第四章 實證分析
第二節 房地價格分離與結果分析
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第二節 房地價格分離與結果分析
本研究為分離房地價格，擬透過上節建立之房地價格複迴歸模型，輔以估算 臺北市各行政區與建物類型下，新建不動產之土地與建物價值比例，分離房地價 格。進一步分析不同行政區、建物類型與屋齡下，已開發土地價值占房地價格比 例之變化，並探究相同研究樣本下，本研究利用特徵價格模型方法分離房地價格，
與現行實務常用之土地抽取法間相互比較，分析分離後的已開發土地價值與其漲 幅變化有無相異之處。
一、 房地價格分離流程
本研究透過複迴歸模型建立房地價格模型，設定變數區分為土地或建物價值 貢獻，以分離房地價格。然而，經實證分析指出，屋齡除建物折舊導致建物價值 逐年下降外，亦影響土地價值，並衍伸出中高屋齡以上之不動產，產生土地再開 發價值之可能性，且過去實證研究(Kuminoff and Pope, 2013; Larson, 2015; Ö zdilek, 2012)指出，某些不動產特徵對房地價格之影響，難以完全區分係屬土地或建物 價值貢獻。同樣地，區域類別與建築類型等變數也皆有影響兩者價格之可能。除 變數問題外，複迴歸模型之截距項(常數項)係指土地與建物之結合價值，無法透 過土地與建物價值貢獻變數呈現，或是缺乏解釋房地價格(應變數)之必要變數，
其無法透過變數表示價值部分，將會被歸類於模型截距項中。現行研究中多無有 效分離模型截距項與明確區分變數價值之方法，故本研究透過 2012 至 2013 年臺 北市地價基準地評估時，使用之比較標的資料，蒐集整理其中 2012 年交易之住 宅使用交易案例，並依照行政區與建築類型，評估新建不動產下之土地與建物價 值比例，作為分離本研究已開發土地價值與建物價值之基礎。其房地價格分離之 過程如下所示。
(一) 新建不動產土地與建物價值比例估算
本研究欲自房地價格，分離出已開發土地與建物價值，除利用特徵價格模型 方法外，另估算房地在建物新建完成時(屋齡為 0)，其土地與建物價值之比例，
作為房地價格分離之基準，進一步透過上節之房地價格複迴歸模型，評估與修正 標的之現行土地與建物價值。我國自 2004 年開始建立地價基準地制度，於全台 各縣市設立地價基準地，並估算各縣市各地價基準地之地價，作為未來地價指數
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價值(Kuminoff and Pope, 2013; Larson, 2015; Ö zdilek, 2012)，而本研究在估算基準 標的之土地與建物價值時，是利用土地與建物價值間比例估算，其概念似有將鄰 價值差異為 0.937×〔ln(120.00)-ln(101.15)〕，並將其價值差異加計對應之基準標的建物價值中。‧ 國
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與建物類型之土地與建物價值比例，估算其基礎土地與建物價值，進而透過實證 模型變數調整修正之，以分離房地價格，過程中不須直接處理截距項隱含之土地 與建物聯合貢獻價值，與先前研究需模擬截距項價值歸屬比例之方法不同，其房 地價格分離結果較不受截距項影響。
綜上所述，房地價格分離之流程彙整如圖 4-2，本研究參考過去相關研究，
透過我國不動產實價登錄交易案例資料與地價基準地評估制度，以特徵價格模型 分析方法為基礎，將每筆研究樣本之房地價格分離出已開發土地價值與建築價 值，並盼將變數對土地與建物之影響分配差異最小化，以合理分離房地價格，並 進一步在不同特性與分離方法下，針對已開發土地價值及其占房地價格之比例進 行分析。
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估算新建不動產之土地與建物價值比例 依各行政區與建築類型(基準標的)分別估算之
評估與分離各基準標的之房地價格
各行政區與建築類型下 基準土地價值
各行政區與建築類型下 基準建物價值
與各筆研究樣本比較差異修正之
房地研究樣本下 建物價值 房地研究樣本下
已開發土地價值
建立房地價格複迴歸模型
圖 4-2 本研究房地價格分離流程圖
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Share Ratio)或土地槓桿比率(Land Leverage Ratio)，作為研究對象(以下稱已開發 土地價值比例)，整理統計如以下所示。40~50% 50~60% 60~70% 70~80% 80~90% 90~100%
占
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2015; Ö zdilek, 2012)，而本研究進一步透過估算臺北市各行政區與建物類型下之 新建建物土地與建物價值比例為基礎，分離房地價格，其利潤分配應與聯合貢獻‧
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式者平均高出約 10~20%26，與 Kuminoff and Pope(2013)研究相似，顯示以建物重 建成本計算建物成本價格之房地價格分離方式，其建物價值可能有被低估之問題， 21.90%(2016 年度之台北市全區)，最小差距為 11.47%(2012 年度之台北市高價區)。‧
離者，其去年同季漲幅則分別為 12.42%、7.23%、-4.19%與-1.93%，顯示 2012 至 2014 年底房價高漲期間，兩者方法計算之已開發土地價值漲幅雖皆為正數，但 方式中的裴氏加權物價指數（Paasche price index），依建築類型(公寓、電梯大樓)的相對交易 量給予不同之加權數計算，計算各研究期間之已開發土地價值指數。因本研究目的並非聚焦‧ 國
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其價值無法有效隨市場波動變化，也未考量土地與建物間價值組合貢獻，致使已 開發土地價值評估上產生偏誤。
Kuminoff and Pope(2013)與 Larson(2015)研究指出，區位間發展程度不同，將 影響已開發土地價值漲幅程度，故本研究除觀察臺北市全區外，欲探討不同房價 水準地區之已開發土地價值漲幅有無不同，以及分離方法間之異同。其各房價水 準地區之已開發土地價值變化趨勢，同樣透過 2013 至 2016 年季末之去年同季漲 幅進行比較，觀察表 4-8 結果，發現無論是特徵價格模型或土地抽取法分離，在 2012 至 2014 年底房價高漲期間，其房價水準與漲幅程度間整體呈現正向關係，
然而，在 2015 至 2016 年底房價下跌期間，除高價區使用土地抽取法估算之下跌 幅度，較中價區稍高外，其房價水準與下跌程度間整體仍呈現反向關係。
換言之，顯示當房價高漲時，高房價區位之已開發土地價值，因其發展成熟 程度與潛力較高，致使土地價值漲幅因此較高，此現象符合 Bostic 等人提出之土 地槓桿比例假說，亦指當不動產市場位於景氣階段時，高度發展地區且土地槓桿 比例較高之不動產29，其房地價格漲幅愈大，且其漲幅多源自土地價值之上升。
然而，當房價下跌時，市場上消費者或投資者雖可能顧慮不動產市場景氣之衰退，
而不願進場購屋，但仍較偏好市場性或未來發展潛力較高之區位，故房價水準愈 高之地區，在房價下跌時，其地價跌幅程度可能較小。至於分離方法之不同，對 其漲幅估算之結果差異近似上述臺北市全區分析結果，於房價高漲時期，土地抽 取法相較於特徵價格模型，有高估漲幅之可能，反之，房價下跌時期則可能有低 估跌幅之問題。整體而言，土地抽取法相較於特徵價格模型分離方式，有高估已 開發土地價值，以及在各不動產市場景氣循環階段，景氣繁榮時有過度放大其價 值漲幅程度，而景氣衰退時則有低估價值下跌程度之潛在問題，而本研究利用特 徵價格模型，透過明確區分土地與建物價值貢獻變數之方式，相對有效分離房地 價格，並合理估算近年來已開發土地價值之漲幅變化。
29 詳表 4-7，臺北市房價水準愈高之地區，其土地價值比例(土地槓桿比例)愈高。
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現，將影響市場房地交易價格(Clapp and Salavei, 2010; Lee et al., 2005; 梁仁旭，2012、2015)。是以，本研究上述兩節透過其概念，利用屋齡分層土地移轉面積變