第二章 文獻回顧
第一節 房地價格分離之相關研究
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
9
第二章 文獻回顧
本研究欲探討如何合理分離房地價格，分析土地與建物間之相互影響關係，
並將土地與建物相互影響其價值之概念納入房地價格實證模型中，合理地自房地 價格分離出已開發土地價值與建物價值，故須透過過去國內外相關實證研究，釐 清觀念並建立有效可行之房地價格分離實證模型。本章文獻回顧可分為三節，第 一節彙整過去國內外房地價格分離之相關文獻，以及已開發土地價值變化與房地 價格波動關係之分析，作為本研究建立房地價格分離模型及後續實證研究之參 考；第二節回顧過去影響房地價格之重要因素，以及檢視不動產逆折舊與土地再 開發價值之研究，探討與分析對已開發土地與建物價值之影響，並與房地價格分 離後之已開發土地價值與建物價值連結；第三節統整評析相關房地價格分離之課 題，並分析土地與建物間之相互關係，建立本研究之房地價格模型與後續實證分 析方向。
第一節 房地價格分離之相關研究
現行實務上估價方式，多用於個別土地估價，在分離房地價格上多有爭議，
且對於大量估價較無效率，Ö zdilek(2012)提出三種房地價格分離之理論：部分分 配理論(Fractional Apportionment Theory，FAT)、收益分配理論(Rent Apportionment Theory，RAT)與價格分配理論(Price Apportionment Theory，PAT)，部分分配理論 為抽取法(Extraction method)與分配法(Alocation method)之應用，意指透過房地總 價扣除建物成本價格，或是計算土地與建物價值比率之方式，求取土地價值；收 益分配理論透過房地總收益扣除建物收益，計算出屬於土地收益部分，並還原成 土地價值；價格分配理論除透過比較法求取外，另透過建立特徵價格模型之方式，
進行迴歸分析，估算代表土地與建物價值貢獻因素或特徵之邊際價格，其土地與 建物特徵之邊際價格總和即分別代表土地價值與建物價值，稱為特徵價格迴歸法。
另外，Diewert et al.(2011, 2015)指出，傳統上房價分離為土地與建物價格之 方法有主要三種：空地法(The Vacant Land Method)、建造成本法(The Construction
‧
Cost Method)與特徵迴歸法(Hedonic Regression Methods)。空地法之土地價格評估 方式，針對出售空地案例與新建完成之交易案例進行比較估算，較常被稅務機關 與個別估價人員使用；建造成本法則是透過估計每單位建坪，進而計算其建物成 本價值，並獨立估算土地價值，此方法多仰賴當地政府或私人企業提供之資訊；
而特徵迴歸法則與上述 Ö zdilek(2012)提出之方法相似，係透過建立特徵價格模型 進行迴歸分析，並加入空間相關變數與應用相關地理空間模型，將房地價格分離
Guerin(2000)以加拿大彼得伯勒區(Peterborough)為研究地區，透過 1996 年至 2000 年間 7,357 筆房地交易資料，其中包含 737 筆素地交易資料，建立複迴歸模 價格占房地價格之 31.2%，而建物價格則占房地價格之 68.8%。Sunderman and Birch(2002) 延 續 Guerin(2000) 之 房 地 價 格 分 離 方 式 ， 透 過 美 國 的 懷 俄 明 州 (Wyoming)1991 年 1 月至 1996 年 10 月之住宅交易案例，包含 2,252 筆房地交易 案例與 154 筆素地交易案例，分別設定土地個別因素變數、建物個別因素變數、
時間變數與土地是否有建物變數等，建立複迴歸模型分離房地價格，其分析提出
‧
另一方面，Rossini and Kershaw(2006)透過複迴歸模型(線性模型、半對數模 型)與非線型模型(混合模型)，以澳洲阿得雷德市(Adelaide)1998 年至 1999 年之 2,367 筆房地價格資料與素地價格資料，分別建立模型，並利用 A/S Ratio、離散 係數(coefficient of dispersion，COD)、變異係數(coefficient of variation，COV)和 價格相關差異(Price-related differential，PRD)等方式，衡量不同模型間預測房地 價格與素地價格之精確程度。其中建立複迴歸模型預測房地價格與素地價格，認 為區位條件較難以行政區虛擬變數代表，並可能造成模型預測價格上之偏誤，故 以區位價值反應趨勢面(Locational Value Response Surface, LVRS)代表區位價值，
而非一般常用之區位虛擬變數。實證結果顯示，非線型迴歸模型(混合模型)的預 測價格水準優於複迴歸模型(線性模型、半對數模型)，並不會因素地交易數量多 寡影響素地價格迴歸模型之預測能力，可有效分離土地價格與建物價格。
國內研究部分，Lin and Jhen(2009)使用 1999 年至 2004 年之臺北市之房地交 易案例與素地交易案例進行實證分析，在模型的自變數設立上參考 Sunderman and Birch(2002)，將土地面積依臺北市行政區分類並予以數學次方轉換(1.1)，以 符合應變數與自變數間的線性關係要求，透過複迴歸模型分離房地價格。然而，
Gloudemans(2002)、Ö zdilek(2012)研究指出，透過複迴歸模型分離房地價格，模 型中截距項為土地與建物之聯合貢獻或結合價值，難以區分土地價值和建物價值 貢獻之比例，而 Lin and Jhen(2009)在實證分析上，透過蒙地卡羅法(Monte-Carlo method)模擬其模型截距項中土地與建物結合價值中土地貢獻的比例，逐筆估計 之求得最可能之已開發土地價值占房地價格比例。實證結果顯示，已開發土地價 值占房地價格之比率會依土地上建物類型、屋齡而不同，如建物類型為透天者比 例最高，平均約為 78.51%，其次為公寓與電梯大樓，分別為 76.45%與 68.77%，
表示土地持分之大小直接影響已開發土地價值比例；而在建物屋齡上，則隨屋齡 增加，建物價值因折舊而降低，其已開發土地價值占房地價格比例將隨之增加。
近年來，Ö zdilek(2012)透過加拿大蒙特婁市(montreal)13,384 筆房地交易資 料，建立對數複迴歸模型，其模型自變數包含土地、建物個別因素變數與空間距 離變數等等。實證結果指出在不考慮截距項土地與建物貢獻比例下，將土地與建
‧
建物價值貢獻變數。Diewert et al.(2011, 2015)以荷蘭之住宅交易案例資料，建立 不同變數設計之非線性迴歸模型，並以混合模型 Vtn = αtL
tn + βtS
tn +ε
tn為基礎(Ltn延續 Diewert et al.(2011, 2015)之實證方式，Burnett-Isaacs(2015)為探討 2005 年至 2009 年加拿大渥太華地區房地產市場，透過區分所有建物交易案例分離土 地與建物價值，並建立房地、土地與建物價格指數。在實證模型中，土地價值貢 獻變數之設計上，因受限資料取得，僅設定區位變數，而建物價值貢獻變數則延
‧
續 Diewert et al.(2011, 2015)作法，透過政府提供之建築成本指數與推估之淨折舊 率資料，輔以屋齡與建物面積變數，實證結果顯示，土地價格之漲幅程度遠高於 建物價格，故整體房地價格的漲幅，多源自於土地價格之變化，相對於建物價格 漲幅較小與穩定，並占絕大部分之比重。
然而，在區分所有建物之房地價格分離研究中，Diewert and Shimizu(2016)，
透過 2000 年至 2015 年日本東京之住宅區分所有建物交易案例，除去極端值後共 3,232 筆交易資料，進行房地價格分離研究。該研究在建物價值貢獻變數延續 Diewert et al.(2011)、Diewert et al.(2015)之研究，設定建築成本價格與淨折舊率，
以及增加建物結構變數與房間數量變數，作為計算建物價格之基礎；然而，在土 deterioration)、功能性退化(Functional obsolescence)與年份效果(Vintage effect)、外 部性退化(Externalobsolescence)等折舊類型，作為自變數加入模型。在折舊相關 研究中，曾多提及屋齡、建築年期與交易年度皆作為自變數納入迴歸模型中，將 有多重共線性問題(McKenzie, 2006; Coulson & McMillen, 2008)，其解決方法多為 留下屋齡變數，而剔除其他變數。而該研究則透過明確界定各項變數，分別代表 土地或建物價值貢獻，如屋齡與建物管理維護程度、建築年期影響建物價值，屬 於建物價值貢獻；而交易年度則影響土地價值，則屬於土地價值貢獻，並將各變
4 其計算式分別為 LStn ≡ (Stn/TStn)TLtn ; LNtn ≡ (1/Ntn)TLtn
‧
在土地價值貢獻變數之設定上，該研究延續 Diewert et al.(2011,2015)與 Burnett-Isaacs(2015)之研究，將土地移轉面積變數依面積大小劃分二類處理5。該 研究模型設計有以下假設：一、因市場交易案例中並無建物建材資訊，因此假設 體資料為研究對象，建立時間序列模型或追蹤資料模型(Panel Data Analysis)進行 分析。Rambaldi et al.(2011)以澳洲布里斯本為研究地區，透過私人商業公司 RP Data Ltd 之 1970 年至 2010 年住宅交易資料，以狀態空間模型(State-Space Model) 為理論基礎，進行分析。在特徵價格模型中明確區分屬於土地或建物價值貢獻，
並透過地理空間資訊計算的重要設施距離變數，如學校、公車與火車站等，加強 模型解釋能力。延續 Rambaldi et al.(2011)之研究，Rambaldi et al.(2015)以澳洲昆 士蘭為研究地區，透過卡門濾波(Kalman Filter)的遞迴(Recursive)運算方式，透過 狀態空間模型進行估算不可觀察變數，並分離房地價格。兩項研究皆顯示已開發 土地價值占房地總價之比例，距都市距離遠近成反比變化。
另一方面，Kuminoff and Pope(2013)選擇美國邁阿密、聖地牙哥、波士頓與 夏洛特等主要高度發展都市，於 1998 年至 2009 年住宅價格波動高漲時期，作為
‧
延續 Kuminoff and Pope(2013)之房地價格分離方法，Larson(2015)將美國各 州作為研究地區，透過政府統計機構與私人公司提供之 2000 年至 2009 年都市與 屬素地價值或未開發土地價值，而 Ö zdilek(2012)與 Kuminoff and Pope(2013)針對 在 房 地 價 格 資 料 中 加 入 素 地 價 格 資 料 求 取 土 地 價 值 與 建 物 價 值 之 作 法 (Guerin(2000)、Sunderman and Birch(2001))，指出會因素地交易資料的稀少與不 確定性，如高度發展的地區或市中心，素地交易相對較少，且交易案例分布較不 模型(Hybrid Model/Feedback Model)為主，相較於複迴歸模型，模型中無截距項 存在，較能清楚區分已開發土地價值與建物價值，但以上文獻研究指出，資料極 端值之存在將嚴重影響模型變數之估計與整體配適度，故使用上應注重資料之篩
‧
(Land Leverage Raito)為已開發土地價值占不動產總價之比例。在各項總體經濟 因素相同下，當土地槓桿比例愈高，其房地價格漲幅愈大，近年來已有多項實證 研究證明其假說(Davis & Heathcote, 2007；Case, 2007；Davis & Palumbo, 2008；Bourassa et al., 2009；Bourassa et al., 2011；Costello, 2014)。土地槓桿比例假說，
著重於已開發土地價值與房地價格間之比例關係，故需合理分離房地價值為土地 售則作為房地價格，其比例即為土地槓桿比例。Bostic et al. (2007)以美國威奇托 市(Wichita)為研究地區，蒐集 1985 年至 2004 年共 149,927 筆之住宅土地與房地 交易資料，且為排除因投機因素而導致房價上升之不合理現象與篩選刪除過短交 易年數(2 年)之交易資料，並透過空地法與評價法計算土地槓桿比率，研究土地
著重於已開發土地價值與房地價格間之比例關係，故需合理分離房地價值為土地 售則作為房地價格，其比例即為土地槓桿比例。Bostic et al. (2007)以美國威奇托 市(Wichita)為研究地區，蒐集 1985 年至 2004 年共 149,927 筆之住宅土地與房地 交易資料，且為排除因投機因素而導致房價上升之不合理現象與篩選刪除過短交 易年數(2 年)之交易資料，並透過空地法與評價法計算土地槓桿比率，研究土地