物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案

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(1)物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. 內政部建築研究所委託研究報告中華民國 95 年 12 月.

(2) 095301070000G3103. 物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. 受委託者：中華民國物業管理經理人協會計劃主持人：高永昆協同主持人：李永然、王化榛專案顧問：戴東雄研. 究. 員：顏世禮、林錫勳、詹文良. 內政部建築研究所委託研究報告中華民國 95 年 12 月. 2.

(3) 目次. 目. 次. 表次 ........................................ Ⅴ 圖次 ........................................ Ⅶ 摘要 ........................................ Ⅷ 第一章緒論第一節研究緣起與背景 ...................................... 1 一、緣起 .............................................................. 1 二、研究目的 ...................................................... 4 第二節研究範圍與系統架構 .............................. 5 一、研究系統架構 .............................................. 5 二、研究範圍及內容項目 .................................. 7 第三節研究方法與流程 ...................................... 8 一、研究流程 ...................................................... 8 二、研究方法 ...................................................... 8 第四節文獻探討 .................................................. 9 一、物業管理文獻探討 ...................................... 9 二、產業結構分析理論探討 .............................. 12 三、小結 .............................................................. 17 第二章物業管理範疇與發展第一節國內外物業管理定義、政策及法律制度分析 ...................................................... 18 一、物業管理定義 .............................................. 18 二、國外物業管理制度發展歷程 ...................... 21 三、國內外物業管理政策及制度分析 .............. 23 四、物業管理的立法模式 .................................. 37 I.

(4) 目次. 第二節物業管理業於台灣經濟變遷之角色地位，及對台灣經濟發展之影響 ...................... 41 一、物業管理與台灣經濟發展的關係 .............. 41 二、物業管理與服務業發展的關係 .................. 43 三、物業管理與不動產業發展的關係 .............. 46 四、物業管理與社會趨勢發展的關係 .............. 49 第三章台灣物業管理之產業結構第一節台灣物業管理產業之行業構成、各分類項目及範圍 .............................................. 52 一、物業管理產業範疇 ...................................... 52 二、物業管理產業範疇與現行行業分類 .......... 57 第二節現行物業管理產業各行業分類標準之合理性分析 .................................................. 65 一、現行物業管理產業各行業分類標準之合理性分析 .............................................. 65 二、物業管理各行業分類標準之建議 .............. 68 第三節國內物業管理產業發展狀況調查與探討 .. 68 一、從行業觀點的物業管理產業分析 .............. 68 二、從產業群聚觀點的物業管理產業分析 ...... 74 第四節物業管理發展方向 .................................. 77 一、產業經濟觀點的發展 .................................. 77 二、社會制度觀點的發展 .................................. 78 三、物業管理產業與制度的均衡發展 .............. 79 第四章台灣物業管理法制環境建構之探討第一節物業管理服務業與台灣各現行法律之關聯性 ........................................................ 80. II.

(5) 目次. 一、台灣建築物管理立法現況 .......................... 80 二、物業管理服務業與現行法律之關聯 .......... 84 第二節物業管理發展產生之法律效果 .............. 93 一、物業管理的法律與制度 .............................. 93 二、物業管理發展的法律效應 .......................... 94 第三節物業管理服務業於法律上之定位 .......... 95 一、法律性質 ...................................................... 95 二、法律關係 ...................................................... 96 三、法律人格 ...................................................... 97 四、法律責任 ...................................................... 98 第五章物業管理服務產業支援資訊服務系統之研發第一節物業管理服務業支援資訊服務系統架構 .. 99 第二節物業管理服務產業資訊系統之研發 ...... 100 一、系統使用者手冊 .......................................... 100 二、系統管理者手冊 .......................................... 119 第六章結論與建議第一節結論 .......................................................... 142 一、「物業管理」的定義、產業範疇尚未達成共識 ...................................................... 142 二、物業管理產業的行業無一致性的分類標準 .............................................................. 142 三、物業管理產業尚無法以產業的結構主義觀點進行分析 .......................................... 143 四、公寓大廈管理制度過於狹義 ...................... 144 五、台灣物業管理宜延用物業管理法模式立法 .............................................................. 144. III.

(6) 目次. 六、台灣物業管理產業與制度的均衡發展 ...... 144 第二節建議 .......................................................... 145 建議一：物業管理產業各行業分類標準的建議 ...................................................... 145 建議二：物業管理服務業與現行許可業務法規契合 .............................................. 146 建議三：導正物業管理的觀念及確立公寓大廈管理維護公司為物業管理的核心行業 .. 147 建議四：「不動產管理」、「建築物管理」、「物業管理」及「公寓大廈」等名詞在法制上的適用及定義 .............. 148 建議五：以產業觀點的廣義基礎修正管理服務人的範疇及法律規範 .......................... 149 建議六：公寓大廈管理服務人員增訂「相關業務人員類別」 .................................. 150 建議七：以公寓大廈管理制度為基礎研修物業管理制度 .......................................... 151 附錄一專家座談會會議紀錄（三場次） .................. 156 附錄二戴東雄專案顧問期末報告意見書 .................. 169 參考書目 .......................................................................... 152. IV.

(7) 表次. 表. 次. 表1-1 物業管理服務業發展綱領及行動方案(分工表) ... 2 表1-2 物業管理服務業營運整合示範計畫之政府應執行事項分工表 .................................................. 3 表1-3 工作進行方法彙總表 .......................................... 8 表1-4 設施管理與物業管理之比較 .............................. 10 表1-5 物業管理的產業特性 .......................................... 10 表2-1 物業、物業管理定義彙整表 .............................. 19 表2-2 國內外物業管理相關概念彙整表 ....................... 22 表2-3 香港房地產服務業各類別人力僱用統計 ........... 28 表2-4 各國關於物業管理的立法模式 ........................... 39 表2-5 台灣產業發展階段 .............................................. 41 表2-6 台灣國民生產毛額 .............................................. 42 表2-7 政府各部門訂定之服務業範疇及相關說明 ....... 43 表2-8 服務業發展目標產值及就業人口 ....................... 45 表2-9 2004年中小型策略性服務業概況 ........................ 46 表2-10 建築物市場屋齡評估 ........................................ 48 表2-11 台灣不動產證券化市場發展概況 ..................... 49 表2-12 最近一年對鄰里(社區)事務之參與情形 .......... 50 表3-1 房地產、房地產業、不動產、物業、物業管理述語定義 ...................................................... 52 表3-2 國內不動產相關業務及事業主管機關一覽表 ... 54 表3-3 產業分類屬性與物業管理範疇的關係 ............... 56 表3-4 台灣現行(2006年7月)行業標準分類依據彙整 .. 58 表3-5 物業管理產業群聚與政府各部門現行行業標準分類對照表 ...................................................... 60 表3-6 國內外物業管理行業分類標準彙整 ................... 65 I.

(8) 表次. 表3-7 物業管理服務業行業類標準的內容列舉 ........... 67 表3-8 物業管理公司登記營業項目分類及項次統計表 .................................................................. 69 表3-9 物業管理公司營業項目統計表 ........................... 70 表3-10 公寓大廈管理維護公司家數統計 ..................... 73 表3-11 公寓大廈管理服務認可証人員統計 ................. 74 表3-12 公寓大廈管理維護業家數及銷售額概況 ......... 74 表3-13 物業管理服務業產業群聚營運概況統計表 ..... 75 表3-14 物業管理各項專業機構及技術服務人員現況統計 ............................................................ 76 表4-1 公寓大廈管理維護業的法律關係 ....................... 85 表4-2 老人住宅業定義及其內容 .................................. 85 表4-3 依公司行號營業項目分類的物業管理相關項目別彙整 .......................................................... 87 表4-4 物業管理相關的許可業務彙整 ........................... 89 表4-5 物業管理服務業就業人員與現行法規關聯性彙整 .............................................................. 91 表4-6 建築物維護相關法令探討 .................................. 92 表6-1 管理服務人的範疇與法律規範 ........................... 149. II.

(9) 圖次. 圖. 次. 本案研究系統架構 ............................................... 5 支援資訊系統架構 ............................................... 6 研究執行步驟 ....................................................... 8 物業管理世界潮流發展概況 ...............................21 中國大陸物業管理中各主體相互關係 ...............34 台灣公寓大廈管理維護發展歷程概況 ...............35 台灣公寓大廈管理制度 .......................................36 經濟成長率 ...........................................................42 台灣服務業發展規劃原則 ...................................44 中小型策略性服務業家數比重及成長概況 .......45 歷年核發建築物建造執照及使用執照件數概況 ......................................................................47 圖2-9 歷年核發建築物建造執照及使用執照總樓地板面概況 ..........................................................48 圖2-10 與鄰居往來密切及非常密切情形—按住宅類型分 ............................................................49 圖3-1 不動產與物業管理的產業關係 ...........................55 圖3-2 物業管理服務業行業分類標準的層級關係 .......66 圖4-1 營建法規體系 .......................................................82 圖4-2 建管法規體系 .......................................................83 圖1-1 圖1-2 圖1-3 圖2-1 圖2-2 圖2-3 圖2-4 圖2-5 圖2-6 圖2-7 圖2-8. III.

(10) 物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. 摘. 要. 關鍵詞：物業管理、公寓大廈、產業結構、資訊系統、服務業一、研究緣起有鑒於物業管理服務業日漸重要，儼然成為我國一項重要的新興服務業，本案依據行政院經建會物業管理服務業發展綱領及行動方案暨旗艦計畫：「物業管理服務業營運整合示範計畫」旗艦計畫「參、物業管理服務業發展綱領及行動方案(分工表)」及「肆、物業管理服務業旗艦計畫或主軸措施之八、政府應執行事項分工表」規定辦理(表 1-1、1-2)，政府各主辦機關已積極展開各項委辦作業(詳表 1-1、1-2 的備註)，以推動台灣由傳統產業的轉型，提昇具前瞻創新能力的服務業，引領台灣經濟邁入知識驅動的新階段。二、研究方法及過程本研究執行流程是以計畫專案系統架構(圖 1-1)，透過文獻回顧、相關法規彙整、產業資料彙整、專家座談及訪談等、蒐集詳實資料為基礎，然後統計及系統分析，再歸納彙總分析，針對研究課題研提結論，並配合相關文獻資料整理，再從法學及產業觀點研提物業管理服務業之法律定位及未來發展策略建議(圖 1-3)。三、重要發現 1.「物業管理」的定義、產業範疇尚未達成共識「物業管理」的在國內外不同的社經環境、專業或學術機構均有不同的定義(表2-1)。本研究延用經建會所訂物業管理產業範疇，在產業經濟觀點探討尚無疑義，因為物業管理的服務對象標的已由不動產擴展及不動產的使用者，由實體的不動產擴展及非實體的經營運作。但以物業管理的社會制度觀點探討，專家學者則認為應以「建築物與環境之使用管理與維護」為範疇，不宜過度引伸擴張至第二類的生活與商業支援服務及第三類的資產管理範疇，未來物業管理法制化仍應維持以物權法為主經濟法為輔的立法基礎。. IV.

(11) 摘要. 2. 物業管理產業的行業無一致性的分類標準政府在界定行業別上，以行政院頒佈的〈中華民國行業標準分類〉為基礎，財政部據以訂定的〈中華民國稅務行業標準分類〉，及經濟部另行編訂的〈公司行號營業項目代碼表〉等三種分類標準並行(表3-4)，但由於此三種分類的目的及編修訂時間的不同，而形成行業分類及歸類的標準並不一致。物業管理產業群聚的相關行業，在各行政機關分類標準的問題如下： (1)同一行業歸屬的大分類不一致 (2)行業細類訂列的不一致 (3)行業分類的業務範圍不一致 3. 物管理產業現階段無法以產業的結構主義觀點(structuralist view)進行分析台灣物業管理現階段無法從產業的結構主義觀點（structuralist view）以「產業結構—市場行為—經營績效」(Structure-Conduct-Performance Paradigm) 模式進行研究。原因是物業管理產業在台灣為新定義的產業，在產業範疇及其行業構成的界定尚未達成共識，政府各行政部門對行業分類及統計資訊尚未整合，甚至以「物業管理」名稱登記的公司(表3-8)，其營業內容也不足以作行業觀點解釋物業管理產業結構的型態。物業管理服務業所涵蓋的行業領域相當廣泛(表3-5)，加上突破傳統或新創的服務業日新月異，使得行業分類標準面臨嚴苛考驗，針對不同研究議題，尚需重組分類方式來解析，至研究困難度及複雜度大為提高。本研究分別以行業點及產業群聚觀點，分析當前的物業管理現況，並分別以新興產業、複雜理論、產業重建主義、產業群聚及策略性服務業等產業結構分析理論，以詮釋台灣物業管理的產業觀。 4. 公寓大廈管理制度過於狹義台灣公寓大廈管理與國外的物業管理的制度架構基本上是相同的，主要是透過不同的物業管理立法模式(表2-4)，以法律規範相關法律主體關係人旳權利及義務，僅是法律名稱及法律關係內容的深度與廣度不同而已，台灣公寓大廈管理條例的內容過於狹義，局限於區分所有建築物的標的；管理服務. V.

(12) 物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. 人亦只以公寓大廈管理維護公司及管理服務人員為對象；國外物業管理己將前期規劃及管理、招投標管理、長期修繕、物業管理師授証、物業管理專業人員培訓、物業管理公司分級等規範納入制度，而台灣有待未來物業管理法研訂時增訂，更惶論涵括其他法規規範的老人住宅業，所以台灣的公寓大廈管理制度被部分研究學者喻為「狹義」的物業管理。 5. 台灣物業管理宜延用物業管理法模式立法經過各國因應國情及社會發展的調適，海洋法系國家多採住宅法模式，而大陸法系國家則分別以民法模式、建築物區分所有權法模式及物業管理法模式立法。台灣的公寓大廈管理條例，與中國大陸及香港的物業管理法律，係以物業管理法模式立法，將物業管理法律關係從區分所有權法中獨立出來 (表4-1)，成為民法物權中規範不動產區分所有權法律關係的特別法，台灣未來的物業管理法宜延用公寓大廈管理條例的模式，以民法物權特別法為立法基礎。 6. 台灣物業管理產業與制度的均衡發展公寓大廈管理制度或未來的物業管理制度，依目前中央主管機關為內政部營建署，其任務應以社會制度的觀點完善建構及有效監督管理是項制度的發展，以維持社會秩序的功能，而行政院經建會以產業經濟的觀點推動物業管理服務業的產業化，應屬社會制度的一環，即物業管理服務業的產業化僅為物業管理制度關係主體之一的「管理服務人」，在經濟活動上必然受到物業管理制度的干預及規範，兩者之間必需在法律、行政管理及市場運作機制等三方面協調契合，才能夠在產業經濟發展及社會制度間維持均衡及正常發展。四、主要建議事項本研究在研析物業管理的定義、產業範疇、產業結構、法制關聯等論題後，擬提出研究成果的建議如下： 1. 物業管理服務產業各行業分類，建議政府各行政機關研訂一致性的標準。 2. 物業管理服務業與現行許可業務法規的競合及行政障礙，宜以修法或透過. VI.

(13) 摘要. 行政協商予以排除。 3. 加強宣導物業管理的正確觀念，並確立公寓大廈管理維護公司為現階段物業管理產業的核心行業。 4. 建議檢討「不動產管理」、「建築物管理」、「物業管理」及「公寓大廈」等相關名詞在法制上的適用及定義。 5. 建議以產業觀點的廣義基礎，修正管理服務人的範疇及法律規範。 6. 建議公寓大管理服務人員增訂相關業務人員的類別，如「公寓大廈安全管理服務人員」及「環境清潔服務人員類別」。 7. 建議以公寓大廈管理制度為基礎研修物業管理制度。. VII.

(14) 物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. ABSTRACT Keywords:. Property. Management,. Apartment. Building,. Industrial. Structure, Information System, Services I. Origin of Research In view that the property management service is increasingly important and becomes one of the significant new service business of Taiwan, this project is according to the Property Management Services Development Guideline and Action Plan and Flagship Project of Council for Economic Planning and Development, Executive Yuan: Flagship Project of “Demonstration Project for Operation and Integration of Property Management Services”, “III. Property Management Services Development Guideline and Action Plan (Division of Labor)” and “IV. Division of Labor for the Implementation of Government, Item 8 of Property Management Services Flagship Project or Main Measures” (see table 1-1 and 1-2).. All responsible sectors of government have. vigorously started the delegated tasks (see notes of table 1-1 and 1-2) in order to promote the transformation of Taiwan’s traditional industries, to improve the forward-looking and innovative services and to lead Taiwan’s economy into a new knowledge-driven stage. II. Research Method and Process The process of this research is constructed on a project system (Fig. 1-1) and based on the information collected through literature reviews, collection of related legal regulations, integration of industrial information and meetings and interviews with various experts.. In the process, statistics and system analysis are employed. for induction, integration and analysis.. Conclusions are provided. for research topic and information collected from the literatures are sorted out for enhancement.. Finally, recommendations for legal. positions and future development strategies of the property management. VIII.

(15) 摘要. services are offered from the law and industry point of view (see Fig. 1-3). III. Important Findings 1. No agreement for the definition and industrial scope of “property management” has been reached. In many countries, different definitions are given to “property management” due to different social and economic environments and by various professional or academic institutions (table 2-1).. This. research adopts the industrial scope for the property management outlined by the Council of Economic Planning and Development. From an industrial economy point of view, there is no ambiguity, since the objects of service for property management have been expanded from the real estates to the users of real estates, and from the physical properties to the non-physical operations.. However, viewing from the. social system of property management, the academic society believes that the scope should start from the “use management and maintenance for buildings and environments, and should not stretch its extent into the life and commercial support services of type II and property management of type III.. In the future, the institutionalization of. property management should be kept on the basis of legalization that is primarily based on the law of real rights and secondarily on economic law. 2. There is lack of consistent classification criteria for property management industry. When the government comes to define the categories of industries, there are 3 standards working in parallel, and they are “Standard Industrial Classification” published by Directorate General of Budget, Accounting and Statistics, Executive Yuan, “Standard Industrial Classification for Tax Administration” developed by Ministry of Finance and “Company Business Item Indices” instituted by Ministry of. IX.

(16) 物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. Economic Affairs.. Yet, the criteria for business classification and. categorization are not consistent, as all three standards were developed for different purposes and at different times. The problems of classification standard for various administrations in the related business of property management clusters are shown as follows: (1) Inconsistency in the general classification that a single business belongs to; (2) Inconsistency developed for detailed business classification; and (3) Inconsistency in the operation scope of business classification. 3. The property management cannot be analyzed in the structuralism view of industries at this moment. At this moment, it is still impossible to analyze Taiwan’s property management from the industry’s structuralism view and based on Structure-Conduct-Performance Paradigm.. The point is that the. property management industry is fairly new in Taiwan and the consent for the definition of its business scope and industrial constitution is not yet reached.. On top of this, the industrial classification and. the statistics information of each administration in the government are not yet integrated, and even the business of companies registered as “property management companies” (see table 3-8) cannot explain the patterns of the industrial structure that the property management industry has been engaged in with its business point of view. The business field that the property management services cover is extensively vast (see table 3-5).. In addition, there are new. services that break through the tradition and makes innovation emerging every day, forcing the industrial classification standard to collide. with. more. harsh. tests. head. on,. and. reformation. of. classification for analysis is required for various research topics, leading greater level of difficulty and complexity.. This research. aims to break down the current status of present property management. X.

(17) 摘要. based on both business and industrial cluster point of view, while interpreting the industrial point of view for Taiwan’s property management using the analysis theories of industrial structure, including new industries, complexity theory, industrial transform principle, industry clusters and strategic services. 4. The definition of apartment building management systems is too narrow. The system structure of apartment building management in Taiwan and that of the property management in other countries are essentially identical, and they specify the rights and obligations of the concerned with relevant laws mainly through different legislation modes for property management (see table 2-4).. In general, they are different. only in the name of the acts and depth and breadth of the legal contents. However, the content of Apartment and Building Management Regulation of Taiwan is more constricted and confined only on the differentiation of the objects of all buildings; and the management service providers are mostly the maintenance companies and management service personnel for an apartment or a building; however, the property management systems of other countries have already included preliminary planning and management, bidding management, long-term service contracts, qualification of property management professionals, training of professional property management service providers and classification of property management firms in their systems.. Yet looking back at. the Property Management Act of Taiwan that is being drafted, more has to be added or revised in the future legislation, let along the accommodation business for senior citizens specified in other regulations.. Therefore, some of the researchers have named the. apartment and building management system of Taiwan the property management in a “narrow sense”. 5. Taiwan’s property management should adopt the pattern of Property. XI.

(18) 物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. Management Act for legislation. After the adaptation of other countries based on their specific circumstances and social development, most of sea law countries have adopted the housing code, and continental law countries have adopted civil code, building differentiated by the ownership law and property management. law.. Taiwan’s. Apartment. and. Building. Management. Regulations, along with China’s and Hong Kong’s property management laws, are based on property management law pattern, which isolates the legal relation of property management from the building differentiated by the ownership law (see table 4-1), and becomes a special act in the Civil Code- Rights Over Things that specifies the legal relation of building differentiated by the ownership.. It is better that Taiwan’s. Property Management Act adopts the pattern of Apartment and Building Management Regulation, which introduces the Civil Code- Rights Over Things as the basis of legislation. 6. The balanced development of Taiwan’s property management industry and system For the apartment and building management system or the future property management system, whose central supervising agency is Construction and Planning Agency, Ministry of Interiors Affairs, its task. should. be. the. comprehensive. constitution. and. effective. supervision and management on the development of this system in a social system point of view in order to maintain the functions of social order.. The industrialization of property management services that is. promoted by Council for Economic Planning and Development based on the industrial economy point of view should be an essential link in the chain of social system, and that means the industrialization of property management services are the “management service provider” that is one of the main entities in the relationship of property management system, which is intervened and regulated by the property. XII.

(19) 摘要. management system in economic activities.. Both of the above two. should assume the balance and coordination amongst the mechanism of law, administrational management and market operation before the balanced and normal development can be maintained between the development industrial economy and social system. IV. Primary Recommendations After reviewing the definition of property management, the scope of industry, the construction of industry and the legal relations, this research intends to provided the following recommendations based on the research result: 1. It is recommended that the administrational sector of government comes up with a consistent standard for the business classification of property management services; 2. It is better that the competition and merging between property management industry and the administrational obstacles in the current licensed business regulations should be resolved by revision of laws or administrational negotiation; 3. The correct idea of property management should be promoted more enthusiastically, and apartment and building management and maintenance companies should be made the core business for the property management industry at this stage; 4. It is recommended that the applicability and definitions of the terms “real estate management”, “building management”, ”property management” and “apartments and buildings” in legislation should reviewed; 5. It is recommended that the scope and legal specification for management service providers should be revised on a broader sense of basis for the industrial point of view; 6. It is recommended to add new business personnel categories for apartment and building management service providers, such as. XIII.

(20) 物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. “apartment and building security management service personnel” and “environment cleaning personnel”; and 7. It is recommended to study and revise the property management system based on Apartment and Building Management Regulation.. XIV.

(21) 第一章. 第一章. 緒論. 緒論. 第一節研究緣起與背景一、緣起依據2004年行政院推動的12項服務產業中，研訂物業管理服務業其產業範疇依其服務項目分為三類：第一類：建築物與環境的使用管理與維護。第二類：生活與商業支援服務。第三類：資產管理。有鑒於物業管理服務業日漸重要，儼然成為我國一項重要的新興服務業，故應提升整體產業品質、促進產業發展，改善民眾生活環境品質。本案依據行政院經建會物業管理服務業發展綱領及行動方案暨旗艦計畫：「物業管理服務業營運整合示範計畫」旗艦計畫「參、物業管理服務業發展綱領及行動方案(分工表)」及「肆、物業管理服務業旗艦計畫或主軸措施之八、政府應執行事項分工表」規定辦理(表1-1、1-2)，政府各主辦機關已積極展開各項委辦作業(詳表1-1、1-2的備註)，以推動台灣由傳統產業的轉型，提昇具前瞻創新能力的服務業，引領台灣經濟邁入知識產業的新階段。. 1.

(22) 物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. 表1-1. 物業管理服務業發展綱領及行動方案(分工表). 發展策略增修訂物業管理產業管理法規. 積極輔導業者. 具體措施整合物業管理相關法令與發展制度之檢討與研究，以健全國內物業管理服務業建置物業管理服務業產業資料庫及資訊系統，以提升國內物業管理之服務品質建立輔導獎勵機制. 應增修法令或配合事項主辦機關完成期限 5.8.1.1 有關理物業管理制度及物內政部 95.12 註1 業管理相關法令制度整合建研所之研究 5.8.1.2 物業管理相關法令研修訂內政部 96.12 之協調推動營建署 5.9.1.1 推動物業管理服務業產業內政部持續辦理資料庫之建置註3 5.9.1.2 推動物業管理服務業支援內政部 95.12 註5 資訊服務系統之研發建研所. 5.9.2.1 建立物業管理服務業之品內政部持續辦理質認證制度 5.9.2.2 辦理物業管理服務業評鑑內政部 95.12 註1 制度之研究建研所 5.9.2.3 辦理優良物業管理服務業內政部持續辦理評選 5.9.2.4 鼓勵物業管理服務業積極內政部持續辦理參與國際組織，加強國際交流提升物業管鼓勵大專院校將 5.10.1.1 鼓勵大專院校將物業管理教育部持續辦理理人才素質物業管理納入教納入教育體系，以培育國內註4 育體系，以培育優秀之物業管理人才國內優秀之物業 5.10.2.1 推動物業管理服務業專業勞委會持續辦理管理人才技術人員技能檢定推動物業管理人 5.10.2.2 推動物業管理服務業專業內政部持續辦理才培訓技術人員在職訓練資料來源：行政院經濟建設委員會，2004年9月20日，全國服務業發展會議資料「物業管理服務業」之物業管理服務業發展綱領及行動方案(分工表)摘錄，p7～11。. 2.

(23) 第一章. 表1-2. 緒論. 物業管理服務業營運整合示範計畫之政府應執行事項分工表. 政府應執行事項應配合事項主辦機關完成期限一徵選物業管 1. 研訂物業管理服務業示範團隊及其服務績優物內政部件徵選作業規定。理服務業示營建署註8 範團隊及其 2. 遴選物業管理服務業示範團隊及其服務績優物服務績優物件件 3. 與物業管理服務業示範團隊簽訂輔導合約二召開「物業管 1. 彙整現行相關法令的問題，協調各目的事業主管機關解決之。理服務業營運整合會議」 2. 彙整各項行政程序及作業的問題，協調各行政作業機關簡化之。 3. 彙整各項有利於物業管理服務業良性發展的問題，協調各機關研訂推動計劃促成之三輔導示範廠 1. 研訂示範廠商追踪輔導作業規定商導入營運整合 2. 研議公部門的物業委託專業物業管理公司管理的政策 3. 辦理績優示範團隊獎勵制度之研究四物業管理產 1. 辦理物業管理服務業產業結構研究業結構研究及推動物業 2. 推動物業管理服務業產業資料庫的建置管理業法的立法 3. 研擬物業管理服務業法(草案). 內政部營建署. 內政部營建署行政院經建會內政部建研所內政部建研所內政部內政部建研所. 註7. 95.12 註2 96.12 註6 95.12 註1 95.12 註5 持續辦理註3 97.12. 資料來源：行政院經濟建設委員會，2004年9月20日，全國服務業發展會議資料「物業管理服務業」之物業管理服務業營運整合示範計畫之政府應執行事項分工表(摘錄)， p16～18。. 3.

(24) 物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. 物業管理服務業發展綱領及行動方案暨旗艦計畫分工表的備註，為各相關主辦機關負責執行事項中已完成及進行研擬的相關研究案，備註詳列如下：註1：2005/12，丁育群/黃南淵等，物業管理服務業法令制度整合暨評鑑與示範團隊獎勵制度之研究，內政部建研所委託中華物業管理協會研究案註2：2005/12，黃南淵等，物業管理服務業營運整合示範計畫案，內政部營建署委託中華物業管理協會研究案註3：2005/07～2006/07，林志誠/陳王琨等，物業管理服務業統計資料庫之建置與經營現況分析，內政部營建署委託景文技術學院研究案註4：2005/05，技職院校物業管理教育方案計畫，教育部技職司委託景文技術學院研究案註5：2006/01～12，高永昆/李永然等，物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發，內政部建研所委託中華民國物業管理經理人協會研究案註6：2006/04～12，公部門物業委託專業物業管理公司管理的政策可行性研究，行政院經建會委託華夏技術學院研究案註7：2006/07～2007/06，研修(訂)物業管理相關法令草案及協調整合案，內政部營建署委託中國科技大學研究案註8：2006/07～2007/06，物業管理服務物件案例蒐集與分析，內政部營建署委託中華物業管理協會委辦案. 二、研究目的「辦理物業管理服務業產業結構研究」的目的，是推動物業管理服務立法及探討物業管理相關課題的基礎研究；而「推動物業管理服務業支援資訊服務系統之研發」的目的，則是為積極輔導物業管理產業業者及提供使用者資訊平台的具體措施，本研究案的目的，是為建構台灣物業管理產業系統提出建設性的成果；另本研究案依合約要求，內容應包括台灣物業管理法制環境建構之探討，以法律觀點補充分析物業管理服務業之法律關聯與未來之法律定位。. 4.

(25) 第一章. 緒論. 第二節、研究範圍與系統架構一、研究系統架構 (一)研究系統架構圖1-1. 本案研究系統架構. 物業管理服務業範疇與發展. 國內外物業管理定義、政策及法律制度. 物業管理業與台灣經濟發展之關係及影響. 台灣物業管理之產業結構. 行業構成業務範圍. 產業結構發展狀況 (分類、架構、體系、家數、從業人數). 行業業務分類標準及合理性. 產業未來發展策略. 台灣物業管理法制環境探討. 物業管理產業與現行法律之關聯性. 未來物業管理發展之法律效應. 物業管理服務產業支援資訊系統. 系統架構. 網路系統建置與維護. 宣導推廣. 物業管理服務業之法律定位. 5.

(26) 物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. (二)物業管理服務業支援資訊系統架構圖1-2. 支援資訊系統架構. 物業管理服務產業支援資訊系統駐所專業人員 (維護及更新). 物業管理服務廠商 1.依物業管理產業結構分類 2.線上註冊後始能登錄. 產業資料庫. 登錄 (變更) ‧行業別 ‧服務別 ‧區域別 ‧公司別 ‧規模別：. 加值服務 ‧產業相關法規 ‧產業相關主管機關網站聯結 ‧產業相關團體網站聯絡 ‧其他產業資訊. 6. 物業管理服務需求者檢索單一或複式要件查閱多元檢索瀏覽.

(27) 第一章. 緒論. 二、研究範圍內容項目 (一)物業管理服務業產業結構 1.物業管理範疇與發展 (1)國內外物業管理定義、政策及法律制度分析。 (2)物業管理業於台灣經濟變遷之角色地位，及對台灣經濟發展之影響。 2.台灣物業管理之產業結構 (1)台灣物業管理產業之行業構成、各分類服務業項目及範圍 (2)分析現行物業管理產業各行業分類標準之合理性 (3)調查與探討國內物業管理產業發展狀況 (4)擬訂未來發展方向 3.台灣物業管理法制環境建構之探討 (1)研究物業管理服務業與台灣各現行法律之關聯性 (2)未來物業管理發展產生之法律效果 (3)研訂物業管理服務業於法律上之定位 (二)物業管理服務產業支援資訊服務系統之研發 1.建立物業管理服務業支援資訊服務系統架構。 2.建構網路支援資訊系統（含相關電腦、電子設備購置）與維護更新。. 7.

(28) 物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. 第三節、研究方法與流程一、研究流程本研究執行流程是以計畫專案系統架構，透過文獻回顧、相關法規彙整、產業資料彙整、專家座談及訪談等、蒐集詳實資料為基礎，然後統計及系統分析，再歸納彙總分析，針對研究課題研提結論，並配合相關文獻資料整理，再從法學及產業觀點研提物業管理服務業之法律定位及未來發展策略建議。圖1-3 研究執行步驟資料蒐集. 文獻回顧現行相關法規政府產業統計產官學座談會行業專家訪談. 計質法. 計量法. 1.物業管理產業範疇與發展 2.台灣物業管理之產業結構 3.台灣物業管理法制環境之探討 4.物業管理產業支援資訊系統. 法學觀點之問題分析探討. 物業管理業未來發展策略支援資訊系統建構. 資料彙總分析. 基礎資料收集. 物業管理服務業之法律定位. 結論及建議. 二、研究方法本研究工作之進行方法彙總如下：表1-3 工作進行方法彙總表工作階段. 進. 行. 方. 法. 資料收集階段. 1.文獻回顧、2.資料彙整、3.專家訪談. 資料彙總分析階段. 1.專案會議、2.產官學座談會、3.期中報告. 結論及建議階段. 1.專案會議、2.產官學座談會、3.期末報告. 專案全案執行期間. 1.駐所專案人員一名建築或地政相關學系畢並具二年以上物業管理或不動產研究或行政經驗。 2.專案顧問一名具民法及公寓大廈管理相關法律專長之大學教授。. 8.

(29) 第一章. 緒論. 第四節文獻探討一、物業管理文獻探討國內有關物業管理的文獻，研究著重於建築物的管理制度、管理維護組織、法令政策、應用技術、標章制度等相關課題；所有權型態多以區分所有權的建築物為對象，法規則以公寓大廈管理條例相關法令為主；而內政部建築研究所自1995年成立，為政府專責有關建築相關法規及應用技術的研究機構，歷年已完成的研究專案中，研究內容亦大多數偏重於營造及建築階段的「規劃設計」與「施工技術」層面，或以推動建築物相關「標章制度」為研究目的，但對建築物在導入使用期間「使用管理」階段的管理維護課題則探討較少；近年來雖然已有研究單位及學術單位以「物業管理」為相關課題的研究，但其內容大部份仍未能脫離「公寓大廈」、「區分所有權」、「住宅建築物」等狹義範圍，對物業管理法規制度及產業結構的研究更為匱乏，而針對物業管理法規及產業研究者，亦多設定以公寓大廈管理維護業或保全業的法規及企業組群為研究對象，與本研究依據經建會所定義的物業管理業務範疇相去甚遠。然而由於物業管理觀念已漸趨於成熟，政府及學界更將物業管理視為社會服務業中的朝陽產業，在政府政策的推動下，促成產、官、學各界正對物業管理相關課題展開廣域性的研究，以探索建構符合台灣社會環境的物業管理制度。 (一)設施管理與物業管理近年國際間亦已形成以設施管理（Facility Management）與物業管理（Property Management）互相競合發展的狀況，兩者業務內容的複合程度相當高，在實務上多將兩者視為同一領域的兩種不同表述，但亦有學者將兩者進行比較(龍惟定，2003年，表1-4)。. 9.

(30) 物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. 表1-4. 設施管理與物業管理之比較. 項目英文詞義管理目標管理特點. 傳統的物業管理 Property Management 資產保值現場管理. 主要目的. 維護保養. 管理重點管理方式管理手段對象時點管理內容相關知識擔當組織物業經理的角色. 有問題的設施靜態（完好率）人工保有設施的現狀(現在) 以最小代價保證設施的完好建築、房地產總務、設施部門管家. 現代的設施管理 Facility Management 通過資產的有效利用使資產增值經營戰略管理通過設施運營的最優化提高設施利用者的滿意率，提高知識生產的生產率全部固定資產動態（使用率）信息平台保有設施的壽命周期和未來設施(現在、將來) 成本最小化、效用最大化，設備的靈活性、節能、環保建築、房地產、經營、財務、心理、環境、工程、信息各部門結合決策者之一. 資料來源：同濟大學樓宇設備工程與管理系主任龍惟定，上海市物業長效管理房屋維護研討會，2003年3月。. (二)物業管理的產業特性由於現代化的物業管理必須結合新創的科技技術與管理思維，為延長物業的使用期限及達到使用者需求，對於物業管理的產業特性論點(林錫勳， 2001年)，列表如下。表1-5. 物業管理產業特性. 特性物業管理不生產產品，也不經營產品住宅區管理是最具代表性的物業管理物業管理強度隨共用性質增強而增大. 業主與物業管理業者具雙重身份. 說明物業管理是對現有物業進行管理，以期發揮物業正常功能，保持正常生活和工作秩序，屬第三產業中的社會服務行業之一種，不生產（建築）物業，也不經營物業（但可接受業主委託提供相應服務）。在物業管理客體功能劃分中，從住宅區的建築面積占全部房屋建築面積的 50-60%、人一輩子有 70-80%時間生活在住宅區中，以及疏離的住戶關係，形同工業化的小型社會縮影等，住宅區管理顯見是物業管理的重點，從物業管理整體立場出發，住宅區管理最具代表性。物業的共用性質越強，勞務量越大，則管理強度愈增。當業主自用物業有問題，多自行解決，解決不了，才會請管理人員幫忙；但戶外設施不然，因共用性極強，管理強度就大。管理強度與共用性質成正比關係，即隨共用性質增強，管理強度便會增大，相對地投入勞務量亦會增多。業主是物業的所有權人，是當然的物業管理者。由於精力有限、物業管理專業知識不足及共用物業難管等因素，必須聘用物業管理公司代為管理。業主兼具聘(監督)者及被管理(被約束)者雙重身份；而業者為被聘(被監督)者及管理(約束)者雙重身份。業主及業者雙方透過具法律效力的合約形式，明確規範彼此在相關制度及公約上的權利關係及獎懲條款，確保管理目標的實現。. 資料來源：林錫勳，〈台灣與大陸物業管理產業結構分析－兼論跨國物業管理公司之進入策略〉，2002年。. 10.

(31) 第一章. 緒論. (三)台灣「物業管理服務業」發展的探討台灣「物業管理服務業」發展的研究屬少數，且內容因觀點及論証時有偏頗不實或以偏蓋全，較嚴謹具代表性及具實証性的文獻論述摘要如後： 1.「台灣物業管理業的競爭策略探討」（高永昆，2005年）主要從台灣物業管理業的發展歷史，回顧在學習與成長過程中所面臨的困難，及如何共同合作克服，再由現況分析，發現業者透過專業化的努力，以教育訓練、作業標準化及全面品質管理方法持續改善服務品質，並充分應用相關策略管理理論，找出可行的競爭策略以建立競爭優勢，而使業者擺脫低價競爭後為控制成本而降低管理維護品質，繼而引發消費者不滿而再度被迫降價的惡性正回饋循環。 2.「物業管理制度研究」(王順治，2004年) 探討台灣「物業管理」概念與「物業管理制度」應有架構，系統性的整理「物業管理(property management)」的概念、源起、內容、發展，及國外「物業管理」制度、專業人員的內容；並對台灣「物業管理」發展面臨的課題及各相關法令廣泛探討，並研提「物業管理」可採《公寓大廈管理條例》過渡至《物業管理法》的見解。 3.「建立台灣物業管理內涵之基礎性研究」(陳柏廷，2004年) 藉由整理國內外相關文獻、訪談國內有關從業者以及世界著名的大型物業管理業者，探討物業管理在台灣社會產業中應有的定位以及內涵，並將之與國內現有的「公寓大廈管理維護」概念進行深入比較，以生命週期為主要論述觀點，釐清兩者內涵層次上的差異。研究的結論與主要建議如下： (1)「物業管理」在世界發展潮流中，隨著時代不同被賦予不同的意義，而台灣目前仍處於初始階段，朝向整合性的物業管理概念發展將是未來不可避免的趨勢。 (2)從「生命週期觀點」為出發點可架構出較為完整的物業管理內涵，且由此可知「公寓大廈管理維護」的概念乃包含於「物業管理」概念之中，國內一般大眾普遍都犯有將兩概念混淆的問題，同樣的情形也可在中國大陸近. 11.

(32) 物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. 來所提倡的物業管理條例中得到印證。 (3)「強化民間組織功能」與「提升教育體系層次」將是未來台灣物業管理發展的兩大方向，而政府亦可藉由推動將「公共設施管理」結合物業管理的策略，加速該產業在社會發展的腳步。 (4)當務之急仍在於結合產、官、學各界進行物業管理的「知識化」工作，提升其專業程度，並考慮制訂台灣專屬的「物業管理條例」，或是在現有公寓大廈管理條例與相關法令體系下，增修有關物業管理的概念性規定章節，應是較為可行的作法。 4.「台灣與大陸物業管理產業結構分析－兼論跨國物業管理公司之進入策略」 (林錫勳，2002年). 以產業組織的分析架構針對台灣及大陸的物業管理產業進行系統性的產業結構分析，並以台灣及大陸物業管理產業結構為背景因素，對外資進入該兩市場之進入模式以個案方式加以探討，個案廠商包括東京都、台建、怡和高力、僑樂、太平洋、潤維、喬信、第一太平戴維斯等公司。二、產業結構分析理論探討經濟學所稱的產業是指：「生產相同產品的廠商的集合」。而市場是指：「買賣商品或勞務的場所」。產業經濟學在定義市場或產業時，從需要及供給兩方面來定義。台灣行政機關在實務上產業的分類是依「中華民國行業標準分類」來分類，而產業結構的區分則是以市場佔有率及產業集中度與廠商數目來分類。台灣產、官、學、研等對「物業管理產業」的界定尚在形成共識階段，而對於當代經濟體系全球化、科技化、跨領域融合的產業研究，近二十年來在產業研究的理論上也產生很大的變化，學者紛紛提出多項新的論點及思維，其中有助探討台灣物業管理「產業觀」的產業理論分述如下： (一)新興產業觀點根據Porter（1980年）的界定，新興產業為「新建立的或是重新型塑（re-formed）的產業，它的出現原因包括科技創新、相對成本結構的改變、. 12.

(33) 第一章. 緒論. 新的顧客需求，或是因為經濟與社會上的改變使得某項新產品或是服務具備有開創新事業的機會」。Dean and Meyer（1996年）認為新興產業具有許多特性，包括新事業的快速出現、銷售額快速成長、顧客偏好的變化以及技術的不斷改變；整體來說，這些特性使得新興市場充滿著機會與不確定性。 (二)複雜科學理論應用「複雜理論」作為新興產業研究的切入觀點，並且運用「複雜調適系統」(Complexity Adaptive System, CAS)作為新興產業分析的架構，分析廠商與產業的發展行為；是一種質性的研究研究法，採用質性研究法(Qualitative Research)的原因有以下兩個理由： 1.產業是一個複雜的體系，無法以獨立的變數或面向來推得其現象，透過質性研究可以採用全貌的觀點(holistic perspective)作整體式之多面向觀察 (M.Q.Patton, 1990年)。 2.產業發展牽涉到細膩且微妙的情境，變數之間的因果關係並不清楚，質性研究可以透過歸納的方式來發掘現象的「理想型態」（ideal type）。「複雜理論」(complexity theory)這門新科學是源自混沌科學，經過不斷的累積與融合的研究成果，而Jantsch(1980年)是第一位將複雜性理論應用到社會科學的學者。在1984年，由Cowen與Gell-Mann所領導創立的「聖塔菲學院」(Santa Fe Institute, SFI)成為第一個對複雜理論進行有系統研究的機構，複雜理論研究的主要論點： 1.系統的自組織(self-organization) 複雜系統的開端通常是隨機而且紊亂的，但是系統的組成份子會自發性的自我組織。 2.整體並非個體的加總複雜系統的整體與組成個體之間的關係並非單純的累加性(additive)，簡單的個體經過組合之後會突現完全不同風貌的整體。 3.混沌邊緣現象(edge of chaos) 複雜系統的行為會同時具有秩序以及混沌，而且這兩種行為會交替出現，. 13.

(34) 物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. 其結果會造成「混沌邊緣」(edge of chaos)：一種介於有序與無序、現狀與創新、穩定與轉型之間的狀態。「複雜調適系統」（Complex Adaptive System, CAS）是從複雜理論所發展出來，可以用來檢視社會科學系統的一個簡單架構（Stacey, 1996年； Anderson, 1999年；Beinhocker, 1997年），將新興產業視為一個「複雜調適系統」，此系統具有四個主要特性： 1.具有不同基本心智模式的行動者，由行動中去調整其行為。一個複雜調適系統是由具有不同基本心智模式（schema）而且彼此互動的行動者（agent）所組成。行動者會偵測並解釋其環境—也包含了其他的行動者，藉此發展出一組心智模式(Dooley, 1997年)。心智模式就是一個認知架構，會影響行動者對於未來結果的預期，進而影響行動者的行動決策（Stacey, 1996年），此行動結果也會回過頭來改變行動者的心智模式。 2.間斷均衡的環境。 Beinhocker（1997年）認為一個複雜調適系統會有「間斷均衡」（punctuated equilibrium）的現象：在一段穩定的時間之後會突然出現劇烈的變化，並且週而復始的不斷發生。根據Levy（1994年）的看法，一個產業結構（即複雜系統）的改變是內生的(endogenous)，這種變革的力量不僅來自於新科技的發明，包括新企業的進入或既有企業的退出也都會造成產業的重大改變。也就是說，產業環境亦是由行動者互動出來的～這些行動者包括了供應商與顧客，只要有新的行動者進入或既有行動者的退出，就會再互動出新的產業環境，如此反覆下去，於焉形成了「間斷均衡」的產業環境。 3.系統的次序是突現而非預先規劃的。複雜調適系統的秩序並非預先規劃好的，而是藉由行動者的自組織（self-organization），使得系統突現（emerge）出次序。自組織是一種自發性的過程，即使系統中的行動者沒有既定藍圖可供依循，他們仍然會自我組織並且產生新的行為模式，這是一種由下而上（bottom-up）的改變過程（Stacy, 1996年）。. 14.

(35) 第一章. 緒論. 4.複雜的網絡關係與共同演化。複雜調適系統之所以會有「共同演化」（Co-evolution）的現象發生，其原因在於此系統是由許多不同的行動者所組成，這些行動者會在動態的網絡關係中彼此交互作用。Volberda and Lewin（2003年）認為，系統中必須包含許多異質的廠商，而且這些廠商具有調適、學習的能力，能夠彼此互動且相互影響，如此才會產生共同演化。所謂「共同演化」，是指系統中的行動者基於自利的原則，會採取行動來追求最佳的報酬，單一行動者的演化會影響到其他行動者的演化，並且影響到其他行動者的調適狀態，最後會改變彼此的行為。在人類的世界中，共同演化產生了政治和經濟上相互依賴的錯綜複雜網路：盟友、競爭對手、顧客與供應商等等關係（Waldrop, 1992年）。 (三)產業的重建主義觀點研究產業結構與業者策略行動的關係，基本上分為產業的結構主義觀點（structuralist view）及產業的重建主義觀點（reconstructionist view）兩個截然不同的觀點。產業的結構主義觀點（structuralist view）根源班恩（Joe S.Bain, 1956年）於產業組織經濟學。產業組織分析提出「產業結構—市場行為—經營績效」 (Structure-Conduct-Performance Paradigm) 模式，顯示從市場結構到行為和表現的因果關係。由供需條件形成的市場結構（market structure），會塑造買賣雙方的市場行為（ market conduct ），並決定最終市場表現（ market performance）。產業的重建主義觀點（ reconstructionist view ）根源於內生成長（endogenous growth）理論。這種理論可追溯到美國經濟學家熊彼德（Joseph A. Schumpeter, 1975年）當初的觀察：改變經濟結構和產業景觀的力量，可能來自系統內部。熊彼德宣稱，創新能夠從內而生，而其主要來源在於富有創造力的企業家。歷史顯示產業會隨著時間應運而生，而且持續擴張；產業狀況和疆界也. 15.

(36) 物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. 沒有明確界定；每個企業都可能參與塑造。在產業的結構主義觀點(紅海)，產業邊界十分明確而且為大家所認可，也有一套共通的競爭法則。所有公司都致力超越競爭對手，以掌握現有需求，控制更大的市占率。相形之下，產業的重建主義觀點(藍海)是尚未開發的市場空間及新需求，有機會創造獲利型成長。雖然有些事業創新(藍海)遠在現有產業邊界之外，但大部分的新事業機會(藍海)是在原本市場(紅海)中擴展產業邊界而創造出來。(藍海策略， 2005年) (四)產業群聚所謂產業群聚，是指在特定空間領域範圍內，相鄰近的廠商及機構維持某種型式的互動關係，相互影響與支援，於生產鏈上緊密分工達到生產效率，而形成外部性。藉此，小廠也能達到如大公司所能享有的生產規模經濟，同時生產網絡激勵相互學習及協同創新，形成更具彈性的生產體系 (Enright, 1996年; Porter, 1998年; Rosenfeld, 1997年; Swann and Prevezer, 1996年)。建構產業群聚的政策內涵並無公認的準則(Martin and Sunley, 2003年)，但有一項共識：不可能成功地從完全無基礎之處創造出一個產業群聚 (Schmitz and Nadvi, 1999年)，而是需要在於已具有基礎條件及潛力的地區或領域，逐漸建構產業的群聚，且須有結合相關的政策機制，才能促進產業群聚發展，提昇群聚當地的產業創新能力與競爭能力。影響群聚發展的可能因素包含：當時當地的特殊條件、有主導性廠商先行進入，帶領中小型廠商的發展，並吸引其他競爭對手的進駐、逐漸形成綿密的廠商互動網絡、技術勞力及其於當地不同廠商間流動扮演重要角色、消費者的壓力促使群聚提升產品品質、國際連結的努力、政府或公部門的催化作用、企業家精神(創業及競爭)及共同性的信譽或地區品牌建立的共識等等，故只要是產業或企業間連結在一起，透過產品或資訊流通，產生互補的作用(Porter, 1990年)，同一產業內與其他產業之間建立頻交易關係的企業(Hill&Brennan, 2000年)，產業群聚不僅以地域為觀點，還可以以企業網絡關係或供應鏈觀點來詮釋。 (五)策略性服務業. 16.

(37) 第一章. 緒論. 根據中華民國管理科學學會「產業管理評論 (Industry Management Review)」(第六卷第二期)對「策略性服務業」的論述，「策略性服務業」是配合一個國家經濟發展的階段、人文社會的特徵、經驗與優勢，發展及尋找最適合發展的服務業，即可為策略性服務業。從傳統觀點看來，服務業是跨產業的、是綜合的、是創意的，所以著眼的乃是發現需求然後組合各種資源手段以滿足需求。行政院的「新興重要策略性產業」、行政院經濟建設委員會的「服務業發展網領及行動方案」及經濟部商業司的「新興服務業」等所羅列的服務業均屬之(表2-4)。經濟部中小企業處將當代的產業歸納十一種特徵，分別為1.定義模糊化、2.範圍擴大化、3.內容延伸化、4.形式多元化、5. 意義複雜化、6.異業整合化、7.產業個性化、8.經營整合化、9.產品複合化、 10.價值轉型化、11.全球效應化等。三、小結回顧及展望台灣物業管理產業的動態發展過桯，確實符合及具備「複雜調適系統」的四個特性；長期以來，台灣的物業管理產業是以多元化行業組合的經營形式存在於市場，是包含多元性業務在內的整體性服務產業，其分項行業的整合構成物業管理產業的整體業務功能；而物業管理的多數分項業務均可作爲獨立行業存在於市場。也由於物業管理事務的綜合性和多元性，單一市場運作模式很難適應其多元的特點，是故本研究將以產業的「重建主義觀點」及「新興產業」為基礎；而且在未來的物業管理市場中，或以經營綜合性業務爲主、或以經營專項業務爲特色、或以物業管理諮詢和規劃為主等不同主體業務的物業管理公司均會同時存在。隨著物業管理產業的持續發展，未來也許會有更新的物業管理行業模式應運而生；此種動態的產業變革發展特性，在物業管理產業將更為明顯。物業管理所提供的服務內容，需要由多項專業服務廠商群組或服務供應鏈達成。物業管理產業在台灣的經濟產業結構中不但是屬於一項「新興產業」，而且也是一種顯著的「產業群聚」。所以，政府已將物業管理產業正式納入經濟建設積極輔導發展的「策略性服務業」。. 17.

(38) 物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. 第二章物業管理範疇與發展第一節國內外物業管理定義、政策及法律制度分析一、物業管理定義「物業管理」是英文「property management」源於香港的中文譯詞，是以「物業」和「管理」兩個詞彙組合而成，詞義中所謂「物業」（Property）者，乃指不同型態不動產的泛稱，包括土地型態或建築物型態皆可稱之，「物業」（Property）在概念上己包括不動產（Real Estate）、建築物（Building）、設施及設備（Facility）、資產(Asset)等多元涵義。而「管理」（management）則是應用科學的方法及技術，以達成預期目標與目的的活動或措施。「物業管理」的在不同的社經環境、專業或學術機構均有不同的定義，綜合國內外對「物業管理」的定義內涵(表2-1)，可歸納出下列七種詮釋的觀點。 1.「物業管理」為「綜合性的概念」。(JFMA、BIMA、陳柏廷) 2.「物業管理」屬於「經營管理活動」。(中國大陸、行政院經建會) 3.「物業管理」是專業的「行業類別」。(IFMA、BIMA、香港、林錫勳) 4.「物業管理」服務的「產業類別」。(行政院經建會) 5.「物業管理」是擬定「服務項目或業務範圍」。(行政院經建會、王順治) 6.「物業管理」是指服務的「作業程序及行政能力」(高永昆) 7.「物業管理」依的「物」的文義及法學觀點，應包括「動產」及「不動產」 (戴東雄、林錫勳、法典或辭典). 18.

(39) 第二章. 台灣物業管理之產業結構. 表2-1 物業、物業管理定義彙整表物業、物業管理定義來源韋氏大辭典. 物業、物業管理定義物. 業：是所有者能處置之資產，包括土地、不動產、貨品等，而且通常是指實質資產。 Institcrte of Real Estate 物業管理：是依據業主的要求和目的而對其資產進行的管理、操作、銷售、 Management (簡稱：IREM) 與維護。 International Facility 物業：是以提供某種服務機能為目的被任命或建設之建築物。 Management Association 物業管理：是一種包含多項訓練之專業管理學門，藉由整合人、地、過程 (簡稱：IFMA) 與技術，達到確保建築物與環境的功能運作正常。 Japan Facility Management 物業：包含私人、公共、企業之設施、設備、建築物與所屬之環境。 Promotion Association 物業管理：係指以經營管理觀點，對企業或團體所有之設施、設備、建築 (簡稱：JFMA) 物與環境，綜合性的考量多方面的知識與技術，加以企劃、管理與經營。 British Institute of Facility 物業：是指一般建築物，包括週圍環境在內、外部的設施設備。 Management ( 簡稱：物業管理：是替有關建築物與其所屬環境內的各種專業性活動做整合，並 BIFM) 針對各種活動就人及工作環境可能產生的影響，做一統整性管理。香港地產學會物業：是單元性地産。一住宅單位是一物業，一工廠樓宇是一物業， (物業管理專業手冊2005 一農莊也是一物業。故一物業可大可小，大物業可分割爲小物年10月) 業。物業管理：是一門掌控管理與專業綜合服務的藝術，務求在建築、科技、法制、財務及主觀情緒等限制下，提供不斷的優質運作及最佳用度的物業，以滿足各業主及用戶的多元需要及期望。中國大陸法律 (物業管理條例第二條). 物業：是指房屋及配套的設施、設備和相關場地。物業管理：是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。. 中國大陸行業標準物業：特指正在使用中和已經可以投入使用的各類建築物及附屬設 JGJ／T30-2003 備、配套設施、相關場地等組成的單宗房地産實體以及依託於 (房地産業基本術語標準) 該實體上的權益。物業管理：物業産權人對物業負責區域內共同利益進行維護的行爲。香港法律 (第545章第2條）. 物業：指不動產。物業管理：即不動產管理。. 1980年，高永昆/太聯企物業：是一般所稱的「不動產」，即指土地及地上定著物。管物業管理：是透過劃、組織、人員分配、指揮及控制的一套作業程序，針物業管理總論對不同用途建物的需求進行一切與此不動產有效作業相關的事務技巧及行政能力。………物業管理可分為公共域管理及投資管理兩類。. 19.

(40) 物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. 物業：是指人工形成，有其固有價值及使用價值，且有業主建築物與 2002年，林錫勳場地，包括為發揮其功能而設置的設備、設施、環境等。台灣與大陸物業管理產業結構分析-兼論跨國物物業管理：本文係將「物業管理」視為一種行業類別，．………，台灣地區較常用的則是「大樓管理」、「建築物管理維護」、以及「公業管理公司之進入策略寓大廈維護管理」，為便於不同地區的比較研討，以物業管理稱之。 2004年，陳柏廷物業管理：物業管理一詞的意涵隨著時代的演進，不斷被賦予新的功能定建立台灣物業管理內涵義。「物業管理」為「綜合性」概念，意義包含BM(建築物管理、之基礎性研究 PM(狹義的物業管理)、REM(不動產管理)以及FM(設施管理) 2004年12月，王順治物業管理制度研究. 物業管理：提供(1)建築物與環境的使用管理與維護(提供建築物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等)、(2)生活與商業支援(供物業代辦及諮詢行業、事務管理、物業生活服務（社區網路、照顧服務、保母、宅配物流）、生活產品（食衣住行育樂）及商業支援等服務)、(3)資產管理(提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等)等三類服務項目。物業管理即是為業主提供有關「建築物」、「不動產」、「設施、設備」等方面服務之管理行業。. 2004年9月，行政院經建物業管理：為針對建築物硬體及服務其社群與生活環境之軟體，作維護管理與全方位之經營。會物業管理即所有與建築物使用有關業務之管理活動，其目的在 (物業管理服務業發展綱使建物使用者擁有清潔、健康、舒適、方便並兼顧自然環境保領及行動方案暨旗艦計育之生活空間。畫) 物業管理服業務：係結合科技與管理技術，考量延長建築物生命週期及使用者需求，對建築物與環境提供專業之使用管理維護、生活、商業支援及資產管理等服務之產業。物業管理業務範疇：第一類：建築物與環境的使用管理與維護～提供建築物與環境管理維護、清潔、保全、公共安全檢查、消防安全設備及附屬設施設備檢修等服務。第二類：生活與商業支援服務～提供物業代辦及諮詢行業、事務管理、物業生活服務（社區網路、照顧服務、保母、宅配物流）、生活產品（食衣住行育樂）及商業支援等服務。第三類：資產管理～提供不動產經營顧問、開發租賃及投資管理等服務。資料來源：本研究彙整。. 20.

(41) 第二章. 台灣物業管理之產業結構. 從上列物業管理定義的內容顯示，各種物業管理定義尚存在著下列問題： 1.物業管理的概念並不一致。 2.物業管理的定義具有條件性或限制性。 3.某些物業管理的定義在文義或邏輯上並不周延。 4.在不同情境應用物業管理詞彙時未予清楚定義而產生歧義。本研究是延用行政院經建會核定「物業管理服務業發展綱領及行動方案暨旗艦計畫」中對「物業管理」的相關定義。二、國外物業管理制度發展歷程國內外對物業管理的定義、政策及法律制度，是配合當地的政治、經濟、及社會文化及思想等發展階段進行融合及調適，所以形成各國或區域自有特色的物業管理體制，圖2-1及表2-2為彙整分析世界物業管理的發展階段及構成物業管理相關概念。圖2-1 物業管理世界潮流發展概況. 資料來源：陳柏廷，2004. 21.

(42) 物業管理服務業產業結構暨支援資訊服務系統之研發委託專業服務案. 表2-2 國內外物業管理相關概念彙整表概念名稱. 緣由. 意義. 目的. 範圍. 制度特點. 建築物管理 Building Management (簡稱BM). 19世紀中，由英國本土的工業化風潮所帶領。. 針對建築物執行管理維護作業，維持有關設施、設備機能正常運作與堪用狀態。. 維持建築物功能正常與環境衛生，並確保租金回收。. 自有建築物. 個人. 公寓大廈管理維護 Condominium Management & Maintance (簡稱CMM). 20世紀末，在台灣因公共安全問題所引發出的區分所有權房屋管理概念。. 提倡住戶民主自治，透過自治組織共同維護公寓大廈安全、清潔與機能正常。. 私有與共用部分. 物業管理(狹義) Property Management (簡稱PM). 20世紀初，在美國本土由於工業化、都市化的刺激所興起。. 針對國內所指之公寓大廈，透過住戶自治的精神，執行管理維護作業，維持有關設施、設備機能正常運作與堪用狀態。維持物業機能堪用，追求使用價值的效率化，並進行計畫性的資產管理作業。. 針對無形與有形的資產加以綜合經營規劃，提升使用效益。. 各種無形與有形資產. 不動產管理 Real Estate Management (簡稱REM). 20世紀初，在美國本土由於工業化、都市化的刺激所興起。. 提升投資報酬率。. 各類不動產. 一開始並無特定法令規定，純由所有權人自行訂立管理規則，後來才出現類似「住宅法」的法令規定。從公共安全的角度出發，並注重住戶自治的決策機制設計與組織報備，透過頒佈成文法令加以明確規定，屬大陸法系國家。英、美等海洋法系國家針對此部份並無特定成立專屬法令規範，主要是透過市場自然運作。同上. 設施管理 Facility Management (簡稱FM). 20 世紀中之後，由全球化企業經營管理與微利時代來臨所刺激興起。. 降低企業日常經營管理成本，執行長期性的管理維護計劃。. 各種可供企業擁有之設施、設備. 同上. 使用權人 (房客). 以提升不動產的使用價值或實現其交換價值為主要目標，注重投資報酬率的管理。維持使用中設施的機能正常，並注意管理成本的控制，節省日常管理支出。. 資料來源：陳柏廷，2004年。. 22. 思考觀點. 區分所有權人 (住戶或使用權人). 所有權人 (房東). 投資人.

(43) 第二章. 台灣物業管理之產業結構. 三、國內外物業管理政策及制度分析由於各國對物業管理的定義、政策及法律制度，是配合當地的政治及經濟、及社會文化及思想等發展階段進行溶合及調適，所以形成各國自有特色的物業管理體制，茲以國外英、美、日、港、澳門、中國大陸及台灣的的物業管發展政策及法制分述如下。 (一)英國英國的物業管理歷史源自19世紀中葉的工業革命時期，因大量農村人口遷移至各工業城市工作，促使大量興建低廉租金的住宅以提供工人家庭居住。由於工人素質不高，導致工人的居住生活環境問題叢生，如環境髒亂、破壞建築與設備及拖欠租金等問題，使得房屋業主的利益亦無保障。1860年至1866年間，Octavia Hill女士在對自己出租的物業管理中，制訂了一系列規則，嚴格要求租客遵守，使住戶的居住環境得到了很大改善。因爲她的工作甚見成效，物業管理工作漸漸被業主們及政府所重視，而且在同行業的從業人員中亦建立了一個爲英國皇家特許的專業學會～英國特許房屋經理學會，全球各地分佈十三個分會，會員累己達一萬八千多人。 (二)美國美國在20世紀初期，充分地發揮工業化的效能，連同帶動大量興建簡易型住宅，隨著時代進步的建築技術而興建的高樓層建築物，形成建築物設施及設備的複雜化、維護修繕技術的專業化及不動產共有情形急劇增加，使得不動產管理所需具備的技術、財經及法律等專業知識細化分工。另一方面，非自住自用型的土地及房屋所有權人持續增加，不動產潛在的投資與經營管理效益，在此時亦激起一些企業或私人的動機和興趣，促使單純的土地和房屋資產觀念，轉變成具投資性質的不動產概念。在1933年時值經濟大恐慌的時期。數以千計的原本可爲收入的抵押贖回權化爲烏有，市場上出現了急需有資格的管理師來經營的大批建築物。爲了解決這個問題，由具備資産管理專業能力及經驗的資産管理公司，提供業主要求和目標而對其资產進行的管理、操作、銷售與維護；開啟了以投資及資. 23.