第二章 文獻回顧
第二節 影響房地價格之相關研究
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第二節 影響房地價格之相關研究
根據上節房地價格分離相關研究，其中使用特徵價格模型分析方法者，多透 過將模型設定變數，如不動產特徵或總體因素，明確劃分為土地與建物價值貢獻 變數，以區分已開發土地價值與建物價值。然而，不同研究對不同變數的劃分標 準不一，對房地價格之影響評估也不同。本研究整理蒐集國內外相關研究，分析 何者為主要影響不動產價格之因素，進一步探討影響因素與對房地價格間之關 係，並作為建立房地價格模型之基礎。
除少數研究利用總體因素，如市場景氣、人口密度、家戶量、國民可支配所 得、銀行放款利率、不動產市場變遷(如空屋率、房屋存量與市地重劃等)與政策 面對市場衝擊等，以研究房地價格漲幅，以及住宅土地價格與開發之影響(Davis and Heathcote, 2007; Davis and Palumbo, 2008; Kuminoff and Pope, 2013; Oikarinen and Engblom, 2016; 吳孟璇，2015；曾菁敏，2008)。因總體資料性質，故多透過 時間序列模型或追蹤資料模型(Panel Data Model)，檢視長短期房地價格動態變化 或區域性差異之分析。如 Larson(2015)證明除建物特性影響已開發土地價值外，
人口密度與其價值呈現正向顯著關係。然而，本研究欲分離房地價格，因總體因 素產生之房價波動多無法精準掌握，且隨時間年度與區域間變動，較難以明確區 分係土地與或建物貢獻，且相關研究多以設定時間虛擬變數呈現之。是以，本節 文獻回顧以個體因素作為影響房地價格之主要原因探討，參考 Sirmans et al.(2005) 與杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤(2013)整理之特徵價格模型研究用 自變數統計，以及上節房地價格分離相關研究中特徵價格模型之使用分類，將其 不動產個別因素分類為土地特徵因素價格影響與建物特徵因素價格影響，分析各 不動產個別特徵與價格間關係。
一、 土地特徵因素價格影響
(一) 土地面積影響
土地個別特徵，如土地面積、區位環境與相關設施距離影響等，多直接影響 房地價格。如土地面積與不動產價格間，多數研究皆認為呈正向顯著影響，而部 分文獻指出兩者間應為非線性關係，其處理多透過將土地面積變數取自然對數處
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且隨不同區域間訂定之標準而有所不同(Colwell and Sirmans, 1978; Burnett-Isaacs, 2015; Diewert et al., 2011 ,2015; Francke and Minne, 2016; Lin and Evans, 2000；黃 美娟，2007)。
(二) 區域環境影響
此外，不動產因具有異質性與區域上之差異，故在進行研究分析時，多依不 同特性加以劃分次市場或同質區，藉以掌握區域環境對房地價格之影響，如過去 研究以行政區實際界線、建築類型、地理區域發展程度、交易型態與人口種族差 異等類別進行劃分(Basu and Thibodeau, 1998; Bourassa et al., 2003; Goodman and Thibodeau, 1998; 陳心怡、陳彥仲，2002)，其中又以設定行政區變數方式最為常 見。然而，另有研究指出不動產因具空間相依性問題(Spatial Dependence)，透過 則利用克利金法(Kriging Method)，估算高雄市三民區透天住宅交易案例之土地 空間變異結構與區域價格，亦指透過已知研究樣本推估資料未及之處，能有效處
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Tideman, 2003)。二、 建物特徵因素價格影響
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另一方面，Francke and Minne(2016)除認為建物管理維護程度將直接影響建 物價值外，也將影響建物物理性折舊減價之評估，並透過各屋齡分層管理維護程
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法反映不同建築品質下的價格影響差異(Malpezzi et al., 1987; Smith, 2004)，同時 建物折舊也會受不同地區差異之影響而不同(Dunse and Jones, 2005; 林子欽等， and Salavei(2010)則透過屋齡、屋齡平方與土地使用強度作為變數，證明不動產 再開發價值之存在與其變化，並與屋齡變數交乘項處理，證明不動產之再開發潛 力愈高，屋齡造成之價值減損程度愈小，顯示屋齡效果隨土地開發潛力而變動。故房地價格之反轉應源自土地再開發價值之顯現，並被認為是 Randolph(1988)提 出之年份效果(Vintage effect)之成因之一。
國內不動產逆折舊研究，梁仁旭(2012b)以臺北市公寓住宅為研究對象，分別
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較，推論可能因地區性建築類型與都市更新影響，所產生之差異。
另一方面，梁仁旭(2015)以高雄市透天住宅為研究對象，蒐集 2006 至 2009 年之透天住宅交易案例，分別扣除建物成本價格與公告土地現值，推估土地價值 與建物價值，並透過複迴歸模型，以及設定屋齡離差與屋齡離差平方變數，以避 免變數間之多元共線性。其實證結果指出，房地價格與土地價值隨屋齡增加，呈 現先遞減後遞增之趨勢，反之，建物則隨屋齡增加而價值遞減，故不動產逆折舊 現象之產生，主要源自土地之再開發價值上升。然而，根據先前研究證明，折舊 將會受不同地區差異而有不同影響，梁仁旭(2015)模擬不動產逆折舊現象，因高 雄地區環境發展影響有關，導致地區間之逆折舊程度差異，具再開發潛力較高之 地區相對正向顯著。
三、 影響房地價格因素小結
綜合上述影響房地價格之相關文獻，不論是總體因素或不動產個別特徵，皆 會影響房地價格，本研究為分離房地價格，故釐清房地價格之影響因素，係本節 相關研究回顧之目的。除總體因素外，上述不動產個別特徵著重於對整體不動產 影響之分析，而非明確區分其價值應歸屬土地或建物貢獻，故本研究難以明確區 分不動產特徵價格之歸屬，但於上一節房地價格分離之相關研究中，使用特徵價 格模型方式者，多將土地自身特性，如土地面積、區位、臨路寬度等，歸屬於土 地價值貢獻；反之，建物自身特性，如建物面積、移轉樓層、建物結構與屋齡等，
則歸屬於建物價值貢獻。然而，相關研究指出，不動產特徵可能同時影響已開發 土地價值與建物價值，如行政區、鄰里空間環境與公共設施影響等(Kuminoff and Pope, 2013; Larson, 2015; Ö zdilek, 2012)，但透過不動產逆折舊之實證研究，本研 究推論屋齡不僅影響建物價值，同時也會影響已開發土地價值，係源自於土地再 開發價值上升，進而使房地價格隨屋齡呈現先遞減後遞增之變化趨勢，故本研究 透過不動產逆折舊之概念，並透過地理資訊系統計算交易案例與相關設施之空間 距離，作為變數增加模型預測能力，加強鄰里空間影響對房地價格之解釋，以分 離房地價格。
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