建議

建議一

（物業管理產業各行業分類標準的建議）：中長期建議 主辦機關：行政院、經濟部、財政部

協辦機關: 行政院經建會

物業管理產業構成的各種行業，必需保持各行業的「獨立性」及各行業 群聚的「整合性」，因此，從物業管理的產業架構、行政管理、及服務型態 等觀點，研提下列五項物業管理各行業分類標準的建議：

1. 物業管理服務業的各行業，在不同的政府主管機關修訂行業分類標準時，

其歸類、定義及內容、細類等宜相互調整以達一致性。

2. 物業管理服務業的各行業分類時，宜以行政院主計在2006年4月公佈的中 華民國行業標準分類第8次修訂，強化物業管理服務業行業分類的層級關 係，將物業管理服務業的各行業在分類中明確定位。

3. 物業管理服務業中提供複合性支援業務的行業，行業分類標準的大分類、

中分類、小分類、細分類等，物業管理服務業宜列入大分類的「不動產業」

下，訂列為中分類或小分類的「不動產管理業」或「物業管理服務業」，

而在細分類中訂列提供物業管理複合性支援業務的行業細類，如公寓大廈 管理維護業、老人住宅業等

4. 物業管理服務業中提供單一支援服務的行業，應視其經濟活動歸入適當類 別。

5. 未來若研訂「物業管理服務業法」，應隷屬於「物業管理法」而為物業管 理的法律關係主體的一方，但物業管理服務業的型態集合，應與行業分類 的概念一致。

建議二

（物業管理服務業與現行許可業務法規契合）：中長期建議 主辦機關：各許可業務中央主管機關

協辦機關：內政部(營建署、警政署)

許可業務的行業，或由於對業務範圍的規範、或對專屬公司名稱的規範、

或對業務複委託的規範等，導致提供綜合性服務的物業管理服務業而言，形 成莫大的障礙，此種現象已發生在目前公寓大廈管理維護業的營運上，為了 消除許可業務影響物業管理服務業的正常發展，本研究研提下列四項改善建 議：

1. 許可業務不限制使用專屬的「公司名稱」

如公寓大廈管理維護業不限制公司名稱，則物業管理公司經各目的事業主 管機關許可，即可同時經營不動產仲介經紀業及公寓大廈管理維護業，或 相關物業管理業務。

2. 許可業務允許複委託

如保全業允許複委託，則物業管理公司經由總包或責任受託即可從事整體 性或需經許可的物業管理業務。

3. 許可業務作業務的分類規範

如保全業的駐衛保全業務，允許複委託或規範允許非專屬的「保全公司」

可以經營，而重要的保全業務維持嚴格規範，則物業管理公司即可在有條 件規範範圍內經營部份的保全業務。另公寓大廈管理維護業宜予取消僅得 提供區分所有權標的服務的規範，以擴大其服務對象。

4. 許可業務同時以法人及自然人為規範對象

公寓大廈管理維護、消防檢查申報等業務均同時規範公司及個人營業事 項，保全業的駐衛保全業務如增加對保全人員個人從業的規範管理，則保 全服務範圍即更符合社會需求。

建議三

（導正物業管理的觀念及確立公寓大廈管理維護公司為物業管理的 核心行業）：立即可行建議

主辦機關：內政部建築研究所 協辦機關：內政部營建署

台灣目前(2006年6月)以「物業管理」名義設立的公司計150家，其登記 營業內容共計264項(表3-8)，超過經濟部公司行號營業項目登記724項細類三 之一強，顯見物業管理公司的業務範疇在實質上並無定性的內涵，而且由於 相關法令的限制，導致主要的物業管理業務(如保全業法及公寓大廈管理條例 等許可業務)，反而無法登記成為物業管理公司的營業項目，此與政府推動輔 導的物業管理服務業範疇顯然存著極大的差異。此種現象，已造成業者及社 會大眾對物業管理認知的混淆，對物業管理研究工作也產生嚴重的誤導。因 此，目前台灣以物業管理公司名義為表徵的結構型態，並不足以作為行業觀 點解釋物業管理產業結構的型態。

「公寓大廈管理維護業」兼具法源及訂列於營業項目中的I類～專業、科 學及技術服務業。依目前台灣現行的公寓大廈管理制度實與國外的物業管理 制度類同，公寓大廈管理維護公司的服務內容，依公寓大廈管理條例的公寓 大廈管理服務人管理辦法的規範，其綜合性業務範圍涵蓋相關行業別的產 業，而有別於單一業務性質(如保全業、清潔業等)行業別的產業，實為台灣

「物業管理」產業群聚的核心行業。

建議四

（「不動產管理」、「建築物管理」、「物業管理」及「公寓大廈」等名 詞在法律上的適用及定義）：立即可行建議

主辦機關：內政部建築研究所 協辦機關：內政部營建署

「不動產管理」、「建築物管理」、「物業管理」及「公寓大廈」等名 詞其定義、語意及使用時混淆不清，產生歧義及謬誤，公寓大廈管理條例僅 區分所有權建築物適用，而物業管理的定義尚未形成共識，亦未為台灣社會 大眾所了解，造成業者及社會大眾對物業管理認知的混淆，對物業管理研究 工作也產生嚴重的誤導。而國外立法及行業分類多以「不動產管理」或「建 築物管理」為基礎，本研究建議採用「不動產管理」或「物業管理」，但是 否妥適宜另案深入檢討。

建議五

（以產業觀點的廣義基礎修正管理服務人的範疇及法律規範）：立即 可行建議

主辦機關：內政部營建署 協辦機關：內政部建築研究所

現行公寓大廈管理條例的公寓大廈管理服務人管理辦法，對管理服務人 的業務標的限制在「公寓大廈」，法律關係及行政管理亦僅以公寓大廈管理 維護公司及公寓大廈管理服務人員為對象，但實際上提供公寓大廈管理服務 的專業機構及專業人員種類繁多，本研究在第三章第二節(表3-13)及第四章第 一節(表4-5)已彙整羅列，建議研擬修訂公寓大廈管理服務人管理辦法，將管 理服務人的對象主體及業務標的作適度擴張，並可作為未來研擬物業管理法 時，將資產管理及生活服務與商業支援的相關服務行業納內法律規範。

表6-1 管理服務人的範疇及法律規範 管理服務人

的法規規範

目前公寓大廈管理法規 已規範

目前公寓大廈管理法規 未規範

對象主體 公 寓 大 廈 管 理 維護公司

公 寓 大 廈 管 理 服務人員

建築物管理維護 相關專業機構

建築物管理維護 相關專業人員 業務標的 公寓大廈 不動產、建築物

參考資料 公寓大廈管理服務人管理辦法 本研究表3-13、表4-5

建議六

（公寓大管理服務人員增訂「相關業務人員類別」）：中長期建議 主辦機關：內政部營建署

協辦機關：

依 公 寓 大 廈 管 理 條 例 的 立 法 意 旨 及 營 建 署 函 釋( 營 署 建 管 字 第 0930039760號函)，「管理維護公司得將承攬之建築物管理維護業務涉及保全 行業專業法規部分，經管理組織同意，轉委任予合法之保全業者辦理。」但 警政署則函釋(警署刑偵字第0939106445號函)，認為「保全業之營業實需高 度之信頼性與安全性，其與客戶之高度安全信頼，不應為『管理維護公司』

所遮斷。」，此並非法律問題，而屬行政主機關認定差異的歧見，業者實難 以適從。建議由內政部法規會能明確釋示，同時公寓大廈管理條例的主管機 關，修訂公寓大廈管理服務人管理辦法，於公寓大廈管理服務人員增訂相關 業務人員類別，如「公寓大廈安全管理服務人員」及「環境清潔管理服務人 員」，使取得認可証者能够以管理服務人員的資格，從事或配置服務於公寓 大廈，以完善管理業務的專業內涵。

建議七

（以公寓大廈管理制度為基礎研修物業管理制度）：立即可行建議 主辦機關：內政部建築研究所

協辦機關：內政部營建署

台灣公寓大廈管理制度為因應物業管理產業化及社會需求的發展，並與 國際物業管理制度接軌，建議以公寓大廈管理條例為基礎，進行研修法規內 容，以完善法制化與產業化的物業管理制度，建議增修訂內容如下：

(一)「公寓大廈管理條例」修正名稱為「物業管理條例」或「不動產管理條 例」。

(二)增訂非區分所有建築物及設定地上權建築物的法律規範。

(三)增訂非區分所有建築物管理組織的法律規範。

(四)增訂前期物業管理的法律規範。

(五)增訂長期修繕管理的法律規範

(六)增修正法人型態管理服務人的適用對象及法律規範。

(七)增修正自然人型態管理服務人的適用對象及法律規範。

(八)增修正所有權人與住戶的法律規範。

(九)管理服務人管理辦法從行政命令提升為法律位階的可行性研究

附錄一：專家座談會會議紀錄（三場次）

「物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發」

專案座談會會議記錄

一、開會事由：召開「物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發」

專案座談會

二、開會時間：95 年 9 月 18 日（星期一）下午 2 時 30 分 三、開會地點：「中華民國物業管理經理人協會」會議室

四、主持人：高永昆計劃主持人 記錄：顏世禮研究員 五、出(列)席單位及人員

‧台北市保全商業同業公會 姚智燃總幹事

‧高雄市保全商業同業公會 楊啟銓常務理事

‧台北縣保全商業同業公會 劉東奇理事長

‧台中市保全商業同業公會 江清永理事長

‧台北市公寓大廈管理維護商業同業公會 楊祥堅總幹事

‧高雄市公寓大廈管理維護商業同業公會 蔡金葉理事長

‧台北縣公寓大廈管理維護商業同業公會 林文祥理事長．梁心禎常務理事

‧台北縣公寓大廈管理維護商業同業公會 林文祥理事長．梁心禎常務理事