第三章 臺灣國有土地活化之策略
第一節 臺灣國有土地之經營管理
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第三章 臺灣國有土地活化之策略
第一節 臺灣國有土地之經營管理
壹、國有土地概念及管理
臺灣土地總面積為 360 萬公頃，其中登記屬國有土地的面積達 224.9 萬 公頃，占全臺土地總面積 62.4%。依照國有財產法第 4 條規定，國有財產 分為公用及非公用二類，其中國有土地區分如下：
(一) 公用土地：203.2 萬公頃，按 100 年公告地價計算其價值約 4 兆 8,327 億元，以直接使用之政府機關為管理單位，包括中央及地方各機關、
學校、部隊，多達 5,000 個單位以上。原則上由管理機關依預定計 畫及規定用途或事業目的，直接管理使用。
(二) 非公用土地：21.7 萬公頃，按 100 年公告地價計算其價值約 7,408 億元，其中屬都市計畫住宅區、商業區、工業區及非都市土地之甲、
乙、丙、丁種等各類可建築用地僅 8 千餘公頃；屬農、林、漁、牧 等直接生產用地計 16.5 萬公頃；餘為交通水利等公共設施用地及國 土保安等用地計 4.8 萬公頃。由財政部國產局管理，大致有下列三 種需求：
1. 國土保育：配合國土保育政策，將環境敏感地區之國有土地留供 生態保育之用。
2. 公用優先：配合都市計畫及區域計畫之規劃用途使用，並以公用 為優先。
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國有地-非公有21.7萬 公頃, 6%
國有地-公有203.2萬 公頃, 56%
私有土地135.1萬公 頃, 38%
3. 促進地利：無保育、公用需要之土地，以公開透明的方式依法出 租、出售、設定地上權或委託民間經營，多元促進土地整體利用。
圖 3–1：臺灣地區土地所有權分布圖
資料來源：100 年國有財產局業務年報(圖：本研究整理)
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圖 3–2：國有土地數量統計表
圖 3–3：國有土地價值統計表
註：公用財產管理機關為各直接使用機關； 資料來源：100 年國有財產局業務年報 非公用財產管理機關為國
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貳、國有土地利用型態及活化方式
國有土地是國家重要資源，其開發或利用型態除各級政府機關因公務或 公共需用之國有土地，依國有財產法第 38 條、都市計畫法第 52 條規定 辦理撥用外，可分以下處理方式：
一、出租
(一) 依國有財產法第 42 條規定：非公用財產類不動產之出租，得以標租 方式辦理。但合於下列各款規定之一者，得逕予出租：
1. 原有租賃期限屆滿，未逾六個月者。
2. 民國 82 年 7 月 21 日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者。
3. 依法得讓售者。
(二)依國有財產法第 46 條規定，國有耕地、邊際及海岸地可闢為觀光或 作海水浴場等事業用者、可供造林、農墾、養殖等事業用者，辦理 放租。
(三)依其他法律規定辦理出租：如礦業法第 45 條、都市計畫法第 53 條 等。
二、出售 (一) 讓售
1. 租用地讓售：國有財產法第 49 條第 1 項。
2. 畸零地讓售：國有財產法第 49 條第 3 項。
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3. 民國 35 年以前已供建築、居住使用不動產之讓售：國有財產法第 52 條之 2。
4. 其他讓售：國有財產法第 50 條（國營事業機關等業務所必需者）、
第 51 條（舉辦公共福利或慈善救濟事業者）、第 52 條（興建國民 住宅或獎勵投資者）、第 52 條之 1（使用情形或位置情形確屬特殊 者）、其他特別法。
(二) 標售
1. 空屋、空地標售：國有財產法第 53 條規定：非公用財產類之空屋、
空地，並無預定用途，面積未達 500 坪者，得由財政部國有財產局 辦理標售。面積在 500 坪以上者，不得標售。
2. 現狀標售：國有財產法第 54 條規定：
「非公用財產類之不動產，使用人無租賃關係或不合第四十二條第 一項第二款之規定者，應收回標售或自行利用。
其有左列情形之一者，得經財政部核准辦理現狀標售：
一、經財政部核准按現狀接管處理者。
二、接管時已有墳墓或已作墓地使用者。
三、使用情形複雜，短期間內無法騰空辦理標售，且因情形特殊，
急待處理者。」
二、活化方式 (一) 委託經營
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依財政部訂定之「國有非公用財產委託經營實施要點」規定，國有土地 在無法辦理出租或出售的情況下，透過招標或專案方式，委託他人經營，
提供需用土地人合法取得土地使用權之途徑，除促進土地利用效益外並 可收取訂約權利金及經營權利金挹注國庫。
(二)結合目的事業主管機關合作開發或委託改良利用國有土地
依國有財產第 47 條規定，由財政部國產局配合地方政府或目的事業主管 機關推動觀光、文化、休閒、科技等產業發展需要，提供國有土地與其 簽訂合作或委託契約，由其招商辦理土地開發或事業經營，並與得標廠 商簽訂興建營運契約；財政部國產局則與得標廠商簽訂設定地上權契約。
得標廠商所繳交之權利金及土地租金收入，由財政部國產局與合作或委 託機關分收。表 3-1 及表 3-2 為國產局自 92 年至 100 年期間與與中央或 地方主管機關合作或委託辦理國有土地改良利用案件一覽表：
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(二)辦理招標簡式合作經營
將都市內面積畸零狹小之國有建築用地及公共設施保留地，在處分前或 提供公用前，以簡便之招標作業，提供民眾作運動休閒設施、停車、綠 美化等低度使用，增進土地短期臨時性之利用效益。
圖 3–4：國有土地綠美化前後 資料來源：財政部國產局
(四)辦理設定地上權
1. 國有土地招標設定地上權方式就是投資人透過公開競標方式，以較低 的成本取得想要的國有土地使用權，以發展單價較低的商辦或住宅設 施，增加自用或投資誘因。尤其在房價很高的都會區，民眾可以較便 宜的價格取得土地使用權，在土地上蓋建築物，解決高房價問題。雖 然只擁有土地地上權的建築物，跟傳統「有土斯有財」的觀念擁有土 地所有權不同，但是現在都會區最普遍的公寓大樓，房屋所有權人也 是共同擁有基地所有權，而且戶數越多的大樓，房屋所有權人所擁有 的基地持分就越少。尤其從台北車站特定區交九京站開發案之地上權
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住宅熱銷的成績，讓投資人或購屋者開始轉變對「有土斯有財」的觀 念，轉向思考「使用權及年限」的問題。
2. 國產局爰於 99 年 1 月訂定「國有非公用土地設定地上權作業要點」之 規定，由政府提供土地使用權予民間業者開發，並收取權利金及地租，
權利金為以土地市價的 3 成至 7 成計算；地租計收基期為土地申報價 年息 1%至 5%，使用期間最長 70 年，期滿後地上物以無償收歸國有為 原則。
3. 以往國產局提供設定地上權時，以單純收取權利金及租金，至存續期 間屆滿後，再將地上物收歸國有並收回土地。至於得標業者作何種土 地使用，政府並不過問。惟隨著政策的演變以及符合社會的期待，招 標設定地上權的產品也有以配合社會公益及平抑房價的需求，如作為 單身出租住宅、學生宿舍或老人安養住宅等使用，在活化國有土地的 同時，也兼顧社會弱勢者的需求。
表 3–3：102 年上半年國有土地地上權標售一覽表
縣市地區 地段 面積(坪)
台北市松山區 近環亞商圈、長庚醫院、台北市立體育場 365.42
台北市內湖區 近五期重劃區及潭美國小 467.36
新北市林口區 林口新市鎮，近干城二村、總督府 577.17 新北市中和區 忠孝社區附近、近捷運南勢角 992.81 新北市林口區 近林口社區運動公園、麗園國小 695.75 新北市林口區 近林口社區運動公園、麗園國小 1075.69 新北市林口區 位屬林口新市鎮、近林口高爾夫球場 630.41 花蓮市玉里鎮 鄰近玉里醫院，監理站、高中等公共設施， 交
通方便，惟居住人口稀少。
3604.29
台中市北區 鄰近三民路、精武路及台中一中商圈 377.82
南投縣埔里鎮 中華路 211 號隔壁 1473.18
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高雄市前鎮區 廣西路旁 3451.83
台南市中西區 鄰近新光三越百貨商圈、孔廟文化園區 625.87 資料來源：財政部網站國產局新聞稿(/www.mof.gov.tw)
(五)參與都市更新
1. 依都市更新條例及財政部訂定之「都市更新事業範圍內國有土地處理 原則」規定，實施都市更新地區內之國有土地合計面積 500 平方公尺 以上，或占更新單元土地總面積四分之ㄧ以上者，以權利變換方式，
參與分配更新後房地。未達 500 平方公尺，且未占更新單元土地總面 積四分之ㄧ以上者，得於都市更新事業計畫奉主管機關核定後，讓售 與都市更新事業之實施者。
實施都市更新地區內之國有土地面積達 500 平方公尺以上，且占更新 單元土地總面積二分之ㄧ以上者，得報經財政部核定由財政部國產局 申請擔任都市更新事業之實施者，主導辦理都市更新。
綜上，在大面積國有土地都市更新之開發方面，以能掌握更新主導權，
採參與權利變換或出售 14，因地制宜、因事制宜方式。讓國有土地參 與都市更新分配更新後房地，可供行政機關辦公廳舍使用，亦可出租 收益，以達到「變產置產、創造財源」之目標。
14 依「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」第 5 點：「執行機關於獲知都市更新 事業採協議合建方式實施時，除依第三點第二項報經財政部核定主導辦理都市更新 外，應依第七點規定主張以權利變換方式實施，或以讓售實施者方式處理。」；
第 7 點規定：都市更新單元範圍內之國有土地（含公用土地及非公用土地），除依 第三點第二項報經財政部核定由執行機關主導辦理都市更新外，符合下列條件之一 者，按應有之權利價值選擇分配更新後之房、地為原則：
(一) 面積合計五百平方公尺以上。
(二) 面積合計未達五百平方公尺，但占都市更新單元土地總面積比例四分之一以 上。
非屬前項參與分配之國有非公用土地，執行機關得於都市更新事業計畫核定 後，依都更條例第二十七條第三項第四款、第五款規定讓售實施者。
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2. 相關之修法臚列如下：
(1) 財政部國產局 98 年 1 月修訂「都市更新事業範圍內國有土地處理
(1) 財政部國產局 98 年 1 月修訂「都市更新事業範圍內國有土地處理