第一章 緒論
第四節 研究架構與流程
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第四節 研究架構與流程
一、 研究架構
本研究共分為五個章節，第一章為緒論，說明本文的研究動機與問 題、研究目的與方法、研究範圍與限制、研究架構與流程。第二章相關理 論與文獻回顧，回顧有關區段徵收相關文獻、區位選擇理論、地主行為理 論等相關文獻，作為本研究之基礎。第三章區段徵收配地之現況分析，包 含配地現況分析、抵價地分配方案模式建立、問卷設計與調查。第四章實 證分析，包含資料處理與分析、選配抵價地影響因素之因子分析、實證結 果分析。第五章為本研究之結論與建議。
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二、 研究流程
研究動機與問題
研究範圍與限制
相關理論與文獻回顧
配地現況分析 高速鐵路新竹車站
抵價地分配方案模型建立
實證分析
結論與建議 區位選擇理論
區段徵收 地主行為理論
第一章
第二章
第三章
第四章
第五章 問卷設計與調查
影響地主選配因素
研究目的與方法
選配抵價地的型態
資料來源：本研究整理
圖1-2 研究流程圖
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收抵價地權利價值分配內涵討論；顏愛靜(1995)14、謝靜琪(2001)從抵價地 比例，探討合理的抵價地比例及決策機制；邊泰明(1998)則應用財產權管理 分析土地使用分區權配置問題；何憲棋(1999)探討區段徵收抵價地權利價值 限制出售對象問題；林淑雯(1997)、周嘉潔(1999)、胡振揚(2002)、柯俊宏 (2002)採用財務分析方法探討區段徵收作業之財務平衡；陳怡雯(2000)15以 政策分析之角度探討區段徵收政策之決策過程；何憲棋(2001)自法令面探討‧ 國
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二、 區段徵收功能方面
邊泰明(1989) 17、葉淑貞(1993)及洪天貺(2000)評估區段徵收之實施效 益，以成本效益分析探討開發後能獲得多少成效；徐士堯(1995)、中國土地 經濟學會(1995)係針對區段徵收方式可行性分析，以說明區段徵收政策功能 的優點與問題所在；台灣省政府委託研究報告(1996)18，運用土地開發分析 法觀念，求取區段徵收辦理地區之地主於徵收前、後所得之土地總價值增漲 幅度。
表2-1 區段徵收相關文獻整理
角度 作者 研究內容
王杏泉等(1990)
研究分析抵價地式區段徵收作業方式實務上可能 產生之問題，對於區段徵收之地價補償標準不一，
造成地主抗爭，致區段徵收作業窒礙難行，其抵價 地配地作業，亦欠完整規定，在區段徵收與市地重 劃二種土地開發方式之選擇，往往造成政府決策上 之困擾。
顏愛靜(1995) 區段徵收地主領回土地之比例，宜配合各地區發展 及開發成本，以彈性比例由地方政府自訂之。
區段徵收作業
內容探討 楊松齡(1994) 著重區段徵收抵價地權利價值分配內涵討論，分析 抵價地之合理分配方式與合理發還抵價地比例。
蔡忠益(1995) 倡導將立體容積概念融入抵價地權利價值分配中。
林淑雯(1997)
採用財務分析方法進行實證研究，認為公有土地先 開發或開發、土地權屬複雜或單純、基地開發規模 大或小等，皆會影響區段徵收分期分區計畫的配地 型態。
邊泰明(1998)
應用財產權管理分析土地使用分區權配置問題，並 自效率及公平觀點檢討現行區段徵收作業，以提出 政策建議，抵價地之比例不宜硬性規定，應配合土 地市場價值作彈性比例規定，使之構成完全收益權 之內涵。
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過去探討區段徵收相關文獻均以作業及功能方面為主要探討，顯少注重到地 主行為及心理，針對地主行為研究僅有邊泰明、高筱慧(2000)、黃怡婷(2002)等 人，其為探討影響地主領現金補償意願之原因；後來粘永吉(2005)以個案方式探 討區段徵收地主參與區段徵收心理歷程。
黃怡婷(2002)研究指出，地主選擇行為中關於選擇領取抵價地者有下列幾個 主要因素：
(一)土地屬性變數方面
1. 土地規模—地主的持有權利價值愈大者，選擇領取抵價地的機率愈 高。
2. 公告現值—公告現值與未來地價之間產生增值利益，導致地主持有 土地之公告現值愈高者，選擇抵價地機率顯著愈高。
(二)個人及家戶屬性變數—僅教育程度愈高之地主，選擇領取抵價地的機率 未顯著愈低，可能與地主看好高鐵桃園車站特定區之未來發展及預期地 價上漲之期望心理有關。
(三)政策管制變數—地主的資訊了解程度愈高者，選擇領取抵價地的機率愈 高，看出選擇領地的地主，會注意整體計畫的內容及相關規定。
(四)未來期望變數—未來有打算居住計畫區內者，選擇領取抵價地的機率顯 著提高。
內政部曾於 2002 年有意修改土地徵收條例，將現行區段徵收有關地價補償 以領取現金補償為原則的規定，修正為以發給抵價地為原則19；劉厚連(2003)指 出此項政策為強迫地主領取未來價值充滿不確性的抵價地，顯示影響地主權益甚 深，洪天貺(2000)即指出政府應規劃合理之最小分配面積、應顧及民眾無形損 失、應加強區段徵收之宣傳等作業；基此，本研究將經由探討地主領現或領地的 選擇行為，更進一步探討選擇領回土地之地主，其選配抵價地之選擇及決策行為 過程。
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第二節 區位選擇理論
張金鶚(1996）著「房地產投資與決策分析理論與實務」，說明房地產投資 三大要訣其引用國外投資房地產的三大要訣乃”區位、區位與區位”，說明了區位 為影響房地產價格之最重要因素。這特別強調出「區位」(Location)的重要性，
又區位理論涵蓋範圍非常廣，由於研究目的、對象、時間或資料的不同而有所其 不同，大致可歸類為以下範疇：
一、 一般區位理論
最早的區位理論是由德國學者屠能（Von Thuenen）所創設的農業區 位理論，屠能在其著作「孤立國」(Der isolierte Staat)中，假設在一個圓狀 的大平原上存有一個孤立的國家，且只有一個都市建立在平原中央，都市所 需要的農產品是由四周往都市送，距離都市的遠近影響到交通運輸成本的支 出，此即農業區位理論的中心思想，屠能認為在都市近郊應栽培重量大或易 腐爛的作物，以減少運費支出，而距離都市較遠的地方則選擇種植運費較少 的作物，依此準則，則農地利用型態呈現以都市為中心的圈狀生產次序，形 成最早的農業區位理論（林英彥，1991，頁433-434），其後的各種區位理 論可說都是受屠能農業區位理論的影響而發展出來。雖然若干地主研究的文 獻批評傳統經濟理論的假設過於簡化，忽略了真實世界的複雜性，然而，本 文以為傳統經濟理論與地主行為學說之間並不完全互斥。
二、 競租理論
競租理論(Bidrenttneory)常為學者用以解釋及分析城市之經濟活動及 都市土地使用分布的一種工具，著重在單核心都市住宅空間的分佈型態上。
此理論之假設系導自Von Thunen 之農業土地使用模式。Alonso 從Thunen 的土地使用觀念下研究出一個土地價值和土地使用互動的模式。此模式包含 幾個步驟的過程，首先是一個住戶在已知的土地供給量、區位、其他財貨，
它們的價格及預算限制下達成其均衡。之後，Alonso 以此個別行為為基礎，
建立一個總體市場均衡模式，在此模式中，供給和需求及其價格均達到均衡。
William Alonso的競租理論係指每一塊土地上皆可從事多種用途使 用，由於每一種生產活動所能支付租金的高低不同，透過競租過程，最後由 競標地租最高者取得土地的使用權，並決定土地使用類別。由於各種使用活 動對於各不同地區願意承擔的地租水準不同，距離市中心愈近，願意負擔的 地租愈高；相反地，距市中心愈遠，願意負擔的地租愈低，因此，在不同的
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土地，可作商業使用、住宅使用或農業使用，由於作商業使用產生的 競標地租高於住宅和農業使用，因此，商業活動取得市中心到L1的土 地使用權。同理可得，L1與L2之間作住宅區使用，而L2之後土地則作 農業使用，但在C＇以下部份，因地租為負，故土地使用無利可得。
若以面積的方式表示，市中心到L1L1範圍內的面積（A1）為商業區；
L1L1 到L2L2 範圍內的面積（A2）為住宅區；L2L2 外圍土地面積（A3）
為農業區。此外，假設當住宅區的競標地租提高，即住宅使用的競租線由 BB¢向右上方移至B²B*，而與農業的競租線相交於L3，此表示住宅區的範圍 向都市邊緣的農業區擴展，而農業區土地退縮到L3 以外之部分，亦即住宅 區的面積增加為π[（OL3）² -（OL1）²]，而農業區面積縮小為π[（OC¢）² -（OL3）²]。
圖2-1 競租理論模型
資料來源：賴燕玲(2001)，頁10-11。
Alonso(1964)以美國情形為例，認為家庭所得提高時，土地持有量會隨 之增加，但是其住宅的選擇會因富人或窮人的不同，而以地價或通勤費用為 考慮因素，富有家庭因住宅空間較大，需要較多土地，故對地價變化相當敏 感。相對而言，通勤費用在消費支出中只佔一個極小的比例；因而富人選擇 住宅乃以地價高低為依歸(price-oriented)。反之，通勤費用在貧窮家庭的所 得中所佔比例甚高，故窮人對於狹窄的生活空間較不在乎，而將重點放在距 離市中心之遠近所能節省的通勤費用，因而其住宅之選擇是以區位為依歸 (location-oriented)，所以就業機會多的區域其住宅需求勢必有其市場，當地 區缺少就業機會時，則地區的發展強度也因人口結構的不良而形成劣勢。
Christaller(1966)的「中地理論」，中心都市旨在服務其腹地，與其愈
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用愈多，但由於競租的關係，地價也愈貴。
競標地租理論主要是說明距離都市的遠近會影響運輸成本，距離都市 愈近，花費的運輸成本愈低；相反地，距離都市愈遠，花費的運輸成本愈高，
而Sinclair 認為在都市化發展日益加劇的社會下，由於都市擴張的壓力將使 農地使用型態呈現逆轉的現象（李秀琴，1994，頁133）。
Haig(1926)以「人們選擇區位時將使房租與運輸成本之總和為最低」之 假說為基礎，認為房租與運輸成本之和可以表示社會的摩擦成本，因此運輸
Haig(1926)以「人們選擇區位時將使房租與運輸成本之總和為最低」之 假說為基礎，認為房租與運輸成本之和可以表示社會的摩擦成本，因此運輸