第 一 節 國 內 外 物 業 管 理 定 義 、 政 策 及 法 律 制 度 分 析
一 、 物 業 管 理 定 義
「物業管理」是英文「property management」源於香港的中文譯詞，是 以「物業」和「管理」兩個詞彙組合而成，詞義中所謂「物業」（Property）
者，乃指不同型態不動產的泛稱，包括土地型態或建築物型態皆可稱之，「物 業」（Property）在概念上己包括不動產（Real Estate）、建築物（Building）、
設施及設備（Facility）、資產(Asset)等多元涵義。而「管理」（management）
則是應用科學的方法及技術，以達成預期目標與目的的活動或措施。
「物業管理」的在不同的社經環境、專業或學術機構均有不同的定義，
綜合國內外對「物業管理」的定義內涵(表2-1)，可歸納出下列七種詮釋的觀 點。
1.「物業管理」為「綜合性的概念」。(JFMA、BIMA、陳柏廷) 2.「物業管理」屬於「經營管理活動」。(中國大陸、行政院經建會) 3.「物業管理」是專業的「行業類別」。(IFMA、BIMA、香港、林錫勳) 4.「物業管理」服務的「產業類別」。(行政院經建會)
5.「物業管理」是擬定「服務項目或業務範圍」。(行政院經建會、王順治) 6.「物業管理」是指服務的「作業程序及行政能力」(高永昆)
7.「物業管理」依的「物」的文義及法學觀點，應包括「動產」及「不動產」
(戴東雄、林錫勳、法典或辭典)
表2-1 物業、物業管理定義彙整表
物業、物業管理定義來源 物業、物業管理定義
韋氏大辭典 物 業：是所有者能處置之資產，包括土地、不動產、貨品等，而且通 常是指實質資產。
Institcrte of Real Estate Management (簡稱：IREM)
物業管理：是依據業主的要求和目的而對其資產進行的管理、操作、銷售、
與維護。
International Facility Management Association (簡稱：IFMA)
物 業：是以提供某種服務機能為目的被任命或建設之建築物。
物業管理：是一種包含多項訓練之專業管理學門，藉由整合人、地、過程 與技術，達到確保建築物與環境的功能運作正常。
Japan Facility Management Promotion Association (簡稱：JFMA)
物 業：包含私人、公共、企業之設施、設備、建築物與所屬之環境。
物業管理：係指以經營管理觀點，對企業或團體所有之設施、設備、建築 物與環境，綜合性的考量多方面的知識與技術，加以企劃、管 理與經營。
British Institute of Facility Management ( 簡 稱 ： JGJ／T30-2003
(房地産業基本術語標準)
2002年，林錫勳
PM(狹義的物業管理)、REM(不動產管理)以及FM(設施管理) 2004年12月，王順治
物業管理制度研究
從上列物業管理定義的內容顯示，各種物業管理定義尚存在著下列問題：
1.物業管理的概念並不一致。
2.物業管理的定義具有條件性或限制性。
3.某些物業管理的定義在文義或邏輯上並不周延。
4.在不同情境應用物業管理詞彙時未予清楚定義而產生歧義。
本研究是延用行政院經建會核定「物業管理服務業發展綱領及行動方案 暨旗艦計畫」中對「物業管理」的相關定義。
二 、 國 外 物 業 管 理 制 度 發 展 歷 程
國內外對物業管理的定義、政策及法律制度，是配合當地的政治、經濟、
及社會文化及思想等發展階段進行融合及調適，所以形成各國或區域自有特 色的物業管理體制，圖2-1及表2-2為彙整分析世界物業管理的發展階段及構 成物業管理相關概念。
圖2-1 物業管理世界潮流發展概況
表2-2 國內外物業管理相關概念彙整表
概念名稱 緣由 意義 目的 範圍 制度特點 思考觀點
建 築 物 管 理 Building Management (簡稱BM) Condominium Management
& Maintance (簡稱CMM)
Property Management (簡稱PM) Real Estate Management (簡稱REM) Facility Management (簡稱FM)
三 、 國 內 外 物 業 管 理 政 策 及 制 度 分 析
由於各國對物業管理的定義、政策及法律制度，是配合當地的政治及經 濟、及社會文化及思想等發展階段進行溶合及調適，所以形成各國自有特色 的物業管理體制，茲以國外英、美、日、港、澳門、中國大陸及台灣的的物 業管發展政策及法制分述如下。
(一)英國
英國的物業管理歷史源自19世紀中葉的工業革命時期，因大量農村人口 遷移至各工業城市工作，促使大量興建低廉租金的住宅以提供工人家庭居 住。由於工人素質不高，導致工人的居住生活環境問題叢生，如環境髒亂、
破壞建築與設備及拖欠租金等問題，使得房屋業主的利益亦無保障。1860年 至1866年間，Octavia Hill女士在對自己出租的物業管理中，制訂了一系列規 則，嚴格要求租客遵守，使住戶的居住環境得到了很大改善。因爲她的工作 甚見成效，物業管理工作漸漸被業主們及政府所重視，而且在同行業的從業 人員中亦建立了一個爲英國皇家特許的專業學會～英國特許房屋經理學會，
全球各地分佈十三個分會，會員累己達一萬八千多人。
(二)美國
美國在20世紀初期，充分地發揮工業化的效能，連同帶動大量興建簡易 型住宅，隨著時代進步的建築技術而興建的高樓層建築物，形成建築物設施 及設備的複雜化、維護修繕技術的專業化及不動產共有情形急劇增加，使得 不動產管理所需具備的技術、財經及法律等專業知識細化分工。另一方面，
非自住自用型的土地及房屋所有權人持續增加，不動產潛在的投資與經營管 理效益，在此時亦激起一些企業或私人的動機和興趣，促使單純的土地和房 屋資產觀念，轉變成具投資性質的不動產概念。
在1933年時值經濟大恐慌的時期。數以千計的原本可爲收入的抵押贖回 權化爲烏有，市場上出現了急需有資格的管理師來經營的大批建築物。爲了 解決這個問題，由具備資産管理專業能力及經驗的資産管理公司，提供業主 要求和目標而對其资產進行的管理、操作、銷售與維護；開啟了以投資及資
產管理為基礎的物業管理體制，遂促成了專業物業管理業的興起。
在美國，物業管理已成為城市建設和管理的一個重要產業。專業化管理 是美國物業管理最顯著的特點，社會化分工十分明確。發展商開發建築物的 過程．一般不會自己管理自己開發的物業，而是在買下土地後，由財務公司 進行策劃，由建設公司建造，委托專業銷售商售房，並且委由一家專業物業 管理公司或業主進行管理。物業管理公司一般僅負責統籌整個物業的管理，
具體業務則聘請專業的服務公司承擔。物業管理公司接管後將管理內容細化 後再發包給清潔、保安、設備維修等專業單位。
為了建立規範，確保服務品質，美國物業管理業者於1933年由100家業者 成立物業管理協會（Institute of Real Estate Management, IREM），對合格的 物業管理人頒發CPM（Certified Property Manager, CPM）證書，並相約對客 戶提供專業服務，確保客戶權益。譬如，客戶資金與公司資金分別開戶，不 混合使用，就員工的行為負連帶責任等。到了1980年，全美約有6500名CPM，
其中執業的有4300餘名，受託管理的不動產總值高達二千億美元以上。部份 專業物業管理人也兼做不動產仲介、鑑價、與顧問的業務。
有關美國共同所有不動產法迄今的發展過程，大約可分三階段。
1.Common Law階段（美國獨立以來至1950年止）
在同一土地上的建築物，階層式的區分，就該部分可以自由保有權，亦即 顯示可以設定階層的自由保有權（Superimposed freehold）。惟建物的全部 或一部滅失時，其權利當然消滅，並無所謂的復舊權。
2.制定法第一階段（1951年起至1976年止）
受南美洲及歐洲的立法影響，於1951年美國領土的波多黎各，首先創設包 含可作為抵押權設定的共同所有不動產為根據的法律。持續發展至1958年 制定Horizontal Property Act，此法律一般均稱之為水平財產法，Horizon有 階層意味， 亦可稱樓層財產法。然於1961年時，美國聯邦住宅法（National Housing Act）修正了第二三四條，聯邦住宅局賦予共同所有不動產的各專 有部分（Condominium Unit）抵押保險的權利。嗣於1962年Federal Housing
Administration（聯邦住宅局）制定了Model Statute for the Creation of the Apartment Ownership（公寓所有權創設模範法）全文二十九條。各州以之 為依據陸續制定大同小異之規定。
3.制定法第二階段（1977年以降迄今）。
1977年經檢討而制定了所謂的統一共同所有不動產法（The Uniform Condominium Act）共五章九七條。此統一法與模範典相同，並非嚴謹的法 律，仍是提供各州立法的範本。嗣於1980年再為修正。
另有關美國公寓管理規定，美國區分所有權之創設，與法，、德、日等 國相同，採登記制度。但開發公司在計畫建造前，須先提出「申請書」
（Declaration）、規約（By-Laws）、經核准之建告計畫、平面圖，以及其他有 關的所有權契據，向該管地方政府申報及登記，始可取得所有權。有關申報 書，不僅為創設區分所有權的基本文件，亦為執行實質環境管制與維護業務 依據，其內容除規定各居住單位所有權人的產權範圍外，尚規定社區建物的 特定用途、使用限制，增建管制等。開發公司另一項義務，係依據申報書的 規定，制定「自治規約」（Covenants），規定管理組織的運作、共有財產的管 理維護事項，以及管理費的收費標準及分擔比例等。待申報書及自治規約制 定後，區分所有人團體及幹事團自可以依其規定而運作，並可聘請管理人，
依申報書及自治規約之規定，執行資環境管制與維護業務。
(三)香港
香港在二次世界大戰後，大量人口自中國大陸湧入，從1945至1949年間 短短4年，人口由60萬驟增至200萬人，其中30萬人在山邊蓋搭簡陋木屋作爲 居所，而在1953年耶誕節前夕發生一場大火，銷毀了成千上萬木屋民居的住 屋，香港政府於1954年初開始趕建簡單的房屋來安置災民，爲了管理這些給 災民居住的公有房屋，遠從英國聘請物業管理專家加入政府公務員行列，開 啟了香港的物業管理。隨著經濟的成長，1960年末開始，香港陸續建成大型 住宅屋村(社區)，私營物業管理公司因此應運而生。
香港物業管理制度，是每棟大樓的由業主成立「業主立案法團」向政府
登記，取得法定地位。由「業主立案法團」所組成的管理委員會的職責，在 香港法例中有明確規定。建物完成後，由建築公司與買主或物業管理公司訂 定大樓管理公約(或公契)，該公約具有法律約束力。大樓管理公約上，明訂 管理費用的收取方式、管理員工薪資、設施維修保養費、公共水電費、保險 費、環境美化清潔費與管理公司費用等。管理公司在法律的支持與管理委員 會的監督下，確實執行管理公約上的工作。
香港施行普通法的法律制度，亦即主要按照案例來作判決標準。故此，
很多時某一特定的法律條例僅作原則性制訂，因爲法院在判案時會參照以往 相關情況的案例來作標準。
香港直接與物業管理有關的法律條例有三章：
1.房屋條例(香港法律第283章)規範「公營屋房」的管理
香港房委會管轄下的公共屋村，是直接由房委會下屬的物業管理委員會負 責管理的。物業管理委員會轄下的物業保安工作，停車場的一部分交給私 人公司承擔。公共屋村設有辦事處，辦事處由房屋事務經理主管；辦事處
香港房委會管轄下的公共屋村，是直接由房委會下屬的物業管理委員會負 責管理的。物業管理委員會轄下的物業保安工作，停車場的一部分交給私 人公司承擔。公共屋村設有辦事處，辦事處由房屋事務經理主管；辦事處