物業管理服務業於法律上之定位

物業管理服務業為物管理制度其中的法律關係主體之一，在法律上的定 位，可從法律性質、法律關係、法律人格及法律責任等構面進行探討分析。

一 、 法 律 性 質

物業管理服務業的法律規範，應同時具備隸屬法、行政法、特別法與產 業經濟法的法律性質。

1.隸屬法

物業管理服務業在物業管理法律與制度中，為多個法律關係主體的一方，

如果對物業管理服務業此一特定當事人訂定專屬性的「物業管理服務業法」

法律規範，理應隸屬於物業管理制度的基本法「物業管理法」之下，就如 同目前公寓大廈管理條例與公寓大廈管理服務人管理辦法的隸屬關係，此 種隸屬法也普遍為其他法律制度所採用。

2.行政法

政府的行政管理機關，需要法律的依據，才能對物業管理服務業行使監督 及管理權，物業管理服務是物業管理制度的核心功能，物業管理服務業更 是物業管理複合法律關系中的關鍵主體，訂定特定性的「物業管理服務業

法」有其必要性，應該屬於具有高度行政管理目的行政法。

3.特別法

物業管理服務業的法律，對規範的標的及對象均具明確的特定性及針對 性，適用性優先於其他一般法律，所以是一種特別法。

4.產業經濟法

在產業經濟體系的物業管理服務業概括不動產管理業、複合及單一支援服 務業等，可從行業分類標準探討；在法學觀點的物業管理服務業是指法律 提供物業管理服務的法律關係主體。物業管理服務業的外部法律關係是指 物業管理服務業與管理組織或所有權人的法律關係，以及物業管理服務業 各行業間的法律關係，內部法律關係是指法律對特定物業管理行業的規 範，屬針對性及內部性。以法規規範物業管理服務業，在經濟的觀而論，

是對產業經濟體系產生干預，目的是以政策促進產業的合理化或產業的升 級，所以物業管理服務業的法律，也具有一定程度產業經濟法的效應。

二 、 法 律 關 係

物業管理服務業的法律行為，應同時具備相對性、管理與服務、契約等 的法律關係。

(一)相對性的法律關係

1.物業管理服務業與管理組織或所有權人具有的權利義務的對等關係，是對 等雙方當事人的一方。

2.物業管理服務業經管理組織或所有權人的授權，對不動產標的物及相關所 有權人、使用人實施管理，而成為管理權的代理人或執行人。

(二)管理與服務的關係

物業管理服務業具有「管理」及「服務」兩種業務型態，其執行業務的 權力的來源為管理權人的授權及法律規範賦予的權力兩項。

1.屬於所有權人或區分所有權管理組織的物業管理權，經由委託、僱佣或承 攬的法律關係，授權由物業管理服務業代為行使。

理法律的規範行使業務執行的權力。

(三)契約關係

契約為法律關係主體之間的權利義務的相對承諾，物業管理服務業的存 在的契約關係有兩項

1.區分所有權的不動產標的，共用部分管理權授權、管理組織及管理方式的 權利義務，是需經過一定的法律認可程序所共同協議產生，此共同協議即 成為區分所有權人之間共同的契約，如公寓大廈管理條例的規約、區分所 有權人會議的決議等。

2.物業管理服務業因提供管理服務，與所有權人或區分所權管理組織訂立的 管理服務契約，以明訂雙方權利義務的關係，屬業務、交易契約的性質，

契約內容應不得違反區分所有權人的共同協議。

三 、 法 律 人 格

提供物業管理服務的物業管理服務業，必需具有法律人格，包括自然人、

法人或非法人組織等三種形態。

1.自然人

自然人指具有當事人能力的個人，從事物業管理服務相關職業，或以個人 的知識技能提供物業管理服務的人，自然人提供的物業管理服務，可分為 必需具備相關証照或資格的特別限制，及無需特別限制兩類業務。未來物 業管理服務的專業人員，可參考香港及中國大陸的經驗，推行註冊物業管 理師執業制度，以經理人的角色接受委託執行業務，並與認可制度及相關 技術証照制度相輔成為以自然人為基礎的專業服務體系。

2.法人

以法人型態，依公司法人或相關法律程序取得法人資格的團體人、組織人 均屬之，法人的活動及行為等，應受相關的法律規範，如公司的型態、許 可行業、設立條要件、業務範內容等等，以法人型態提供物業管理服務的 行業。

3.非法人組織

依目前公寓大廈管理條例的區分所有權人會議及管理委員會，均為非法人組 織，管理委員會亦僅具當事人能力，未來物業管理法律是否賦予法人化尚未 定論，但區分所有權人會議或管理委員會是物業管理權的原始來源，雖然不 屬於經濟體系的事業單位，但卻是可以決策、監督及執行物業管理服務業務 的非法人組織。除此以外，依人民團體法或商業團體法設立的專業公會協會，

均未具備法人資格，也是提供物業管理服務的組織。

四 、 法 律 責 任

法律責任的發生原因是違法行為，違法行為包括侵權行為、違約行為、

犯罪行為及行政違法行為等，相對的法律責任則包括民事責任、刑事責任及 行政責任等。

1.侵權行為或違約行為與民事責任

侵權行為是指侵犯他人的人身權、財產權或政治權的行為，是一種民事的 法律責任。物業管理服務業者執行業務造成的侵權損害的民事責任，包括 工作人員，作業過失等。此外，物業管理服務業者為立契約的一方，若未 履行或不完全履行契約的承諾，即構成違約行為，這也是一民事的法律責 任

2.犯罪行為與刑事責任

物業管理服務業者觸犯刑事法律規範規定時，即是違法或犯罪行為，是屬 於嚴重的法律責任，其認定是由司法機關判處。

3.行政違法行為與行政責任

因行政違法行為而導至的責任，任何物業管理法律關係的主體，包括主管 機關、物業管理服務業者、區分所有權人等，都有可能為行政違法行為的 當事人。