第二章 推廣宣導計畫及執行
第二節 建築投資業推廣
建立建築投資商之輔導機制，透過建築投資商或代銷商，以輔導宣傳 之方式來進行推廣，促進國內住宅品質標準化，增加社會大眾對房屋性能安 全之信心，以保障消費者之安全與福利。建築中心將建築投資業推廣分兩大 部分同時進行，一為實質推動參與建築投資之公民營單位，另一部分為房屋 仲介及代銷公司，如圖 2-2 所示。
圖 2- 2 建築投資業分類圖
（本研究整理）
一、實質推動參與建築投資之公民營單位
為大力推廣新建住宅性能評估制度，建築中心於十月發函邀請國內 推動土地開發及建築投資相關政府機關及公、民營單位進行制度推廣會 議，詳表 2-2 推動試辦座談會議說明，並於 10 月 29 日圓滿完成，如圖 2-3 示意圖。
（一）針對制度推廣部分，做出以下幾點重要建議：
3.不需強制要求建築業者將設計評估之結果與後續建造完成之性 能相符等條件列入買賣契約，只要廠商將設計評估之結果刊登 於廣告中，可視為民法中要約之引誘，只要消費者以此而為要 約作成契約，廣告內容即為合約之項目。
4.業者認同，即會投入人力及成本做研究、推廣；消費者認同，
亦會願意負擔業者部份成本的轉嫁。
5.房屋代銷公司在建築市場有引領的功能，應爭取代銷公司的認 同，以加速制度推廣的層面。
6.政府機關在制度的推廣扮演相當重要的推手，應考量讓相關單 位知道本制度之訊息。
(二)中心針對推廣會議之建議立即之對應作業：
1.立即與新聯陽、海悅等代銷公司聯繫，爭取代銷公司的認同，
以加速制度推廣的層面。
2.於工作會議提出，在評估機構與申請建商之合約中加入相關限 制條件後，開放讓廠商於取得設計性能評估後即可進行廣告行 銷作業，以增加廠商申請的意願。
3.整理民法廣告要約、消保法及公平交易法關於廣告之規定。
4.加強與政府機關的聯繫，嘗試鏈結政府相關之政策，以搭配方 案之形式共同推出。目前先與台北市政府捷運工程局聯合開發 處作密切聯繫及制度推廣。
圖 2- 3 推動試辦座談會簡報示意圖
表 2- 2 推動試辦座談會議說明
「新建住宅性能評估制度」推動試辦座談會議說明
隨著經濟成長，國人對於住宅品質之要求與日俱增，惟有關安全、健 康、方便、舒適等住宅基本品質並未明顯改善，其中原因當然很多，而住 宅缺乏合理之品質標示顯然為關鍵問題之一。有鑑於此，內政部建築研究所於 91 年開始進行「住宅性能評估制 度」之研究，以針對住宅建築不易由外觀察覺之內在性能品質，經由專業 之第三者客觀評估後，依性能水準清楚標示其等級，期使消費者可依個人 需求選擇購買合適之住宅，並藉此帶動建築物去蕪存菁之風潮，以健全房 地產市場及促進住宅品質之提昇。
目前建研所界定我國住宅性能評估制度為非強制性法令、採自由申 請、並經由第三者評估之方式，使消費者能依據需求選擇合適之住宅，進 而鼓勵廠商開發優良性能之住宅。本制度目前已初步籌備完成，並納入住 宅法草案第 46 條『為提升住宅品質及明確標示住宅性能，中央主管機關應 訂定住宅性能評估制度，鼓勵住宅之興建者或所有權人申請評估』。
目前評估類別包括：構造安全、防火避難、無障礙環境、空氣環境、
光環境、音環境、節能省水、住宅維護等八類，所有性能類別皆分為四 級，符合法令標準者為銀質級，依其性能提高核給金質、白金、鑽石等 級，另評估工作分為設計及施工階段，以確保住宅設計及建造施工之品 質。
由於本制度為住宅整體性之評估，且評估過程涵蓋設計及施工階段，
較為複雜，研訂過程中雖已一再測試及檢討修正，惟為求審慎，於本
﹙96﹚年度由財團法人台灣建築中心進行試辦，此次特召開本座談會，邀 請國內在住宅開發有相當經驗且口碑良好之公家機關及民營單位參與，期 望透過座談會增加各單位對新建住宅性能評估制度之了解與認同，能於土
二、台北市政府捷運工程局聯合開發處會談
中心於 11 月 14 日前往台北市政府捷運工程局聯合開發處拜會高處長 嘉濃，尋求配合聯合開發作業推廣的可行性。
（一）針對對本制度提出幾點建議以及搭配聯合開發推動可能遭遇的困 難點，彙整如下：
1. 聯合開發處曾經於工程承攬合約內加入要求廠商申請綠建築標 章之條款，唯遭建商及土地所有人強力反彈，因不願承擔為符 合綠建築標章要求所增加額外的成本，迫於現實只能修改合 約，拿掉該條款。
2. 此制度之立意良善，然為普及推廣讓建商採用，應先將各性能 類別之提升可能增加之成本或注意事項羅列成冊，以便廠商採 用。
3. 聯合開發處已提供廠商融資方面的優惠，新建住宅性能評估制 度之申請確可為建案加分，然前述性能提升之成本及注意事項 應是廠商欲了解之重點，也是聯合開發處協助推廣的基本核 心。
4. 如有政策強制要求申請，藉由公權力之推廣，阻力會大幅下 降。
（二）中心針對聯合開發處會談之建議，後續之作業：
1.於工作小組會議提出，請委員配合協助提供資料：針對負責性 能之評估項目(二十項)，說明若欲提升該項性能（八大項）之 等級，可透過哪些項目做最有效率之設計及對應可能增加之成 本，或有哪些限制條件會阻礙性能的提升。已收齊彙整總表如 下。
2.聯絡該處承辦人，安排廠商之說明會。
圖 2- 4 台北市政府捷運工程局聯合開發處推動簡介簡報示意圖
（本研究整理）
三、與信義房屋會談
中心於 9 月與信義房屋不動產企劃研究室蘇主任啟榮於建研所進行會 談，尋求配合推廣與教育消費者的可能性。
（一）針對制度推廣部分提出以下建議：
1. 以信義公司代銷之實務經驗，目前制度（無法針對設計階段評 估之結果做宣傳行銷）在預售部分對建商較無吸引力，也許可 朝新成屋方面著手。
2. 制度推廣方面可往建築師公會、代銷公會著手，另一專門雜誌_
住展雜誌亦是推廣的通路。
3. 既有住宅之市場相當龐大，且目前並無相關評鑑制度，應是極 需建置之機制。
（二）中心針對與信義房屋進行會談之建議，後續之作業：
1.透過蘇主任連繫代銷公會，然代銷公會表明其活動多配合建築 師公會執行，故希望能藉由建築師公會的響應，再配合響應相 關行銷作業。
2.與住展雜誌初步之接觸，透過該雜誌社陳協理瞭解其雜誌主要 之運作及讀者群分布，已給予新建住宅性能相關介紹稿件，追 蹤期刊登進度中。
3.建議建研所進行相關之研究，建築中心現收集日本既有住宅性 能評估相關資訊，並進行翻譯中。
四、新聯陽實業機構簡報
兩次拜會新聯陽實業機構，透過新聯陽研展部魏襄理洪成，安排建築中 心於該公司月會後向相關人員進行簡報說明，尋求該公司人員的認同，以加 速制度推廣的層面。
(一)簡報過程中，新聯陽相關人員提出之疑問：
1. 未來評估機構開放申請後，評估機構之素質參差不齊，其規範 管理之機制如何？是否會淪為花錢即可買到性能等級之情形？
2. 如能開放設計評估完成後即可將結果進行廣告，對建築業者及 代銷公司會較有吸引力。
3. 因係各性能類別分別給予等級，且各等級達到鑽石級之成本效 益不同（僅某項性能達鑽石級，以此渲染擴及整個建築物），
未來如開放廣告是否對其內容會有所規範？
4. 政府推動許多建築相關標章，最後是否會朝整合成一標章做努 力，避免消費者接受太多資訊，有所混淆。
5. 對既有住宅是否有提供評鑑之制度？
（二）中心針對新聯陽實業機構簡報之建議，後續之作業：
1.於工作會議提出開放廠商廣告，藉由評估機構與申請建商之合 約中加入相關限制條件後，開放讓廠商於取得設計性能評估後 即可進行廣告行銷作業。限制條件初擬如下：
(1)廣告內容需指出目前僅通過設計階段評估，需俟建造性能評 估通過後方取得最後性能之證明。
(2)不可將單一性能結果擴張到整體建築物，引起消費者誤會。
2.評估機構之監督管理辦法已草擬完成，送建研所審核。
3.中心現收集日本既有住宅性能評估相關資訊，並進行翻譯中。