第四章 實證分析
第一節 房地價格影響之模型分析
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第四章 實證分析
本章依據文獻回顧與研究設計，欲建立特徵價格模型，分析土地價值貢獻變 數、建物價值貢獻變數與土地與建物價值共同貢獻變數等對房地價格之影響，並 輔以地價基準地資料，以分離房地價格，並探討不同不動產特徵與分離方法下，
已開發土地價值的變化趨勢。本章實證分析共分為四節，第一節在考量建物屋齡 會同時影響土地與建物價值之前提下，建立房地價格模型，透過屋齡相關變數探 討其對房地價格之影響，並予以區分為土地或建物價值貢獻，作為房地價格分離 作業之基礎；第二節使用臺北市地價基準地使用之比較標的資料，評估臺北市各 行政區與建物類型下，新建不動產之土地與建物價值比例，藉以合理分離房地價 格，進一步分析不同建物類型、區域與屋齡水準下，其已開發土地價值與房地價 格之比例變化，並探討使用相同研究樣本下，以土地抽取法分離之已開發土地價 值，與本研究利用特徵價格模型分離之結果是否存在差異；第三節為透過分量迴 歸模型，檢驗在不同價格水準下，已開發土地價值與高屋齡效果間之關連性；第 四節則根據以上三節之分析，探討現行房地價格分離方法之缺失，並提出建議。
第一節 房地價格影響之模型分析
本研究欲透過特徵價格模型分析方式，以分離房地價格。本節首先建立房地 價格模型，探討模型中各變數與房地價格間關係，並依據過去屋齡效果對房地價 格之研究，深入分析屋齡效果之影響，進而延伸出屋齡產生之不動產逆折舊與再 開發價值效果，作為區分係屬土地或建物貢獻之基礎，藉以分離房地價格。
一、 基礎房地價格複迴歸模型
房地價格複迴歸模型如表 4-1 所示，其模型 Adj. R2落在 0.80 至 0.82 間，顯 示模型具有相當程度之解釋力，並皆通過變異數檢定(F 檢定)。在模型自變數的 設定上，其變異數膨脹因子（Variance Inflation Factor，VIF）皆小於 10，且自變 數間的相關係數也都在合理標準 0.7 內，顯示模型自變數間較無多重共線性問題，
以致影響模型解釋能力。在實證模型中，本研究依據過去文獻研究，將變數分類 為土地價值貢獻變數、建物價值貢獻變數與土地與建物價值共同貢獻變數，以下 將依序說明各變數分析結果：
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建造年期變數部分，依 Francke and Minne(2016)指出，不同建造年期將影響建物 功能性折舊與建物價值，依本研究結果表示，2000 年後建造之房地交易，其價格 住宅價格指數分別為 102.42、114.69、116.47、110.89 與 108.13，而 2015 與 2016 年住宅價格 指數相較於去年同期，其變動率為-4.81%與-2.49%。‧
至於屋齡變數部分，依據 Clapp and Salavei(2010)、Lee et al.(2005)、梁仁旭 (2012)、梁仁旭(2015)等研究提出之不動產逆折舊指出，房地價格會隨屋齡增加， 格分別平均高出 19.1%、2.6%、0.9%與 5.1%，且不同屋齡分層對房地價格之影 響程度不一，顯示房地價格並非完全隨屋齡增加呈現遞減趨勢。
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究，如梁仁旭(2012b、2015)與 Francke and Minne(2016)，利用各屋齡分層之土地 移轉面積、管理維護影響差異變數，藉以區分與強化屋齡效果對土地與建物價值‧ 國
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格因此提高，而土地移轉面積之多寡，隱含著都市更新權利變換之分配影響，使 土地持分面積較大之建築使用(公寓>華廈>大樓)，較受市場投資型購屋者愛好。
故土地移轉面積與房地價格間，應存在正向關聯，並發生在中高屋齡之不動產上，
驗證本研究之房地價格分離基礎，屋齡效果除影響建物折舊外，也影響土地價值，
使房地價格隨屋齡增加，呈現先遞減後遞增之現象。
(二) 各屋齡分層管理維護與房地價格之關聯性
依 Francke and Minne(2016)研究指出，建物物理性折舊除了可利用屋齡衡量 外，應與建物之管理維護程度相關，建物管理維護程度愈高，其建物價值折舊減 損愈低，若未將建物管理維護納入影響，將有可能高估建物物理性折舊影響。因 此在資料性質限制下，本研究在實證模型中納入各屋齡分層有管理維護之變數，
分析各屋齡分層管理維護下之差異。其實證結果如表 4-2，在以屋齡 30 至 40 年 (含)有管理維護變數為基礎項時，屋齡 0 至 5 年(含)有管理維護與屋齡 15 至 30 年(含)有管理維護變數皆為正向顯著，顯示建物之管理維護對於新建建物與屋齡 15 至 30 年(含)之中古屋的價格有正面影響，而高屋齡與屋齡 5 至 15 年(含)者則 未達顯著水準，表示其管理維護較不影響房地價格，其中高屋齡建物由於建造年 份已久，管理維護之成效可能較不顯著，難以反映在成交價格上。
是以，透過各屋齡分層管理維護變數之分析結果，本研究驗證各屋齡分層之 管理維護對房地價格影響不盡相同，而若僅使用屋齡變數而未考慮建物之管理維 護因素，將可能錯估物理性折舊影響，進而影響建物價值。
綜上所述，根據表 4-1 與 4-2 之實證分析，本研究發現臺北市房地價格隨屋 齡增加呈現先遞減，至中高屋齡後遞增之變動關係，在建物隨屋齡增加而價值逐 漸遞減之前提下，房地價格之反轉源自土地再開發價值增加，顯示屋齡效果對房 地價格之影響，不僅是建物之折舊減損，也與土地價值變動有一定程度的關聯，
也與近年來臺北市都市更新熱潮與炒作，相關密切，土地權利價值成為未來潛在 利益之衡量標準，進而影響房地價格；然而，建物因折舊而價值減損，其減損程 度除了可使用交易年度與建物建築年期變數，分別控制建物外部性折舊與功能性 折舊外，應考量建物之管理維護，合理估算其建物物理性折舊影響，強化屋齡效 果之建物價值歸屬。
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應變數 LN 房地價格
自變數 模型四
係數值 t 值
土地與建物 共同貢獻變數
屋齡 0 至 5 年(含)者有管理維護 0.055 *** 2.85 屋齡 5 至 15 年(含)者有管理維護 0.013 0.79 屋齡 15 至 30 年(含)者有管理維護 0.054 *** 5.78 屋齡 40 年以上者有管理維護 -0.028 -0.85
Adj. R2 0.8114
註 1：***、**、*分別表示係數值在 1%、5%、10%的顯著水準下異於 0。
註 2：交易年度變數以 2012 年度交易、行政區以萬華區、屋齡效果變數以屋齡 30 年(含)以下之 Ln 土地移轉面積與屋齡 30 至 40 年(含)者有管理維護，為虛擬變 數基礎項。
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