第三章 區段徵收配地之現況分析
第一節 配地現況分析
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l C h engchi U ni ve rs it y 第三章 區段徵收配地之現況分析
高速鐵路新竹車站特定區計畫為因應高速鐵路興建而開辦，除建立區域轉 運中心外，並配合都市計畫以促進地方繁榮，且以「區段徵收方式」取得特定區 計畫用地。經「台灣省高速鐵路車站特定區區段徵收專案小組」第1次、第2次會 議，均決議為避免增加日後執行困擾，高鐵五個車站區段徵收抵價地比例原則上 統一按40%辦理。基於資料取得容易性，本研究係以高速鐵路新竹車站特定區為 研究對象，以探討地主對於區位選擇的各項因素。
第一節 配地現況分析
一、 特定區內容說明
高速鐵路新竹車站計畫位於新竹縣竹北市內，以高速鐵路新竹車站為中 心，計畫範圍界線西與竹北斗崙都市計畫區相鄰，東至現行竹20號鄉道，北 以120號縣道為界，南迄頭前溪堤防。行政轄區隸屬竹北市中興里、十興里、
隘口里、東海里及東平里等，計畫面積為309.22公頃23。
本特定區為配合高速鐵路之興建而擬定之車站特定區計畫，且為主細計 合併擬定之計畫；本特定區計畫中土地使用計有住宅區、商業區、高鐵車站 專用區、產業專用區、宗教等用地共178.83公頃，約佔全特定區之58％，
公共設施用地計有高鐵路線用地、機關、園道、體育場、變電所用地等等約 占42％，並指定需以區段徵收方式開發，以祈能縮短城鄉差距，取得完善公 共設施提供優質生活環境，以及活絡產業發展，帶動新竹地區的成長。
高速鐵路新竹車站抵價地配地作業，內政部暨新竹縣政府已於92年3月 15日召開配地說明會，並於92年7月22日起至8月20日進行抵價地分配作 業，直至7月28日止，因尚未配地的地主擔心無法順利配得土地，或認為可 以選配抵價地位置不理想而串連抗爭，新竹縣政府遂暫停抵價地分配作業進 行，截至93年4月29日才恢復抵價地配地作業，於5月19日辦理完畢第一次 配地作業，復於7月22日辦理第二次配地作業，完成本站區抵價地配地作業。
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竹20號鄉道
頭前溪堤防
120號縣道 研究地區範圍圖
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二、 抵價地分配方式說明
區段徵收抵價地分配作業要點訂定係由直轄市或縣市主管機關會商 需用土地人定之，其作業諸如規劃的抵價地分配街廓、分配方向、訂定各 街廓最小分配面積、抵價地單位地價以及分配作業要點等等，本節說明如 下：
(一) 都市計畫相關管制規劃
依據高速鐵路新竹車站特定區計畫書(1999)，載明新竹車站特定土 地使用管制與都市設計管制規定要點，其內容與抵價地分配有關規定說明 如下：
1. 土地使用分區管制及開發強度
（1） 住宅區之建蔽率不得大於百分之五十，容積率不得大於百分之二 百。
（2） 商一(鄰里性商業區)係指位於住宅鄰里單元內之商業區，其建蔽 率不得大於百分之七十，容積率不得大於百分之二百四十。
（3） 商二(主要商業區)係指位於高鐵車站專用區周邊之中心商業區，
其建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之三百。
2. 建築基地最小開發規模
為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性，避免過於細 分之建築規模造成都市意象混亂，並促進地區整體開發，本要點指定特 定計畫街廓之最小開發規模規定如下，見圖3-2：
（1） 產業專用區以『全街廓建築單元整體開發』為原則。
（2） 為配合高鐵車站塑造節點意象，指定編號：C05、C06、C09、
C10、C11 計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發，指定編號 C12-1、C12-2、C12-3 街廓應採全街廓建築單元整體開發，指定 編號C01-1、C01-2、C01-3、C01-4、C02-1、C02-2、C02-3、
C02-4、C03-1、C03-2、C03-3、C03-4、C04-1、C04-2、C04-3、
C04-4、C07-1、C07-2、C07-3、C07-4、C08-1、C08-2、C08-3、
C08-4 應採全街廓建築單元整體開發，前述街廓得增加其樓地板 面積，其街廓獎勵係數為15%24。
（3） 街廓編號 R02、R04、R05 至 R08，因面臨全區主要通道（60m 園道），為塑造軸線兩側較整體之建築空間組合，其建築基地開
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發規模不得小於2000m2，得增加其樓地板面積，其街廓獎勵係 數為9%。
（4） 街廓編號：R13、R14、R22、R27、R47、R48、R49、R52、
R71、R72，因面臨特定區中心商業區域，其建築基地最小開發 規模不得小於500m2，得增加其樓地板面積，其街廓獎勵係數為 5%。
（5） 面臨兩計畫道路之建築基地，其臨計畫道路（四公尺計畫道路不 在此限）之任一側長度（以未截角長度計算）以不小15m 為原則。
（6） 任一建築基地申請開發，如造成鄰地因未達前五項規定無法開發 之情況，應以合併共同開發為原則。
（7） 計畫街廓採全街廓開發者，如建築基地面積大於（或等於）
5000m2 者，其獎勵係數為 15%，如建築基地面積小於 5000m2 者，則獎勵係數為9%。
（8） 具建築基地最小開發規模限制之街廓，如屬區段徵收之已安置拆 遷戶配地宗地或原地配回者，則不受建築基地最小開發規模之限 制，但其改建、重建時則須聯合鄰棟建築，達建築基地最小開發 規模後始得重建。
3. 最小退縮建築距離
為塑造較寬廣舒適之街道空間，減低行人通行之壓迫感，建築基 地面臨各計畫道路之建築退縮最小距離如左：
（1） 本特定區臨 12m 以上（不含 12m）計畫道路之建築基地應自建 築線起算向內退縮至少6m 建築。
（2） 本特定區臨 12m 以下（含 12m）、8m 以上（含 8m）計畫道路 之建築基地應自建築線起算向內退縮至少4.5m 建築。
（3） 商二用地面臨停車場之建築基地，應自建築線起算向內退縮至少 3.5m 建築。
（4） 建築基地如面臨兩邊以上之計畫道路時，仍應依前述退縮規定進 行建築物之退縮；但因建築基地面積之限制，經都市設計審議委 員會審議通過，得不受上述之限制。
（5） 商業區設置連續性前廊之建築基地，應以前四項退縮之最小距離 後為前廊設置位置。
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資料來源：新竹縣政府 圖3-2 都市設計管制要點編號圖
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(二) 抵價地分配作業規定說明：
抵價地分配作業係依照內政部訂定之區段徵收手冊規定及高速鐵 路新竹車站特定區區段徵收抵價地抽籤暨分配作業說明會資料（2004）
予以說明：
1. 分配街廓規劃原則：
（1） 抵價地分配街廓及最小建築單位面積，由主管機關依開發目的及 實際作業需要劃定之。但最小建築單位面積不得小於畸零地使用 規則及都市計畫所規定最小建築基地之寬度、深度及面積25。
（2） 規劃抵價地分配街廓，應注意公平合理原則，避免民眾認為政府 與民爭利，必要時得事先洽詢土地所有權人代表之意見。
（3） 各分配街廓標註分配方向，供土地所有權人依序選配抵價地。
（4） 依據都市計畫書或都市設計之規定，訂定各抵價地分配街廓最小 分配面積。各分配街廓之最小分配面積必要時分為街角地及非街 角地分別訂定。
2. 劃定區段徵收地價區段，評定區段徵收後地價
（1） 實施區段徵收時，直轄市或縣（市）主管機關應預計區段徵收土 地平均開發成本，並斟酌 區段徵收後各街廓之位置、地勢、交 通、道路寬度、公共設施及預期發展情形，估計區段徵收後各路 街之路線價或區段價，提經地價評議委員會評定後，作為原土地 所有權人領回 抵價地之計算基準26。
（2） 區段徵收地價區段之劃定，原則上以抵價地分配街廓為準，必要 時得將抵價地分配街廓再劃分為街角地及非街角地地價區段。
3. 抵價地分配作業原則：
（1） 以公開抽籤並由土地所有權人自行選擇分配街廓為原則。
（2） 土地所有權人選擇抵價地分配街廓時，其應領抵價地之權利價值 不得小於所選擇分配街廓最小分配面積所需之權利價值。
（3） 土地所有權人得將其應領抵價地權利價值分開選擇 2 個以上之抵 價地分配街廓配地，但分開後之應領抵價地權利價值不得小於所 選擇分配街廓之應領抵價地分配面積所需之權利價值。
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1,527,687 元，最大為 43,200,000 元，街角地最小分配面積中權 利價值最小為5,027,400 元，最大為 43,200,000 元。商一（鄰里 性商業區）分配街廓非街角地最小分配面積中權利價值最小為 3,915,500 元，最大為 8,624,200 元，街角地最小分配面積中權 利價值最小為9,307,000 元，最大為 23,129,200 元。商二(主要 商業區)採用整體開發方式。‧ 國
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（暫予保留者）俟其想要選擇的街廓有非街角地可供選擇分配 時，再補行選配，若有2 個人以上提出補配，則依原配地順序先 後辦理分配，如當梯次其餘依序配地之抽籤戶均完成分配後，仍 無土地可供選擇分配時，可於所選擇街廓保留街角地最小分配面 積後，將非街角地第一筆土地分配予該抽籤戶，賸餘之土地應依 原配地方向辦理配地，保留之街角地不再列入配地方向順序，留 供單獨選配。
（5） 選擇分配之土地為街角地時，其應領抵價地之權利價值不得小於 該街廓街角地最小分配面積所需之權利價值。
（6） 得選擇兩個以上之分配街廓配地，但於各街廓攤配之權利價值均 不得小於所選擇分配街廓最小分配面積所需之權利價值。
（7） 原地主應領抵價地之權利價值未達最小分配面積所需權利價值 時，請自行洽商其他地主申請合併分配。
（8） 每一分配街廓辦理土地分配至賸餘土地面積在 30 平方公尺以下 時，縣政府得將該賸餘土地一併增配予最後分配之抽籤戶，並繳 納差額地價。抽籤戶拒絕接受時，應放棄於該街廓配地，另外選 擇其他街廓辦理配地。
（9） 每一分配街廓辦理分配至發生賸餘土地面積在 30 平方公尺以 上，而小於該街廓最小分配面積時，縣政府應先將賸餘土地面積 調整至大於或等於該街廓最小分配面積後，再將「其餘面積」分 配予抽籤戶。但若造成上揭「其餘面積」小於該街廓最小分配面 積或抽籤戶拒絕接受時，應放棄於該街廓配地，另外選擇其他街 廓配地。
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資料來源：高速鐵路新竹車站特定區區段徵收抵價地抽籤暨分配作業說明會資
資料來源：高速鐵路新竹車站特定區區段徵收抵價地抽籤暨分配作業說明會資