共設施保留地地價形成之論析。 11.

(23) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 二、區段徵收功能方面邊泰明(1989) 17、葉淑貞(1993)及洪天貺(2000)評估區段徵收之實施效益，以成本效益分析探討開發後能獲得多少成效；徐士堯(1995)、中國土地經濟學會(1995)係針對區段徵收方式可行性分析，以說明區段徵收政策功能的優點與問題所在；台灣省政府委託研究報告(1996)18，運用土地開發分析法觀念，求取區段徵收辦理地區之地主於徵收前、後所得之土地總價值增漲幅度。. 表 2-1 區段徵收相關文獻整理作者. 王杏泉等(1990). 研究分析抵價地式區段徵收作業方式實務上可能產生之問題，對於區段徵收之地價補償標準不一，造成地主抗爭，致區段徵收作業窒礙難行，其抵價地配地作業，亦欠完整規定，在區段徵收與市地重劃二種土地開發方式之選擇，往往造成政府決策上之困擾。. ‧. y. Nat. io. n. al. 區段徵收地主領回土地之比例，宜配合各地區發展及開發成本，以彈性比例由地方政府自訂之。. er. 顏愛靜(1995). 區段徵收作業內容探討. 研究內容. 學. ‧ 國. 立. 政治大. sit. 角度. 楊松齡(1994). Ch. 蔡忠益(1995). v. 著重區段徵收抵價地權利價值分配內涵討論，分析抵價地之合理分配方式與合理發還抵價地比例。. engchi. i Un. 倡導將立體容積概念融入抵價地權利價值分配中。. 林淑雯(1997). 採用財務分析方法進行實證研究，認為公有土地先開發或開發、土地權屬複雜或單純、基地開發規模大或小等，皆會影響區段徵收分期分區計畫的配地型態。. 邊泰明(1998). 應用財產權管理分析土地使用分區權配置問題，並自效率及公平觀點檢討現行區段徵收作業，以提出政策建議，抵價地之比例不宜硬性規定，應配合土地市場價值作彈性比例規定，使之構成完全收益權之內涵。. 17 邊泰明，關渡平原開發為台北市第三副都會中心可行性，1989。 18 中國生產力中心，區段徵收效益評估研究，台灣省政府地政處委託，1996。 12.

(24) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 表 2-1 區段徵收相關文獻整理(續 1) 角度. 作者. 研究內容. 周嘉潔(1999). 自財務收入面著手，指出目前區段徵收財務課題主要在於可標、讓售土地定價模式的錯誤，並研擬一較佳成本分派模式，以提供區段徵收財務計畫作業之參考。. 陳怡雯(2000). 以政策分析之角度，探討國家重大建設用地取得，皆著重以區段徵收方式進行，其政策形塑的過程，瞭解政策制定之依據。. 洪天貺(2000). 現行區段徵收作業尚有一些待改進的地方：開發時程應有效掌握、抵價地比例估算應合理正確、應建立區段徵收前後地價之查估、政府應有效掌控開發後土地發展之期程、政府應規劃合理之最小分配面積、應顧及民眾無形損失、應加強區段徵收之宣傳。. 立. n. Ch. 胡振揚(2002). 區段徵收功能. sit. io. al. er. 謝靜琪(2001). y. ‧. ‧ 國. 利用客觀性的財務分析，計算每個個案發還地主領回土地比例之可行範圍，再將政策性目的透過決策（委員會方式）者納入，為主觀性判斷，以決定每個區段徵收個案之發還領回土地比例。. 學. 何憲棋(1999). 探討區段徵收抵價地權利價值出售對象問題，認為基於實現平均地權條例之法益及基本理念，不應開放給區外之非被徵收人。. Nat. 區段徵收作業內容探討. 政治大. i Un. v. 研究發現領取現金的土地之比例與平均成本及盈餘不一定呈正比關係，應視地價差距比例、領回土地比例、無償取得公共設施用地比例、公共設施工程費等項之值大小而定。. engchi. 柯俊宏(2002). 區段徵收開發需要經過都市計畫規劃、可行性評估即評估後的決策階段，區段徵收財務分析模式為可行性評估內最為重要又關鍵的步驟，財務分析模式變數估算錯誤或數據引用失當，會造成該都市計畫甚難執行或決策錯誤。. 陳明燦(2007). 公共設施保留地之補償價格應根據區內土地使用內涵等因素確實依法予以劃定。. 邊泰明(1989). 從社會的角度運用成本效益分析法，評估區段徵收方式開發關渡平原對整體社會福利之影響。. 葉淑貞(1993). 以成本效益分析方法評估區段徵收取得國宅用地之開發效益。 13.

(25) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 表 2-1 區段徵收相關文獻整理(續 2) 角度. 作者. 研究內容. 徐士堯(1995) 中國土地經濟學會(1995) 區段徵收功能. 黃健二(1993). 分析區段徵收能否達到土地儲備制度的理想。. 白娟華(1994). 探討區段徵收儲備土地之功能，以說明「台灣省實施區段徵收儲備土地配售試辦要點」草案的重點。. 邊泰明、高筱慧 (2000). 研究發現地主領取現金或土地之比例與平均成本及盈餘不一定呈正比關係，應視地價差距比例、領回土地比例、無償取得公共設施用地比例、公共設施工程費、不動產市場景氣繁榮、土地細分等項之值大小而定。. 政治大研究發現「地價補償價格高低」一項為影響地主選. 立. 擇領現或領地最直接明顯，因為地價補償價格如接近市價，地主衡量其不動產在可以以相當價值、採領取現金補償地價之方式馬上變現情形下，將不願與政府分擔開發風險。又因地主領現金補償所增加之可建築土地，應由開發主體予以處理後以所得價金償還開發成本，其間所發生之利息，將增加區段徵收之開發總費用，故領現金補償之比例，亦將影響標讓售價格。. 黃怡婷(2002). Nat. n. al. er. io. sit. y. ‧. ‧ 國. 學. 其他. 係針對政府透過區段徵收方式取得公共設施用地或特定目的事業用地之可行性進行分析，以說明區段徵收政策功能的優點與問題所在。. Ch. 粘永吉(2005). i Un. v. 經由研究建議：中央與地方政府權力運作應合作非個人之政治力、地上物查估及補償制度政府應耐性加強溝通、土地規劃及領回制度應考量日後地主之使用、特定區規劃與大學校園規劃未能結合、建築管制及都市設計未能考量地主原有生活方式。. engchi. 資料來源：本研究整理. 14.

(26) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 過去探討區段徵收相關文獻均以作業及功能方面為主要探討，顯少注重到地主行為及心理，針對地主行為研究僅有邊泰明、高筱慧(2000)、黃怡婷(2002)等人，其為探討影響地主領現金補償意願之原因；後來粘永吉(2005)以個案方式探討區段徵收地主參與區段徵收心理歷程。黃怡婷(2002)研究指出，地主選擇行為中關於選擇領取抵價地者有下列幾個主要因素： (一)土地屬性變數方面 1. 土地規模—地主的持有權利價值愈大者，選擇領取抵價地的機率愈高。 2. 公告現值—公告現值與未來地價之間產生增值利益，導致地主持有土地之公告現值愈高者，選擇抵價地機率顯著愈高。. 政治大 (二)個人及家戶屬性變數—僅教育程度愈高之地主，選擇領取抵價地的機率立未顯著愈低，可能與地主看好高鐵桃園車站特定區之未來發展及預期地. ‧ 國. 學. 價上漲之期望心理有關。. ‧. (三)政策管制變數—地主的資訊了解程度愈高者，選擇領取抵價地的機率愈高，看出選擇領地的地主，會注意整體計畫的內容及相關規定。. io. sit. y. Nat. (四)未來期望變數—未來有打算居住計畫區內者，選擇領取抵價地的機率顯著提高。. n. al. er. 內政部曾於 2002 年有意修改土地徵收條例，將現行區段徵收有關地價補償以領取現金補償為原則的規定，修正為以發給抵價地為原則19；劉厚連(2003)指出此項政策為強迫地主領取未來價值充滿不確性的抵價地，顯示影響地主權益甚深，洪天貺(2000)即指出政府應規劃合理之最小分配面積、應顧及民眾無形損失、應加強區段徵收之宣傳等作業；基此，本研究將經由探討地主領現或領地的選擇行為，更進一步探討選擇領回土地之地主，其選配抵價地之選擇及決策行為過程。. Ch. engchi. 19 葛佩育，聯合報 2002 年 8 月 13 日第四版報導。 15. i Un. v.

(27) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 第二節. 區位選擇理論. 張金鶚(1996）著「房地產投資與決策分析理論與實務」，說明房地產投資三大要訣其引用國外投資房地產的三大要訣乃”區位、區位與區位”，說明了區位為影響房地產價格之最重要因素。這特別強調出「區位」(Location)的重要性，又區位理論涵蓋範圍非常廣，由於研究目的、對象、時間或資料的不同而有所其不同，大致可歸類為以下範疇：. 一、一般區位理論最早的區位理論是由德國學者屠能（Von Thuenen）所創設的農業區位理論，屠能在其著作「孤立國」(Der isolierte Staat)中，假設在一個圓狀的大平原上存有一個孤立的國家，且只有一個都市建立在平原中央，都市所需要的農產品是由四周往都市送，距離都市的遠近影響到交通運輸成本的支出，此即農業區位理論的中心思想，屠能認為在都市近郊應栽培重量大或易腐爛的作物，以減少運費支出，而距離都市較遠的地方則選擇種植運費較少的作物，依此準則，則農地利用型態呈現以都市為中心的圈狀生產次序，形成最早的農業區位理論（林英彥，1991，頁433-434），其後的各種區位理論可說都是受屠能農業區位理論的影響而發展出來。雖然若干地主研究的文獻批評傳統經濟理論的假設過於簡化，忽略了真實世界的複雜性，然而，本文以為傳統經濟理論與地主行為學說之間並不完全互斥。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. al. er. io. sit. y. Nat. 二、競租理論. v. n. 競租理論(Bidrenttneory)常為學者用以解釋及分析城市之經濟活動及都市土地使用分布的一種工具，著重在單核心都市住宅空間的分佈型態上。此理論之假設系導自Von Thunen 之農業土地使用模式。Alonso 從Thunen 的土地使用觀念下研究出一個土地價值和土地使用互動的模式。此模式包含幾個步驟的過程，首先是一個住戶在已知的土地供給量、區位、其他財貨，它們的價格及預算限制下達成其均衡。之後，Alonso 以此個別行為為基礎，建立一個總體市場均衡模式，在此模式中，供給和需求及其價格均達到均衡。. Ch. engchi. i Un. William Alonso的競租理論係指每一塊土地上皆可從事多種用途使用，由於每一種生產活動所能支付租金的高低不同，透過競租過程，最後由競標地租最高者取得土地的使用權，並決定土地使用類別。由於各種使用活動對於各不同地區願意承擔的地租水準不同，距離市中心愈近，願意負擔的地租愈高；相反地，距市中心愈遠，願意負擔的地租愈低，因此，在不同的經濟生產活動中，隨其支付租金能力的高低，而決定競爭使用土地的區位，並決定不同土地的利用型態，Alonso將各類使用活動對市中心區位競租高低假設為商業區、住宅區、工業區、農業區。從市中心（O）到L1距離間的 16.

(28) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 土地，可作商業使用、住宅使用或農業使用，由於作商業使用產生的競標地租高於住宅和農業使用，因此，商業活動取得市中心到L1的土地使用權。同理可得，L1與L2之間作住宅區使用，而L2之後土地則作農業使用，但在C＇以下部份，因地租為負，故土地使用無利可得。若以面積的方式表示，市中心到L1L1範圍內的面積（A1）為商業區； L1L1 到L2L2 範圍內的面積（A2）為住宅區；L2L2 外圍土地面積（A3）為農業區。此外，假設當住宅區的競標地租提高，即住宅使用的競租線由 BB¢向右上方移至B²B*，而與農業的競租線相交於L3，此表示住宅區的範圍向都市邊緣的農業區擴展，而農業區土地退縮到L3 以外之部分，亦即住宅區的面積增加為π[（OL3）² -（OL1）²]，而農業區面積縮小為π[（OC¢）² -（OL3）²]。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. i Un. v. 圖 2-1 競租理論模型. e資料來源：賴燕玲(2001)，頁10-11。 ngchi. Alonso(1964)以美國情形為例，認為家庭所得提高時，土地持有量會隨之增加，但是其住宅的選擇會因富人或窮人的不同，而以地價或通勤費用為考慮因素，富有家庭因住宅空間較大，需要較多土地，故對地價變化相當敏感。相對而言，通勤費用在消費支出中只佔一個極小的比例；因而富人選擇住宅乃以地價高低為依歸(price-oriented)。反之，通勤費用在貧窮家庭的所得中所佔比例甚高，故窮人對於狹窄的生活空間較不在乎，而將重點放在距離市中心之遠近所能節省的通勤費用，因而其住宅之選擇是以區位為依歸 (location-oriented)，所以就業機會多的區域其住宅需求勢必有其市場，當地區缺少就業機會時，則地區的發展強度也因人口結構的不良而形成劣勢。 Christaller(1966)的「中地理論」，中心都市旨在服務其腹地，與其愈接近，可及性愈高，由理論而言，凡可及性愈高的土地，所能節省的運輸費 17.

(29) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 用愈多，但由於競租的關係，地價也愈貴。競標地租理論主要是說明距離都市的遠近會影響運輸成本，距離都市愈近，花費的運輸成本愈低；相反地，距離都市愈遠，花費的運輸成本愈高，而Sinclair 認為在都市化發展日益加劇的社會下，由於都市擴張的壓力將使農地使用型態呈現逆轉的現象（李秀琴，1994，頁133）。 Haig(1926)以「人們選擇區位時將使房租與運輸成本之總和為最低」之假說為基礎，認為房租與運輸成本之和可以表示社會的摩擦成本，因此運輸改善即意味著摩擦降低，總計房租也將隨之降低。. 三、區段徵收前後價格之轉變. 政治大. 一般區段徵收實施地區，常是將供農業使用之土地，開發為可建築用地，故區段徵收完成後，將釋出大量建地，對於當地之房地產必然造成衝擊，依供需法則短期之間勢必導致附近相當地區之房地產價格下跌。具理由可見下圖說明之，圖中 S 及 D 分別為代表區段徵收當地土地之供給曲線與需求曲線，達到均衡狀態時相交於 E 點之價格及數量分別為 P0 及 q0，區段徵收完成後使當地土地市場之供給曲線變成 S’相交於 E’點之價格及數量分別息 P1 及 q1，此時民間供給量將由 q0 降為 q2，令△q=q1-q2，△q 為區段徵收之建地面積。因區段徵收收內土地標售價格主要係受市場景氣影響，環境品質、規劃設計及使用強度亦有絕對之影響，市場景氣不良，區段徵收之財務評估應趨保守。. 立. ‧. ‧ 國. 學. sit. n. al. er. io. D. y. Nat. P 萬元. Ch. engchi U. Sv i n. E P0. E、. P1. q2. q0. q1. Q 公頃. 圖 2-2 區段征收後影響土地供需情形資料來源：曾裕祥(2005)，頁 7-8。. 18. 、. S.

(30) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 在市場交易的情形下，地價的形成基準，在於賣方出價（WTS：willing to sale），買方叫價（WTP：willing to pay）在買賣達成有合作剩餘（cooperative surplus）可供分配的情形下，確立買賣契約，並決定了買賣地價。但是在徵收的強制取得下，取得者所願支付的最高補償地價（maximum sum to pay）和被徵收人所要求最低限的補償地價（minimum compensation to require），往往容易出現落差（可參考 Jeffrey Evans stala，2001 年一文所指稱的「厭惡失去理論」）。因此，在徵收補償地價的基本觀念上，便出現了應以「徵收人的價值」（value to the taker）或「所有權人的價值」（value to the owner）為基準，來決定補償地價（可參考 Jack L. Knetsh，1983 年 Property Right and Compensation）20。. 四、現今區位選擇（各種土使用區位需求之一般原則與區位標準）21. 立. 政治大. 有關區位需求的原則，茲分述如下：. ‧ 國. ‧. 居住地區-近便、住宅型態偏好、戶外空間、居住密度、寧靜舒適。工作地區-近便、交通便捷、空間協調、避免集中污染、足夠基地。購物及遊憩地區-近便、避免交通集中擁擠。社區設施-各種設施應供使用者使用方便之處。土地及水環境危機區-適當利用景觀的自然特徵，注重維護，都市避免在自然災害地區發展。. io. sit. y. Nat. 1. 2. 3. 4. 5.. n. al. er. (二) 區位配置準則：（區位標準） 1. 2. 3. 4.. 學. (一) 一般原則（依都市功能說明如下）. i Un. v. 近便標準：以時間與距離為主要衡量。(可及性) 作業標準：注重生活環境品質及生態維護。(可居性) 區位安全因素：考慮公共安全、國防安全、天然災害。﹝安全性﹞ 均衡：注重公平原則並建立土地利用秩序。﹝均衡性﹞. Ch. engchi. (三) 共同競爭：傳統區位理論，注重效率以報酬極大化為原則，當以距離之運輸成本為主要考量；現今區位理論已論及自由市場，其理由如下： 1. 自由競爭經常符合公眾利益。因此適當的區位考量，須站在明確的某種觀點，並顧及大眾利益。 2. 人類活動中心的發展趨向集中化。依規模經濟論者大城市會發生反吸效果，位於中間的部分將被大城市吸收。. 20 http://www.appeal.taipei.gov.tw/cgi-bin/SM_theme?page=4965668b#_ftn83 21 http://myweb.hinet.net/service/download.html? 19.

(31) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 五、相關區位選擇研究國內研究區位理論者眾多，以研究區位選擇理論多數以住宅區、商業區、工業區以及農業區等等為研究主題，探討住宅區選擇研究方法如：謝淑真(1981)以抽樣調查法方式進行；楊龍士、江宛瑛（1993）以因子分析及複廻歸分析；張金鶚（1996）、陳淑美（2000）以巢式多項羅吉特（Logit）分析。而探討工業區及科園園區選擇研究方法如：張文玉(2007) 以巢式多項羅吉特（Logit）分析、施鴻志(1990)問卷調查法。探討商業區選擇研究方法如：李仰哲(1991)以問卷調查法進行研究。而也有學者，以區位條件產生結果進行分析，諸如地價、交通及公共設施問題等等，均會造成區位的差異性，如下列研究可知：. 政治大. 黃佳鈴、張金鶚(2005)研究指出影響土地成本最大因素為區位，位於市區之土地單價較高，位於市郊其土地單價較低。又土地利用度高者其土地單價較高，土地利用度低者其土地單價較低，土地持分面積大小土地持分因素其與土地總價呈正向關係。. 立. ‧ 國. 學. ‧. Wu（1998）、Simmonds（1999）、Wu（1998）認為影響土地使用轉變之因素有該土地之區位條件（如離市中心之距離、離主要道路之距離）、人口成長以及就業潛力等。. Nat. y. sit. n. al. er. io. 林英彥（1998）認為地價是由複雜多岐之因素所形成，觀察其形成與經過，歸納出三項主要影響因素：分別為一般因素、區域因素與個別因素三種。其中土地之個別因素及所處位置的區域條件，皆會對其地價的形成有所關連。而土地價格高低和其選擇之區位應有一定程度之關聯，其會受地區交通條件、公共服務設施等區位因素所影響。. Ch. engchi. i Un. v. 林人和（1991）、張梅英（1992）、吳宗青（1998）、林聰達（2000）、李盈勳（2001）認為受交通便捷、設施服務水準越高之地區，其地價應越高。. 20.

(32) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 表 2-2 影響區位選擇變數整理表. 住宅區. 傅美生 (1984). 施鴻志 (1990). 現有科技廠商企業主選擇現有區位時，所考慮之前十項因素依序為：地方交通便利、易於雇用到技術人力、地價低廉、治安良好、附近有關聯廠商(聚集經濟)、自有土地所在、勞工薪資便宜、公共設施完備、易於雇用到非技術人力、近原料市場。. 立. n. 住宅區. 楊龍士江宛瑛（1993）. al. 抽樣調查法. 性別、婚姻、教育程度、年齡、職位 1.地方交通便利 2.易於雇用到技術人力 3.地價低廉 4.治安良好 5.附近有關聯廠商(聚集經濟) 6.自有土地所在 7.勞工薪資便宜 8.公共設施完備 9.易於雇用到非技術人力 10.近原料市場. Ch. engchi. 21. 羅吉特模式. 問卷調查法. ‧. 區位選擇的決策乃意味著是一種長期之固定投資，探討連鎖便利商店店址選擇之研究，其研究發現道路寬度過寬，並不利商店的發展，及火車站、公園等的存在，亦形成障礙，減低民眾的購物意願。藉由影響居住區位選擇理論之探討，以特徵價格理論來衡量消費者的偏好，並運用地方性的公共設施距離、交通設施的可及性與住屋的規模與環境等變數，探討影響居住區位選擇之因素，來建立其評估指標。. io 李仰哲 (1991). 交通、市場、就學、公園、環境. 政治大. Nat. 商業區. 應用方法. 學. ‧ 國. 科學園區. 藉由區位選擇理論民眾考慮理想住宅區的因子。探討不同屬性家計負責人，其權屬與羅吉特模式。. 衡量變數. y. 住宅區. 謝淑真 (1981). 研究內容. sit. 作者 (發表年份). 1.與角地距離(是否為三角窗) 2.是否位於交通樞紐 3.停車設備有否 4.臨路道路寬度. 問卷調查法. 1.地方性的公共設施距離 2.交通設施的可及性. 因子分析、複迴歸分析. er. 研究區位類型. i Un. v.

(33) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 表 2-2 影響區位選擇變數整理表(續) 研究內容. 立. io. n. 工業區. 張文玉 (2007). Ch. engchi. 資料來源：本研究整理. 22. 1.選擇性別 2.職業 3.家庭型態 4.工作地點. 巢式多項羅吉特（Logit）. ‧. ‧ 國. 政治大. Nat. al. 1.行政區域位階（省轄市、縣轄市等） 2.公共設施水準巢式多項羅（公園、市場吉特等）（Logit） 3.都市交通品質（道路擁擠度等）. 學. 住宅區. 陳淑美（2000）. 應用方法. y. 張金鶚（1996）. 探討台灣地區住宅價格指數研究中利用特徵價格模型來建立分析，並以戶的特徵、棟的特徵、鄰里小環境、鄰里大環境總體環境的特徵等變數，來探討何種住宅價格較能說明住宅市場的變動趨勢，並建立一套標準住宅屬性的分析模式，以作為評估住宅市場變動的指標。研究結果發現台灣社會中家中主要收入為男性，因此住宅區位的選擇權一般以男性為主且離男性的工作地點較近，若家中有小孩則選擇靠近學區的住宅為主。以有關工業區之宗地條件及區位條件中工業區衡量與地價的關係，如與縣政府或內科距離越遠，地價越低，藉以代表產業聚集指標的鄉鎮市製造業勞動力聚集比例亦通過模式檢定，與地價呈現正向關係，顯示勞動力聚集比例越高，能提高廠商設廠的意願，增加工業用地的需求，有助於地價的提昇。. 衡量變數. sit. 住宅區. 作者 (發表年份). 一、宗地條件 1.移轉土地面積 2.臨街路寬 3.臨街關係二、區位條件 1.距離行政中心距離 2.距離科學園區距離. er. 研究區位類型. i Un. v. 巢式多項羅吉特（Logit）.

(34) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 第三節. 地主行為理論. 地主選配抵價地的行為和地主的屬性有密切的關係，不同背景的地主對其選配抵價地的考量因素也會有所不同見解，正如 Adams 和 May（1991）所述，地主的行為是多變的，不同的地主屬性對於土地開發使用的結果亦會有所不同，因此本節對於地主行為選擇決策理論加以解釋說明，接著探討影響地主行為選擇決策的相關因素。. 一、決策理論與行為科學古典決策理論，將人視為是「經濟人」，以預期效用理論(Expected UtilityTheory)來解釋人們的決策行為。主觀預期效用理論對決策行為的描述認為，人們的主觀預期效用，是由對於決策行為後所有可能結局，進行主觀利弊得失權衡以及可能發生機率的估計所構成，並以效用為單位來呈現。而人們的行為選擇，是以追求最大的快樂或是最少的痛苦為準則。因此，可以依個人對於決策中可選擇方案所給予的主觀預期效用的大小，來預期人們的抉擇。此種決策典範，假設決策者是(1)可以取得完整的相關資訊；(2)具有無限的敏銳度，可以區別不同方案間，最細小的差異；(3)可以完全理性地面對所有的選擇方案，而不會受到情緒或是偏見的影響 (Edwards，1954)。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. y. Nat. sit. （一）行為的涵義. n. al. er. io. 行為（Behavior）在心理學上有廣義與狹義的解釋，狹義的行為是指人受其生理、心理支配或客觀環境的刺激而表現出能被觀察到的一切外顯的作用中。廣義的行為除上述可以直接觀察到的外顯行為外，還包括內隱的心理作用中；廣義行為的概念實際是把心理和行為統稱為人的行為。. Ch. engchi. i Un. v. 賴莉文（1998）狹義的行為僅指個體的「外顯動作」，如：走路、工作、打球、游泳等，這些動作可經由別人的感官直接觀察得知，或是藉由儀器的攝影、照相等紀錄下來，加以分析處理的「活動」；廣義的行為，除了前所敘述的外顯動作外，尚包括了內在的心理，如：動機、思考、意識、信念、價值觀等，這些都是外在行為的內在趨力（Drive）具有決定行為的可能性和趨向。王加微（1990）人的行為是由動機支配的，而動機則是由需要引起的，人們的行為一般來說都是有目的的，都是在某種動機的策動下為了達到某個目的。. 23.

(35) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 需要. 動機. 行為. 目標. 1. 需要：是指人們對某種目標的渴求或慾望。 2. 動機：是指為滿足某種需要而進行活動的念頭或想法，亦是推動人們進行活動的內部原動力，是激勵人們去行動以達到一定目的的內在原因，即活動的動因，動機是促使個體產生行為的原因，但人的行為常會因時、因地、因其所處的環境與個體內部的身心狀況而表現出不同的反應。 3. 行為：凡是動機性行為，都具有以下兩個共同特徵：. 政治大. （1）有起因的，即都是由動機引起的. 立. （2）有目的的，即都是為了達到一定的目標的。. ‧ 國. 學. 4. 目標：就是期望達到的成就或結果，人們的任何行動都是為了達到一定的目標。. ‧. （二）選擇的涵義. Nat. y. sit. n. al. er. io. 黃怡婷（2002）所謂「選擇」係指決策者在決策場合中，為實現主觀的願望或目的，以達到想像中未來事物的狀態，從社會、經濟、政治等各層面所限制的各種途徑中，決定一個行動的過程。換句話說，此一選擇的過程即為決策者決策行為的過程，沒有選擇的行為，決策者便無法做出適當的決策。. Ch. engchi. i Un. v. （三）決策的涵義根據 1968 年出版的國際社會科學百科全書（ International Encyclopedia of the Social Sciences）中，「決策」可以由心理學、經濟學、政治學三方面來詮釋其意義；然而作任何決策時，最令人感到困惑的就是資訊不足，也就是對未來無法完全掌握，只能對未來可能發生的種種情況加以預測，亦即只能給每一情況（Status）一個可能的機率（Probability），而依此機率配合其他因素，限制條件來作成決策。孫本初、黃新福（1995）為了明確界定「決策」，便將學者對決策意義整理如下表。. 24.

(36) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 表 2-3 決策的意義學者. 決策的意義. 「決策」乃指人做決定的行為，即從多種可能行動中選擇一種抉擇行為。「決策」乃是將資訊的範圍予以縮小、確認主要的問 Chandler、Plano 題、以及從各種被選方案中選擇解決方法的過程。「決策」是在兩個與兩個以上的被選方案中作取捨的動 Bedeian、Zammuto 作。「決策」是指問題的認定及解決的過程，大致可分為兩個階段： Daft 一、問題的認定階段二、問題的解決階段資料來源：孫本初、黃新福（1995） Herbert A. Simon. 政治大行的重要問題或將要從事的重要工作做出審慎的最後決定」。立. 游伯龍（1987）對「決策」所做的定義為「決策，就是對將要進. ‧ 國. 學. 但不管上述對決策的定義為何？決策均具有下列幾點共同的特性（孫本初、黃新福，1995）：. ‧. 1.決策是一種動態的選擇過程，其包括問題的認定、資訊的搜尋、方案的排列與評比、選擇適當的解決方法等。. Nat. y. sit. n. al. er. io. 2.決策是一連串的心智取捨與決定的過程，故和人的理性、情感、習慣、經驗、價值、信念等內在的心理特徵，以及決策者本身所具有的知識技能有關。. Ch. i Un. v. 3.決策所涉及的層面相當廣，從微觀面的個人決定至對整體組織的目標定義與策略採行的論述等。. engchi. Tversky and Kahneman(1974)行為科學的研究發現，個人在不確定性環境下的決策行為，常需依賴對於事件發生可能性的信念，來做為決策的基礎。而處理不確定性因素能力的高低，會影響到決策的行為及有效性。楊捷名（2000）則將「決策」定義為「在數個方案中選擇可以達成目標的可行方案之決定」，而決策問題若從消極面看，便是因為決策者面臨問題而不得不去尋求解決方案；從積極面看，則是因為決策者對現況的不滿而試圖去找出一套方法，以求改善現況。因此本研究可將「決策」定義為地主在面臨所有可能的選擇方案中，經過各種面向的思考，而選擇對自己最有利的方案之行為。. 25.

(37) 區段徵收地主配地選擇行為之研究－以高速鐵路新竹站為例. 林子銘、李東峰、連俊瑋(2002) 研究以瞭解台灣人不確定性因素處理能力對倫理決策的可能影響為主題，針對台灣人的決策行為，進行了三項系列性的研究，主要的發現包括： 1. 對台灣人而言，性別對於決策風格中的分析型及行為型的表現上有顯著的影響。 2. 對台灣人而言，教育程度會對決策者的模糊容忍程度有所助益。 3. 台灣的女性決策者，對於命理的接程度較男性高。在機評估能力上，也較男性更為準確。 4. 年齡較大的決策者，在面對不確定性環境時較以彈性的機率觀，來看待未來事物。. 政治大 TRA(理性行動理論)及 TEDM(倫理決策過程理論)二個模式對於台立灣人的倫理決策行為，均具有適當的變異解釋能力。但除了正確權. 5. 相較於西方國家，國人對自己不確定性評估能力較弱。 6.. ‧ 國. 學. 的情境外，在隱私權、財產權與存取權情境中，倫理決策理論對倫理意圖的解釋能力優於理性行為理論對倫理意圖的解釋能力。. ‧. 7. 就台灣人而言，不論機率評估的能力為何，我們的倫理決策行為意圖主要受功利導向的目的論準則所影響。. y. Nat. io. sit. 8. 儒家思想的親疏關係，仍深深影響國人的倫理決策行為。. n. al. er. 9. 倫理行為意圖的準則評估，會受到個人決策風格的影響。. Ch. engchi. i Un. v. 二、地主選擇行為決策理論所謂「選擇」係指：「決策者在決策場合中，為實現主觀的願望或目的，以達到想像中未來事務之狀態，從社會、經濟、政治…等各層面所限制的各種途徑中，決定一個行動計劃的過程」。換而言之，此一選擇的過程即為決策者決策行為的過程，沒有選擇的行為，決策者即無法做出適當的決策。當一個人或團體從事於任何行動計劃時，即產生決策的行為，而決策乃是一種過程，係指決策者為達到想像中未來事務的狀態，從社會所限制的各種途徑中，選擇一個行動計劃的過程，如都市計劃者對於土地使用型態之決定、交通工程師對於道路之定線…等等(蕭惠聲，1981)，都必須透過一序列的選擇行為，以決定未來適當之行動。. 26.