物業管理發展方向

一 、 產 業 經 濟 觀 點 的 發 展

台灣物業管理服務的產業發展，範疇始自「建築物與環境的使用管理與 維護」的核心需求，隨著社會環境的變遷及使用者需求的的改變而發展其延 伸性的服務，產業範疇在市場尋求生存、擴張、跨領域整合或產業分化，將 會是持續性的生態現象，從產業經濟觀點的物業管理服務業，服務對象標的 已由不動產擴展及不動產的使用者，由實體的不動產擴展及非實體的經營運 作。

以產業經濟觀點而論，物業管理服務業應以自由競爭的市場性、依法競 爭的規範性、公平競爭的整合性、及產業競合的效益性等為發展原則。

1.自由競爭的市場性

自由競爭原則是指物業管理市場參與者在沒有外來干預情況下自願參與 市場、實施各種競爭行為的原則。政府必須以不損害市場參與者的自主權 為原則，使物業管理市場參與者各方處於供求局勢大體均衡的環境中。

2.依法競爭的規範性

依法競爭是指物業管理市場參與者參與市場、施行各種競爭行為必須符合 法律、行政法規的有關規定，尤其注意不得違反法律、行政法規的強制性 規定，否則其權利將得不到法律的保護。

3.公平競爭的整合性

公平競爭有兩層含義，一是環境，指物業管理市場參與者在市場競爭中要 有公平的外部條件和環境，以便公平競爭得以正常進行，充分發揮市場在 促進經濟和生產力發展中的積極作用；二是行為，物業管理市場參與者不 得採取一些不公平的手段或借助行政的力量對待競爭對手。

4.產業競合的效益性

物業管理產業的各種類行業間，既存在競爭的關係，同時又是透過群聚的 合作，形成生產鏈以提供共同對象的服務，進而產生綜合的經濟效益，競

二 、 社 會 制 度 觀 點 的 發 展

社會制度觀點的物業管理服務，是以法律規範為原則，作為界定、約束、

控制物業管理關係主體的法律地位及其行為關係，從而使之符合特定秩序的 要求，具有強制性的系列規範及其實施體系。物業管理服務業是物業管理產 業活動中的市場主體。受業主或管理委員會的委託或僱用，是從事以有償爲 目的提供業主共同利益的公共事務進行管理或服務的行爲，提供服務可以是 法人或自然人、可以是綜合業務或單項業務、可以是許可業務或一般業務，

可以是委託關係或僱佣關係，形成多元的組合，也同時產生多元的法律關係，

增修訂相關法律規章，以規範法律關係主體的權益與義務，是建構社會制度 及促進產業經濟發展的基礎。

以區分所有建築物為例，物業管理企業與區分所有權人、管理委員會之 間是契約關係，區分所有權人將物業管理區域內共用部分、共用設施設備等 涉及到全體區分所有權共同利益的事務委託給物業管理企業進行管理，同時 區分所有權人又約定共同遵守的規約，作爲每一個區分所有權人來說，維護 物業管理區域內的公共利益，就是在履約責任。個別區分所有權人爲個人利 益而損害大多數業主利益，其實質就是侵犯大多數區分所有權人的利益。如 果物業管理企業沒有足够的專業能力，無法履行服務承諾，勢必被市場所淘 汰。

台灣的物業管理產業現階段面臨的調適發展，一方面為配合政府剋正積 極推動的「綠建築」、「能源管理」及「防震防災」政策，需要透過物業管理 來協助達成建築對生態保護、節約能源、廢棄物減量、室內健康環境等的改 善；另一方面，隨著科技應用的建築智慧化，將建築物內的各項活動或設施 設備，應用「電子控制介面」，透過「網路通訊技術」，將活動或設備運作資 料傳輸到由「電腦科技整合」的中央監控系統，以達到對設施設備功能的控 制、監測、紀錄、矯正及告警等自主性作業，並經由相關資訊的彙總分析，

提供管理及決策使用的能力。因智慧化技術的廣泛應用，而導致物業管理專 業人才的職能需求產生質與量的改變，對台灣物業管理將產生關聯性的演化。

任何一項社會制度，都必需因應社會持續的變動和成長，持續檢討及修 正，以求適時改善，謀求能適合應用於在地環境背景及民情習慣，台灣的物 業管理制度也不會例外，將與時俱進。公寓大廈管理條例及相關子法的施行，

已經歷十多年來的社會化過程，已成為台灣物業管理制度，未來台灣物業管 理制度的發展，宜以此為基礎配合產業化的政策予以修正，以達到「永續發 展、環境共生、環境倫理關係」的邏輯新思維。

三 、 物 業 管 理 產 業 與 制 度 的 均 衡 發 展

公寓大廈管理制度或未來的物業管理制度，依目前中央主管機關為內政 部營建署，其任務應以社會制度的觀點完善建構及有效監督管理是項制度的 發展，以維持社會秩序的功能，而行政院經建會以產業經濟的觀點推動物業 管理服務業的產業化，應屬社會制度的一環，即物業管理服務業的產業化僅 為物業管理制度關係主體之一的「管理服務人」，在經濟活動上必然受到物 業管理制度的干預及規範，兩者之間必需在法律、行政管理及市場運作為機 制三方面協調契合，才能夠在產業經濟發展及社會制度間維持均衡及正常發 展。