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第三節 小結

不動產係土地與建物所組成，該如何將房地價格分離為已開發土地與建物價 值，為本研究之目的，故蒐集整理過去房地分離相關之文獻研究與影響房地價格 之因素，作為房地價格分離之基礎。為瞭解如何有效率且合理地分離房地價格，

本研究彙整國內外有關房地價格分離之研究，如透過特徵價格模型分析者，係使 用計量模型方式，藉特徵價格理論將房地價格視為不動產特徵價格之結合，故以 設定土地與建物價值貢獻變數之方式，分別推估其邊際價格，用以分離房地價格。

利用特徵價格模型方式分離房地價格者，其實證模型可區分為複迴歸模型方式、

非線性迴歸模型方式與其他特徵價格模型方式等，其中以前兩者方式分離房價者 為多。然而，不同研究對於變數該如何分類為土地或建物貢獻，有不同看法與理 論基礎，但都同時面對部分變數同時影響土地與建物價值，而難以區分之困境 (Kuminoff and Pope, 2013; Larson, 2015; Ö zdilek, 2012)。是以，在透過特徵價格模 型方法分離房地價格時，必須清楚區分影響土地與建物價值之因素。

非特徵價格模型分析方式，如空地法、土地抽取法與評價法等，多為土地槓 桿比例假說研究中估算土地槓桿比例所使用(Davis & Heathcote, 2007；Case, 2007；Davis & Palumbo, 2008；Bourassa et al., 2009；Bourassa et al., 2011；Costello, 2014)，雖無法精確分離房地價格，但多能粗估其土地或建物價值占房地總價之 比例，用以驗證土地槓桿比例假說所述，房地價格之漲幅主要源自土地價格。除 土地槓桿假說研究外，相關折舊研究也多透過土地抽取法或分配法分離房地價格 (高毓穗，2007；林子欽等，2011；梁仁旭，2012a、2015；謝炘宏，2013)。綜合 而論，特徵價格模型分析較能合理分離房地價格，並適用於大量估價上，但在使 用前，須釐清影響土地與建物價值之因素，但過去研究多無法明確劃分其土地價 值與建物價值歸屬。

本研究整理國內外相關影響房地價格之因素，並以不動產特徵之個體因素為 主，並從折舊相關文獻發現，屋齡除影響建物價值隨時間遞減外，同時影響土地 價值，亦指地上建物因折舊使價值減損，相對地，在區域發展或都市更新之壓力 下，土地之再開發建設潛力提高，使已開發土地價值增加。換言之，不動產隨屋 齡增加將呈現先遞減後遞增之價值變化，其中建物價值因折舊而呈遞減現象，已

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開發土地則在屋齡達至一定程度時，因建物使用不符合區域發展與最高最有效使 用，土地再開發價值因而上升，故已開發土地價值整體呈現先降後升之趨勢，在 與建物使用價值遞減之交互作用下，房地價格因而有先遞減後反轉上升之現象，

稱為不動產逆折舊現象。

綜合本章文獻回顧，本研究雖經相關實證研究瞭解影響房地價格之主要因 素，但部分影響因素仍無法明確區分為土地或建物所貢獻，以及兩者間貢獻程度 比例，如行政區、鄰里空間環境與公共設施影響等。故本研究欲透過特徵價格模 型分析建立房地價格模型，釐清屋齡對房地價格之影響，並輔以估算新建不動產 下之土地與建物價值比例，作為房地價格分離之基礎。然而，特徵價格模型中非 線性迴歸模型，其係數之計算多使用高斯牛頓法(Gauss-Newton method)，以迭代 方式給予變數起始值，進而估算係數值，但某些變數可能經過多次迭代仍無法收 斂其係數值(Kutner et al., 2004)，且容易受資料極端值影響，導致其評估精準度往 往劣於複迴歸模型；而複迴歸模型則有截距項無法分離之問題，截距項被視為模 型中變數無法解釋之價值歸納，以及土地與建物聯合貢獻價值，又稱結合價值 (Ö zdilek, 2012)。但本研究為觀察變數與價值間之變化，以及注重整體房地價格 之評估精確性，故使用複迴歸模型作為實證模型較為適當，截距項則使用透過估 算新建不動產之土地與建物價值比例，盼降低其結合價值影響，以分離房地價格。

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