影響住宅價格之因素分析

住宅價格類似於其他商品，亦需滿足效用、稀少性及有效需求三個條件，三 者結合而產生不動產經濟價值。由於效用與稀少性，使不動產產生了價值，此價 值在有效需求及可移轉之條件下，經由貨幣化的過程產生了價格。因此，效用是 價值產生的原因，稀少性影響價值的高低，有效需求的多寡決定供需市場的型式，

而可移轉的存在，則是住宅市場是否得以將價值貨幣化形成價格的關鍵。但影響 這三者因素並非固定不變，而是具有經常變動之傾向，即因時代或社會背景不同，

某一因素對形成住宅價格之影響程度也不一，且某一項因素會隨著社會經濟情勢 而變動。住宅價格的形成雖與一般商品相似，但卻是一種異質性極高且特殊的經 濟財貨(merit good)，每棟住宅皆具有不同的特徵，若想要把住宅做為一般商品 來探討是極為困難。

O'Sullivan(2003)進一步指出由於住宅具有多樣性的特徵，當消費者投資購買 住宅時，必須同時考慮其住宅建物特徵與區域特徵。一般來說，區域特徵與住宅 建物特徵相較之下，較不容易觀測與量化，故以往的研究大多集中在建物特徵與 住宅價格的相互關係(Cheshire and Sheppard, 1998)。所以在住宅特徵價格模型的 設定，傾向考量較多種類的住宅建物特徵，而對於區域特徵種類的考量則相對較 少(Orford, 2002)。但是不同地區有不同的區域特徵，而這些特徵對住宅價格的影 響，有時更甚於住宅建物特徵。

關於區域特徵對住宅價格的影響。自從Mills(1972)以運輸成本的觀念導出區 位與地價關係的模型，爾後住宅的區域特徵往往是透過住宅位置至市中心 CBD(central business district, CBD)的距離進行量化(Follian and Jimenez, 1985；

Orford, 1988)。一些實證結果顯示可及性(accessibility)確實對住宅價格有一定的 影響(McMillen, Jarmin, and Thorsnes, 1992; Palmquist, 1984; Ridker and Henning, 1967)。這也意味著消費者常在住宅成本與通勤成本(commuting costs)間作一交換 或選擇，也通常為了獲取較佳的可及性，而願意支付較高的住宅價格。但是

Edmonds(1984)實證結果並不支持這種觀點，其對日本的研究顯示，由於公司常 常為員工支付交通費用，在這種情形下通勤成本所代表的是時間的花費與不方便 的程度，而非可及性的衡量。

除了以可及性來量化住宅之區域特徵外。Dubin and Sung(1986)並利用聚合普 查 資 料(aggregated census data) ， 將 區 域 特 徵 劃 分 成 三 類 ： 鄰 里 寧 適 性 (neighborhood amenity)；鄰里社會經濟階級(neighborhood socioeconomic class)；

鄰里種族組合(neighborhood racial composition)，成為具有地方特色之區域特徵。

而就具有地區性特色的區域特徵實證結果顯示，公立學校的品質對周邊住宅價格 產生重要的影響，特別是有孩子的家庭，學校品質甚至比犯罪率、環境品質更為 重要(Clark and Herrin, 2000; Haurin and Brasington, 1996)。而學校的品質可採用學 生的成績作為代理變數來進行評估，考試成績對住宅價格產生正面的影響 (Clauretie and Neill, 2000; Jud and Watts, 1981)。Huh and Kwak(1997)亦指出鄰里醫 療設備情況、綠地、學校之教育品質，及經濟成長趨勢乃為影響首爾房屋市場主 要特徵。其他如Cassel and Mendelsohn(1985)、Mok, Chan, and Cho(1995)、

Rodriguez and Sirmans(1994)等，均曾就區域特徵對住宅價格的影響做過相當探 討。

住宅建物特徵對價格的影響，舉其要者如1.面積、構造、材料等；2.設計、

設備等是否良好；3.施工之質與量；4.公法上及私法上之管制；5.建築物與其環 境之適合狀態(張金鶚，2003)。住宅的建物特徵與住宅價格有很大的相關性，如 果住宅商品擁有越多的令人滿意的建物特徵，那麼它在市場上所獲得的價格越高 (Ball, 1973)。但消費者對於建物特徵的喜好並不是固定不變的。Kohlhase(1991) 認為建物特徵的重要性會隨時間發生變化，不同國家也有一定的差異，但是房間 數目和樓地板面積(floor area)在任何國家中都相當重要，其他建物特徵與價格的 關係也會隨著建築風格或區域氣候而有所不同。這也表示著，建物特徵對於價格 的影響，並不是靜態的，而是會隨著時間及區域的不同而有所差異。

在住宅建物特徵方面，諸多實證結果顯示建築面積(Carroll, Clauretie, and

Jensen, 1996)、房間數目(Fletcher, Gallimore, and Mangan, 2000; Li and Brown, 1980)與浴室數目(Garrod and Willis, 1992; Linneman, 1980)等特徵均與住宅價格 有正向關係。這是消費者為提高生活品質，而追求更舒適的空間而願支付更多的 費用。Garrod and Willis(1992)之實證結果顯示，每增加一個房間，住宅總價增加 7%，但張金鶚、范垂爐(1993)以台北地區為研究範圍蒐集1988至1990資料，實證 結果顯示，房屋面積對住宅價格的影響力最小，且面積越大，不一定單價越高。

而屋齡一般均認為與住宅價格是負相關的。如Clark and Herrin(2000)、Kain and Quigley(1972)、Rodriguez and Sirmans(1994)、Straszheim(1975)之實證結果，均顯 示相同論點。表示屋齡一般反應建物的折舊情形，屋齡越高的住宅，表示耐用年 限越短，對住宅價格當然有不利的影響。例如Kain and Quigley(1972)的結果顯示，

新建住宅與屋齡為25年的舊住宅相較之下，每平方英呎的平均價格高出約3150 美元。但是Li and Brown(1980)的研究卻顯示屋齡在某些建物卻是正相關的，他 們認為隨著屋齡的增加使得某些建物更具有歷史意義，而導致價格的增加。

國內亦有不少學者利用特徵價格理論，來探討住宅價格與住宅特徵間之關係 的研究，大部分是為了解影響房屋價格的重要特徵究竟是有哪些，以建立房屋之 特徵價格方程式。如林國民(1996)以高雄市自有住宅市場為例，利用特徵價格理 論，探討高雄市不同型態(透天或公寓)自有住宅的屬性及隱含價格，比較各屬性 對住宅價格的影響效果。並透過與台北市相關實證結果比較，探討影響高雄市與 台北市價格屬性是否有所差異。林祖嘉(1990)針對台北市、高雄市及台灣省之房 租與住宅價格關係進行研究，研究結果顯示房屋面積、用途、類型、建材、 屋 齡、廚房數、浴室數與廁所數，均對住宅價格有顯著影響，而鄰里環境品質則影 響不大。另外，林祖嘉、林素菁(1993)將影響因素區分為房屋本身的特質、環境 品質與住宅附近公共設施之服務項目三類特徵組合，探討其對房租與住宅價格的 影響狀況，結果發現房屋本身特質為主要影響房租與住宅價格之因素，而環境品 質、住宅附近公共設施之服務項目兩者重要性則較低，且兩者之間無法區分其重 要性。

由上述文獻回顧可知，住宅特徵價格模型在特徵性變數選取上，有關區域因 素不外乎公共設施可及性、居住環境寧適性與居民水準等。個別因素不外乎屋齡、

面積、建材與樓層別等。但以國外的實證研究為例，住宅建物特徵如面積、屋齡 與衛浴設備等，常是決定住宅價格的重要因素，但台灣地區與國外相較之下有不 一樣的風俗民情，且各縣(市)地區發展不一，各有其發展特色，如文化水準、人 口密度、教育水平與可支配所得等，這些區域特徵對住宅價格的影響，很有可能 比住宅建物特徵更為重要。

由於國內住宅價格的資料蒐集不易，因此大多數實證研究資料來源集中於內 政部「住宅狀況調查表」資料庫，或是以仲介業的成交資料或金融機構的不動產 放款資料等。就本文研究目的及資料可取得性，參考國內外文獻，篩選出影響住 宅價格的區域特徵為人口密度、教育水平與可支配所得，住宅建物特徵為屋齡、

面積、結構、型態與用途。