第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
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第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
一、 研究動機
近年來我國房地產市場價格漲幅劇烈，自 2001 年第一季至 2017 年第一季，
我國房地產價格漲幅約達 278%1，上漲程度接近 3 倍，而 2016 年第四季首都臺 北市之房價所得比更是高達 15.182，高居全世界城市前三名3，顯示我國房價負擔 能力逐年降低，如此經濟環境下，人民無法負擔高房價進而引發民怨。政府為解 決高房價所帶動之居住問題，著手進行不動產政策改革，如不動產交易稅制上，
政府針對短期交易之不動產，於 2011 年課徵特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)，期 待以高稅率抑制高房價；2012 年實施不動產交易實價登錄制度，盼透過市場交 易價格資訊之公開，揭露市場資訊與透明化不動產價格；而不動產持有稅制部分，
臺北市於 2011 年分別針對高級住宅，加成估計其所處街路之路段調整率，以提 高豪宅之房屋評定現值，而各地方政府則自 2014 年起逐年調漲各地區之房屋標 準單價，以提高房屋稅負擔。然而，我國在不動產交易稅制之設計上，以土地與 建物分離課稅為基礎，房地交易時土地課徵土地增值稅，而建物則課徵房屋交易 所得稅，其稅基與稅率亦分別規定。雖然 2015 年修正所得稅法時，將個人與營 利事業房屋、土地交易所得，改以房地合一課稅制度，但仍保留原有之土地增值 稅。
依據憲法規定，國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權。而土地 價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之，顯 示我國土地政策仍以實施平均地權為原則，而實現平均地權之方式為規定地價、
照價徵稅、照價收買、漲價歸公，以實現地盡其利、地利共享之目標(殷章甫，
2012：323)。再者，土地與建物間性質實為不同，如學理上認為土地為天然賦予
1 依據信義房屋不動產企劃研究室編制之信義房價指數，台灣 2003 年第一季之信義房價指數為 100.00、2017 年第一季為 278.24。
2 依據內政部不動產資訊平台之全台各區房價所得比統計資料。
3 依據美國顧問公司 Demographia 之 2016 年度之國際房價負擔能力報告。
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關於土地之重要性，Bostic et al. (2007)提出土地槓桿比例假說，驗證房地價 格之漲幅波動主要是土地價值之變動影響，並隨土地價值占房地價格之比例愈高
另一方面，相關研究如 Kuminoff and Pope (2013)、Larson(2015)、Ö zdilek(2012) 指出，土地與建物因素間會相互影響其價值，如已開發土地價值可能隨地上建物
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值(Clapp and Salavei, 2010; Lee et al., 2005; 梁仁旭，2012b；梁仁旭，2015；唐惠 慈，2014)。故已開發土地價值會受屋齡影響，與以往僅影響建物價值之折舊觀念‧ 國
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二、 研究目的
根據以上研究動機，本研究目的如下：
(一) 探討國內外房地價格分離之研究，建構合理有效之房地價格分離方法。
(二) 分析土地與建物個體因素對於房地價格之影響，並驗證土地再開發價值是否 存在我國不動產市場，以建立房地價格實證模型，合理自房地價格中分離出 已開發土地價值。
(三) 分析已開發土地價值及其占房地價格比例關係，以及檢視不同房地價格分離 方法間差異，以對現行不動產政策與土地價值評估提出建議。
三、 研究課題
根據上述研究目的，研究課題如下：
(一) 透過文獻回顧，探討有效合理分離房地價格之方法與影響房地價格之因素，
進而區分變數價值歸屬，作為本研究建立實證模型與後續應用分析之基礎。
(二) 建立房地價格模型，釐清不動產個體因素與房地價格間影響與關聯性。
(三) 觀察不同特性下，已開發土地價值及其占房地價格比例之影響變化。
(四) 探討不同房地價格分離方法間，其已開發土地價值及其漲幅波動間差異。
(五) 透過不同價格水準與屋齡分層之差異分析，觀察已開發土地價值與高屋齡影 響效果間之關聯性。
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