第二章 文獻探討-日本及新加坡之作法
第二節 新加坡國有土地利用開發
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Govt Land 40,800公頃, Stat Board 58%
20,300公頃, 29%
私有土地8800 公頃, 13%
第二節 新加坡國有土地利用開發
6壹、國有土地概念及管理
一、國有土地概念
新加坡的土地除了(一)由政府以絕對所有權或永久房地產的形式合法轉 讓的土地，或訂立契約而轉讓的土地。(二)由政府依合法協議、租約或許 可而轉讓的土地。(三)作為國家公園或自然保護區的土地之土地外，也包 括所有基於協議之下而轉讓或占有的土地，或基於合法讓渡或收回或強 制徵收的土地而出租或許可的土地，或政府合法没收的土地或歸屬於政 府的土地，而由人民合法持有者。
新加坡現有國土面積 69,366 公頃，其中約 87%的土地歸國家所有，其中 大約 29%由法定機構所擁有，另 58%直接由部門與新加坡土地管理局
（Singapore Land Authority, SLA）（法務部底下的法定機構）掌控，58%
中約有三分之二由政府部門使用，其餘三分之一由新加坡土地管理局 SLA 管理。
圖 2–3：新加坡土地所有權分布圖
6資料來源：財政部國有財產局委託研究單位國立政治大學社會科學院及國土政策研究中心、
2006.9，「各國國有土地經營管理制度之比較分析-以英國、日本及新加坡為例」
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國家發展部(MND) 法務部(MOL) 商業與工業部(MOTI)
市區重建局 (URA)
建屋發展局 (HDB)
新加坡土地 管理局(SLA)
裕廊工業集 團(JTC)
出售土地給代理人並監督 出售土地給代理人並監督
資料來源：李嘉珍、盧素珍，2006.5，新加坡國有土地經營管理制度簡介(圖：本研究整理)
新加坡經濟最重要的特徵之一，就是政府擁有超過 80%的土地，1960 年 時只有 44﹪土地係屬政府所有。後為公共利益，政府於 1966 年開始嚴 格的執行土地徵收法，此法規定補償的支付由國家決定，因此許多土地 以低於市場的價格被徵收，此舉幫助政府降低住宅提供成本，也增強國 家對於新加坡都市開發方面的控制權，同時幫助「受控制的」市場作為 公共組屋提供重新安置的利益。
二、國有土地管理組織
一般而言，新加坡的土地管理集中於政府及其相關部門體系，以此來保 障公有土地合法合理地出讓給私部門來發展住宅、辦公、零售、工業及 其他產業。即便土地之售出，亦僅給予最大期限 99 年的使用(除了極少 數終身所有權的土地外)。且府依據土地徵收法，享有徵收任何土地的權 利。
圖 2–4：新加坡土地管理組織架構
【圖：財政部國產局,委外研究國立政治大學社會科學院及國土政策研究中心、2006.9，
「各國國有土地經營管理制度之比較分析-以英國、日本及新加坡為例」】
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其他政府單位涉及土地租售的比例非常小，包括：
類似社會福利部的人類協會(People Association, PA)
環境署(National Environment Agency, ENV)
公用事業局(Public Utility Board, PUB)
內政部(Ministry of Home Affair, MHA)
國防部(MINDEF)
營建署(Building and Construction Authority, BCA)
陸路交通局(Land Transportation Authority, LTA)
(一)新加坡土地管理局（Singapore Land Authority,SLA）
1. 定位
為其國有土地的管理者和監督者，負責管理土地徵收，將國有土地出售 予法定機構、政府土地出售計畫、剩餘的國有土地售予私有土地所有權 人等業務，並監督其他執法部門例如新加坡市區重建局 URA、裕廊工業 集團 JTC、建屋發展局 HDB，並保證土地出讓通過公開透明的招投標程序 來完成，從而使土地價值優化，推動新加坡發展。
2. 任務
是為新加坡經濟和社會的發展，而有效地利用新加坡的土地資源。身為 新加坡國有土地的管理人，對於國家土地及建築物的管理、土地徵收、
土地租賃與出售、土地調查、與土地相關之開發與行銷資訊及國有土地 資訊資料庫的維護必須承擔責任。其所扮演的角色含括：
(1) 透過嚴密監督影響私人土地之公共開發計畫之取得行為是適切 正當的
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(2) 適當評估確保補償合理並迅速地支付予土地所有權人。
(3) 以政府代言人之立場管理所有土地出售計畫。與私部門一起創 新的土地使用創造價值。
(4) 實現出售國有土地以獲最理想的收益，
(5) 確保過去政府保留地的維護於程序上符合管制的要求。
(6) 除土地出售行動的主要功能之外，SLA 也規劃與執行有關於標價、
佔有和權利限制等的土地政策。
(7) 國有土地登記管理機關與國有土地調查系統方面的管制角色。
3. SLA 的職掌：
(1) 國有土地出售予法定機構
SLA 直接出售國有土地予不同的法定機構(例如 HDB、JTC、URA)與其 他認可的組織以協助公共功能的執行。出售的交易價格由估價員評定 之。這將會確保全部的土地資源成本被包含於公共服務的提供裡，而 且不會隱藏在政府的補貼裡。也將會刺激公眾代言人努力爭取更有效 的土地使用。
(2) 政府土地出售計畫
政府進行國有土地釋出計畫，出售予私部門從事住宅、辦公、零售、
工業或其他開發使用。SLA 有責任確保所有由 URA、HDB 或其他任何 政府代言人管理的國有土地之出售在最公開透明的方式之下透過競 爭的公眾投標或拍賣。
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(3) 剩餘的國有土地售予私有土地所有權人
私有土地所有權人欲購買毗鄰於其所擁有之土地的剩餘國有土地，可 以向 SLA 申請。如果相同的剩餘國有土地可能有其他毗鄰地所有權人 也想出價，則需要一個嚴密的投標。否則，即可直接售予唯一有興趣 的所有權人。
(4) SLA 對國土及國家建築物的利用透過下列型態：
分配給政府部門
直接或透過代理商招標，策劃將空置的國有土地及建築物供過渡用 途
租賃合約（Tenancy Agreement (TA)）：有意租用國有土地及建築 物者可透過租賃合約租用，一般固定期限最長為三年，通常不超過 十年。
暫時入夥證（Temporary Occupation Licence (TOL)）：暫時入夥證允 許短期使用國有土地及建築物，以每月或每年形式更新暫時入夥 證。
直接租用合约：允許企業界直接提出租用要求；針對建築物只有間 斷性或稀少的需求；假如出現求過於供的現象，招標還是最好的選 擇；土地管理以先到先考慮的原則將兩周内收到的租用申請書做出 評估。
公開投標／拍賣
直接出售
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閉門投標
(二)新加坡市區重建局(Urban Redevelopment Authority , URA)：
負責全國的城市發展及規劃，指導及執行都市開發、重建更新、整建。
其籌劃長期策略計畫與詳細的地區計畫，並結合與引導這些計畫帶來的 實質成效。因為新加坡僅有 699 平方公里面積的土地，是 URA 面臨的挑 戰是提供一個最有效使用土地資源以滿足目前的需求，保衛土地留給未 來開發、維持生活品質的規劃藍圖。
URA 過去是 HDB 中的一個負責舊市區的更新的部門，自 1974 年以來，
URA 獨立成為一個負責都市再開發和城市綜合開發的機構。現為國有土 地出讓的主要代理人，地塊出讓是土地使用規劃的基本部分。透過地塊 出讓，誘使私人資金投資與市場專家投入地塊開發。「地塊出讓計畫」
始於 1967 年，有助於引導新加坡的實質開發。於此過程，也使生地轉變 為有價值的不動產，例如：URA 以代理人身分為國家實現土地出讓，用 以商業、飯店、私人住宅與工業開發。再者，URA 也出讓地塊用以特殊 的使用，例如大型車輛停車場、保留店屋(conservation shop houses)、與 娛樂的開發。地塊出讓通常是為期 99 年的租賃，用以商業、飯店與私人 住宅的開發，而用於工業的地塊出讓通常只有 60 年。地塊出讓的其他租 賃占有型態依據使用用途而變化。一般出讓期間是透過公開投標。然而，
小型住宅地塊與保留店屋(conservation shop houses)也是透過公開拍賣而 出售。
URA 為最具影響力的規劃機關之一，土地使用規劃及都市設計指導方針 上具有相當優秀的能力。全國整體性的規劃概念以宏觀的角度決定土地 使用政策與開發策略。能夠結合規劃與政府土地使用權出售計畫──從
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描繪藍圖與設置都市設計指導方針，至直接與技術代理合作準備土地開 發、土地使用權出售予之後的合作出售。具有實現計畫的能力與迅速回 應新加坡重要競爭優勢改變所帶來的需求。
新加坡政府透過土地出售計畫定期釋出土地供私部門開發。其目的是為 了滿足源自於經濟成長與鼓勵新加坡人民擁有私人住宅的需求。例如透 過土地出售計畫，完成下列開發：
1. 特殊規劃地區的開發，如 Singapore River，Tanjong Rhu，China Square。
2. 歷史文化區的成功保存，如 Chinatown , Little India，自然歷史遺 跡的維護，如 Raffles Hotel and Chijmes。
3. 透過土地細分出售(亦即著名的"KewDrive"型態的土地出售)，給予 個人與小開發商參與住宅開發的機會。
4. 分散商業空間，從傳統城市中心至地方中心，如 Tampines and fringe centres like Novena。
5. 幫助控制財產價格與租金。
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Fusionpolis 的開發重心在生物科 技、通訊科技及媒體產業，目標結合 研究專員、研發者、商業專才、資本 家、法務人員以及其他具科技長才 者，提供世界級硬體設備、便利的通 訊，以及完善的工作環境，形成精密 資訊科技產業(IT)的發展基石，並有 一定開放空間提供交流及思考，該區 特別設在 one-north 特區面積有 200 公頃。
(三)裕廊工業集團(Jurong Town Corporation，以下稱 JTC)：
隸屬商業與工業部的法定機構，負責工業園區之開發。所需土地大都以直 接向新加坡土地管理局價購，經整地開發後再以公開標售的方式出讓土地 的持有(租賃權)，期間 60 年。例如聯合多元發展城市 Fusionpolis。
位置：位於 Insead 旁 Ayer Rajah Ave 路 總樓地板面積：120,000 平方公尺
樓層：第一座大樓 22 層樓，第二座大樓 24 層樓
交通可及性：結合 MRT 的中心交通路線，並搭建行人運送系統 完工日期：2007 年
圖 2–5: 聯合多元發展城市 Fusionpolis 建築外觀及特區坐落圖
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表 2–1：新加坡 One-north 特區
特 區
中心 (Center)
涵蓋 30 公頃土地，佔此特區 1/5 範圍，結合 ICT 產業和媒體 娛樂業，提供 24 小時服務，繁榮熱鬧的街道，MRT 車站，
為當地交通轉站，並有公共開放空間調節都市生活擁擠，為 ICT 產業以及媒體業營造好的發展環境。
為當地交通轉站，並有公共開放空間調節都市生活擁擠，為 ICT 產業以及媒體業營造好的發展環境。