一 、 物 業 管 理 文 獻 探 討
國內有關物業管理的文獻，研究著重於建築物的管理制度、管理維護組 織、法令政策、應用技術、標章制度等相關課題；所有權型態多以區分所有 權的建築物為對象，法規則以公寓大廈管理條例相關法令為主；而內政部建 築研究所自1995年成立，為政府專責有關建築相關法規及應用技術的研究機 構，歷年已完成的研究專案中，研究內容亦大多數偏重於營造及建築階段的
「規劃設計」與「施工技術」層面，或以推動建築物相關「標章制度」為研 究目的，但對建築物在導入使用期間「使用管理」階段的管理維護課題則探 討較少；近年來雖然已有研究單位及學術單位以「物業管理」為相關課題的 研究，但其內容大部份仍未能脫離「公寓大廈」、「區分所有權」、「住宅 建築物」等狹義範圍，對物業管理法規制度及產業結構的研究更為匱乏，而 針對物業管理法規及產業研究者，亦多設定以公寓大廈管理維護業或保全業 的法規及企業組群為研究對象，與本研究依據經建會所定義的物業管理業務 範疇相去甚遠。然而由於物業管理觀念已漸趨於成熟，政府及學界更將物業 管理視為社會服務業中的朝陽產業，在政府政策的推動下，促成產、官、學 各界正對物業管理相關課題展開廣域性的研究，以探索建構符合台灣社會環 境的物業管理制度。
(一)設施管理與物業管理
近年國際間亦已形成以設施管理（Facility Management）與物業管理
（Property Management）互相競合發展的狀況，兩者業務內容的複合程度相 當高，在實務上多將兩者視為同一領域的兩種不同表述，但亦有學者將兩者 進行比較(龍惟定，2003年，表1-4)。
表1-4 設施管理與物業管理之比較
項目 傳統的物業管理 現代的設施管理
英文詞義 Property Management Facility Management
管理目標 資產保值 通過資產的有效利用使資產增值 50-60%、人一輩子有 70-80%時間生活在住宅區中，以及疏離的住戶關係，形 同工業化的小型社會縮影等，住宅區管理顯見是物業管理的重點，從物業管理
(三)台灣「物業管理服務業」發展的探討
台灣「物業管理服務業」發展的研究屬少數，且內容因觀點及論証時有 偏頗不實或以偏蓋全，較嚴謹具代表性及具實証性的文獻論述摘要如後：
1.「台灣物業管理業的競爭策略探討」（高永昆，2005年）
主要從台灣物業管理業的發展歷史，回顧在學習與成長過程中所面臨的困 難，及如何共同合作克服，再由現況分析，發現業者透過專業化的努力，
以教育訓練、作業標準化及全面品質管理方法持續改善服務品質，並充分 應用相關策略管理理論，找出可行的競爭策略以建立競爭優勢，而使業者 擺脫低價競爭後為控制成本而降低管理維護品質，繼而引發消費者不滿而 再度被迫降價的惡性正回饋循環。
2.「物業管理制度研究」(王順治，2004年)
探討台灣「物業管理」概念與「物業管理制度」應有架構，系統性的整理
「物業管理(property management)」的概念、源起、內容、發展，及國外「物 業管理」制度、專業人員的內容；並對台灣「物業管理」發展面臨的課題 及各相關法令廣泛探討，並研提「物業管理」可採《公寓大廈管理條例》
過渡至《物業管理法》的見解。
3.「建立台灣物業管理內涵之基礎性研究」(陳柏廷，2004年)
藉由整理國內外相關文獻、訪談國內有關從業者以及世界著名的大型物業 管理業者，探討物業管理在台灣社會產業中應有的定位以及內涵，並將之 與國內現有的「公寓大廈管理維護」概念進行深入比較，以生命週期為主 要論述觀點，釐清兩者內涵層次上的差異。研究的結論與主要建議如下：
(1)「物業管理」在世界發展潮流中，隨著時代不同被賦予不同的意義，而 台灣目前仍處於初始階段，朝向整合性的物業管理概念發展將是未來不 可避免的趨勢。
(2)從「生命週期觀點」為出發點可架構出較為完整的物業管理內涵，且由此 可知「公寓大廈管理維護」的概念乃包含於「物業管理」概念之中，國內 一般大眾普遍都犯有將兩概念混淆的問題，同樣的情形也可在中國大陸近
來所提倡的物業管理條例中得到印證。
(3)「強化民間組織功能」與「提升教育體系層次」將是未來台灣物業管理 發展的兩大方向，而政府亦可藉由推動將「公共設施管理」結合物業管 理的策略，加速該產業在社會發展的腳步。
(4)當務之急仍在於結合產、官、學各界進行物業管理的「知識化」工作，
提升其專業程度，並考慮制訂台灣專屬的「物業管理條例」，或是在現 有公寓大廈管理條例與相關法令體系下，增修有關物業管理的概念性規 定章節，應是較為可行的作法。
4.「台灣與大陸物業管理產業結構分析－兼論跨國物業管理公司之進入策略」
(林錫勳，2002年)
以產業組織的分析架構針對台灣及大陸的物業管理產業進行系統性的產業 結構分析，並以台灣及大陸物業管理產業結構為背景因素，對外資進入該 兩市場之進入模式以個案方式加以探討，個案廠商包括東京都、台建、怡 和高力、僑樂、太平洋、潤維、喬信、第一太平戴維斯等公司。
二 、 產 業 結 構 分 析 理 論 探 討
經濟學所稱的產業是指：「生產相同產品的廠商的集合」。而市場是指：
「買賣商品或勞務的場所」。產業經濟學在定義市場或產業時，從需要及供 給兩方面來定義。台灣行政機關在實務上產業的分類是依「中華民國行業標 準分類」來分類，而產業結構的區分則是以市場佔有率及產業集中度與廠商 數目來分類。
台灣產、官、學、研等對「物業管理產業」的界定尚在形成共識階段，
而對於當代經濟體系全球化、科技化、跨領域融合的產業研究，近二十年來 在產業研究的理論上也產生很大的變化，學者紛紛提出多項新的論點及思 維，其中有助探討台灣物業管理「產業觀」的產業理論分述如下：
(一)新興產業觀點
根據Porter（1980年）的界定，新興產業為「新建立的或是重新型塑
新的顧客需求，或是因為經濟與社會上的改變使得某項新產品或是服務具備 有開創新事業的機會」。Dean and Meyer（1996年）認為新興產業具有許多 特性，包括新事業的快速出現、銷售額快速成長、顧客偏好的變化以及技術 的不斷改變；整體來說，這些特性使得新興市場充滿著機會與不確定性。
(二)複雜科學理論
應用「複雜理論」作為新興產業研究的切入觀點，並且運用「複雜調適 系統」(Complexity Adaptive System, CAS)作為新興產業分析的架構，分析廠 商與產業的發展行為；是一種質性的研究研究法，採用質性研究法(Qualitative Research)的原因有以下兩個理由：
1.產業是一個複雜的體系，無法以獨立的變數或面向來推得其現象，透過質 性研究可以採用全貌的觀點(holistic perspective)作整體式之多面向觀察 (M.Q.Patton, 1990年)。
2.產業發展牽涉到細膩且微妙的情境，變數之間的因果關係並不清楚，質性 研究可以透過歸納的方式來發掘現象的「理想型態」（ideal type）。
「複雜理論」(complexity theory)這門新科學是源自混沌科學，經過不斷 的累積與融合的研究成果，而Jantsch(1980年)是第一位將複雜性理論應用到 社會科學的學者。在1984年，由Cowen與Gell-Mann所領導創立的「聖塔菲學 院」(Santa Fe Institute, SFI)成為第一個對複雜理論進行有系統研究的機構，
複雜理論研究的主要論點：
1.系統的自組織(self-organization)
複雜系統的開端通常是隨機而且紊亂的，但是系統的組成份子會自發性的 自我組織。
2.整體並非個體的加總
複雜系統的整體與組成個體之間的關係並非單純的累加性(additive)，簡單 的個體經過組合之後會突現完全不同風貌的整體。
3.混沌邊緣現象(edge of chaos)
複雜系統的行為會同時具有秩序以及混沌，而且這兩種行為會交替出現，
其結果會造成「混沌邊緣」(edge of chaos)：一種介於有序與無序、現狀與 創新、穩定與轉型之間的狀態。
「複雜調適系統」（Complex Adaptive System, CAS）是從複雜理論所發 展出來，可以用來檢視社會科學系統的一個簡單架構（Stacey, 1996年；
Anderson, 1999年；Beinhocker, 1997年），將新興產業視為一個「複雜調 適系統」，此系統具有四個主要特性：
1.具有不同基本心智模式的行動者，由行動中去調整其行為。
一個複雜調適系統是由具有不同基本心智模式（schema）而且彼此互動的 行動者（agent）所組成。行動者會偵測並解釋其環境—也包含了其他的行 動者，藉此發展出一組心智模式(Dooley, 1997年)。心智模式就是一個認 知架構，會影響行動者對於未來結果的預期，進而影響行動者的行動決策
（Stacey, 1996年），此行動結果也會回過頭來改變行動者的心智模式。
2.間斷均衡的環境。
Beinhocker（1997年）認為一個複雜調適系統會有「間斷均衡」（punctuated equilibrium）的現象：在一段穩定的時間之後會突然出現劇烈的變化，並 且週而復始的不斷發生。根據Levy（1994年）的看法，一個產業結構（即 複雜系統）的改變是內生的(endogenous)，這種變革的力量不僅來自於新科 技的發明，包括新企業的進入或既有企業的退出也都會造成產業的重大改 變。也就是說，產業環境亦是由行動者互動出來的～這些行動者包括了供 應商與顧客，只要有新的行動者進入或既有行動者的退出，就會再互動出 新的產業環境，如此反覆下去，於焉形成了「間斷均衡」的產業環境。
3.系統的次序是突現而非預先規劃的。
複 雜 調 適 系 統 的 秩 序 並 非 預 先 規 劃 好 的 ， 而 是 藉 由 行 動 者 的 自 組 織
（self-organization），使得系統突現（emerge）出次序。自組織是一種自
（self-organization），使得系統突現（emerge）出次序。自組織是一種自