第五章 結論與建議
第二節 建議
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的執法機構、法令規定不完備及不合時宜、人力缺乏及經驗不足等。種種現 況都讓接下來的國土活化工作倍受考驗。
對照鄰近國家日本及新加坡在國有土地管理機制上的作法，可以找到一些作 為臺灣參考，例如：日本之定期借地權運用、國有土地標售利用僅限定在指 定用途或特定公共事業之建設；新加坡之土地管理執法單位架構及有計劃性 的制度、「公共組屋」制度、定期租賃出租使用權、打房措施等。
尤其是新加坡經驗，其透過計畫性、長期性的開發策略運用，加上國家政策、
金融措施作為配合，且在進行國土開發時，將商業、工業開發、住宅規劃及 交通公共建設等全盤納入考量，以創造永續生存環境空間為公共責任，從而 適度引導都市有秩序發展，健全都市空間結構，調節土地供需，抑制房價上 漲，並配合產業發展，興建各項公共建設，因此，除達到國有財產管理的目 的外，並創造更多的投資機會。
第二節 建議
一、借鏡日本及新加坡以下經驗
(一) 管理機關與開發機關宜分開設立
臺灣與日本之國有土地管理組織機制較為相近，係在財政機構下專 設土地管理機關，例如臺灣是財政部國有財產局，日本是財務省下 設理財局。而新加坡的土地管理局則是隸屬於法務部之下，且為促 進土地開發利用，在其他部會下亦設立建屋發展局(HDB)、市區重建 局(URA)及裕廊工業集團(JTC)，積極進行國有土地的開發，此為新加 坡組織架構特別之處。
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就政府功能而言，在公共財、外部性、自然獨佔或市場資訊不對稱 的情況下，基於公共利益及責任，政府有介入國土管理的必要，惟 在目前政府政策顯已失靈與委託民間代理的風險的前提下，基於效 率的考量，似可仿效新加坡之制度設計，將管理機關與開發機關分 開設立。
(二) 租賃權機制可用在國有土地利用之提升
日本租賃方面，除普通類國有地有以時價租賃予以標租外，行政類 國有地則是為促進公共建設興建之目的，以合建或出租與特定事業 的方式。而臺灣目前僅有非公用土地可以標租，似可以參採日本，
將租賃權機制延伸至公用土地之出租。
此外，新加坡之「租賃權」的地權以標租的作法為主，尤其對於長 期租賃者，則以一次收取價金出讓的方式為之，已接近臺灣的地上 權。所以臺灣之地上權之運作機制及配合措施似可參考新加坡之「租 賃權」的地權制度。
(三) 設定地上權之作法應有配套考量
以設定地上權方式釋出國有土地的使用權，除我國外，僅日本在例 外的情形下，對於行政類國有地以設定地上權方式釋出，惟其對象 以鐵道建設、高速公路、電器事業等公共團體於必要狀況，方以設 定地上權方式進行，至於普通類國有地則無此種作法。
新加坡為地權制度，無是項作法及案例。
臺灣國有土地以設定地上權方式處理，雖可保有土地所有權，惟若 非單一持有地上權之情況，意即地上權可以分割的情況，其管理成
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本與契約爭議糾紛等交易成本，勢必很多。基本上都是因傳統「有 土斯有財」的觀念是很難被打破的。因此，似可學習新加坡建立相 關配套機制包括金融政策及社會津貼政策等，輔助設定地上權制度 能兼顧法律面、資金面及社會責任面的周延性，才能合理及衡平社 會正義。
(四) 定期借地權之作法使土地利用具較大彈性
日本對國有行政財產利用提升的方式，以定期借地權之活用或國有 土地之容積移轉，加強民間資金的投入，以活化國有土地的使用。
定期借地權之作法似可參酌，用以提升國有公用土地之利用。
(五) 全盤性及系統性的長期計畫
臺灣國有土地所占面積雖不似新加坡達 87%，且土地制度非採地權之 租賃制度，惟相對國有土地也占了 62.4%，比例不低，因此，國有土 地資源的管理及平衡配置，對整體國家、社會及經濟面之影響顯得非 常關鍵。新加坡在土地管理體系的過程中，完整的規畫制度可供學習，
尤其常年性、五年期、遠期的整體國有土地開發計畫，配合產業發展，
以區塊性的設計進行功能開發，避免零散性或單獨點狀性發展，而將 各項機能需求如交通、商業、教育、綠帶、產業、公共組屋等全盤規 劃到位，藉引進產業及人才，帶入商業人潮及宜人口移入。此種全盤 性及系統性的長期計畫做法，是政府需要有的高度前瞻思維。
二、 政府在推動地上權物件時應多方考量可行性
臺灣地上權內涵近似長期性租賃權。近年來我國借鏡新加坡國有土地使 用權之定期租賃，以及日本對國有行政財產利用提升以定期借地權之活
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用模式，積極推動以招標設定地上權方式由政府提供國有土地讓民間開 發使用。除政府可仍保有所有權外，開發效率及時程較易掌握，而投資 人可以較低之成本取得需用之土地，提高民間業者投資誘因，尤其對於 精華區之土地而言，較有鼓勵作用。惟新加坡之地權特性，87%的土地歸 國家所有。不同於我國「有土斯有財」的觀念，大多希望持有私人地權 之特性。所以，政府在推動地上權物件時更須多方考量開發內涵，分析 財務、法律、營運等各方面之可行性。
三、國有土地的活化的目標應該更廣
例如：運用國有土地興建住宅，提供給都市更新地區權利人無住所期間 之居住使用，可收取租金，挹注國庫；另可與都市更新地區權利人進行 交換房地交換，讓推動不易的都市更新能夠有較多機會被活化。透過與 民間土地權利關係過度複雜土地(例如共有土地、祭祀公業)進行交換分合，
經由土地產權的重新調配，讓民間動彈不得的土地因此被活化。
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附 錄
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元之間，占中央政府歲入決算之比例約介於 0.85％～2.99％之間，比例 並不高。但每年出售國有土地之總金額約介於 132 億元～390 億元之間，
占中央政府歲入決算之比例約介於 0.65％～2.67％之間，出售國有土地 之收入占國有土地收入之比例，相對於出租、設定地上權、委託經營等， 高（分別為 15.27%、5.7%），惟合計金額卻占全國之 60.89%，尤以臺 北市更達 49.69%，顯示臺北都會地區房地產上漲情形遠超過其他縣市，
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綜上所述，財政部暨所屬國有財產局經管國有非公用土地，主要以出售 土地方式挹注財政收入，未能秉持永續經營理念，謀求國有土地利用效 率及公義之平衡，更造成部分國有土地出售後，遭長期囤積等待價格上 漲後再推案，或直接交易土地獲利，核有未善盡經營管理之責，爰依監 察法第 24 條提案糾正，送請行政院轉飭所屬確實檢討改善見復。
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小段 4-2、4-6、4-10、4-11 、 東 昇 段 八 小 段 3、3-1 及東昇段九小段 5、5-14、5-15、5-16、
5-20、5-22、5-23 地號 等 13 筆 四小段 205-2、205-3、
206、223-2、223-6 地 號 5 筆
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合計 18409 1,868,188,712
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財政部國產局辦理 100 年度第 2 批招標設定地上權國有土地清冊(3/3)
編
號 縣市 鄉鎮市
區 地段 母號 子號 面積
(㎡) 使用分區 建蔽
率 容積率 公告土地現 值（元/㎡）
公告土地現值
總值（元） 區位簡介
11 嘉義 嘉義 末廣 1 10 1176 商業區 70 350 50,869 59,821,944
位於延平街及永和街交 叉口，至嘉義火車站車程 約 3 分鐘。
12
嘉義 嘉義 竹圍子 9 0 2739 住宅區 60 210 19,495 53,396,805
位於 50 米友忠路旁，至 嘉義後火車站及交通轉 運中心車程約 10 分鐘 嘉義 嘉義 竹圍子 10 9 5 住宅區 60 210 16,700 83,500
合計 67968
2,764,401,608
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財政部國有財產局辦理101年度第1批招標設定地上權國有土地清冊(1/2)
編
財政部國有財產局辦理101年度第1批招標設定地上權國有土地清冊(2/2)
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0032 0000 453.00 216,657,216施完善。
40,382,825面臨40M寬之羅斯福路二段道路，距捷運中正紀念堂站、古 亭站約5分鐘路程，周遭文教（建中、臺師大）、醫療（聯
臺北市 中正區 南海 二 書圖規定辦理，始得作第三種商業
0002 0001 504.00 257,632,200
區使用）（原屬第二種商業區） 合醫院婦幼院區）、生活（南門市場）設施完善。
3
0343 0000 1,263.00 382.06 65
630 （容積
1666.07 自然村專用區 60 180，不超 38,771,025臨30M計畫道路（現10M），距金湖國中約150公尺，至金湖
0744 0049 338.20 過三樓 2,536,500市區約3分鐘車程、金門機場約15分鐘車程。
5 南投縣 水里鄉 南光 0096 0000 1,464.00
453.15 住宅區 60 180 12,883,200臨北埔街、東三街，距水里地政事務所約200公尺，鄰近集
0096 0001 34.00 299,200集鐵路支線之水里站。
6 彰化縣 員林鎮 員林 0493 0002 83.00
230.20 住宅區 60 240 6,391,000
位於靜修路旁，鄰近華城市場及員林火車站。
0494 0000 678.00 51,497,490
1495 0000 781.00 36,371,951
25,804,800本案土地三面臨路，東側臨屏東市自由路，西側臨崇武路，
0474 0000 1,907.00 21,930,500北側為崇武路293巷，鄰近地標為崇蘭國小及大同高中等。
11 屏東縣 屏東市 香揚 一 0025 0000 3,857.72 1166.96 商業區 80 400 71,753,592本案土地東側為12米瑞華街，鄰近屏東教育大學及即將興建
完工的屏東縣演藝廳。
合計 32,703.55 9892.82 2,344,175,159
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財政部國有財產局101年度第1批國有非公用土地招標設定地上權案件
標脫
情形統計表 101年
7月
31日
編 年 土地標示 土地面積 使用分區 權利金底價(元) 投標 得標總價 得標價 得標權利金/底 地租年 每年可收取
號 度 (坪) 數 (坪/元 ) 息率 租金(元)
價
臺北市松山區民生段 住宅用地(民
1 101 115-3、115-10地號 365.42生社區特定專用區) 277,610,480 8 668,898,899 1,830,493 240.95% 3.50% 2,376,136
2 101 臺北市內湖區石潭段三
467.51第三種住
344,126,531 1 375,666,889 803,547 109.17% 3.50% 1,893,225
小段659地號 宅區
第二種住宅
臺中市北區水源段36- 區、部分第二
3 101 2、36-5、40-7地號 377.82種住宅區及部分第三種住宅 64,399,689 2 65,588,000 173,595 101.85% 3.50% 435,458
區
4 101
臺南市中西區南門段三
625.87「商四（
55,807,137 3 63,360,000 101,235 113.53% 3.50% 724,150 小段36、36-3地號 1）」商業區
合計 1,836.63
741,943,837 14 1,173,513,788
5,428,969
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財政部國有財產局101年度第2批國有非公用土地招標設定地上權案件標脫情形統計表 101年10月30日
編 年 土地標示 土地面積 土地面積 使用分區 公告地價總價 查估市價 權利金底價 投標數 得標人 得標價 得標價 得標權利 地租 每年可收取
號 度 (平方公尺) (坪) (元) (元) (元) (元) (元/坪) 金/底價 年息率 租金(元)
1 101
臺北市大安區龍泉段一小
359.00 108.60第三種住宅區 25,919,800 179,288,190 89,644,095 3 廬麟投資公司 158,880,000 1,463,017 177.23% 3.50% 907,193 段878、878-1地號
2 101
臺北市中正區中正段二小
409.00 123.72第三種住宅區 31,942,900 269,122,000 134,561,000 1 大羅屋公司 213,457,689 1,725,294 158.63% 3.50% 1,118,002 段550、551地號
臺北市中正區南海段五小
臺北市中正區南海段五小