第三章 研究設計
第二節 資料來源與說明
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第二節 資料來源與說明
本研究為探討如何分離房地價格。在房地交易樣本上，採用 2012 年 8 月開 始施行之不動產實價登錄資料，並以 2012 年 8 月至 2016 年 12 月之臺北市區分 所有建物住宅交易案例為主要研究範圍，並透過 2012 至 2013 年臺北市地價基準 地使用之比較標的資料，作為分離房地價格之基礎。本研究使用資料範圍與內容 如下：
一、 不動產實價登錄資料
本研究欲分離房地價格，釐清不動產特徵與其房地價格間關係，故選用 2012 年 8 月至 2016 年 12 月住宅用房地交易案例，並以交易案例較豐富的臺北市，作 為研究範圍。臺北市 2012 年至 2016 年不動產交易案例，經本研究蒐集整理與刪 除資料不全者，共計有 16,405 筆，其中包含房地交易移轉與房地包含車位交易 移轉，因現行不動產實價登錄關於車位交易，多有資料缺漏或登錄不實之問題，
故為避免車位交易資料影響房地標的總價與建物面積的估算，本研究僅使用房地 不含車位交易之住宅用案例，並排除建物移轉面積小於 50m2與大於 400m2者，
以及相關資料明顯有誤之案例，減少模型預測偏誤之可能；在建物類型上，因臺 北市多為區分所有建物，故僅選擇公寓、華廈與公寓大樓作為研究對象，若加入 透天建物則可能因資料較少，進而導致偏誤，故排除透天建物與套房之交易案例 資料；再透過 DFFITS 法刪除資料異常點，為迴歸分析下模型解釋範圍外之資料 點共計有 501 筆。最後，本研究共計有 9,314 筆區分所有建物住宅交易案例，作 為房地價格分離之實證研究樣本，其房地交易案例分布如圖 3-1 所示。
表 3-2、表 3-3 分別為實證研究樣本之連續變數敘述統計表與虛擬變數敘述 統計表。其統計顯示，臺北市住宅平均總價約為 1,778 萬，而標準差高達 880 萬，
顯示臺北市住宅價格高低落差較大；而平均屋齡約為 28.29 年、建物面積則約為 105.57 平方公尺(約 32 坪)，係為現行臺北市住宅平均水準，然而，整體研究樣本 中，屋齡 15 至 30 年與 30 至 40 年者占比最多，分別為 35.8%與 44.5%，顯示臺 北市多為中老舊住宅，其原因係公寓占整體樣本 50%以上，導致屋齡偏高；在行 政區分布上，則以內湖區、北投區與士林區較多，皆超過 10%，其次為大安區、
中山區、文山區與松山區，各約 8 至 10%；鄰里空間距離變數部分，距捷運站距
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離反距約為 0.72 公里，表示整體樣本平均距最近捷運站距離為 0.78 公里，顯示 現行捷運站系統密集分布於臺北市各行政區中，公共運輸系統發達。
圖 3-1 臺北市研究樣本分布圖 表 3-2 臺北市研究樣本連續變數敘述統計表
連續變數名稱 平均數 標準差 最大值 最小值
應變數 房地總價(萬) 1,778.19 880.20 11,055.00 380.00 土地價值貢獻變數 土地移轉面積(m2) 27.62 10.88 99.94 3.24
建物價值貢獻變數 建物移轉面積(m2) 105.57 31.71 371.23 50.04
建物總樓層數 7.05 3.43 26.00 4.00
土地與建物價值 共同貢獻變數
建物移轉層次 4.15 2.65 22.00 1.00
與學校反距(km) 1.03 0.27 1.50 0.00 與嫌惡設施反距(km) 0.05 0.18 1.32 0.00 與公園綠地反距(km) 1.21 0.18 1.50 0.00 與捷運站反距(km) 0.72 0.44 1.50 0.00 屋齡(年) 28.29 10.11 50.00 0.08
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間亦存在差異，如松山區、中正區與北投區等面臨主要道路比例皆高達 60%以 上。是以，各行政區交易性質之差異，將影響後續土地與建物價值間比例之計算 與應用。
綜上所述，本研究將其作為基礎，在估算臺北市各行政區與建物類別之不動 產特徵下，新建不動產之土地與建物價值比例，以及分別計算基準已開發土地與 建物價值後，進一步透過房地價格複迴歸模型之土地價值貢獻變數、建物價值貢 獻變數與土地與建物價值共同貢獻變數，與研究樣本進行比較，就其不動產特徵 間的差異，並透過模型變數係數進行調整，以有效合理評估研究樣本之已開發土 地和建物價值。房地價格分離之完整流程，於後續本研究第四章第二節說明。
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表 3-4 臺北市地價基準地評估使用之比較標的相關連續變數統計
行政區 松山區 大安區 中山區 信義區 中正區 士林區 南港區 內湖區 北投區 文山區 大同區 萬華區
建築類型 變數類型與名稱
公寓類型
土地價值貢獻變數 土地移轉面積(m2) 34.36 31.85 29.01 30.60 32.27 32.78 28.11 30.48 30.32 33.45 23.82 25.88
建物價值貢獻變數 建物移轉面積(m2) 101.15 102.00 95.14 100.03 101.11 103.71 93.35 101.53 98.17 102.32 80.53 86.38 建物總樓層數 4.46 4.59 4.55 4.70 4.63 4.68 4.75 4.89 4.65 4.83 4.58 4.47
土地和建物價值 共同貢獻變數
建物移轉層次 2.93 2.98 3.02 3.04 2.90 2.95 3.27 3.16 3.00 3.22 3.28 2.90 與學校反距(km) 1.12 1.06 0.99 0.84 1.10 1.04 0.97 1.10 1.03 1.08 1.12 1.17 與嫌惡設施反距(km) 0.02 0.05 0.40 0.00 0.00 0.00 0.00 0.01 0.01 0.00 0.00 0.01 與公園綠地反距(km) 1.24 1.28 1.30 1.17 1.17 1.15 1.24 1.22 1.20 1.24 1.26 1.18 與捷運站反距(km) 0.67 1.03 0.94 0.68 1.02 0.34 0.48 0.76 0.86 0.52 0.87 0.35 屋齡(年) 36.57 34.98 35.34 32.49 34.07 34.35 31.30 30.37 32.98 30.73 35.50 36.20
電梯大樓 類型
土地價值貢獻變數 土地移轉面積(m2) 24.19 22.19 20.78 19.75 20.69 24.07 23.97 28.30 23.78 29.95 20.42 21.06
建物價值貢獻變數 建物移轉面積(m2) 123.65 118.54 110.60 106.40 116.63 124.53 103.82 106.83 108.02 97.15 117.26 114.46 建物總樓層數 8.90 10.30 9.32 9.16 9.06 8.70 11.48 9.95 8.44 10.91 9.79 4.69
土地和建物價值 共同貢獻變數
建物移轉層次 5.13 5.90 5.55 5.05 5.43 4.80 6.18 5.30 4.59 5.62 5.49 6.25 與學校反距(km) 1.10 1.02 0.99 0.84 1.09 1.01 1.02 0.96 0.87 1.06 1.12 1.19 與嫌惡設施反距(km) 0.04 0.03 0.37 0.01 0.00 0.00 0.00 0.01 0.00 0.03 0.02 0.01 與公園綠地反距(km) 1.24 1.25 1.27 1.19 1.07 1.24 1.22 1.21 1.13 1.20 1.24 1.10 與捷運站反距(km) 0.89 1.09 0.95 0.81 0.92 0.35 0.63 0.74 0.63 0.52 0.97 0.34 屋齡(年) 26.84 26.46 25.67 22.42 26.26 27.00 9.34 18.32 23.40 16.81 21.42 23.73
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行政區 松山區 大安區 中山區 信義區 中正區 士林區 南港區 內湖區 北投區 文山區 大同區 萬華區
建築類型 變數類型與名稱
(無管理組織) 20.7% 28.8% 25.5% 39.0% 30.7% 20.5% 10.4% 9.7% 15.5% 14.6% 17.6% 14.3%
土地和建物價值 共同貢獻變數
一樓移轉 6.9% 4.7% 3.2% 4.9% 3.5% 6.3% 3.8% 6.9% 4.6% 6.8% 4.7% 5.1%
頂樓移轉 12.8% 8.5% 11.6% 6.4% 7.4% 8.5% 5.4% 10.3% 10.1% 9.0% 9.4% 8.4%
(其他樓層移轉) 80.3% 86.8% 85.2% 88.7% 89.1% 85.2% 90.8% 82.8% 85.3% 84.2% 85.9% 86.5%
屋齡 0 至 5 年(含) 1.5% 6.8% 9.9% 8.7% 11.9% 5.7% 41.3% 11.2% 12.7% 12.6% 11.8% 10.5%
屋齡 5 至 15 年(含) 9.0% 6.8% 9.8% 8.0% 5.4% 6.6% 29.6% 14.1% 10.4% 20.4% 18.8% 7.6%
屋齡 15 至 30 年(含) 44.6% 46.0% 36.2% 62.5% 33.2% 42.3% 27.9% 61.0% 37.9% 55.6% 41.2% 50.6%
屋齡 30 至 40 年(含) 43.7% 37.9% 42.2% 20.8% 47.5% 45.4% 1.3% 13.7% 37.6% 11.4% 28.2% 31.2%
屋齡 40 年以上 1.3% 2.6% 1.9% 0.0% 2.0% 0.0% 0.0% 0.0% 1.4% 0.0% 0.0% 0.0%
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