第五章 結論與建議
第二節 建議
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第二節 建議
根據本研究之研究成果與結論，以下針對房地價格分離評估與相關不動產住 宅市場，提出相關政策建議。而本研究尚有不足之處，故提出後續研究建議，作 為後續從事相關學術研究者參考。
一、 政策建議
(一) 土地評價應考量土地與建物個別因素影響
當公部門評估公告土地現值以課徵土地增值稅，以及不動產估價師擬自房地 價格分離出已開發土地價值時，應考量土地與建物個別因素間相互影響價值之特 性，如建物類型與屋齡等建物特徵，除傳統上認為影響建物價值外，也將影響已 開發土地價值；而建物價值也將受到座落土地性質與區域發展程度不同而改變。
然而，我國土地徵值稅課徵之稅基－公告土地現值，根據地價調查估計規則規定，
係利用區段價法或路線價法，以劃分地價區段之方式評估，其區域範圍內之土地 現值皆相同，不考慮土地與建物個別因素對已開發土地價值之影響，導致在土地 交易課稅上，無法真實反應市場之土地價值變化，也可能產生不同建物類型與使 用型態下，其房地交易課徵之土地增值稅並無差異。
另外，現行實務上常見的房地價格分離方式，係使用建物重建成本為建物價 值評估之基礎，以估算已開發土地價值，除成本估價之僵固性問題外，也多未考 量建物個別因素對已開發土地價值之影響，若以素地價格作為已開發土地價值評 估之標準，將產生偏誤。是以，雖各地方政府逐年調漲公告土地現值以接近正常 市場價格，但卻未針對不動產間個別因素不同進行調整修正，而個別估價使用土 地抽取法時也多未考慮其影響，因此在土地評價時，應考量不動產個別因素之影 響，並明確區分歸屬土地或建物價值貢獻，盼能改善現行土地評價問題。
(二) 宜重視高屋齡不動產之土地再開發價值
老舊不動產有土地再開發價值產生之可能，將直接反映在市場房地交易價格 中，而其價值係源自現況不符合最高最有效使用與土地有再開發建設需求，並非 不動產使用產生之價值，然而，現行土地增值稅因上述公告土地現值評估方式問 題，無法針對再開發價值部分進行課徵，而現行房地合一交易稅制僅針對交易價
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差使用單一稅率課徵，又有將土地與建物性質混淆之問題，其課徵成效有限。故 在土地交易獲利的課徵上，應將土地再開發價值之變化納入考量。
(三) 穩定現行都市更新事業，正視區域發展不均衡問題
實證研究指出，高屋齡影響已開發土地價值程度，與價格水準間呈現正向顯 著，表示為投資者追求其再開發建設利益之最大化，使都市更新事業多集中在高 價區位，其高屋齡下土地再開發價值愈加明顯，也導致臺北市都市更新事業可能 有區域發展不均衡問題，在都市更新為促進都市土地有計畫之再開發利用，以復 甦都市機能與增進公共利益34之立法目的下，政府應正視現行都市更新事業潛在 分布不均問題，也不應該讓都市更新帶來之潛在再開發利益，被非自住使用者不 斷炒高，影響整體都市建設發展，故如何促進其他非都市更新熱區再開發建設，
以改善居住環境，為現今都市更新政策急需探討與修正之處。
(四) 加強現行不動產實價登錄制度，提供更完整詳細之交易資訊
我國不動產實價登錄制度於 2012 年 8 月開始施行，相關不動產買賣、預售 屋買賣與租賃等交易資訊始正式公開提供與揭露，其制度將有助於台灣不動產市 場資訊之流通，但與過去內政部房地產交易價格簡訊相比，其公開資訊相對不足 與過於零碎，如缺乏土地個別因素之資訊與車位交易資訊缺漏頻繁，且無嚴謹機 制以落實監督其資訊登錄，在實證研究之應用上，其資料仍需進一步檢視其正確 性與篩選排除錯誤，而地號與建物門牌去識別化、區段化之資料特性，將限制部 分不動產市場交易資訊之流通。因此，應加強現行不動產實價登錄制度，提供更 加完整而非片面之交易資訊，以及建立一套嚴謹之查核監督機制，將有助於學術 研究之進行與提高房地價格分離方法之精準度，盼作為未來公部門土地合理評價 之基礎，更能即時反應市場價格變化。
34 源自都市更新條例第 1 條所示之立法目的。
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二、 後續研究建議
(一) 擴大與延長研究空間、時間範圍
本研究在考量資料可信度與其分布情況後，決定以不動產交易案例豐富之臺 北市不動產住宅市場為研究對象，而影響房地價格之因素應會隨地區不同而有所 差異，故本研究之實證分析結果與房地價格分離方法，是否能應用在其他縣市地 區，仍有待進一步之研究。另一方面，由於不動產實價登錄施行至今，僅有近 5 年之完整交易資訊，其時間範圍並未涵蓋其完整不動產景氣循環，故無法有效分 析與比較各市場景氣階段下，房地價格分離方法之差異，以及探討影響房地價格 因素與房價漲幅波動間之關聯性。是以，未來不動產實價登錄交易資料與有效年 期增加後，建議進一步增加不同地區與市場景氣階段之實證研究，以強化房地價 格分離方法之準確性。
(二) 增加研究變數
在不動產實價登錄之資料限制下，本研究僅能使用現有提供的不動產特徵，
以及透過各交易案例之座標點位粗估距相關設施之距離，作為研究變數，而本研 究實證模型變數中，較缺乏相關土地個別因素之資料，故建議後續研究可納入臨 路路寬、基地形狀與容積率等變數，加強土地價值之評估，以合理分離房地價格。
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